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Thema: Dienstbarkeit zur Realteilung des Überbaus?

  1. #1
    ???-Notariat
    Gast

    Dienstbarkeit zur Realteilung des Überbaus?

    Hallo liebe Rechtspfleger,
    ich habe mir hier angemeldet, weil ich mit folgendem Problem nicht mehr weiter komme. Vielleicht gibt es hier jemanden, der mir weiterhelfen kann.

    kurzer Sachverhalt:
    Vorgeschichte
    Die Grundstückseigentümer A und B sind Nachbarn. Jeder hat auf seinem Grundstück eine Tiefgarage. A und B vereinbaren miteinander die Tiefgaragen zu modernisieren durch Umbau und Zusammenlegung. Sie treffen Nachbarschaftsvereinbarungen, mit denen sie festhalten, dass das die neu entstehende gemeinsame Tiefgarage, die vollständig unter dem Grundstück von B liegt und zum Teil unter dem Grundstück von A, nicht als Überbau von B gesehen werden soll, sondern dass A Eigentümer des Teils der Tiefgarage auf dem Grundstück A und B Eigentümer des anderen Tiefgaragenteils sein soll. Im Grundbuch wurde vorsorglich der Verzicht auf Überbaurente eingetragen. Des Weiteren wurden wechselseitige Geh-, Fahr- und Stellplatzrechte eingeräumt und grundbuchlich gesichert.

    akutelle Situation
    B verkauft Grundstück an S. S will das aufstehende Gebäude nebst Tiefgarage auf dem Grundstück von S (ehemals B) in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen. Die Nachbarschaftsvereinbarungen zwischen A und B werden "aufgefrischt" und aktuallisiert. Hinsichtlich der Tiefgarage wird klargestellt "...Dieses gemeinsame Verständnis einer rechtlichen Trennung der beiden Tiefgaragenteile exakt an der Grundstücksgrenze und Eigentumszuweisung an den jeweiligen Grundstückseigentümer hat seinen Ausdruck in den ...(Geh-, Fahr- und Stellplatzrechten) wechselseitigen Dienstbarkeitsbestellungen gefunden, bei denen der jeweilige Eigentümer des jeweiligen Tiefgaragenteils dem jeweils anderen Nutzungsrechte an dem ihm gehörenden Abschnitt der Tiefgarage eingeräumt hat. ... Um die eigentumsrechtliche Zuordnung der jeweiligen Tiefgarage zu dem Grundstück, auf dem sie jeweils errichtet sind, und damit die eigentumsrechtliche Trennung der Tiefgaragenteile an der Grundstücksgrenze zwischen dem Grundstück A und dem Grundstück S klarzustellen und zusätzlich rechtlich abzusichern [soll Dienstbarkeit bestellt werden]:
    Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks A ist nicht berechtigt, von seinem Grundstück aus das Grundstück S zu überbauen oder ein solches Überbaurecht gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes S auszuüben oder von diesem die Duldung eines Überbaus zu verlangen." (gleichlautend ebenfalls für Grundstück S)

    Die zuständige Rechtspflegerin hat nun eine Verfügung erlassen, in der sie um Überprüfung bzw. klarstellende Bewilligung bittet, weil sie den Dienstbarkeitsinhalt für nicht eintragungsfähig hält, da er keinem Grunddienstbarkeitstyp zugeordnet werden kann. Sie sagt, dies ist keine Benutzungsdienstbarkeit, keine Unterlassungsdienstbarkeit und kein Verzicht auf nachbarrechtliche Befugnisse.

