"Warnvermerk" bei GbR-Eigentümereintragungen

Zitat von Andreas

Aber ich gebe Dir Recht, im Gegensatz zum BGH kann ich mich dann nur schwer vor Regress schützen.

Genau das ist der springende Punkt, Wenn zwei das gleiche tun, ist es noch lange nicht dasselbe. Verbreitet der BGH Unsinn, nennt sich das Rechtsfortbildung, macht es der Rpfl., heißt es vorsätzliche Amtspflichtverletzung auf Grund unvertretbarer Auffassung, ein kurzer Federstrich und man ist weggebügelt. Dann macht man diesen , die einen sagen, dies sei eine eigenartige Sichtweise, ich nenne es realistisch.

Was wäre eigentlich passiert, wenn ein Rpfl. die Rechts- und GB-fähigkeit der GbR eingeführt und Vertretungsnachweise als entbehrlich erachtet, sprich fortgebildet, hätte, ich tippe auf Anregung eines Betreuungsverfahrens für ihn;).

Will man sich unbedingt profilieren, macht man das im inet, einer Fachzeitschrift, als Dozent..., aber doch nicht beim täglichen workout.

Wie ich es mit dem Vermerk halten werde, weiß ich auch noch nicht. Aber ich denke, das das Grundbuch so einen Vermerk aushalten können muß. Er bringt nur zum Ausdruck, daß es nach der derzeitigen Gesetzeslage beim Grundstückserwerb durch eine GbR keinen verlässlichen Nachweis der Vertretungsberechtigung oder des Gesellschafterbestandes gibt. Wenn das schon ausreicht, um § 899a BGB auszuhebeln, ist Mediatisieren allein offenbar zu wenig.

Zitat von Cromwell

Wobder meint, ...

Es liegt demnach kein anderer Fall vor, als wenn eine natürliche Person erwirbt, die bei der Erwerbererklärung der Auflassung von einem rechtsgeschäftlichen Vertreter vertreten wurde, der aber keine Vollmacht des Erwerbers vorgelegt hat. Sollen auch hier "keine Zweifel an der Richtigkeit des Grundbuchs bestehen", wenn das Grundbuchamt den Erwerber ohne Nachweis der Vollmacht als Eigentümer im Grundbuch einträgt?

... Wird dieser Verlässlichkeit der Boden entzogen, kann demzufolge auch kein gutgläubiger Erwerb zu Lasten des wahren Rechtsinhabers gerechtfertigt sein.

An dieser Stelle -und erst an dieser Stelle- setzt die Diskussion über den Warnvermerk ein, der zum Ausdruck bringt, dass es diese Verlässlichkeit im vorliegenden Fall nicht gibt.

Trägt man keinen Warnvermerk ein und findet demzufolge aufgrund einer Verfügung der nunmehr eingetragenen GbR ein gutgläubiger Erwerb eines Dritten statt, ist dies unter verfassungsrechtlichen Aspekten als ein Verstoß gegen die grundgesetzliche Eigentumsgarantie zu qualifizieren, weil man dem wahren Rechtsinhaber zumutet, sein Recht aufgrund einer wertlosen Grundbucheintragung verlieren zu können,.....

Es liegt selbstverständlich ein anderer Fall vor, der Vertreter der nat. Person kann und muss den Vertretungsnachweis vorlegen.

Die Gefahr des Rechtsverlustes ist gerechtfertigt. Ob und mit wem man Grundstücksgeschäfte schließt und ob diese materiell wirksam sind, liegt allein in der Verantwortung des Veräußerers. Das GBA hat nur zu prüfen, liegen die unter Anwendung des Gesetzes und der zur Auslegung ergangenen Rspr. notwendigen Vorauss. vor oder nicht. Wenn ja, dann eintragen und zwangsläufig den guten Glauben herbeiführen.

Die Zerstörung des guten Glaubens ist an enge Vorauss. geknüpft und in § 53 GBO für Maßnahmen v.A.w. abschließend geregelt. Eine analoge Anwendung scheidet aus. Hierzu hat das OLG DD, 10.12.1999, 3 W 1832/99 einige, auch aktuell allgemein anerkannte Grundsätze aufgestellt.

"In einem Spannungsverhältnis zum formellen Konsensprinzip steht die aus dem Legalitätsprinzip herzuleitende Pflicht des Grundbuchamtes, das Grundbuch mit der wirklichen Rechtslage in Einklang zu halten. ...

