"Warnvermerk" bei GbR-Eigentümereintragungen

Ein Kollege, der trotz BGH-Rechtsprechung den Eintragungsantrag zurückgewiesen hatte und vom OLG zur Vornahme der Erwerber-Eintragung der GbR angewiesen wurde, hat die Auflassung in Spalte 4 der Abt. I wie folgt vollzogen:

Im Hinblick auf die Vertretungsverhältnisse der Erwerberin ungeprüfte Auflassung vom ... samt ungeprüftem Gesellschafterbestand eingetragen aufgrund des Beschlusses des OLG ... vom ... (Az. ...) am ...

Klarstellungsvermerk bei Vollzug der Auflassung an eine GbR

BGB §§ 891 Abs. 1, 899a Satz 1; GBO §§ 19, 20, 47 Abs. 2 Satz 1; GBV § 9 lit. d)

1. Der beim Vollzug einer Auflassung bislang übliche Eintragungsvermerk („Auflassung vom ... eingetragen am ...“) gibt im Rechtsverkehr zu Zweifeln Anlass, ob der Eintragung der Erwerb durch eine in der Auflassungsurkunde neu gegründete oder im Zeitpunkt der Auflassung bereits existente GbR zugrunde liegt und ob die erklärte Auflassung demzufolge im Hinblick auf die GbR-spezifischen Wirksamkeitselemente der dinglichen Einigung zweifelsfrei wirksam ist oder ob die Auflassung unwirksam sein kann, weil nach der Rechtsprechung des BGH (Beschl. v. 28.4.2011, V ZB 194/10 = NJW 2011, 1958) als ungeprüft und unüberprüfbar völlig offen bleibt, ob die bereits existente GbR bei der Erklärung der Auflassung zutreffend vertreten war. Gleiches gilt für den für die Vertretungsverhältnisse der erwerbenden GbR maßgeblichen und nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO miteinzutragenden Gesellschafterbestand, der beim Erwerb durch eine neu gegründete GbR zweifelsfrei zutreffend ist, während er beim Erwerb durch eine bereits existente GbR unzutreffend sein kann, weil er ungeprüft und unüberprüfbar im Grundbuch zur Eintragung gelangt.

2. Es ist mit der Publizitätsfunktion des Grundbuchs unvereinbar, dass ein und derselbe (hier: der bislang übliche) Eintragungsvermerk – erstmals – geeignet ist, zwei verschiedene Rechtslagen zu verlautbaren, von welchen eine zum Eigentumserwerb der GbR führt, während bei der anderen offen bleibt, ob die GbR das Eigentum erworben hat. Bei der Formulierung des in Spalte 4 der Abteilung I des Grundbuchs anzubringenden Eintragungsvermerks ist daher in geeigneter Weise klarzustellen, ob die Auflassung zugunsten einer in der Auflassungsurkunde neu gegründeten oder zugunsten einer im Zeitpunkt der Auflassung bereits existenten GbR erfolgte. Die Gutglaubensvorschriften (§§ 891 Abs. 1, 899a Satz 1 BGB) stehen der Eintragung des Klarstellungsvermerks nicht entgegen. Es bleibt offen, ob sich an die ungeprüfte Eintragung einer bereits existenten GbR und an die ungeprüfte Eintragung ihres Gesellschafterbestandes aufgrund der hiermit einhergehenden Entwertung des Grundbuchs aus verfassungsrechtlichen Erwägungen überhaupt ein gutgläubiger Erwerb anschließen könnte.

3. Nach der im Beschwerdeverfahren erreichten Löschung eines eingetragenen Klarstellungsvermerks besteht unter dem Gesichtspunkt, dass der gerötete Vermerk weiterhin aus dem Grundbuch ersichtlich ist, kein Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchblattes in Form der sog. Grundbuchwäsche.

4. § 899a BGB ermöglicht keinen gutgläubigen Erwerb von einer nicht existenten GbR. Des weiteren ermöglicht die Norm keinen gutgläubigen Erwerb schuldrechtlicher Ansprüche, weil sich der Anwendungsbereich der Vorschrift auf die dingliche Ebene beschränkt.

