Rangvorbehalt – nachträglicher Vermerk?

Ich fürchte, die Ausführungen bei Schöner/Stöber RdNr.2149 wurden hier von einigen Teilnehmern missverstanden.

Es bedarf doch keiner Diskussion, dass die Ausnutzung eines Rangvorbehalts nur zugunsten eines Rechts möglich ist, dass dem mit dem Rangvorbehalt belasteten Recht im Range nachgeht. Geht es ihm -wie hier- von Anfang an im Range vor, kommt insoweit keine Ausnutzung der Rangvorbehalts mehr in Betracht, genausowenig wie ein Gläubiger, der bereits den Nachrang im Verhältnis zu einem anderen Recht hat, nicht mehr im Rang hinter dieses Recht zurücktreten kann.

Die von Schöner/Stöber zitierte Entscheidung KG DNotZ 1930, 316 (= HRR 1930 Nr.780 = JFG 8, 287) hat demzufolge völlig zutreffenderweise auch nur den Fall im Auge, dass drei Rechte III/17-19 im Gleichrang eingetragen waren, sodann im Rang danach III/20 zur Eintragung kam und später ein Rangvorbehalt zu Lasten von III/17-19 eingetragen wurde, der zugunsten des bereits eingetragenen (aber nachrangigen!) Rechts III/20 ausgenutzt wurde.

Diese Fallgestaltung hat mit dem hier vorliegenden Sachverhalt nichts zu tun.

Es geht also nicht um die (im Rechtssinne gar nicht mögliche) Ausnutzung des beim nachrangigen Recht eingetragenen Rangvorbehalts zugunsten des ohnehin vorrangigen Rechts, sondern um die Frage, ob der im Grundbuch eingetragene Rangvorbehalt betragsmäßig zu reduzieren ist.

Auch dies würde ich unabhängig von der einfachen oder mehrfachen Ausnutzbarkeit des Rangvorbehalts verneinen, weil ein Ausnutzung des Rangvorbehalts aus den genannten Gründen überhaupt nicht möglich ist und weil sich durch eine solche "Nichtausnutzung" daher auch keine betragsmäßige Reduzierung des Rangvorbehalts ergeben kann. Aber natürlich stimme ich meinen Vorrednern zu, wenn sie darauf hinweisen, dass der Rangvorbehalt von den Beteiligten angesichts der bereits erfolgten vorrangigen Eintragung wohl nicht mehr in der ursprünglichen Höhe gewollt ist. Die hiernach erforderliche betragsmäßige Reduzierung lässt sich aber nur durch eine rechtsgeschäftliche Teilaufhebung des Rangvorbehalts auf Bewilligung des Eigentümers erreichen (BayObLG MittBayNot 1979, 113; Palandt/Bassenge § 881 RdNr.13), keinesfalls jedoch durch eine amtswegige betragliche Reduzierung des Rangvorbehalts. Hierfür gibt es keine Grundlage.

Zitat von Mola

Ich würde schon beim Notar anrufen und das Problem schildern. Der Verdacht, dass die Beteiligten vielleicht tatsächlich etwas anderes eingetragen haben möchten als beantragt ist, liegt doch sehr nah.
Tut nicht weh und trägt zum guten Klima bei ;).

Finde ich auch!

Wenn die Ausnutzung eines Rangvorbehalts zugunsten eines bereits vorrangigen Rechts nicht möglich ist (und sie ist nicht möglich), wären die erwogenen Vermerke schlichtweg unrichtig, weil sie nichts daran zu ändern vermögen, dass im Rechtssinne keine Ausnutzung des Rangvorbehalts vorliegt. Das Grundbuch würde durch die genannten Vermerke somit nicht nur unrichtig (weil die verlautbarte Rechtsänderung überhaupt nicht existiert), sondern dem Eigentümer würde zusätzlich zu dem von ihm bereits vorrangig bestellten Grundpfandrecht im Betrag von 150.000 € materiellrechtlich noch ein Rangvorbehalt im ungeschmälerten Betrag von 200.000 € zur Verfügung stehen. Dass dies nicht gewollt ist, haben die Beteiligten (über den Notar) bereits zum Ausdruck gebracht.

Passieren kann aufgrund der Eintragung der genannten Vermerke also nur dann nichts, wenn die Beteiligten die von der Buchlage abweichende wahre Rechtslage nicht erkennen. Auf derlei Spekulationen sollte man sich nicht einlassen. Dies gilt umso mehr, als man das Grundbuch durch die Buchung der genannten Vermerke sehenden Auges unrichtig macht, weil die durch die Vermerke verlautbarte Rangeinweisung im Rechtsinne eben nicht möglich ist.

