Verwalternachweis: Mit Beirat drei Unterschriften?

Nach der gesetzlichen Regelung in § 29 I 2 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Diese Bestimmung ist zwar abdingbar (BayObLG, Beschluss vom 25. 5. 1998, 2Z BR 21/98 mwN). Wenn es aber keine Anhaltspunkte für eine Änderung der gesetzlichen Regelung gibt, dann ist davon auszugehen, dass der Beirat nur aus Wohnungseigentümern besteht, weil Beiratsmitglied grundsätzlich nur ein Wohnungseigentümer werden kann (Böhringer, „Notarielle Unterschriftsbeglaubigung bei WEG-Beschlüssen“, DNotZ 2016, 831/838). Und wenn nun alle drei Beiratsmitglieder unterschrieben haben, dann muss es sich mE zwangsläufig um den Vorsitzende, seinen Stellvertreter und einen Wohnungseigentümer handeln. Die Funktionen, in der die betreffenden Personen das Protokoll unterschrieben haben, sollten zwar angegeben sein; allerdings ist dies weder Wirksamkeitserfordernis noch für den Beweiswert der Niederschrift als Privaturkunde erforderlich (Böhringer, aaO, S. 842), Sie sind dem GBA auch nicht nachzuweisen. Das OLG München führt dazu im Beschluss vom 30.05.2016, 34 Wx 17/16, aus:

„Nach überwiegender und von ihm geteilter Meinung nicht erforderlich ist der Nachweis, dass die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bezeichneten Personen in der Versammlung anwesend waren und die dort vorgesehenen Funktionen in der Eigentümergemeinschaft haben (Demharter § 29 Rn. 10; Timme/Knop WEG 2. Aufl. § 26 Rn. 202; Bärmann/Merle WEG 12. Aufl. § 24 Rn. 128; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 26 Rn. 135; Demharter ZWE 2012, 75/77; ders. Rpfleger 2010, 499; Heggen RNotZ 2010, 455; a. A. OLG Hamm Rpfleger 2013, 512; FGPrax 2012, 11: Nachweis über die Bestellung des Beirats erforderlich). Anderes mag bei begründeten Zweifeln gelten, ob die unterzeichnenden Personen tatsächlich die jeweilige Funktion in der Eigentümergemeinschaft innehaben (OLG Köln FGPrax 2013, 16/17). Wird die Funktionsträgerbezeichnung ergänzt oder aber die Unterschrift des richtigen Funktionsträgers nachgeholt (vgl. Senat vom 7.8.2007, 34 Wx 3/05 = NJW 2008, 156; in diese Richtung tendierend BGH NJW 2012, 2512 Rn. 23), ist der Förmlichkeit des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genügt; es bedarf dann keines zusätzlichen, zumal förmlichen Nachweises (§ 29 GBO) der Beiratsbestellung, erst recht nicht der Bestellung des Vorsitzenden und seines Vertreters.“

Wie hier ausgeführt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1057380
geht es darum, dass mindestens das 4-Augen-Prinzip gewahrt wird (BGH, V ZR 203/14, Rz. 17, zur qualifizierten Protokollierungsklausel). Und das ist dadurch, dass das Protokoll von 4 dazu berufenen (und in der Versammlung anwesenden) Personen unterschrieben wurde, selbst dann gewahrt, wenn sie allesamt einäugig sein sollten:D

Lt. Teilungserklärung kann ein Beirat bestellt werden, der aus dem Vorsitzenden und mindestens 2 weiteren Mitgliedern besteht.

Im Versammlungsprotokoll werden 2 Personen A und B "als Beiräte" bestellt. Versammlungsleiter und 2 (als solche auch bezeichnete) Eigentümer unterzeichnen das Protokoll. Es handelt sich um A und B. Als Vorsitzender oder Stellvertreter unterzeichnet keiner. Lt. Verwalter gibt es nur diese 2 Personen und es wollte auch keiner Vorsitzender werden.

Kann ich davon ausgehen, dass ein Beirat nicht wirksam bestellt ist und daher auch kein Vorsitzender oder Stellvertreter unterzeichnen muss? Oder würdet ihr eine neue, ordnungsgemäße Bestellung verlangen?

Wenn der Verwaltungsbeirat lediglich aus zwei Mitgliedern besteht und dies nicht von der Gemeinschaftsordnung oder einer Öffnungsklausel nebst entsprechender Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer gedeckt ist, dann ist dies lediglich anfechtbar (s. BGH, Urteil vom 5. 2. 2010 - V ZR 126/09, unter Zitat LG Konstanz, NZM 2003, 812; Hogenschurz, in: Jennißen, § 29 WEG Rdnr. 17; Merle, in: Bärmann, § 29 Rdnrn. 11, 16; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 29 Rdnr. 12 m. w. Nachw.; Bub, ZWE 2002, 7 [8]; vgl. auch BayObLG, WuM 2003, 527).