5. Ist nach dem Inkrafttreten des § 47 Abs. 2 GBO eine GbR als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden, ohne dass sich aus dem Eintragungsvermerk in klarstellender Weise ergibt, ob der Erwerb durch eine neu gegründete oder durch eine bereits existente GbR erfolgte, ist den Beteiligten, die mit der eingetragenen GbR in grundstücksbezogene Rechtsbeziehungen treten wollen, dringend zu empfehlen, sich durch eine Einsicht in die Auflassungsurkunde darüber zu vergewissern, ob der eine oder der andere Fall vorliegt, um sodann entscheiden zu können, ob sie sich alleine aufgrund der Gutglaubensvorschriften zum Abschluss von Rechtsgeschäften mit einer im Zeitpunkt der Auflassung bereits existenten GbR entschließen.

AG Wernigerode, Beschl. v. 28.6.2012, Blankenburg 30543-7

Aus den Gründen:

I. Die Beschwerde vom 12.4.2012 ist als sog. Fassungsbeschwerde zulässig, weil sie sich ausschließlich dagegen richtet, dass sich das Grundbuchamt bei der Anbringung seines am 21.3.2012 in Abt. I Sp. 4 des Grundbuchs erfolgten Eintragungsvermerks nicht auf den ansonsten beim Vollzug eines Eigentumsübergangs üblichen Eintragungsvermerk („Auflassung vom 26.2.2010 eingetragen am ...“) beschränkt hat, sondern in den besagten Eintragungsvermerk darüber hinaus aufgenommen hat, dass (a) der Gesellschafterbestand und die Vertretungsverhältnisse der erwerbenden GbR im Eintragungsverfahren nicht grundbuchamtlich geprüft wurden und dass (b) die Eintragung – auch – aufgrund des Beschlusses des OLG Naumburg vom 14.2.2012 (12 Wx 62/11) erfolgte. Da die betreffenden Angaben unstreitig nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teilnehmen, ist die besagte Eintragung unbeschränkt mit der (Fassungs-)Beschwerde anfechtbar, und zwar unabhängig davon, ob eine andere Formulierung des Eintragungstextes verlangt oder ob die Beseitigung eines vom Grundbuchamt angebrachten deklaratorischen oder klarstellenden Vermerks verlangt wird (einhellige Auffassung; statt vieler vgl. Meikel/Streck, GBO, 10. Aufl., § 71 Rn. 48, 49).

Die Beschwerde vom 12.4.2012 wurde vom Notar (nur) „für den eingetragenen Eigentümer“, also für die GbR als solche, eingelegt. Es kann somit für die Zulässigkeit der Beschwerde dahinstehen, ob auch die einzelnen Gesellschafter der GbR persönlich zur Einlegung der Beschwerde berechtigt wären. An der Beschwerdeberechtigung der Eigentümer-GbR ist im Grundsatz nicht zu zweifeln, weil sich der mit der (Fassungs-)Beschwerde angegriffene Eintragungsvermerk auf die erfolgte Eigentümereintragung der GbR bezieht. Der Notar war für die Eigentümer-GbR auch zur Einlegung der Beschwerde berechtigt, weil er die der Eigentümereintragung zugrunde liegende Auflassung beurkundet und auch den diesbezüglichen Eintragungsantrag gestellt hatte (§ 15 Abs. 2 GBO; vgl. Meikel/Streck, GBO, 10. Aufl., § 71 Rn. 159 m.w.N.). 

