"Warnvermerk" bei GbR-Eigentümereintragungen

Buridans Esel: Jetzt wird das Pferd aber von hinten aufgezäumt.

Jede GbR kann unproblematisch Grundbesitz erwerben, wenn sie sich in der Auflassungsurkunde gründet. Damit sind alle denkbaren Folgeprobleme im Hinblick auf spätere Verfügungen eben dieser GbR gelöst.

Das Problem ist nur, dass die Beteiligten dies nicht wollen und dabei -nach meiner Ansicht contra legem- Unterstützung durch den BGH erhalten. Wenn nun das Grundbuchamt zweifelsfrei zutreffend vermerkt, dass es für die Eigentümerstellung einer dergestalt "prüfungslos" eingetragenen Eigentümer-GbR keinerlei Gewähr gibt, dann verlautbart der Warnvermerk genau das, was sich als unbestreitbare Folge und unübersehbare Gefahr aus der aktuellen BGH-Rechtsprechung ergibt.

Das "BGH-System" würde ohnehin in sich zusammenbrechen wie ein Kartenhaus, wenn die Banken endlich erkennen würden, dass sie sich zumindest im schuldrechtlichen Bereich (z.B. des Darlehensvertrages) -weil § 899a S.1 BGB hierfür nicht gilt- ohnehin auf keinerlei Rechtsgeschäfte mit einer GbR einlassen können, weil die GbR ihre Vertretungsverhältnisse mangels eines GbR-Registers auf der schuldrechtlichen Ebene nicht nachweisen kann. Damit wäre ein Grundstückserwerb durch eine bereits existente GbR jedenfalls in den Fällen faktisch ausgeschlossen, bei welchen die GbR ihren Erwerb -oder die spätere Vermarktung des Objekts- finanzieren will.

einfach ich:

Der Vermerk in Spalte 4 der Abt. I des Grundbuchs ist natürlich genauso möglich. Da der Inhalt des Vermerks immer gleich ist, ist der Ort des Vermerks wohl Geschmacksache. Ist der Vermerk einmal eingetragen, hat er für alle späteren Verfügungen der GbR Bedeutung (natürlich auch für diejenigen, die gleichzeitig mit der Eigentümereintragung der GbR und dem Warnvermerk zur Eintragung gelangen). Der Vergleich mit dem Nacherbenvermerk liegt daher gar nicht so fern, auch wenn es bei letzterem natürlich um eine Verfügungsbeschränkung und bei der GbR um die Eigentümerstellung als solche geht.

Schon wieder von hinten aufgezäumt.

"Schuld" ist nicht das Verfahrensrecht, das nur die Selbstverständlichkeit ausspricht, dass ein handelnder Vertreter seine Vertretungsmacht nachzuweisen hat, sondern diejenigen, welche die Rechtsfähigkeit der GbR -m.E. contra legem- anerkannt haben, ohne sich Gedanken über die Folgen zu machen, und die dann, als sich andere diese Gedanken für sie gemacht hatten und der Gesetzgeber nicht die gewünschte Lösung bot, das materielle Konsensprinzip -m.E. wiederum contra legem- suspendierten, damit die Dinge scheinbar funktionieren, obwohl sie in Wahrheit mangels eines GbR-Registers nicht funktionieren können. Dass jene Leute das (geltende!) Verfahrensrecht verteufelten, anstatt sich an die eigene Nase zu fassen, kann unter diesen Voraussetzungen nicht verwundern.

Der BGH hat lediglich entschieden, dass eine bereits existente Erwerber-GbR ohne Nachweis der Wirksamkeit der Auflassung im Grundbuch eingetragen werden kann. Welche Konsequenzen diese Eintragung für die Zukunft zeitigt, hat der BGH nicht entschieden, ganz abgesehen davon, dass auch der BGH -mangels Prüfung- nicht weiß, ob die GbR durch ihre Eintragung tatsächlich das Eigentum erwirbt.

