Maßangaben einer Freifläche im Aufteilungsplan

  • Hallo zusammen,

    ich habe einen Aufteilungsplan bemängelt, in dem eine Freifläche meiner Meinung nach nicht eindeutig/ausreichend bemaßt ist. Die Fläche liegt in der Länge teilweise zwischen zwei Gebäuden und teilweise zwischen der Grundstücksgrenze und einem Gebäude sowie in der Breite teilweise zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze, teilweise nur an einer Grundstücksgrenze.

    Der Notar reagierte auf meine Zwischenverfügung mit der Aussage, dass es für die Bestimmtheit ausreichend sei, wenn die Fläche ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder von Gebäuden bestimmt werden kann und man anhand der angegebenen Maße im Streitfall die genaue Lage und Größe der Fläche vor Ort bestimmen könne. Leider waren keinerlei Quellen beigefügt, die diese Aussage stützen. Nun ist nach meiner Schulung Sinn und Zweck des § 3 Abs. 3 2. HS WEG, dass die Beteiligten bei Einsicht in die Pläne auf schnelle und unkomplizierte Weise die Bestimmung des Sondereigentums ermöglicht werden soll. Das widerspricht doch der Aussage, dass man es im Streitfall vor Ort bestimmen könne, oder?

    Ich würde mich sehr über eure Meinungen freuen.

  • Was heißt denn nicht ausreichend bemaßt in deinem Fall?

    Grundsätzlich muss die Größe und Lage der Freifläche anhand der Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes zu bestimmen sein, vgl. BeckOGK/M. Müller, 1.6.2024, WEG § 3 Rn. 241.

    siehe auch hier: BeckNotar-HdB, § 3. Wohnungseigentum Rn. 33, beck-online oder Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, Sondereigentum Rn. 24, beck-online

  • Was heißt denn nicht ausreichend bemaßt in deinem Fall?

    Grundsätzlich muss die Größe und Lage der Freifläche anhand der Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes zu bestimmen sein, vgl. BeckOGK/M. Müller, 1.6.2024, WEG § 3 Rn. 241.

    siehe auch hier: BeckNotar-HdB, § 3. Wohnungseigentum Rn. 33, beck-online oder Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, Sondereigentum Rn. 24, beck-online

    Meine Fläche kann man sich vorstellen wie ein gespiegeltes L. Angegeben ist nur die untere Breite (breiteste Stelle), die obere Breite zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze fehlt. Die zweite Maßangabe ist die untere Länge (nicht die komplette Länge der Fläche, sondern nur der Abstand zwischen zwei Gebäuden. Lässt sich leider ohne Bild schwer beschreiben ;(

    Im Elzer steht ja beispielsweise "Die Maßgaben im Aufteilungsplan müssen im Übrigen so genau sein, dass es im Streitfall möglich ist, den räumlichen Bereich des Sondereigentums eindeutig zu bestimmen. Dafür muss sich aus dem Aufteilungsplan in der Regel die Länge und Breite der Fläche und ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben" (Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, Sondereigentum Rn. 24, beck-online)

    Dort steht ja quasi genau das drin, was ich dem Notar geschrieben habe. Seine Antwort siehe oben. Die Frage ist, ob es im Streitfall nur vor Ort bestimmbar sein muss oder sich aus den Plänen ergeben muss. Und es steht dort: Länge, Breite und Abstand zu den Grundstücksgrenzen. Du schreibst Größe und Lage anhand der Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes. Das ist für mich ein Unterschied. Leider kann ich die erste zitierte Quelle nicht nachlesen, da dies mal wieder nicht von unserem BeckOnline Abo umfasst ist..

    Nach deinem ersten Zitat würde ich dem Notar zustimmen. Nach der Quelle in Elzer nicht. Bin verwirrt.

  • Zu bieten hätte ich noch:

    MüKoBGB/Krafka, 9. Aufl. 2023, WEG § 3 Rn. 56

    BeckOK WEG/Leidner, 56. Ed. 2.4.2024, WEG § 3 Rn. 69, 70 (Maßangaben wären nur Sollkriterium, deren Fehlen nicht zum Fehlen der sachenrechtlichen Bestimmtheit führen würde)

    Spang in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 3 WEG (Stand: 15.03.2023), Rn. 33

    Grziwotz in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 3 WoEigG, Rn. 10

    Vielleicht ist ja eine Fundstelle davon in eurem Abo dabei. Hätte nicht gedacht, dass es noch Bundesländer gibt, wo der Umfang von BeckOnline noch spärlicher ausfällt. ?(

  • Der Notar reagierte auf meine Zwischenverfügung mit der Aussage, dass es für die Bestimmtheit ausreichend sei, wenn die Fläche ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder von Gebäuden bestimmt werden kann und man anhand der angegebenen Maße im Streitfall die genaue Lage und Größe der Fläche vor Ort bestimmen könne. Leider waren keinerlei Quellen beigefügt, die diese Aussage stützen.

    Diese Aussage lehnt sich an § 6 AVA an:

    "Die Maßangaben zu Stellplätzen und Teilen des Grundstücks müssen es ermöglichen, die Größe und Lage der zum Sondereigentum gehörenden Flächen ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes zu bestimmen."