Fraglich erscheint jedoch, ob die Eigentümer-GbR durch den mit der (Fassungs-)Beschwerde angegriffenen Eintragungsvermerk materiell beschwert ist, weil sie es selbst war, die im Wege der Sachbeschwerde ihren Anspruch verfolgt hatte, ohne Prüfung ihrer Vertretungsverhältnisse und ohne Prüfung ihres Gesellschafterbestandes als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen zu werden und das Grundbuchamt in der nunmehr mit der Fassungsbeschwerde angegriffenen Eintragung eben dies – zutreffend – verlautbart hat. Ob man im Rahmen der Fassungsbeschwerde gleichwohl eine Beschwer der Eigentümerin bejaht, weil sie sich durch die – inhaltlich zutreffende – Eintragung jedenfalls mittelbar in ihren Eigentümerrechten beeinträchtigt sieht oder ob man sie verneint, weil es sich insoweit um kein rechtliches, sondern allenfalls um ein unbeachtliches wirtschaftliches Interesse der Eigentümerin handelt (zu beidem vgl. Meikel/Streck, GBO, 10. Aufl., § 71 Rn. 113 m.w.N.), kann im Rahmen der vorliegenden Abhilfeentscheidung dahinstehen, weil eine Abhilfe nur in Betracht kommt, wenn das Grundbuchamt die Beschwerde für begründet hält (§ 75 GBO), das Grundbuchamt diese Begründetheit aber verneint.

Kein Verstoß gegen Vorschriften der Grundbuchverfügung

II. 1. Das Grundbuchamt hat anlässlich der Eigentümereintragung der GbR in den in Abt. I Sp. 4 des Grundbuchs angebrachten Eintragungsvermerk den Hinweis aufgenommen, dass die Eintragung ohne Prüfung der Vertretungsverhältnisse und ohne Prüfung des Gesellschafterbestandes der erwerbenden GbR sowie aufgrund des Beschlusses des OLG Naumburg vom 14.2.2011 (Az. 12 Wx 62/11) erfolgt ist. Zu Unrecht rügt der beschwerdeführende Notar in Ziffer II des Schriftsatzes vom 12.4.2012 insoweit einen Verstoß gegen § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO, da diese Norm im Hinblick auf die von der Eintragung der Gesellschafter abhängige Vermutung des § 899a Satz 1 BGB nur ausspricht, dass in Abt. I Sp. 2 des Grundbuchs [§ 9 lit. b) GBV] nicht nur die rechtsfähige GbR als solche, sondern stets auch ihre Gesellschafter (mit)einzutragen sind. Auch liegt kein Verstoß gegen § 15 Abs. 1 lit. d) GBV vor, weil diese Vorschrift nur regelt, wie die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO mit einzutragenden Gesellschafter im Grundbuch – und zwar nach § 9 lit. b) GBV wiederum in Abt. I Sp. 2 des Grundbuchs – zu bezeichnen sind. Da die vom Grundbuchamt in Abt. I Sp. 2 des Grundbuchs vorgenommene Eintragung der GbR und ihrer Gesellschafter diesen genannten Vorgaben aber ganz offensichtlich entspricht, kann auch kein Verstoß gegen die beiden genannten Normen vorliegen. 

Im Gegensatz zur Rechtsauffassung des beschwerdeführenden Notars entspricht der in Abt. I Sp. 4 des Grundbuchs vollzogene Eintragungsvermerk aber auch den verfahrensrechtlichen Vorgaben des § 9 lit. d) GBV, weil der Tag der an die Erwerber-GbR erfolgten Auflassung ordnungsgemäß in den Eintragungsvermerk aufgenommen wurde. Dass der besagte Eintragungsvermerk darüber hinaus auch noch andere Angaben enthält, ist somit keine Frage der Beachtung oder Nichtbeachtung des § 9 lit. d) GBV, sondern berührt ausschließlich die allgemeine und sämtliche nach den §§ 9 bis 11 GBV in Betracht kommenden Eintragungsorte und Eintragungsvermerke betreffende Problematik, ob die im vorliegenden Eintragungsvermerk erfolgten deklaratorischen und klarstellenden Angaben nach Sachlage zulässig sind oder ob sie nicht hätten erfolgen dürfen. Da die Anbringung solcher deklaratorischen oder klarstellenden Vermerke nicht gesetzlich geregelt ist, lässt sich die Frage nach ihrer Zulässigkeit nur anhand der für solche Vermerke in Rechtsprechung und Literatur entwickelten Grundsätze beantworten, die sodann auf die vorliegende Fallgestaltung anzuwenden und zu übertragen sind. Wollte man den Vorgaben der GBO und der GBV demgegenüber im Umkehrschluss entnehmen, dass alles, was dort nicht ausdrücklich als denkbarer Inhalt von Eintragungsvermerken vorgesehen ist, zwangsläufig unzulässig sein müsse, wäre für jedwede deklaratorischen oder klarstellenden Grundbuchvermerke von vorneherein kein Raum, und zwar auch nicht für solche, die nach den Umständen des Einzelfalls zweckmäßig oder zweifelsfrei geboten sind oder die die Beteiligten selbst wünschen und deren Anbringung sie zulässigerweise ggf. sogar im Beschwerdewege verfolgen (statt vieler vgl. BayObLGZ 1995, 153 = MittBayNot 1995, 286 = DNotZ 1996, 24).

