"Warnvermerk" bei GbR-Eigentümereintragungen

Die bloße Behauptung, dass der Vermerk i.S. des § 53 Abs.1 S.2 GBO inhaltlich unzulässig wäre, reicht für sich alleine nicht aus. Ein Blick in die einschlägigen Grundbuchkommentare erhellt ohne weiteres, dass keiner der dort genannten Fälle einer inhaltlichen Unzulässigkeit vorliegt. Man kann demzufolge allenfalls über die Überflüssigkeit des genannten Vermerks diskutieren (wobei sich aus meinen Ausführungen allerdings ergibt, dass er keineswegs überflüssig, sondern notwendig ist). Ein -unterstellt- überflüssiger Vermerk ist aber nicht inhaltlich unzulässig, und zwar auch dann nicht, falls er in einem unnötigen, aber sachenrechtlich erheblichen Zusatz besteht (Demharter § 53 Rn. 43 m.w.N.).

Damit ist § 53 Abs.1 S.2 GBO als Argumentationshilfe der "Warnvermerkgegner" erledigt.

Andere Gegenargumente wurden bislang nicht vorgetragen.

Zitat von Andreas

Aber wenn man denn auf die begangene Gesetzesverletzung infolge - freiwillig oder auf Anweisung des OLG/BGH - unterlassener Prüfung der Vertretungsverhältnisse abstellt, wäre dann nicht eher der Amtswiderspruch das Mittel der Wahl?

Vor der Argumentation mit der fehlenden Gewähr für die Richtigkeit und dem möglichen gutgläubigen Erwerb schrecke ich zurück, weil auch bei Erbengemeinschaften oder bei Eintragungen auf der Grundlage des § 19 GBO letztlich keine Gewähr durch das Grundbuchamt geboten wird, dass die Eintragung richtig ist.

Zum Amtswiderspruch:

Ein solcher würde eine Gesetzesverletzung des Grundbuchamts voraussetzen. Wer sich dem BGH anschließt, begeht aus seiner Sicht aber keine Gesetzesverletzung. Demzufolge ist der vorgeschlagene Vermerk auch nur in den Fällen angebracht, bei welchen die Eintragung in Übereinstimmung mit der Rechtsauffassung des BGH erfolgt. Der Inhalt des Vermerks ist daher auch kein "Widerspruch" gegen die Eigentümereintragung, sondern lediglich ein Hinweis darauf, dass etwas im Grundbuch steht, das nicht geprüft wurde. Der Vermerk ist also quasi die notwendige Folge aus der Rechtsauffassung des BGH.

Zu den Erbengemeinschaften:

Der Eintragung einer Erbengemeinschaft geht eine grundbuchamtliche Prüfung der in § 35 GBO genannten Eintragungsunterlagen voraus, während die Eintragung der GbR und ihrer Gesellschafter ohne Prüfung der Auflassung erfolgen soll. Dass die Eintragung einer Erbengemeinschaft falsch sein kann oder künftig unrichtig wird, weil ein Miterbe seinen Erbanteil -vor oder nach Eintragung der Erbengemeinschaft- überträgt, ist eine ganz andere Frage, die sich im Bereich der dem Grundbuchamt nicht zuzumutenden Hellseherei bewegt. Die Erbengemeinschaft als solche wird jedenfalls nicht ohne grundbuchamtliche Prüfung eingetragen.

Zu § 19 GBO:

Der Vergleich mit § 19 GBO geht fehl. Hier ist Eintragungsgrundlage alleine die Bewilligung des oder der Betroffenen und diese Bewilligung wird vom Grundbuchamt auch geprüft. Bei § 20 GBO besteht die Auflassung als Eintragungsgrundlage aber nicht nur aus der Erklärung der Veräußerers -diese wird geprüft-, sondern auch aus der Erklärung des Erwerbers - und diese wird nach dem BGH nicht geprüft.

Sehe ich nicht so.

Noch besser:

"Der inhaltlich zutreffende Vermerk wurde auf Anweisung des Beschwerdegerichts gelöscht am ..."

Aber zur eigentlichen Frage:

Der Vermerk bleibt natürlich auch lesbar, wenn er gerötet wird. Unter Gutglaubensaspekten macht es daher keinen Unterschied, ob er eingetragen oder gelöscht ist. Kein potentieller Geschäftspartner der GbR, der das Grundbuch einsieht, wird sich daher auf einen grundstücksrelevanten Vertrag mit der GbR einlassen.

Damit ist die Rechtsprechung des BGH komplett ausgehebelt. Denn nun kommt die GbR zwar ins Grundbuch, aber verfügen kann sie faktisch trotzdem nicht.

Zitat von Bernstein

Hat schon ein Grundbuchamt den Warnvermerk beim Erwerb durch eine bereits existente GbR eingetragen?
Folgen ? Beschwerde? Ergebnis?