Die Bildung einer Analogie setzt eine planwidrige Gesetzeslücke sowie eine Vergleichbarkeit des gesetzlich normierten mit dem ungeregelten Sachverhalt voraus. Hieran fehlt es vorliegend, da der Gesetzgeber nicht versehentlich von einer Regelung zur Eintragung eines Amtswiderspruchs bei Vorliegen einer unsicheren Rechtslage und bloßen Zweifeln an der Richtigkeit der Eintragung abgesehen hat. Vielmehr sind die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs in § 53 GBO abschließend geregelt. § 53 GBO gestattet die Eintragung eines Amtswiderspruchs allein dann, wenn das Grundbuchamt die von dem Widerspruch betroffene Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat, d.h. diese Eintragung unter Beachtung des Umfanges ihrer Prüfungspflicht nicht hätte vornehmen dürfen. Da die Gesetzesverletzung mit dem Umfang der Prüfungspflicht des Grundbuchamtes korrespondiert und eine abschließende Prüfung dem Grundbuchamt nicht möglich bzw. die Ermittlung des für eine abschließende Prüfung erforderlichen Sachverhaltes nicht Aufgabe des Grundbuchamtes ist, fehlt es hier an einer Gesetzesverletzung...."

Die Fallgestaltungen sind beim OLG DD und hier ähnlich, dort Zweifel an der mat. Wirksamkeit auf Grund Gemeinschaftsrechtswidrigkeit, hier an der wirksamen Vertretung, zumindest, wenn man überhaupt davon ausgeht, dass fehlende Vertretungsnachweise überhaupt direkt einen Zweifel begründen können. Der einzige Unterschied ist, dass man die Bezeichnung "Warnvermerk" noch nicht erfunden hatte.

Zur Eigentumsgarantie, das GBA soll dagegen verstoßen, wenn es dem Anliegen des Eigentümers nachkommt und dessen gewünschter Eigentumsänderung nachkommt, wobei dem Eigentümer klar sein muss, dass es unter Anwendung der Denkgesetze gar keinen formstrengen Nachweis der Vertretungsberechtigung der GbR, außerhalb einer Gründungsurkunde, geben kann! Wohl kaum.

Werden wir doch mal konkret:
Wer trägt denn einen - wie auch immer gearteten - Vermerk ein bzw. hat schon eingetragen?

Sind wir schon soweit. Ich dachte wir diskutieren noch?:) Nach meinem Verständnis ist der Warnvermerk noch immer nur ein Hinweis auf die Gesetzeslage. Als solcher ist er weder dazu geeignet den Inhalt des Grundbuchs zu ändern, noch dazu, einen gutgläubigen Erwerb zu verhindern. Und womöglich ist es wirklich sinnvoll darauf hinzuweisen, daß bei der Eintragung der GbR - anders als bei OHG und KG (!) - keine Prüfung der Vertretungsberechtigung erfolgt. Wenn sich herausstellen sollte, daß es entgegen deren Behauptung doch nicht alle zur wirksamen Vertretung notwendigen Gesellschafter waren, die gehandelt haben, könnte man damit vielleicht mancher Nachfrage gelassener entgegensehen.

Praktisch gesehen werden die Nachfragen nicht kommen, wenn wir nichts eintragen, sondern (nur) dann kommen, wenn wir einen Warnvermerk eintragen. Ich glaube nicht, dass die Probleme außerhalb einiger Grundbuchämter und Notariate sonderlich bekannt sind, geschweige denn allzu ernst genommen werden, zumal absehbar ist, dass auch bei unwirksamen Verträgen entgegen allen bislang geltenden Grundsätzen irgendwelche Rechtsscheine aufgestellt werden, um so etwas entgegen dem gesetzgeberischen Willen zu retten. Genügend solcher Thesen gibt es ja mittlerweile, deren einer sich ein Gericht bloß noch anzuschließen braucht.

Zitat von 45

Sind wir schon soweit. Ich dachte wir diskutieren noch?:)

Ja gut, aber irgendwie muss man ja zu Potte kommen oder lasst ihr die Akten einfach liegen?

Ich habe im Moment keine solche Akte hier. Gott erhalten diesen Zustand! Aber ich kann ja trotzdem jetzt diskutieren, nicht?

Abgesehen davon kann sich auch bei mir ein Rechtsfindungsprozess schon ein bisschen hinziehen, nachdem diejenigen, die über unsere Arbeit wachen und demnach deutlich kompetenter sind, ihre Entscheidungen im Regelfalle auch nicht binnen einer Woche beisammen haben. Eine solche Akte bliebe demnach nicht einfach liegen, muss aber auch nicht sofort vom Tisch verschwunden sein.

Zitat von Andreas

Ich habe im Moment keine solche Akte hier.

Es fällt auch auf, daß, seit all die Probleme um die Teilrechts- und Grundbuchfähigkeit der GbR aufgeworfen wurden, deutlich weniger GbRs zur Eintragung beantragt werden. Zumindest bei mir.

Zitat von 45

... Nach meinem Verständnis ist der Warnvermerk noch immer nur ein Hinweis auf die Gesetzeslage. Als solcher ist er weder dazu geeignet den Inhalt des Grundbuchs zu ändern, noch dazu, einen gutgläubigen Erwerb zu verhindern...

Ein solcher Hinweis, welcher nicht vorgeschrieben ist, gehört ins GB? Abgesehen davon handelt es sich nicht um einen solchen, da er eine Tatsachenfeststellung trifft, nämlich den nicht erfolgten Prüfungsumfang.