    Der juristische Urheber der Nachbarschaftsvereinbarung und des Dienstbarkeitsinhalts sagt nun dazu, dass es sich um eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 Alt. 3 BGB handelt und durch diverse Urteile entschieden wurde, dass man die Realteilung bei Überbau durch Dienstbarkeit im Grundbuch ersichtlich machen kann. BGHZ 157, 301 und Schöner/Stöber 15. Aufl., RN 2817
    Soweit so gut. Mein Problem ist jetzt nur, dass ich nirgends ein Beispiel für den Inhalt einer solchen Dienstbarkeit finde und nicht überprüfen bzw. mich darauf berufen kann, dass der von uns eingereichte Dienstbarkeitsinhalt eintragungsfähig und richtig ist.
    Ein weiteres Problem ist auch noch, dass ich über die Urkunde und die Verfügung nicht mehr mit der Rechtspflegerin reden kann, da diese das Amtsgericht gewechselt hat.
    ... und wie soll es anders sein, es eilt hier alles und alle sitzen mir im Nacken, weil die ebenfalls eingereichte Teilungserklärung vollzogen werden soll.

    Sorry, dass mein erster Text nun auch noch so lang geworden ist.

  2. #2
    Club 4.000
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    "Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks A ist nicht berechtigt, von seinem Grundstück aus das Grundstück S zu überbauen oder ein solches Überbaurecht gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes S auszuüben oder von diesem die Duldung eines Überbaus zu verlangen."

    Ich meine die Rechtspflegerin hat recht.
    Soll sich eben "der juristische Urheber" mit dem (neuen) Rechtspfleger auseinandersetzen.

  3. #3
    ???-Notariat
    Gast
    "juristischer Urheber" = Anwalt, sorry wenn ich mich unpassend ausgedrückt habe.

    Das bringt mich jetzt aber nicht weiter. Wir haben im Notariat so eine Dienstbarkeit noch nicht gehabt und wenn der Notar für den Vollzug der Urkunde zuständig ist, sollte er sich wohl auch darum kümmern, dass es zu einer Klärung mit dem Grundbuchamt kommt und dies nicht einem Anwalt überlassen.

  4. #4
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    Ich muss leider auch passen. Das Überbaurecht kenne ich nur im Zusammenhang mit dem Verzicht auf Überbaurente. Aber das hast du ja schon im Grundbuch drin. Dass es bezüglich eines Überbaurechts auch eine Dienstbarkeit (Ausschluss der Ausübung des Überbaurechts - lt. BGH-Urteil) gibt, ist mir völlig neu. Auch in den Formularbüchern, die ich hier so habe (und das sind nicht wenige), steht davon gar nichts. Also mich würde auch interessieren, wie so ein Text dieser Dienstbarkeit aussieht.

  5. #5
    Club 1.000-Anwärter Avatar von Katzenfisch
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    Ich schließe mich Uschi an. Die Rechtspflegerin hat Recht. Der Anwalt, der die Urkunde verzapft hat, soll den Mist auch ausbügeln.

    Da hilft im Moment nur, den Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit zurücknehmen und über folgende Gestaltung mit den beiden Eigentümern nachzudenken.

    Ich - A - bin Eigentümer des im Grundbuch von ** Blatt ** Gemarkung ** eingetragenen Flurstücks **. Ich habe mich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von ** Blatt ** eingetragenen Grundstücks Flurstück ** verpflichtet, mein Grundstück auf einen Streifen von ??(2,00) m Breite entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze nicht zu bebauen und für den Fall der Errichtung einer Grenzanlage nur einen Draht- oder Holzzaun vom höchsten 1,2 m Höhe anzulegen. Für den Fall des Erlöschens des Rechts durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung ist für den Wertersatz ein Höchstbetrag von **** € vereinbart.

    Ich bewillige und beantrage die Eintragung einer Grunddienstbarkeit mit dem vorstehenden Inhalt einschließlich der Vereinbarung über den Höchstbetrag des Wertersatzes zu Lasten meines Grundstücks.

