Amtswiderspruch wegen fehlender Vollmacht?

    Hallo Zusammen,

    ich habe folgendes Problem:

    Käufer „X“ bevollmächtigt im Kaufvertrag den Verkäufer „Z“ für die jeweiligen Nachbargrundstücke Grunddienstbarkeiten einzutragen.
    Auflassung wird vollzogen. Und einige Monate später bewilligt und -antragt der Verkäufer die Eintragung von Grunddienstbarkeiten.
    Die Grunddienstbarkeit wird eingetragen.
    Aus der Eintragungsbewilligung geht jedoch nicht hervor, dass der Verkäufer „Z“ aufgrund der Vollmacht, welche in dem o. g. Kaufvertrag enthalten ist, Bezug genommen wird.
    Der Käufer „X“ begehrt nun die Eintragung eines Amtswiderspruchs.
    Mir fällt keine andere Alternative ein, außer den Widerspruch einzutragen.
    Wie seht ihr es?

    Zitat von Aschenputtel

    Aus der Eintragungsbewilligung geht jedoch nicht hervor, dass der Verkäufer „Z“ aufgrund der Vollmacht, welche in dem o. g. Kaufvertrag enthalten ist, Bezug genommen wird.

    Verstehe ich dich richtig: der Verkäufer bewilligt die Eintragung , tritt dabei aber nicht als Bevollmächtigter auf für den - früheren Käufer X und jetzigen - Eigentümer des dienenden Grundstücks auf? Die Vollmacht wird gar nicht erwähnt? Oder lässt sich ggf. durch Auslegung ermitteln, dass er als Bevollmächtigter gehandelt hat? Irgendwoher muss doch der eintragende Kollege die Idee gehabt haben, dass Z bewilligungsberechtigt war?

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

    Ich habe mich auch schon gefragt, wie das überhaupt eingetragen werden konnte.

    Wenn die Vollmacht - wie nicht selten - mit Eigentumsumschreibung erloschen ist, kommt es nicht mehr darauf an, in welcher Funktion der Veräußerer gehandelt (oder nicht gehandelt) hat.

    Zitat von Cromwell

    Ich habe mich auch schon gefragt, wie das überhaupt eingetragen werden konnte.

    Fälle kurzzeitiger geistiger Umnachtung kommen ja vor (wer wüsste das besser als ich? :D), quasi das Gegenstück zum lucidum intervallum. Aber meistens steckt ja am Ende doch ein nachvollziehbarer Gedanke dahinter. Vielleicht ja auch hier.

    Zitat von Cromwell

    Wenn die Vollmacht - wie nicht selten - mit Eigentumsumschreibung erloschen ist, kommt es nicht mehr darauf an, in welcher Funktion der Veräußerer gehandelt (oder nicht gehandelt) hat.

    Das wäre dann die nächste zu klärende Frage.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

    War ein Notar beteiligt? Dann würde ich erst mal zum Telefon greifen und nachfragen, was da denn eigentlich schief gegangen ist.

    Es ist natürlich nur Spekulation, aber vielleicht hat sich derjenige, der damals die Eintragung vorgenommen hat, gedacht, Vollmacht liegt ja (in der Grundakte) vor. Nun sagt der Verkäufer nicht ausdrücklich, dass er im fremden Namen handelt. Aber in § 164 Abs. 1 S. 2 BGB heißt es ja; "Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll." Hier ergeben die Umstände, dass er in Vertretung handelt, denn er hat ja eine Vollmacht und kann nicht mehr im eigenen Namen handeln. Also wird es schon so gemeint sein, dass er in Vollmacht handelt, auch wenn er es nicht ausdrücklich dazu sagt.

    Aber das ist natürlich nur Spekulation, ich schätze mal, fragen kann man den Kollegen nicht, was seine Überlegung war?

    Die in der Urkunde enthaltene Vollmacht für den Verkäufer zur Bestellung von Grunddienstbarkeiten
    erlischt zwei Jahre -berechnet ab dem Vollzug der Auflassung -. Diese Frist ist eingehaltenen, die Vollmacht war bei Bewilligung der Grunddienstbarkeit noch nicht erloschen.

    Es steht „nur“ nicht ausdrücklich in der Bewilligungsurkunde für die Grunddienstbarkeit, dass der Verkäufer in Vollmacht handelt.

    Zitat von Aschenputtel

    Es steht „nur“ nicht ausdrücklich in der Bewilligungsurkunde für die Grunddienstbarkeit, dass der Verkäufer in Vollmacht handelt.