Wenn er dazu nicht geeignet ist, wo liegt dann, dass nach jeder Auffassung notwendige Bedürfnis für einen solchen Vermerk?

@ Buridans Esel: Eine Dienstpflicht den Notar! darüber zu belehren .

Zitat von Wobder

@ Buridans Esel: Eine Dienstpflicht den Notar! darüber zu belehren .

Ich würde sagen, ihn darauf hinzuweisen. Belehren müssen wir ihn sicher nicht. Aber ansonsten: Warum denn nicht? Wir weisen die Notare auf manches hin. Nicht oft, aber ab und an sogar einfach auf Rechtslagen. Für das Ausrufezeichen hinter dem Notar sehe ich da wenig Veranlassung, zumal sich die GbR-Problematik auch unter den Notaren durchaus nicht in Windeseile herumgesprochen hat ...

Mein letzter post lenkt vom Thema ab, bitte ignorieren. (Nur kurz, eine Dienstpflicht einen Hinweis zu erteilen, dass man den Vertretungsnachweis der GbR nicht prüft, kenne ich auch nicht. Man kann ! dies sicher machen. Nach meiner persönl. Auff. darf sich auch ein Notar für die Gebühren auch mal die BGH_Rspr. beschäftigen. Abgesehen davon, ich soll den Notar darauf hinweisen, dass ich den Vertretungsnachweis den er mir gar nicht vorgelegt hat!! nicht geprüft habe oder verstehe ich hier was verkehrt. Egal, ignorieren.)

Zitat von Wobder

Ein solcher Hinweis, welcher nicht vorgeschrieben ist, gehört ins GB?

Wie bereits geschrieben, weiß ich nicht, ob der Warnvermerk ins Grundbuch muß oder soll. Aber je länger ich darüber nachdenke, desto weniger Gründe fallen mir ein, weshalb das Kuriosum, daß ohne Vertretungsnachweis eingetragen wird, nicht klarstellend (vgl. Schöner/ Stöber Rn 294 ff) Erwähnung finden soll.

Da dies vom Thema ablenkt, bat ich darum, diesen Satz zu ignorieren, daher halte ich mich nun auch selbst daran. ( Richtig, du hast Hinweis geschrieben, die Belehrung bezog sich auf die Beteiligten, dies habe ich überlesen, Sorry. Eine Hinweispflicht gibt es auch nicht. Eine Begründung kann ich nicht erkennen, auch erkenne ich keinen Zusammenhang zwischen Suizidabsicht im Vollstreckungsrecht und diesem Verfahren. Nenn mich kleinlich, aber wenn man Pflicht schreibt, und es diese nach m.A. nicht gibt, stoße ich mich daran.)

Wobei ich dazu anmerken möchte, dass sich diese Risiken für die Banken und für weitere Teilnehmer am Rechtsverkehr im Wesentlichen auf die schuldrechtliche Ebene beschränken. Für die dingliche gilt ja § 899a BGB, auch wenn er nach derzeitiger Rechtslage für die Verjährungsfrist nur eingeschränkten Schutz zu verschaffen mag. Aber im (schuldrechtlichen) Bereich sehe ich als Grundbuchrechtspfleger keinerlei Anlass, den Notaren oder Beteiligten irgendetwas mitzuteilen.

Wenn der Notar über die derzeit erheblichen schuldrechtlichen Risiken bei Geschäften mit der GbR nicht belehrt und es darüber hinterher Streit gibt, schließe ich mich omawetterwax an (große Packung Popcorn und großes Kino).

Zitat von 45

Wie bereits geschrieben, weiß ich nicht, ob der Warnvermerk ins Grundbuch muß oder soll. Aber je länger ich darüber nachdenke, desto weniger Gründe fallen mir ein, weshalb das Kuriosum, daß ohne Vertretungsnachweis eingetragen wird, nicht klarstellend (vgl. Schöner/ Stöber Rn 294 ff) Erwähnung finden soll.

Ein Klarstellungsvermerk kommt nicht in Betracht. Er setzt voraus, dass das Grundbuch die Rechtslage richtig, jedoch - ohne den Vermerk - nur unzulänglich ausgedrückt wiedergibt, weil Umfang und Inhalt eines eingetragenen Rechts nicht in einer Weise verlautbart werden, die Zweifel ausschließt. Darüber hinaus muss der Vermerk geeignet sein, auch tatsächlich eine Klarstellung herbeizuführen und nicht etwa zusätzliche oder neue Unsicherheiten in das Grundbuch zu bringen.

Ein Vermerk, das Vertretung, Existenz etc. nicht geprüft wurden, muss bei unvereingenommener Betrachtungsweise dazu führen, sich zu fragen, lagen diese Voraussetzungen überhaupt vor, zu was auch sonst.

Der Vermerk ! ist damit geeignet, Zweifel an der materiellen Wirksamkeit und Richtigkeit der Eintragung herbeizuführen. Damit handelt es sich nicht um einen Klarstellungs- sondern Verwirrungsvermerk, und letzterer geht gar nicht.