    Das wäre eine funktionierende Möglichkeit, eine Dienstbarkeit in das Grundbuch des dienenden Grundstücks des A eintragen zu lassen.
    »Die zehn Gebote sind deswegen so kurz und logisch, weil sie ohne Mitwirkung von Juristen zustandegekommen sind.«
    Charles de Gaulle (1890 − 1970)

  6. #6
    ???-Notariat
    Gast
    Könntet ihr mir dann bitte auch kurz begründen, warum die Rechtspflegerin Recht hat? Ich möchte eine Lösung finden und nicht die Arbeit von mir schieben. Die Variante mit dem Zaun wird bei einer gemeinschaftlich genutzten Tiefgarage nicht funktionieren und ist auch nicht vermittelbar.

  7. #7
    Club 1.000-Anwärter Avatar von Katzenfisch
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    Es ist von Überbau und nicht von Unterbau die Rede. Eine Tiefgarage ist unterirdisch. Eine Überbauung von einem Grundstück zum anderen kann also eigentlich nur durch oberirdische Gebäude erfolgen. Richtig ist, dass hierbei auch noch Ausschachtungen für Kellergeschosse mit einer lichten Höhe von ca. 3 m einzuschließen sind. Wie weit nach unten sollen denn die Eigentumsrechte eines Eigentümers gehen? Bis zum Erdkern?

    Es geht nach dem von Dir geschilderten Sachverhalt ausschließlich um eine oberdirdische Überbauung. Die Tiefgarage dürfte ja bereits fertiggestellt sein. Ebenso das Gebäude, an dem jetzt Sondernutzungsrechte bestellt werden sollen.

    Ein Überbau begründet eine gesetzliche Duldungspflicht und damit eine dingliche Beschränkung des betroffenen Grundstücks und eine "Eigentumserweiterung" des anderen Grundstückseigentümers.

    Es kann sich also nur der Eigentümer, der die Möglichkeit einer Überbauung hat (absichtlich oder unabsichtlich) durch Urkunde verpflichten, etwas zu unterlassen.

    Der Zaun war nur ein möglicher Formulierungsvorschlag, das muss nicht zwingend in die Urkunde.

    Was aber in die Urkunde aufgenommen werden sollte ist der Wertersatz für den Fall des Erlöschens des Rechts.

    Vielleicht einmal § 912 BGB im Palandt nachlesen.
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  8. #8
    Club 17.000
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    Auch ein "Unterüberbauung" (= Überbauuung unter der Erde) ist im Rechtssinne ein Überbau i.S. des § 912 BGB (Palandt/Bassenge § 912 Rn. 6 mit Hinweis auf BGHZ 53, 5 - Tiefgarage).

    Das eigentliche Problem das Falles scheinen mir die exakten Eigentumsverhältnisse an der Tiefgarage zu sein. Denn davon hängt entscheidend ab, ob S an "seinem" Teil der Tiefgarage Teileigentum begründen kann. Bei einer Eigentumsgrenze "durch die Luft" dürfte dies aufgrund des Abgeschlossenheitsgebots etwas schwierig sein.

  9. #9
    Club 2.000 Avatar von tom
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    Warum die Rpfl'in recht hat?
    - Dienstbarkeit des Inhalts, dass ich nicht auf fremdes Grundstück überbauen darf = Nonsens, denn das darf ich eh' nur, wenn es mir erlaubt wird (und ob das, was ich überbaue, mir überhaupt gehört, ist nochmal eine ganz andere Frage).
    - Dienstbarkeit des Inhalts, ein (bestehendes?) Übrebaurecht nicht auszuüben = Nonsens, dann soll man das (bestehende) Überbaurecht aufheben
    - Verzicht auf zukünftige Duldung eines Überbaus = Nonsens, denn der Eigentümer kann den Überbau verhindern - das ergibt sich aus dem Gesetz. Wenn die Voraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB nicht erfüllt werden, kann er auch Rückbau verlangen.

    Einmal mehr zeigt sich, wie sehr Konstrukte à la "Eigentum auf fremdem Grund und Boden" Teufelszeug sind...