    Dann komme ich zurück auf meine frühere Frage: Wenn „nur nicht ausdrücklich“ in Vollmacht gehandelt wurde, lässt sich ein Handeln in Vollmacht durch Auslegung ermitteln? Gibt es an irgendeiner Stelle eine Erwähnung oder besser noch Bezugnahme auf diese Vollmacht? Irgendwas?
    Oder ist da tatsächlich völlig kommentarlos ein Nicht-Eigentümer aufgetreten, hat eine Bewilligung abgegeben und das Grundbuchamt hat daraufhin die Eintragung vorgenommen?

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

    Schwierig. Im Grunde genommen wird in der Bewilligung nur etwas zum Inhalt der Grunddienstbarkeit und das herrschende sowie das dienende Grundstück „erwähnt“.
    Aber ob damit die Möglichkeit besteht, von diesem Inhalt der Grunddienstbarkeit auf dem diesem Grundstück zugrunde liegenden Vertrag und damit auf die dort enthaltende Vollmacht im Wege der Auslegung zurückzugreifen, da habe ich große Zweifel.

    Der Inhalt der GD lautet wie folgt: Grundbuch von ... —nur lastend auf dem Flurstück Gemarkung ... Flur .. , Flurstück....

    Zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks, Gemarkung ..., Flur..., Flurstück...., derzeit verzeichnet im o.g. GB bewilligen und -antragen wir die Eintragung einer GD gemäß § 1018 BGB
    dergestalt, dass es dem Berechtigten gestattet ist, das dienende Grundstück zum Zwecke des Erreichens seines Grundstücks zu betreten usw. entsprechend der beigefügten Skizze.

    Der Verköufervertreter, eine GmbH nimmt Bezug auf eine im Jahre 2012 erteilte Vollmacht. Aus dieser Vollmacht geht hervor, dass dieser berechtigt ist, die Verkäuferin zu vertreten.

    Zitat von Aschenputtel

    Der Verköufervertreter, eine GmbH nimmt Bezug auf eine im Jahre 2012 erteilte Vollmacht. Aus dieser Vollmacht geht hervor, dass dieser berechtigt ist, die Verkäuferin zu vertreten.

    Die eine Vollmacht wird ausdrücklich erwähnt, die zweite überhaupt nicht? Autsch.
    Was trägt denn der Käufer eigentlich zur Begründung seines Antrags auf Eintragung eines Widerspruchs vor? Vermutlich ja nichts in der Richtung von "Z hat mich seinerzeit zwar vertreten und die Vollmacht war auch noch gültig, aber hat nicht gesagt, dass er mich vertritt und deshalb war das formal nicht richtig", oder?
    Ich denke ins Unreine, aber wenn die Dienstbarkeit materiell-rechtlich entstanden wäre, dann wäre das Grundbuch nicht unrichtig.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

    Im Hinblick auf § 164 I 2 BGB würde ich das Vorliegen einer Vollmacht bejahen.
    Wenn jemand eine detaillierte Grundbucherklärung (Grunddienstbarkeit für … zu Lasten…) abgibt, zu deren Abgabe genau mit diesem Inhalt er bevollmächtigt ist, dann liegt die Vermutung, er wolle aufgrund eben dieser Vollmacht handeln, doch „zwanglos“ viel näher als die Annahme, er habe „einfach so“ mal eine Erklärung für sich oder einen anderen abgeben wollen, zu der er nicht berechtigt ist.
    Wenn sich Vollmacht und Bewilligung decken, sind die Umstände des § 164 I 2 BGB damit für mich gegeben.

    Es wird vorgetragen, dass die Eintragungsbewilligung von „Z“ stammt und die Vollmacht, die in der Eintragungsbewilligung hinsichtlich der GD erwähnt wurde, nicht von dem Käufer stammt.
    Das ist ja auch richtig, denn die in der Urkunde aufgeführte Vollmacht ist der Nachweis hinsichtlich der Vertretung der Verkäuferin.
    Der Käufer trägt somit vor, dass es an einem Handeln in seinem Namen fehlt und dass eine Bevollmächtigung seinerseits sich ebenfalls nicht feststellen lässt und sich auch nicht aus der Eintragungsbewilligung herleiten lässt.
    Weiter trägt er vor, dass die GD unbefristet eingetragen ist sich jedoch aus § 17 des KV ergibt, dass lediglich eine befristete GD hätte eingetragen werden dürfte, wenn davon ausgegangen wird, dass die GD aufgrund der Vollmacht eingetragen worden ist, aber nach Auffassung des Käufers liegt ja keine Bevollmächtigung vor.
    Dieser Einwand greift nicht, da sich explizite aus dem Kaufvertrag gibt, dass die Beschränkungen der Vollmacht im Innenverhältnis wirken und insbesondere gegenüber dem GBA unbeschränkt und unabhängig von der Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen im KV erteilt ist.

    Die Vollmacht ist relativ „global“ gehalten, nämlich dahingehend Dienstbarkeiten (z.B. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) und auch Baulasten für den jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks einzutragen.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!

Benutzerkonto erstellen Anmelden