    Ich orientiere mich u.a. an Wobst, DNotZ 2021, 582, 586. Danach müssen es bezifferte Angaben sein. Eine nur zeichnerische Darstellung, bei der man nur durch Umrechnung des Planmaßstabes die Maße ermitteln kann, genügt nicht. Sinn der Maßangabe ist ja gerade, dass die Abgrenzung möglichst klar feststellbar ist (im Plan und dann auch in natura).

  • Ich habe gerade einen ähnlichen Fall in Bezug auf Terrassenflächen, diese waren in der Bauzeichnung auch nicht mit Maßangaben versehen und hätten sich höchstens aufgrund der anderen Maßangaben berechnen lassen.

    Ich habe in der Zwischenverfügung den Notar auf § 3 III WEG verwiesen und um Hergabe eines neuen Planes mit Maßangaben gebeten.

    Bisher kam keine ablehnende Antwort.

    AG Cuxhaven (Grundbuch, Nachlass, Strafvollstreckung, RAST, GV-Prüfung)

  • Eigentlich ergeben sich die Erfordernisse bereits aus der Gesetzesbegründung. Diese lautet zu § 3 Absatz3 WEG n.F. in der BT-Drs. 19/18791 S.39

    https://dserver.bundestag.de/btd/19/187/1918791.pdf:

    „Nach § 3 Absatz 3 WEG-E sind Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden soll, und außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks, auf die sich Sondereigentum erstrecken soll, durch Maßangaben im Aufteilungsplan zu bestimmen. Diese Maßangaben treten an die Stelle des Abgeschlossenheitserfordernisses, das für Räume gilt. Die Maßangaben müssen – ungeachtet des ohnehin bestehenden sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernisses – so genau sein, dass sie es im Streitfall ermöglichen, den räumlichen Bereich des Sondereigentums eindeutig zu bestimmen. Dafür muss sich aus dem Plan in der Regel die Länge und Breite der Fläche sowie ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben“.

    Also muss sich aus dem Aufteilungsplan die Länge und Breite der Fläche sowie der Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben.

    § 6 der AVA vom 6.7.2021

    https://www.dnoti.de/fileadmin/user….07.2021_B2.pdf:

    der durch die AVA vom 19. Dezember 2022 nicht geändert wurde, erweitert dies, indem auch von den Grenzen eines Gebäudes ausgegangen werden kann; siehe dazu diesen Thread:

    Maßangabe Aufteilungsplan - Fach-Forum von, für und über Rechtspfleger
    Ich habe hier eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen (ohne Unterschrift und Siegel der Baubehörde). Zudem habe ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung…
    www.rechtspflegerforum.de

    Zu den Maßangaben für Stellplätze führt das DNotI im DNotI-Report 20/2022, 155

    https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/rep202022_light.pdf

    aus (Hervorhebung durch mich):

    „Nach Auffassung der Literatur gehen somit die Vorgaben in § 3 Abs. 3 Hs. 2 WEG über das hinaus, was zur sachenrechtlichen Bestimmtheit erforderlich ist (…). In der Konsequenz fordert auch die Literatur konkrete Maßangaben, die das jeweilige Sondereigentum exakt nach Länge und Breite beschreiben (…)..Zweifeln und Streit über den konkreten Bereich des Sondereigentums lässt sich nur dann zuverlässig vorbeugen, wenn die Beteiligten anhand konkreter Maßangaben die jeweilige Größe exakt erkennen können“

    Auch Wöbst geht in der Abhandlung in der DNotZ 2021, 582 ff. davon aus, dass bloß zeichnerische Darstellungen nicht ausreichen, aus denen die konkreten Maße erst mithilfe des Planmaßstabs errechnet werden müssen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Wir hatten hier gerade fast die gleiche Diskussion. Wenn Maßangaben fehlen, reicht es dann, wenn die Maßangaben im Plan ergänzt werden?

    Braucht man ein neues Siegel + Unterschrift der Baubehörde auf diesem Plan?

    Fordert ihr eine neue Abgeschlossenheits- (und Maßangaben-) bescheinigung?

    Ist auch eine Ergänzung der Bewilligung erforderlich, dass sich die Erklärungen in der Teilungserklärung nun auf den neuen Plan (der die fehlende Maßangabe enthält) bezieht?

  • Da die Maßangaben an die Stelle des Abgeschlossenheitserfordernisses treten, das für Räume gilt, (siehe BT-Drs. 19/18791 S.39), erfüllt ein Aufteilungsplan, der diese Maßangaben nicht enthält, nicht das Abgeschlossenheitserfordernis. Also ist ein neuer, mit den Maßangaben versehener Freiflächenplan zum Gegenstand einer weiteren Abgeschlossenheitsbescheinigung machen zu lassen. Wie hier in anderem Zusammenhang ausgeführt,

    Prinz
    29. Juli 2024 um 12:01

    kann dazu eine Teilabgeschlossenheitsbescheinigung, also eine ergänzende Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden.

    Zum Grundbuchvollzug ist dann der neue, die exakten Maßangaben enthaltende und mit Unterschrift und Siegel der Baubehörde versehene Teilflächenplan, dessen Zusammengehörigkeit mit der neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 8 Absatz 2 Satz 3 der AVA vom 06.07.2021

    https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/BAnz_AT_12.07.2021_B2.pdf

    darzustellen ist, durch verbale (Nachtrags-) Erklärung des teilenden Eigentümers in öffentlich beglaubigter Form zum Gegenstand der Grundbucheintragung zu machen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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