  10. #10
    ???-Notariat
    Gast
    § 912 BGB ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Beide Grundstückseigentümer haben zusammen im gegenseitigen Einverständnis und im gemeinsamen Interesse die Errichtung der jetzigen Tiefgarage vorgenommen. Es war von Anfang an zwischen den Beteiligten klar, dass jeder Eigentümer des Teils der Tiefgarage ist und bleibt, die auf seinem jeweiligen Grundstück liegt. Dies wurde einer Nachbarschaftsvereinbarungen mit mehreren Nachträgen ausdrücklich festgehalten. Aus diesem Grund habe ich den Sachverhalt so ausführlich geschildert.

    Ich tendiere dazu, dass der in der Nachbarschaftsvereinbarung vorgegebene Dienstbarkeitsinhalt tatsächlich das Gewollte nicht wieder gibt, aber wie sollte der Dienstbarkeitsinhalt dann lauten? Hatte von euch auch noch keiner so eine Problematik? Ich wollte mich bei euch ja nur nach Formulierungsvorschlägen für meinen - für mich außergewöhnlichen Fall - umhören.

  11. #11
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    Ich hatte noch keinen solchen Fall, bin bei meiner Suche aber auf DNotI Report 7/2009 gestoßen. Vielleicht bringt das etwas für die Angelegenheit. Der dort behandelte Fall passt vermutlich nicht auf Deinen Fall, aber die weiteren Erläuterungen könnten möglicherweise etwas Licht ins Dunkle bringen. Hier kennt keiner die örtlichen Gegebenheiten um beurteilen zu können, ob die nachträgliche Bildung von Sondereigentum möglich ist.
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  12. #12
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    Zitat Zitat von Katzenfisch Beitrag anzeigen
    Ich hatte noch keinen solchen Fall, bin bei meiner Suche aber auf DNotI Report 7/2009 gestoßen. Vielleicht bringt das etwas für die Angelegenheit. Der dort behandelte Fall passt vermutlich nicht auf Deinen Fall, aber die weiteren Erläuterungen könnten möglicherweise etwas Licht ins Dunkle bringen. Hier kennt keiner die örtlichen Gegebenheiten um beurteilen zu können, ob die nachträgliche Bildung von Sondereigentum möglich ist.


    Aus BeckOK/Fritzsche § 912 Rn 15:

    "Bei Errichtung einer gemeinsamen Tiefgarage unter mehreren künftig selbständigen Grundstücken ist idR das Zufahrtsgrundstück Stammgrundstück DNotI-Report 2009, 49, 51)."

    Die Hervorhebung ist von mir. Wobei mir nicht einleuchten will, weshalb in dem Zusammenhang immer von einem "Unterbaurecht" die Rede ist. So z.B. auch Commichau (in MünchKomm WEG § 1 Rn 27 ff). Es wird über die Grundstückgrenze hinaus gebaut. Ob über oder unterhalb der Erdoberfläche spielt doch dabei keine Rolle?

  13. #13
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    Zitat Zitat von tom Beitrag anzeigen
    - Dienstbarkeit des Inhalts, ein (bestehendes?) Übrebaurecht nicht auszuüben = Nonsens, dann soll man das (bestehende) Überbaurecht aufheben
    ...
    Ich verstehe es einfach nicht. Was meint denn der BGH damit, man könne mit der Dienstbarkeit "Ausschluss der Ausübung des Überbaurechts" irgend etwas sichern?

  14. #14
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    Zitat Zitat von notariatshexe Beitrag anzeigen
    Was meint denn der BGH damit, man könne mit der Dienstbarkeit "Ausschluss der Ausübung des Überbaurechts" irgend etwas sichern?
    Meinst du die Stelle?