Als Grundbuchamt würde ich mich in dieser Angelegenheit relativ leicht tun. Ich würde einen rechtlichen Hinweis erteilen, dass die bewilligte und beantragte Rangeinweisung im Rechtssinne nicht möglich ist und dass der Rangvorbehalt daher ungeschmälert entsteht und fortbesteht, falls ihn die Beteiligten nicht durch (notwendige) Änderungsbewilligung modifizieren. In welcher Weise er abzuändern wäre, hängt davon ab, ob er -wie in der Regel- wiederholt ausnutzbar oder -kraft ausdrücklicher Vereinbarung- nur einmalig ausnutzbar ist. Im letztgenannten Fall könnte der Rangvorbehalt betragsmäßig ohne weiteres auf 50.000 € reduziert werden, während man sich im erstgenannten Fall eine andere Lösung überlegen müsste, weil die genannte betragsmäßige Reduzierung dazu führen würde, dass nur der Restbetrag von 50.000 € mehrmals ausnutzbar wäre.

Streng genommen ist der genannte rechtliche Hinweis nicht erforderlich, weil die Rück-AV mit Rangvorbehalt im Betrag von 200.000 € ohne weiteres eingetragen und der Antrag auf Eintragung der Ausnutzung des Rangvorbehalts zurückgewiesen werden könnte. Eine solche Verfahrensweise halte ich aufgrund der Vorgeschichte aber nicht für angebracht. Wenn der Notar sich stur stellt, bleibt aber im Endergebnis keine andere grundbuchrechtliche Lösung übrig. Ich denke (bzw. fürchte) aber, dass der Notar die Problematik in seiner gesamten Dimension noch nicht erkannt hat. Denn die vorgeschlagene "pragmatische" Lösung (die in Wirklichkeit keine Lösung ist) würde im Ergebnis dazu führen, dass der Eigentümer Grundpfandrechte bis zum Gesamtbetrag von 350.000 € im Rang vor der Rück-AV plazieren könnte. Dies würde ich weder als Notar noch als GBA auf meine Kappe nehmen.

Eine Erklärung des Grundschuldgläubigers liegt nicht vor. Die Eintragung der Grundschuld wurde ausschließlich vom Eigentümer und die Eintragung der Rück-AV nebst Rangvorbehalt wurde vom Erwerber bewilligt.

Wenn III/1 im Rang vor III/2 eingetragen ist, dann kann III/2 auch nicht im Rang hinter III/1 zurücktreten, weil III/1 eben schon den Vorrang hat.

Nicht anders verhält es sich beim Rangvorbehalt:

Er kann begrifflich nur zugunsten eines Rechts ausgenutzt werden, welches dem mit dem Vorbehalt belasteten Recht noch nicht im Rang vorgeht.

Natürlich ist es etwas misslich, dass man dem Notar bereits eine Lösung vorgeschlagen hat, die sich jetzt als undurchführbar erweist. Mir liegt es natürlich völlig fern, gegen die erwogene pragmatische Lösung anzustänkern. Aber was nicht geht, geht eben nicht.

ich stimme juris2112 zu.

überdies sollte man sich als GBA stets bewusst sein, dass materielles recht in den fällen einseitiger bewilligung nicht zu prüfen ist und somit insbesondere auch kein anlaß besteht, einen von der formgerecht erklärten bewilligung abweichenden realen willen zu erforschen.
denn es wäre hier genauso gut denkbar gewesen, dass der RV ursprünglich T€ 350 sein sollte und die bewilligung des RV in Höhe von T€ 200 angesichts der bereits vorrangig eingetragenen GS schon die reduzierte form darstellt.

ein gut gemeinter (ggf. aber auch völlig überflüssiger) hinweis auf eine vermeintliche sicherheitslücke durch den vermeintlich jetzt überdimensionierten RV mag in solchen fällen getätigt werden, geht m. E. aber schon über die kompetenz des GBA hinaus.

Der Inhalt der Grundschuldurkunde spricht gegen die These von 38, dass ursprünglich RV 350.000,00 € betragen sollte. Der Notar hat schlicht und einfach vergessen, die Eintragung der Vormerkung mit der 1. GS zu beantragen. Dieses ist jedoch m. E. nicht weiter vom GBA zu prüfen.

Zitat von Jupp03

Der Inhalt der Grundschuldurkunde spricht gegen die These von 38, dass ursprünglich RV 350.000,00 € betragen sollte.

kommt darauf an, ob die rück-AV mit rangvorbehalt vorher oder nachher bewilligt worden ist.

das ist aber letztlich für das GBA alles irrelevant; denn selbst, wenn klar zutage tritt, dass der ursprüngliche parteiwille anders ausgerichtet war, ist die formgerecht bewilligte vormerkung mit dem rangvorbehalt -so wie bewilligt- einzutragen.

das GBA ist nicht gehalten, nachforschungen darüber anzustellen, was die willensintention der bewilligung eines rechts war und ob sich dieser wille in der zwischenzeit verändert haben könnte. es besteht immer die möglichkeit, dass sich der parteiwille nach erfolgter bewilligung ändert bzw. geändert hat; um dies problem zu umgehen gibt es die materiell-rechtliche bindungswirkung gem. § 873 II BGB und ist auf verfahrensrechtlicher ebene das GBA aufgrund des formellen konsensprinzips der prüfung der materiellen einigung enthoben.