Wenn man dem BGH folgt und die bereits existente Erwerber-GbR als Eigentümerin einträgt, so besagt dies somit nichts darüber, wie anschließend mit dieser Eintragung umzugehen ist. Klar ist aber, dass es sich dabei um eine Eintragung handelt, auf die man sich -mangels Prüfung der Wirksamkeit der Auflassung- nicht verlassen kann. Ich sehe demzufolge nichts, was dagegen sprechen könnte, im Grundbuch eben dies zu verlautbaren. Damit verlagert sich beim ursprünglichen GbR-Erwerb bestehende Problematik -mit gleicher Schärfe- auf spätere Verfügungen der nunmehr eingetragenen GbR, weil nunmehr nicht feststeht, ob die verfügende GbR auch tatsächlich Eigentümerin ist. Dass es sich so verhält, liegt aber in der Natur der rechtlichen Dinge und ist zugleich logische Konsequenz der BGH-Rechtsprechung. Das Problem dabei ist nur, dass der BGH -auch hier und nicht zum ersten Mal- nicht weiter gedacht hat und meinte, mit der Eigentümereintragung der GbR wären alle Unwägbarkeiten geklärt, während sie sich in Wahrheit nur auf eine andere rechtliche Ebene verschieben.

Im Übrigen möchte ich zur Diskussion stellen, ob die Rechtslage im Hinblick auf den etwaigen guten Glauben eines Dritterwerbers ohne Eintragung des "Warnvermerks" nicht die Gleiche wäre. Denn bei der Eigentümereintragung der GbR wird auf die ihr zugrunde liegende Auflassungsurkunde verwiesen und aus dieser ergibt sich, ob eine bereits existente oder eine in der Auflassungsurkunde gegründete GbR "erworben" hat. Es liegt beim Erwerb durch bereits existente GbR's daher durchaus nahe, die Zerstörung des guten Glaubens im Hinblick auf die Eigentümerstellung dieser GbR's bereits aus dieser Bezugnahme auf die Auflassungsurkunde abzuleiten, sodass der "Warnvermerk" lediglich in ausdrücklicher Weise verlautbart, wie es sich ohnehin verhält, ganz abgesehen davon, dass der "Warnvermerk" - ganz gleich, wie man die Dinge sieht - ohnehin keine konstitutive, sondern lediglich deklaratorische Bedeutung hat. Unter dieser Prämisse kann der "Warnvermerk" aber keinesfalls schaden, sondern er kann -eben weil er vor dem "warnt", was ohnehin so ist- nur nützen.

Aufgrund der von Dir geschilderten -und auf von mir erwogenen- Bedenken hatte ich die betreffende Rechtsfrage ausdrücklich zur Diskussion gestellt.

Ich gebe allerdings zu bedenken, dass das von Dir gewählte Beispiel mit der GbR-Problematik nicht vergleichbar ist, weil es sich bei dem Zinssatz um eine Angabe handelt, bezüglich derer keine Bezugnahme i.S. des § 874 BGB zulässig ist. Die Frage, wie es sich verhält, wenn der ausdrücklich eingetragene Zinssatz mit demjenigen aus der Bewilligung nicht identisch ist, wurde m.W. in Rechtsprechung und Literatur noch nicht erörtert. Ich meine aber gleichwohl, dass der Widerspruch zwischen Eintragung und -wenn auch insoweit nicht relevanter- Bezugnahme durchaus dazu führen kann, dass eine ausdrücklich höher eingetragene Verzinsung des Rechts (im Verhältnis zur Bewilligung) nicht gutgläubig erworben werden kann.

Bei der von mir aufgeworfenen Rechtsfrage ist auch zu berücksichtigen, dass die Eigentümereintragung nach inzwischen einhelliger Auffassung nicht nur die Auflassung als solche, sondern auch eine entsprechende Bewilligung des Veräußerers voraussetzt. Diese Rechtslage müsste man an sich zum Anlass nehmen, die bisherige Verfahrensweise zu überdenken, wonach in dem in Spalte 4 der Abteilung I anzubringenden Eintragungsvermerk nur die Auflassung erwähnt wird, weil es aufgrund des Erfordernisses der Bewilligung angebracht wäre, in den Eintragungsvermerk nicht nur die Auflassung, sondern auch die -meist am gleichen Tag- erklärte Bewilligung aufzunehmen ist ("Auflassung vom ... gemäß Bewilligung vom ... eingetragen am ..."). Wenn man dem zustimmt, würden sich die Bedenken, ob § 874 BGB auch die (alleinige) Bezugnahme auf die Auflassung erfasst, im Ergebnis erledigen.

Ob Eintragungen in Spalte 4 der Abteilung I am guten Glauben teilnehmen, ist nicht relevant. Es geht im vorliegenden Fall nicht um den Gegenstand des guten Glaubens aufgrund einer solchen Eintragung, sondern um dessen Zerstörung. Und im letztgenannten -negativen- Sinne ist es unerheblich, an welcher Stelle des Grundbuchs sich der "gutglaubenszertörende" Vermerk (einschließlich des Inhalts der Bezugnahme!) befindet.