Aufl.Vormerkung für bestehende GbR

Ich finde Deine Auffassung (auf den ersten Blick) widersprüchlich:

Einerseits willst Du die Bewilligung der Vormerkungsberechtigten haben, weil ja auch ihr Recht betroffen sein könnte.
Andererseits willst Du dann für diese Bewilligung aber den § 899a BGB nicht anwenden.

Ist die Gesellschaft in einem der beiden Kaufverträge gegründet worden?

Aufgrund des neuen Kaufvertrags werden völlig neue Ansprüche gesichert, die nach meiner Ansicht nicht im Rahmen der alten, sondern nur durch eine neue Vormerkung gesichert werden können. Damit wäre die Identitätsfrage im Hinblick auf die GbR-Berechtigte beider Vormerkungen derzeit -für die Eintragung der neuen Vormerkung- vom Tisch. Sie stellt sich aber natürlich erneut, wenn es darum geht, dass alle erworbenen Teilflächen vereinigt und als Gesamtgrundstück in das Eigentum ein und derselben GbR übergehen sollen.

Ich bitte aber, zuerst die Frage von Andreas zu beantworten und dazu gleich noch folgende weitere:;)

Ist die Auflassung bezüglich der schon erworbenen und der jetzt neu erworbenen Teilflächen bereits erfolgt (was nach dem Bestimmtheitsgrundsatz denkbar wäre) oder soll sie erst noch (nach Vermessung) erfolgen?

Zitat von Cromwell

Aufgrund des neuen Kaufvertrags werden völlig neue Ansprüche gesichert, die nach meiner Ansicht nicht im Rahmen der alten, sondern nur durch eine neue Vormerkung gesichert werden können.

Sowieso. Die Anspruchserweiterung bedingt eine neue Vormerkung. Man kann, muß sie aber nicht bei der bestehenden Vormerkung eintragen (vgl. MünchKomm § 885 Rn. 2 m.w.N.).

Zitat von Sternensucher

Hier kann man sie auch nicht bei der bestehenden AV eintragen, da man nicht wissen kann, ob die eingetragene GbR identisch ist mit der neuen GbR.

Möglich. Ich habe auch nur (mehr oder weniger) aus dem Münchener Kommentar zitiert und nicht auf den Fall hier im Besonderen abgestellt.

Die jetzigen Spielchen um die Vormerkung sind nur ein Nebenkriegsschauplatz, weil die Frage, ob man die Identität der Erstkäufer- mit der Zweitkäufer-GbR bejaht und ob man deshalb nicht eine neue Vormerkung einträgt (was in jedem Fall möglich ist), sondern eine "Änderung" bei der bisherigen Vormerkung vollzieht (was ich nicht tun würde, weil es sich um zwei verschiedene Ansprüche handelt, die nichts miteinander zu tun haben), im Ergebnis überhaupt keine Rolle spielt.

Denn nach der bekannten Rechtsprechung könnten die bereits erklärten Auflassungen ohnehin nicht vollzogen werden, weil die GbR in keiner der beiden Erwerbsverträge gegründet wurde und ihre Vertretungsverhältnisse deshalb nicht nachweisbar sind. Die evtl. fehlende Identität, der evtl. fehlende Nachweis der Existenz und die evtl. fehlende Bezeichnung der GbR als unverwechselbares Rechtssubjekt sind insoweit nur ergänzendes und im Ergebnis nicht entscheidungserhebliches Beiwerk. Wenn die GbR als Eigentümer ins Grundbuch will, dann muss neu aufgelassen und in der Auflassungsurkunde explizit eine (neue) GbR gegründet werden, zugunsten derer dann die Auflassung (und und natürlich auch die Grundstücksvereinigungserklärung) erklärt wird. Die Notarvollmacht ist ohnehin Makulatur, weil mangels Vertretungsnachweis nicht feststeht, ob sie wirksam von der GbR erteilt wurde. Es läuft insoweit immer alles auf das Gleiche hinaus.