Zulässigkeit deklaratorischer Grundbuchvermerke

2. Die Zulässigkeit von rein deklaratorischen Grundbuchvermerken wurde von der Rechtsprechung bislang durchweg im Sinne der Rechtsauffassung des Grundbuchamts beurteilt.

a) Bereits das Reichsgericht hat die Zulässigkeit von rein deklaratorischen Vermerken am Beispiel „überflüssiger“ Rangvermerke mit folgenden Erwägungen bejaht (RGZ 132, 106, 112, 113): „Sind somit die von der Beschwerdeführerin beantragten Grundbuchvermerke unnötig, so hätte doch für die Vorinstanzen Anlaß zur Prüfung vorgelegen, ob nicht trotzdem die Eintragung hätte vorgenommen werden können. Denn der Grundsatz, dass das Grundbuch von überflüssigen Vermerken freizuhalten ist (RGZ Bd. 119 S. 213), darf nicht überspannt werden. Er findet insbesondere da keine Anwendung, wo es sich nur um einen kurzen Zusatz handelt, der, wenn er auch nicht nötig, so doch geeignet ist, Zweifel zu verhüten. Solange das Reichsgerichts zu der im Schrifttum umstrittenen Frage noch keine Stellung genommen hatte, war daher das Interesse der Beschwerdeführerin an der Eintragung der von ihr beantragten Vermerke und deren Zulässigkeit nicht ohne weiteres zu verneinen.“

b) Auf der gleichen Linie liegt die im Hinblick auf deklaratorische Grundbuchvermerke grundlegende Entscheidung des BayObLG, das sich anlässlich der Teilung des herrschenden Grundstücks mit der Frage beschäftigte, ob diese Grundstücksteilung auf dem Blatt des mit der Grunddienstbarkeit belasteten (dienenden) Grundstücks vermerkt werden kann (BayObLGZ 1995, 153 = MittBayNot 1995, 286 = DNotZ 1996, 24). Das BayObLG hat die grundsätzliche Zulässigkeit eines solchen Vermerks mit folgender Begründung bejaht:

„Durch einen solchen Vermerk würde auch ... die Gefahr vermindert, daß die Teilung des herrschenden Grundstücks übersehen und dieses Recht etwa versehentlich ohne die Bewilligung der Eigentümer der Grundstücke ... gelöscht wird. Gegen die Eintragung eines entsprechenden Vermerks wäre deshalb auch nichts einzuwenden; er wäre, obwohl überflüssig, nicht seinem Inhalt nach unzulässig (vgl. RGZ 132, 106, 112 f.; BayObLGZ 1952, 141/145; 1953, 246, 251; Demharter § 44 Rn. 14).“ 

Im Weiteren hat das BayObLG die Eintragung des von den Beteiligten beantragten, vom Grundbuchamt aber nicht vorgenommenen Vermerks ausschließlich mit der Begründung verneint, dass es keine Rechtsgrundlage dafür gebe, das Grundbuchamt zu der beantragten Eintragung anzuweisen, weil das Grundbuchamt in der Fassung von Eintragungsvermerken frei und an Vorschläge zu deren Wortlaut und Ausführlichkeit nicht gebunden ist. Demnach steht es im Ermessen des Grundbuchamts, ob es rein deklaratorische Eintragungsvermerke vornimmt und für erforderlich hält. Nimmt es sie – auf Antrag oder von Amts wegen – nicht vor, kann ihre Eintragung nicht im Beschwerdewege erzwungen werden, nimmt es sie aber vor, so sind sie zulässig, sofern sie die materielle Rechtslage in rein deklaratorischer Weise zutreffend wiedergeben.

