Unterteilung von Wohnungseigentum

Zitat von ollik

Eine Teilungserklärung, bisher 2 Einheiten, wird wie folgt geändert:

Von der Wohnung 1 werden 2 Räume als Arztpraxis (jetzt Einheit 3) abgetrennt.
Das gemeinschaftliche Eigentum im Gang vor der Praxis wird geändert; eine Abstellkammer - bisher Wohnung 2 - wird gemeinschaftliches Eigentum.

Einheit 1 und 2 sind mit einer Gesamtgrundschuld gleich belastet. In Abt. II ist jeweils das gleiche Geh- und Fahrrecht eingetragen.

Welche Unterlagen sind mitvorzulegen ?

a) ein neuer Aufteilungsplan für das gesamte Haus ? oder nur für Wohnung 1 und Einheit 3 ?
b) eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für alle Einheiten 1,2 und 3 ? oder nur für Wohnung 1 und Praxis 3 ?
c) eine neue Berechnung der Miteigentumsanteile ?
d) Zustimmung der Berechtigten Abt. II und III ?

a) neu für alles
b) neu für alles, zu a) und b): da ja beide bisherigen SE-Einheiten geändert werden
c) eine Berechnung ist mE nie erforderlich, nur eine Angabe und natürlich eine Auflassung - es ist nicht Voraussetzung der Teilung, dass die ME-Anteile genau im Verhältnis der (zB) Nutzfläche stehen
d) Abt. II nein (Belastungsgegenstand ja insoweit vorher und nachher das ganze Grundstück), Abt. III ja (Änderung Pfandobjekt)

Noch zu beachten:
Die Unterteilung kann nach Ansicht des BGH, Beschluss vom 17. 1. 1968, V ZB 9/67 = BGHZ 49, 250 = NJW 1968, 499, von der Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Ferner kann sie nach § 22 BauGB oder § 172 BauGB genehmigungsbedürftig sein (s. Kral in Beck'scher Online-Kommentar GBO, Stand: 01.07.2014, Sonderbereiche WEG, Randnummern 175 und 176 unter Zitat Demharter GBO Anh § 3 Rn 75.

Hallo Grundbuch- und vor allem WEG-Freunde!

Ich platziere meine Frage mal hier:

Mir liegt eine Änderung der Teilungserklärung vor, wonach durch Aufstocken eine weitere Einheit entsteht.

1. Reicht es in diesem Fall, wenn mir lediglich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bzgl. dieser neuen Wohnung vorgelegt wird?
2. Der Notar schreibt: "Die in Abteilung III eingetragenen Belastungen werden übernommen" Brauche ich trotzdem eine Nachverpfändungserklärung oder Zustimmung der in Abt. III eingetragenen
Gläubiger??? Vorgelegt wurde nichts und eigentlich haben die Gläubiger ja den (MEA-mäßig) gleichen Anteil wie vorher (also, wenn der Notar diesbezüglich noch die Urkunde berichtigt, bisher ist es nämlich
0,1 zuviel...)

Danke für eure Hilfe schon im Voraus!

Spätere An- und Ausbauten sowie Aufstockungen führen zum Entstehen von Gemeinschaftseigentum (BayObLG, DNotZ 1973, 611; OLG Stuttgart, OLGZ 1979, 21), da durch die nachträglichen Veränderungen die rechtlichen Grenzen des bereits entstandenen Eigentums nicht mehr verändert werden können (BayObLG, DNotZ 1999, 212). Die etwaige Umwandlung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum betrifft die sachenrechtliche Zuordnung. Eine solche Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung kann nicht als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, weil nach §§ 5 IV, 10 I 2, II WEG lediglich Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander eintragungsfähig sind (KG, DNotI-Report 16/1998, 162 = FGPrax 1998, 94 = NZM 1998, 581/582; u.a.). Verdinglichte Ermächtigungen in Gemeinschaftsordnungen sind in diesem Bereich nicht möglich (Hügel, DNotZ 2005, 753/773 mit weit. Nachw. in Fußn. 68). Daher kann nicht mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass die Berechtigten Anspruch auf Einräumung von Sondereigentum haben. (s. a. OLG München, DNotI-Report 10/2007, 78 (Giebeldach anstelle des bisherigen Flachdaches; anders lautende Bestimmungen in der GO können hieran nichts ändern (Zitat BayObLGR 2001, 41 = ZMR 2001, 65). Siehe dazu auch das Gutachten des DNotI, vom 01.01.2011, Abrufnummer: 105290. Liegen in Deinem Fall denn Grundbucherklärungen aller WEig. in der Form des § 4 WEG vor ?