Zitat Cromwell:
Der Vermerk bleibt natürlich auch lesbar, wenn er gerötet wird. Unter Gutglaubensaspekten macht es daher keinen Unterschied, ob er eingetragen oder gelöscht ist. Kein potentieller Geschäftspartner der GbR, der das Grundbuch einsieht, wird sich daher auf einen grundstücksrelevanten Vertrag mit der GbR einlassen.

Damit ist die Rechtsprechung des BGH komplett ausgehebelt. Denn nun kommt die GbR zwar ins Grundbuch, aber verfügen kann sie faktisch trotzdem nicht.

Meine Frage dazu:

existierende GbR hat Grundstück erworben, ich habe mit Warnvermerk (in Abt. II) eingetragen. GbR verkauft zeitlich später einen Teil der Grundstücke, erklärt Auflassung und bewilligt Eigentumsübertragungsvormerkung. Soll bei dieser Vormerkung bzw. bei der späteren Eigentumseintragung des Erwerbers (keine GbR!) auch ein Warnvermerk eingetragen werden?

Alles anzeigen

Das halte ich nicht für nötig, weil der anlässlich der Eigentümereintragung der GbR eingetragene Vermerk weiterhin sichtbar bleibt. Bei einer Ausbuchung der Grundstücke im Zuge der Eigentumsumschreibung auf den Dritterwerber wäre allerdings zu überlegen, ob man die vormalige Eigentümereintragung der GbR samt Warnvermerk gerötet in das Erwerberblatt übernimmt.

Zitat von Bernstein

Zitat von einfach ich

Das würde mich auch mal brennend interessieren. Bisher bin ich um diesen Vermerk immer herumgekommen, aber mit den weiteren BGH-Beschlüssen vom September müsste ich nun in diversen Grundbüchern die Eigentumsumschreibung auf die GbRs machen. Die Frage ist nur ob mit oder ohne Warnvermerk.

ja, jetzt auch noch der BGH-Beschluß vom 29.09.2011 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…149&pos=0&anz=1

Ich muß auch -neue und alte- GbR eintragen und habe mich entschieden, da wohl kaum Unterstützung mehr zu erwarten ist, auf den Warnvermerk zu verzichten. Mein OLG fährt genau die Linie des BGH und würde mich sofort anweisen, den Warnvermerk zu löschen, also verzichte ich jetzt auf den Stress, zumal mangels Rückmeldungen wohl auch noch kein OLG einen Warnvermerk bestätigt hat.

Obergerichtliche Entscheidungen im Hinblick auf den Warnvermerk sind bislang nicht bekannt geworden. Wenn man sich entscheidet, in der Erwerbsfrage -auch gegen die eigene Überzeugung- dem BGH zu folgen, würde ich allerdings in Erwägung ziehen, mich zumindest einmal vom OLG zur Löschung eines solchen Vermerks anweisen zu lassen.

Insgesamt gibt es beim Eigentumserwerb durch eine bereits existente GbR folgende Möglichkeiten:

a) Alles nach wie vor zurückweisen, weil man der nach meiner Ansicht greifbar gesetzeswidrigen Rechtsprechung des BGH nicht folgt.
b) Eintragen mit Warnvermerk.
c) Eintragen ohne Warnvermerk.

Dass das Grundbuch im Fall c) im Hinblick auf die Verlautbarung der Eigentumsverhältnisse wertlos ist, weil niemand weiß, ob die GbR tatsächlich erworben hat, liegt natürlich auf der Hand. Im Übrigen macht Möglichkeit c) nur Sinn, wenn man die Eigentumsfrage bei späteren Verfügungen der GbR nicht mehr problematisiert. Damit schließt sich dann -im Sinne eines "wertlosen" Grundbuchs- der Kreis.

Siehe bereits #5 und #17.

Andreas: Diesen Aspekt der "Grundbuchwäsche" hatte ich schon angesprochen.

Ulf/Bernstein:

Man könnte argumentieren, dass die eigene (oder vom OLG bindend vorgegebene) Entscheidung, dem BGH bei der Eigentümereintragung der GbR zu folgen, auch dazu führt, die Eigentümerstellung der GbR bei späteren Verfügungen der nunmehr eingetragenen GbR nicht mehr in Frage zu stellen, weil es sich bei den Fragen, ob die GbR als Eigentümerin eingetragen werden darf und ob sie -wenn sie einmal eingetragen ist- auch verfügen kann, nur um zwei Seiten derselben Medaille handelt. Diese -gegen mich selbst gerichtete- Argumentation lenkt den Blick sodann aber erneut auf die Frage nach der Funktion des von mir befürworteten Warnvermerks, der sich nach meiner Ansicht weniger an das Grundbuchamt selbst, sondern an den Rechtsverkehr richtet, um den gutgläubigen Erwerb aufgrund einer Verfügung der ungeprüft eingetragenen Eigentümer-GbR zu verhindern. Diese Funktion kann der Vermerk aber auch -und gerade dann- wahrnehmen, wenn das Grundbuchamt spätere Verfügungen der GbR im Grundbuch vollzieht. Denn wenn es sie nicht vollzieht, ist der Erwerb schon mangels Grundbucheintragung ausgeschlossen (§ 873 Abs.1 BGB).