Unterschied zwischen deklaratorischem Vermerk und Klarstellungsvermerk

3. Die Grenze zwischen den in vorstehender Ziffer 2) erörterten rein deklaratorischen (hinweisenden) Vermerken und dem sog. Klarstellungsvermerk zieht das BayObLG in seiner zitierten Entscheidung (a.a.O.) dort, wo es nicht um die reine Wiedergabe einer ohnehin gegebenen materiellen Rechtslage, sondern um unklar gefasste oder mehrdeutige Eintragungen geht, die geeignet sind, im Rechtsverkehr rechtliche Zweifel zu erwecken, die es zu vermeiden gilt: 

„Bei der beantragten Eintragung würde es sich entgegen der Ansicht der Beteiligten auch nicht um einen Klarstellungsvermerk handeln. Ein solcher Vermerk kommt in Betracht, wenn eine Eintragung unklar gefasst und der Vermerk geeignet ist, Zweifel zu beseitigen und Umfang sowie Inhalt des eingetragenen Rechts klarzustellen (vgl. BayObLGZ 1988, 124/126 ...).“ 

Die Eintragung von klarstellenden Vermerken ist demnach zulässig, wenn die vorzunehmende Eintragung beim Weglassen der Klarstellung geeignet wäre, im Rechtsverkehr rechtliche Zweifel oder Missverständnisse hervorzurufen, die dann durch eine erforderliche nachträgliche Klarstellung wieder beseitigt werden müssten. Dagegen kommt kein Klarstellungsvermerk in Betracht, wenn die materielle Rechtslage als solche nicht unklar ist, sondern die klare Rechtslage durch die Angabe von sich gegenseitig ausschließenden alternativen Eintragungsgrundlagen verlautbart werden soll (BayObLGZ 2002, 30 = Rpfleger 2002, 303 = ZfIR 2002, 850 = FGPrax 2002, 99 = DNotZ 2002, 731 = MittBayNot 2002, 114: kein klarstellender Vermerk, wonach der Eigentumsübergang auf einer möglicherweise unwirksamen früheren oder jedenfalls auf einer späteren wirksamen zweiten Auflassung beruht). Diese Einschränkung greift im vorliegenden Fall nicht Platz, weil nicht zwei Auflassungen vorliegen, von denen nur die eine oder die andere für den Eigentumserwerb maßgeblich sein kann, sondern nur eine einzige Auflassung, bei der es sich fragt, ob ihr mit üblicher Formulierung erfolgender Grundbuchvollzug („Auflassung vom ... eingetragen am ...“) die materielle Rechtslage zutreffend zum Ausdruck bringt oder ob die dergestalt erfolgende Eintragung zwei denkbare unterschiedliche materielle Rechtslagen verlautbart, sodass aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist, welche von beiden Rechtslagen die zutreffende ist.

4. Die Anwendung der in den vorstehenden Ziffern 2) und 3) dargestellten Grundsätze auf den vorliegenden Sachverhalt ergibt folgendes: 