Abschließend zur Vormerkung: Wenn Du die Änderung der bestehenden Vormerkung verweigerst, hast Du das Problem zumindest jetzt vom Tisch. Denn eine neue Vormerkung kann in jedem Fall eingetragen werden, zumindest dann, wenn Du der Ansicht bist, dass die GbR aufgrund ihrer Namensführung unverwechselbar als Rechtssubjekt bezeichnet ist (was man auch bezweifeln könnte, weil es bei der GbR keinen Namensschutz gibt).

§ 899a S.1 BGB gilt auch für die Vormerkung, soweit es um eine Verfügung über die Vormerkung geht (Rangänderung, Aufhebung). Wenn nicht um die Vormerkung, sondern der gesicherte Anspruch betroffen ist, sieht die Sache anders aus, weil die Norm nur für die dingliche Ebene gilt. Ob die durch die Erwerber-GbR erfolgende Abtretung des Anspruchs berichtigend bei der GbR-Vormerkung eingetragen werden könnte, halte ich daher durchaus für zweifelhaft.

Wenn sich die Inahltsänderung der AV darin erschöpft, dass der Anspruch erweitert wird, dann wird bei einem gleichen AV-Berechtigten diese Erweiterung grundsätzlich antragsgemäß durch Erweiterung der eingetragenen AV eingetragen werden können. Insoweit würde ich bei der GbR noch keine anderen Gedanken anstellen als bei jedem anderen auch. Für betroffen halte ich bei einer reinen Anspruchserweiterung nur den Eigentümer.

Problematisch wird das (nur) dann, wenn nach der ursprünglichen AV noch weitere Eintragungen erfolgt sind.

Da die GbR hier nach den Grundsätzen des OLG München ausreichend bezeichnet und in beiden Verträgen identisch ist, wird man die Eintragung wohl vornehmen müssen. Eine Ablehnung ließe sich meiner Ansicht nach nur darauf stützen, dass es im Gegensatz zu den anderen, im HR eingetragenen Gesellschaften bei der GbR keinen Namensschutz gibt und deshalb die Identität der Gesellschaften der beiden Verträge bereits grundsätzlich nicht nachweisbar ist. Ich glaube zwar, dass Dein OLG (welches auch immer das sein mag) dieser Argumentation nicht folgen wird, aber es wäre ein interessantes Experiment, denn wenn Du gehalten würdest, würde sich das Elend um die GbR drastisch verschärfen.

Letztendlich bringen die AV und ihre Erweiterung aber ohnehin über den Vormerkungsschutz gar nichts, da nach der Rechtsprechung des KG und des OLG München spätestens bei der Auflassung mangels Nachweismöglichkeiten über die wirksame Vertretung der Gesellschaft der Ofen aus ist. Dann müssen Verkäufer und Käufer ohnehin zum Notar, die AV bedingungslos löschen und die Auflassung unter Neugründung einer (anderen) GbR neu erklären. Außer natürlich, Dein OLG entscheidet anders.

Ich habe jetzt ein ähnliches Problem:

AV für bereits bestehende GbR mit der Bezeichnung BA-Haus bestehend aus A und B eingetragen (Abt. II Nr.2).

Antrag vom 7.3.2011 (URNr. 340/11) auf Berichtigung dieser eingetragenen AV:

Die als Berechtigte der AV eingetragene alte GbR tritt in dieser Urkunde 340/11 alle ihr zustehenden Rechte und Ansprüche an eine am 7.3.2011 neu gegründete GbR (lnicht in dieser Urkunde 340/11) mit den Personen A und B ab.
Alle Beteiligten bewilligen und beantragen die Berichtigung der eingetragenen AV.

Der Notar bezieht sich darauf, dass § 899 a BGB Anwendung findet.

Nach Palandt 69. Auflage 899a BGB RNr. 5 gilt 899a BGB ja für die abtretende alte GbR.

Liege ich richtig, dass das Problem nur darin liegt, dass die Neugründung der neu erwerbenden GbR nicht in dieser Urkunde 340/11 erfolgt ist?

Hat der Veräußerer bereits an die Erst-GbR aufgelassen und wurde diese Erst-GbR im Erwerbsvertrag gegründet?

