Vorkaufsrecht am Grundstück des Betreuten?

    Guten Morgen!

    Ich habe hier folgenden Fall vorliegen und bin etwas unentschlossen:
    Der Betreute hat vor einigen Jahren ein Grundstück an X verkauft. Nun möchte X, dass auf dem Nachbargrundstück, das noch im Eigentum des Betreuten steht, ein dingliches Vorkaufsrecht für ihn eingetragen wird.

    Ist das genehmigungsfähig? Mir stellt sich die Frage, welche Nachteile der Betreute dadurch haben könnte.

    Stelle Dir mal vor, ich gehe zu meinem Nachbarn und möchte umsonst ein Vorkaufsrecht an seinem Grundbesitz bestellt haben. Dessen dröhnendes Gelächter höre ich jetzt schon ...

    Dem beabsichtigten Rechtsgeschäft steht schon das Verbot der unentgeltlichen Verfügung i.S. des § 1908 i Abs.2 S.1 BGB i.V.m. § 1804 BGB entgegen. Auf die -fehlende- Genehmigungsfähigkeit kommt es somit nicht an.

    Aber vielleicht ist der Nachbar noch in Weihnachtsstimmung und glaubt, es wäre vom Betreuten etwas umsonst zu haben.

    Ich gehe mal davon aus, dass das noch verhandelbar ist. Allerdings weiß ich nicht, wie ich mich verhalten sollte, wenn er eine geringe Geldsumme bezahlt.

    Eigentlich ist die Belastung für den Betreuten nur theoretisch nachteilig, z.B. wenn aus einem evt. später einzutragenen nachrangigen Grundpfandrecht die Zwangsversteigerung betrieben würde.

    Dazu kommt, was ich noch nicht erwähnt hatte, dass der Betreute an X noch ein weiteren Grundstück verkauft. Die Genehmigung habe ich in Aussicht gestellt.

    Allerdings kann ich mir vorstellen, dass X von dem Kauf Abstand nimmt, wenn er nicht "im Gegenzug" das Vorkaufsrecht bekommt.

    Alle ungeborenen Kinder muss man nicht taufen.
    Ich sehe keine Veranlassung, ein Vorkaufsrecht einzuräumen oder wegen der Nichteinräumung das "Platzen" eines vom Betreuer beabsichtigten Veräußerungsvertrages zu befürchten. Dann kauft das andere Grundstück eben ein anderer.

    naja, die suchen schon seit zwei Jahren einen Käufer. X bietet eine Summer, die den Verkehrswert übersteigt. Die laufenden Kosten sind angesichts der Baufälligkeit enorm.
    Es wäre schon sehr unglücklich, wenn dieser Verkauf nicht durchgeführt würde.

    Weise den Betreuer doch erstmal auf 1804 hin. Daran kannst Du ohnehin nichts ändern.
    Wenn dann ein Angebot gemacht wird, musst Du eben die Genehmigungsfähigkeit prüfen.
    Da für das andere Grundstück bereits ein den Verkehrswert übersteigender Kaufpreis im Gespräch ist, sollte es doch dem Betreuer und dem Nachbarn gelingen, sich auf eine angemessene Gegenleistung für beides (Verkauf und Vorkaufsrecht) zu einigen.

    und was seht ihr dann als angemessen an?
    Oder ist die Genehmigung schon deshalb nicht zu erteilen, weil nicht man schlicht nicht beurteilen kann, ob die Gegenleistung so hoch ist, dass eine evt. Benachteiligung des Betreuten zu rechtfertigen ist?

    Meine Äußerungen in # 2 und # 4 sind durch die nachträglichen Sachverhaltsergänzungen in # 5 und # 7 obsolet, die -wie so oft- den ursprünglichen Sachverhalt völlig umkrempeln und von vorneherein eine andere inhaltliche Stellungnahme veranlasst hätten.

    Aufgrund der Sachverhaltsergänzungen ist davon auszugehen, dass der Nachbar das Grundstück A nur kauft, wenn er gleichzeitig an Grundstück B ein Vorkaufsrecht erhält. Dieses Vorkaufsrecht B ist somit nicht isoliert zu betrachten, sondern Verhandlungsbestandteil des Kaufes A. Damit ist eine denkbare unentgeltliche Verfügung des Beteruers vom Tisch. Es geht demnach nach meiner Ansicht nur um die Frage, ob man den Verkauf A an den vom Käufer geforderten Bedingungen bezüglich B scheitern lassen will.

    Zur Genehmigungsfähigkeit noch ein paar Gedanken:

    Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs des Grundstücks an einen Dritten eine einseitige Erklärung dahin zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen.

    Der wirtschaftliche Nachteil für den Grundstückseigentümer besteht darin, dass er nicht mehr ganz frei ist in der Veräußerung des Grundstücks. Es passiert auch, dass Vorkaufsberechtigte eine Zahlung an sich verlangen, widrigenfalls sie vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen androhen, vgl.z.B. hier.

    Es muss geklärt werden, ob es ein Vorkaufsrecht für einen Verkaufsfall oder für alle Verkaufsfälle werden soll.
    (Das einmalige Vorkaufsrecht würde in der Zwangsversteigerung erlöschen, selbst wenn es dem bestbetreibenden Gläubiger im Rang vorgeht, da es nur den ersten Veräußerungsfall meint, in der Versteigerung selbst aber nicht ausgeübt werden kann).

    Die Wertminderung für ein Vorkaufsrecht wird nach meiner Erfahrung mit 2 bis 5 Prozent vom Grundstückswert kalkuliert, siehe ZVG-Kommentare oder siehe z.B. Hier und hier für Probleme beim freihändigen Verkauf.

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