Mangels Anfechtung besteht dann der Beirat nur aus zwei Personen, was allerdings auf Dauer nicht so bleiben kann. Es gilt insoweit nichts anderes, wie in dem Fall, in dem eines der erforderlichen drei Mitglieder nachträglich ausgeschieden ist: Der Verwaltungsbeirat besteht dann mit den verbleibenden Mitgliedern weiter (s. BayObLG, Beschluss vom 16.06.1988, BReg. 2 Z 46/88 = BayObLGZ 88, 212). Allerdings ist auch in einem solchen Fall die Bestellung eines neuen Mitglieds erforderlich, weil der Beirat nicht mehr ordnungsgemäß besetzt ist (s. Hügel im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.11.2016, § 29 WEG RN 8 unter Zitat Armbrüster ZWE 2001, 356)“.

Wenn das Protokoll nun lediglich zwei Personen als gewählte Beiräte ausweist, dann wird dies mangels Anfechtung der Beschlussfassung zunächst wohl so hinzunehmen sein. Ich würde aber den Verwalter darauf hinweisen, dass die Bestellung einer weiteren Person zum Verwaltungsbeirat für die Zukunft erforderlich ist.

Wenn nun keiner der beiden Beiratsmitglieder Vorsitzender sein will, dann wird es auch keinen Stellvertreter geben, denn der Stellvertreter vertritt den Vorsitzenden im Verhinderungsfall (s. Engelhardt im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 29 WEG RN 7: „dessen Stellvertreter“).

Dann aber können die Befugnisse des Vorsitzenden nur von allen Beiratsmitgliedern gemeinsam ausgeübt werden. Dazu führt Bub im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, in § 29 RN 85 aus: „Ist ein Vorsitzender nicht bestimmt worden, so können dessen Befugnisse nur alle VBmitglieder gemeinsam ausüben (OLG Köln ZWE 2000, 488; OLG Zweibrücken NZM 1999, 858 f).“

Und zu den Befugnissen des Vorsitzenden zählt nun einmal auch die Unterschrift unter das Versammlungsprotokoll (§ 24 Absatz 6 Satz 2 letzter Halbsatz WEG). Zwar geht es in den oben zitierten Entscheidungen um die Einberufung der Versammlung nach § 24 Absatz 3 WEG. Einen qualitativen Unterschied zwischen der Bestimmung des § 24 Absatz 3 WEG („…falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden“) und derjenigen des § 24 Absatz 6 Satz 2 letzter Halbsatz WEG („…falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben“) sehe ich aber nicht.

Also müsste das Protokoll auch das zweite Beiratsmitglied unterschreiben, unabhängig davon, dass dieses Protokoll auch von einem der beiden als Wohnungseigentümer unterschrieben wurde.

Das kommt darauf an, ob man die Unterschrift einer in Doppelfunktion tätigen Person für ausreichend erachten will. Hügel führt dazu im Beck'scher Online-Kommentar BGB, Stand 01.11.2016, § 24 WEG RN 17 aus: „Unterschreibt einer der genannten Personen in Doppelfunktion, genügt grds. eine Unterschrift (OLG Düsseldorf ZWE 2010, 182; aA KG ZWE 2015, 173). Auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf v. 22.2.2010 - 3 Wx 263/09, ZWE 2010, 182 verweist auch Schultzky in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 24 RN 141 Fußnote 3 („Nimmt ein Unterzeichnender eine Doppelfunktion als Wohnungseigentümer und Beiratsvorsitzender wahr, soll er mit seiner einmaligen Unterschrift die zwei notwendigen Unterschriften ersetzen können.3)..“)

Das KG Berlin 1. Zivilsenat, führt dazu im Beschluss vom 20.01.2015, 1 W 580/14, aus:

„18 (1) Teilweise wird die Unterschrift einer solchen in Doppelfunktion tätigen Person für ausreichend erachtet (Schultzky, in: Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 24, Rdn. 141). Überwiegend wird dies aber lediglich diskutiert - und für zulässig erachtet -, wenn die Eigentümerversammlung durch den Beiratsvorsitzenden geleitet worden ist (OLG Düsseldorf, FGPrax 2010 174, 175; Hügel, in: Bamberger/Roth, Beck-OK, BGB, 2014, § 24 WEG, Rdn. 17; Engelhardt, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 24, Rdn. 32; Spielbauer, in: Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl, § 24, Rdn. 42; Steinmeyer, in: Timme, WEG, 2. Aufl., § 24, Rdn. 145; Krop, ebenda, § 26, Rdn. 200; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 26, Rdn. 135; Kümmel, ebenda, § 24, Rdn. 68; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 24 WEG, Rdn. 22; Volmer, in: Keller/Munzig, GBO, 7. Aufl., § 29, Rdn. 44; Heggen, RNotZ 2010, 455).
19 Bei Vorhandensein eines Verwaltungsbeirats komme es allein darauf an, dass dieser die Niederschrift billige. Das Erfordernis einer höheren Anzahl unterschreibender Personen oder der niedergelegten Unterschriften sei aus §§ 24 Abs. 6 S. 2, 26 Abs. 3 WEG aber nicht abzuleiten (OLG Düsseldorf, a.a.O.).
20 (2) Nach anderer Ansicht kann die Unterschrift nur jeweils in einer einzigen Funktion geleistet werden. Durch die Unterschriftsleistung in Wahrnehmung einer bestimmten Funktion sei die betreffende Person an der Unterschrift in anderer Funktion verhindert (Demharter, ZWE 2012, 75, 76; Rpfleger 2010, 498, 499; GBO, § 29, Rdn. 10; Böttcher, Rpfleger 2011, 577, 584f.; Schmidt, a.a.O., 507; Merle, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 24, Rdn. 124; anders ders. aber a.a.O. § 26, Rdn. 295; Bub, in: Staudinger, BGB, 2005, § 24 WEG, Rdn. 128)….“