    "Wie eine Übertragung des Eigentums am Überbau auf den Eigentümer des überbauten Grundstücks rechtlich vor sich geht, hat der Senat noch nicht abschließend entschieden. Soll ein Eingriff in die Gebäudesubstanz unterbleiben, kommt die Belastung des Stammgrundstücks mit einer Dienstbarkeit in Betracht, die die Ausführung des Überbaurechts ausschließt (§ 1018 Alt. 3 BGB; [...]). Der Senat hält dies aber nicht für die einzige Möglichkeit, den Überbau in den Bestandteilsverband des überbauten Grundstücks zurückzuführen. In Frage kommt auch ein der Begründung des Eigentums am Überbau gegenläufiges Geschäft. In diesem Falle muss mit der erforderlichen Einigung über die Beendigung des Überbaurechts [...]) die Beseitigung der Gebäudeeinheit einhergehen, die den Überbau zum Bestandteil des Stammgrundstücks macht."

  15. #15
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    Mich würde noch interessieren, auf welchem Grundstück die Zu- und Ausfahrt zur Tiefgarage liegt.
    »Die zehn Gebote sind deswegen so kurz und logisch, weil sie ohne Mitwirkung von Juristen zustandegekommen sind.«
    Charles de Gaulle (1890 − 1970)

  16. #16
    ???-Notariat
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    Zitat Zitat von Katzenfisch Beitrag anzeigen
    Mich würde noch interessieren, auf welchem Grundstück die Zu- und Ausfahrt zur Tiefgarage liegt.
    Man fährt auf das Grundstück des S von der Straße und um in die Tiefgarage zu gelangen bzw. aus ihr wieder herauszufahren muss man über das Grundstück des A fahren. Es gibt nur eine Zufahrt zur Tiefgarage.

  17. #17
    Club 8.000
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    Egal ob man auf den ursprünglichen Willen der Erbauer, der nun offenbar wieder geändert werden soll, oder auf die Größe und wirtschaftliche Bedeutung des überbauten Gebäudeteils abstellt, man wird in beiden Fällen vermutlich zu dem Ergebnis kommen, dass das Grundstück des S das Stammgrundstück ist. Soll das Eigentum am Überbau auf den A übergehen, ist also, dem BGH folgend, eine Dienstbarkeit ("Ausschluss der Ausübung des Überbaurechts") auf dem Grundstück des S erforderlich.

  18. #18
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    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Egal ob man auf den ursprünglichen Willen der Erbauer, der nun offenbar wieder geändert werden soll, oder auf die Größe und wirtschaftliche Bedeutung des überbauten Gebäudeteils abstellt, man wird in beiden Fällen vermutlich zu dem Ergebnis kommen, dass das Grundstück des S das Stammgrundstück ist. Soll das Eigentum am Überbau auf den A übergehen, ist also, dem BGH folgend, eine Dienstbarkeit ("Ausschluss der Ausübung des Überbaurechts") auf dem Grundstück des S erforderlich.
    .

    Und wie ist der Inhalt so einer DBK? Wie gesagt, ich kann mir darunter überhaupt nichts vorstellen.

  19. #19
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    Man verzichtet auf die Rechte aus § 912 BGB. Mehr ist da nicht.

  20. #20
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    Zitat Zitat von ???-Notariat Beitrag anzeigen
    Um die eigentumsrechtliche Zuordnung der jeweiligen Tiefgarage zu dem Grundstück, auf dem sie jeweils errichtet sind, und damit die eigentumsrechtliche Trennung der Tiefgaragenteile an der Grundstücksgrenze zwischen dem Grundstück A und dem Grundstück S klarzustellen und zusätzlich rechtlich abzusichern [soll Dienstbarkeit bestellt werden]:
    Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks A ist nicht berechtigt, [...] ein solches Überbaurecht gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes S auszuüben [...]. (gleichlautend ebenfalls für Grundstück S)
    Das trifft es doch. Abgesehen davon, dass meiner Meinung nach nur eines der Grundstücke das Stammgrundstück sein kann. Hat denn schon mal jemand die Rechtspflegerin auf die Entscheidung des BGH hingewiesen?

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