Hat die Erst-GbR an die Zweit-GbR weiter aufgelassen?

Wie ist die Zweit-GbR bezeichnet worden: Nur als "GbR, bestehend aus A und B, gegründet am 07.03.2011"?

Zu Frage 1 und 2: Ja
Zu Frage 3: GbR, bestehend aus A und B.

Damit habe ich jetzt 2 vom Namen her identische GbR.

Ich muss noch einmal nachfragen:

In Deinem Eingangsstatement heißt es, die Zweit-GbR wäre nach Angabe der Beteiligten am 07.03.2011 gegründet wurden (wenn auch nicht in der Dir vorliegenden Urkunde vom gleichen Tage) und dass diese Zweit-GbR keinen Namen führt, während die im Erwerbsvertrag gegründete GbR den Namen BA-Haus GbR, bestehend aus A und B, führt.

Soweit richtig?

Ob die am 07.03.2011 vorgeblich erfolgte Gründung der Zweit-GbR notariell erfolgte, ist derzeit nicht bekannt? Es liegt nur die besagte Urkunde vom gleichen Tag vor, welche die Abtretung der Ansprüche (samt Weiterverkauf?), die Zweitauflassung Erst-GbR an Zweit-GbR und die Berichtigungsbewilligung der Erst-GbR bezüglich der Vormerkung enthält?

Sorry, das habe ich bei der zweiten GbR vergessen:
Die zweite GbR führt auch den Namen BA-Haus GbR, bestehend aus A und B (kein Hinweis auf das Gründungsdatum!).

Ob die Gründung der 2. GbR notariell erfolgte, habe ich noch nicht aufgeklärt.

..... Es liegt nur die besagte Urkunde vom gleichen Tag vor, ........

Ja, allerdings ist in der Urkunde nirgends von einem Weiterverkauf die Rede.

In # 12 heißt es aber ausdrücklich, dass die Ansprüche "an eine am 07.03.2011 neu gegründete GbR" abgetreten wurden.

Das war demnach zutreffend, weil von einem Gründungsdatum der Zweit-GbR in der Urkunde vom 07.03.2011 überhaupt keine Rede war?

Probleamtisch erscheint mir - wenn ich den SV jetzt richtig erfasst habe -, dass für die 2. GbR nach den bisher vorgelegten Unterlagen nicht nachgewiesen ist, wie diese vertreten wird. Sofern jedoch ein der Form des § 29 GBO entsprechender GbR-Vertrag vom 07.03. vorgelegt werden kann, würde mir das in diesem Fall genügen, da ja am selben Tag auch die Auflassung an die GbR 2 erfolgte.

Da es aber im Moment nur um die Berichtigung der AV geht, genügt hierfür ja die Bewilligung der GbR 1.
(So wie ich den SV verstehe, ist die GbR 2 mit "BA-Haus GbR, bestehend aus A und B, gegründet am 07.03.2011" hinreichend individualisiert bezeichnet.)

Zitat von Cromwell

In # 12 heißt es aber ausdrücklich, dass die Ansprüche "an eine am 07.03.2011 neu gegründete GbR" abgetreten wurden.

Das war demnach zutreffend, weil von einem Gründungsdatum der Zweit-GbR in der Urkunde vom 07.03.2011 überhaupt keine Rede war?

In der Urkunde vom 07.03.2011 steht, dass die Ansprüche: .... an die heute gegründete GBR BA-Haus GbR, bestehend aus A und B abgetreten werden....

Wenn Du fast in jedem Posting das Gegenteil von dem schreibst, was Du im vorherigen mitgeteilt hast, werden wir nicht recht weiterkommen. Am besten wird sein, Du liest Dir beide Urkunden noch einmal durch und teilst Dann insgesamt und zutreffend mit, was nun in beiden Urkunden wirklich enthalten ist.

Dazu gehören auch folgende Informationen:

Erst- und Zweiturkunde vom gleichen Notar?

Wie wurde die Gründung der Erst-GbR im Erwerbsvertrag genau formuliert?