Sorry, ja, die Erklärungen liegen von allen WE-Eigentümern vor!

Und die Zustimmungen der negativ betroffenen Grundpfandgläubiger auch ? s. https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post668582

M.E. habe ich keine negativ betroffenen Grundpfandrechtsgläubiger!? Die beiden Einheiten, die Anteile "abgeben", sind beide belastet, die Grundpfandrechte sollen aber auf die neu entstehende Einheit mit übertragen werden (auch die Eigentümer werden dann überall die gleichen sein - auf den beiden "alten" MEA und auf dem neu entstehenden)...
Die Grundpfandrechtsgläubiger der anderen Einheiten sind doch nicht tangiert!?!

Zitat von Eagle1899

Die Grundpfandrechtsgläubiger der anderen Einheiten sind doch nicht tangiert!?!

Da MEA "abgegeben" werden, sind sie es schon.
Beispiel:
Bisher: zwei gleich große Wohnungen. Der bisherige Speicher (Gemeinschafteigentum) wird zu einer Wohnung, die etwas kleiner ist als die bisherigen Wohnungen.

Bisher:
Whg. 1 5/10 MEA
Whg. 2 5/10 MEA

Nunmehr:
Whg. 1 4/10 MEA
Whg. 2 4/10 MEA
Whg. 3 2/10 MEA

Also müssen 1 und 2 MEAs an 3 "abgeben" -> Zustimmung der dinglich Berechtigten erforderlich, Form § 29 GBO

Zitat von Eagle1899

.....
Die Grundpfandrechtsgläubiger der anderen Einheiten sind doch nicht tangiert!?!

s. Kral in: Beck'scher Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.10.2014, Sonderbereiche WEG, RN 162:

„Bei Überführung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum müssen alle dinglich Berechtigten mit Ausnahme von Globalgläubigern oder jenen an der „gewinnenden“ Einheit mitwirken (OLG Frankfurt a. M. Rpfleger 1997, 374 = FGPrax 1997, 139). Die Erleichterung von § 5 Abs 4 S 3 WEG (zu ihr s Rn 198) ist auf derartige Fälle nicht anwendbar (OLG Düsseldorf RNotZ 2010, 198, s hierzu Hügel MittBayNot 2011, 290).“

Super, vielen Dank!

Dann erfolgt die Erledigung wenigstens erst nach meinem Urlaub und der Notar kann nicht meckern, dass es in der Vertretung nicht eingetragen wird...

Ich würde das Erfordernis der Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten (s. dazu oben unter #3) nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung verlautbaren, weil bei der Unterteilung ohnehin die Teilungserklärung heranzuziehen ist.

Wie an anderer Stelle ausgeführt, habe ich es in der Praxis ganz selten mal erlebt, dass mit einer Unterteilung nicht auch die Überführung einer Teilfläche (zumeist im Kellerbereich, als Vorraum für nunmehr beide Keller) in Gemeinschaftseigentum einherging. In diesen Fällen reicht die Verwalterzustimmung nicht aus; vielmehr ist zur Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung die Mitwirkung der übrigen WEig. (an der Abgabe der Auflassungserklärung) erforderlich; ansonsten träte Nichtigkeit ein, weil den anderen Wohnungseigentümern kein Gemeinschaftseigentum aufgedrängt werden kann (Zitat: OLG München DNotZ 2007, 946; NJW-Spezial 2007, 292; Demharter NZM 2000, 1196;Schöner/Stöber Rn 2976a mwN; s. a. den Fall des OLG Hamm, Beschluss vom 03.11.2011, I-15 Wx 582/1); s. a. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…109#post1100109

Und in Deinem Fall soll ja mit der Unterteilung ein Eingriff in gemeinschaftliches Eigentum verbunden sein, wobei der Deckendurchbruch nur beispielhaft aufgeführt ist.