Vielen Dank für die Ausführungen. Man kann dann aber genau so vertreten, dass das Protokoll nur dahin ergänzt werden muss, dass bei den beiden Unterzeichnern A und B (beides Eigentümer und Beiräte) angefügt wird "...und Beirat".

Ja, geht auch.

Zitat von soleila

So wie es aussieht, besteht hier der Verwaltungsbeirat nur aus einer Person.
Außerdem fehlt ja hier auch die Unterschrift des Eigentümers, oder?

wie # 26:
Mir würde in diesem Fall eine Unterschrift in "Doppelfunktion" genügen.
Bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft kommt das öfter vor.

Zitat von soleila

Wäre es dann eine Lösung, dass das Protokoll dahingehend ergänzt wird, dass Herr A in seiner Funktion als Eigentümer und in seiner Funktion als Verwaltungsbeirat unterschrieben hat? fände ich ausreichend
Ist es überhaupt zulässig, dass der Verwaltungsbeirat aus nur einer Person besteht? wird vom GBA nicht geprüft

Es liegt in deinem Ermessen, ob dir das Protokoll ausreicht.

Im vorliegenden Fall scheint es sich um eine kleine Gemeinschaft zu handeln - da würde ich die Doppelfunktion Eigentümer/Beirat akzeptieren.

Zitat von soleila

...
Ist es überhaupt zulässig, dass der Verwaltungsbeirat aus nur einer Person besteht?

An sich nicht.Der BGH hat mit Urteil vom 05.02.2010 - V ZR 126/09 solche Gemeinschaften bestraft, bei denen sich nicht genügend tätigkeitswillige Eigentümer finden. Entweder ein Beirat mit der vorgeschriebenen Anzahl oder gar kein Beirat. Angesichts der für eine WEG durchaus nützlichen Funktionen des Beirats (insbesondere Rechnungsprüfung) eine kaum nachvollziehbare, sehr technokratische Entscheidung.

Mit freundlichen Grüßen
AndreasH

Wie hier ausgeführt

http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…388#post1094388

ist die Bestimmung des § 29 I 2 WEG zwar abdingbar (BayObLG, Beschluss vom 25. 5. 1998, 2Z BR 21/98 mwN). Es könnte also auch ein einziger Wohnungseigentümer als Beirat vorgesehen sein. Auch könnte zum Beirat ein Dritter berufen sein. Allerdings ist dann, wenn es keine Anhaltspunkte für eine Änderung der gesetzlichen Regelung gibt, davon auszugehen, dass der Beirat nur aus Wohnungseigentümern besteht, weil Beiratsmitglied grundsätzlich nur ein Wohnungseigentümer werden kann (s. Böhringer, „Notarielle Unterschriftsbeglaubigung bei WEG-Beschlüssen“, DNotZ 2016, 831/838).

Und wie hier ausgeführt
http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1102314
kann dann, wenn die Teilungserklärung nichts Abweichendes vorsieht, einem einzigen Wohnungseigentümer, der das Protokoll als „Beirat“ unterschrieben hat, die Funktion als Beiratsvorsitzender oder Vertreter nicht (oder bei ehedem drei Beiratsmitgliedern nicht mehr) zukomme. Auch deutet der Zusatz „Beirat“ darauf hin, dass es sich um einen einfachen Wohnungseigentümer handelt (s. Böhringer, aaO, Fußn. 59).

Also ist vorliegend die Teilungserklärung dahingehend zu überprüfen ob sie die gesetzliche Regelung in der Weise abbedungen hat, dass der Beirat nur aus einer Person besteht oder zum Beirat ein Dritter bestellt werden kann.

Ist dies nicht der Fall, reichen die öffentlich beglaubigten Unterschriften des Vorsitzenden der Versammlung und des sich als „Beirat“ gerierenden Wohnungseigentümers aus.

Also reicht der vorliegende Nachweis aus.