Die zitierten Entscheidungen des Reichsgerichts und des BayObLG befassen sich jeweils mit Fallgestaltungen, bei welchen das Grundbuchamt keinen (deklaratorischen oder klarstellenden) Vermerk über die bestehende materielle Rechtslage in den Eintragungstext aufgenommen hatte, obwohl die Beteiligten die Anbringung eines solchen Vermerks ausdrücklich beantragt hatten. Spiegelbildlich entspricht dem der vorliegende Fall, bei welchem das Grundbuchamt einen solchen (deklaratorischen oder klarstellenden) Vermerk angebracht hat, obwohl ihn die Beteiligten nicht eingetragen sehen wollen. Da der eingetragene und mit Beschwerde angegriffene Vermerk nur die Kehrseite des nicht eingetragenen, aber mit Beschwerde verlangten Vermerks darstellt, ergibt sich aus den Entscheidungen des Reichsgerichts und des BayObLG daher der von beiden Gerichten auch ausdrücklich gezogene Umkehrschluss, dass die dort entwickelten Grundsätze nicht nur auf von den Beteiligten verlangte, aber nicht eingetragene, sondern auch auf vom Grundbuchamt von vorneherein eingetragene, seitens der Beteiligten aber unerwünschte Vermerke anzuwenden sind.

Als Ausgangspunkt der rechtlichen Überlegungen für die Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts ist somit folgendes festzuhalten:

Rein deklaratorische Vermerke sind zulässig, wenn sie die materielle Rechtslage zutreffend verlautbaren. Die Entscheidung über die Zweckmäßigkeit ihrer Anbringung, ihre Ausführlichkeit und ihre Formulierung unterliegt alleine dem Ermessen des Grundbuchamts, sodass – einerseits – die nachträgliche Anbringung solcher Vermerke nicht im Wege der Beschwerde erzwungen werden und – andererseits – ihre bereits zeitgleich und zusammen mit der ursprünglichen Eintragung erfolgte Anbringung aus den spiegelbildlich gleichen Gründen auch nicht erfolgreich mit der Beschwerde angegriffen werden kann. 

Von rein deklaratorischen Vermerken zu unterscheidende klarstellende Vermerke sind zulässig und geboten, wenn die Weglassung der Klarstellung dazu führen würde, dass die betreffende Eintragung im Rechtsverkehr zu rechtlichen Zweifeln oder Missverständnissen Anlass gibt, weil sie die der Eintragung zugrunde liegende materielle Rechtslage nicht eindeutig verlautbart. Aus der unbestrittenen Notwendigkeit, dergestalt unklare Eintragungen nachträglich klarzustellen, folgt dabei zugleich das Erfordernis, die jeweilige Klarstellung bereits zeitgleich und zusammen mit der ursprünglichen Eintragung vorzunehmen, weil ansonsten eben jene unklare Grundbuchlage entstünde, welche ihrerseits die nachträgliche Anbringung des Klarstellungsvermerks erfordern würde.

5. Der von der Beschwerdeführerin beanstandete und vom Grundbuchamt in Sp. 4 der Abteilung I des Grundbuchs angebrachte Eintragungsvermerk enthält unter Zugrundelegung der vom BayObLG vorgenommenen zutreffenden Differenzierung zwischen deklaratorischen und klarstellenden Vermerken sowohl rein deklaratorische als auch klarstellende Komponenten. Da für beide dieser Komponenten unterschiedliche rechtliche Grundsätze gelten, sind sie im Folgenden auch gesondert rechtlich zu würdigen.

Deklaratorische Komponente des vollzogenen Eintragungsvermerks

a) Bei der im Eintragungsvermerk erfolgten Angabe, dass die Eigentümereintragung der GbR (auch) aufgrund des im vorangegangenen Beschwerdeverfahren ergangenen Beschlusses des OLG Naumburg vom 14.2.2012 (Az. 12 Wx 62/11) erfolgt ist, handelt es sich um einen rein deklaratorischen, in der Sache zutreffenden und nach Sachlage zweckmäßigen Hinweis, ohne dass es insoweit darauf ankäme, ob neben der erklärten Auflassung auch der besagte Beschluss als Eintragungsgrundlage i.S. des § 9 lit. d) GBV in Betracht kommt. Dass die genannte Angabe nicht die materielle Rechtslage, sondern die verfahrensrechtlichen Grundlagen der Eintragung betrifft, besagt nur, dass die betreffende Angabe nicht nach § 9 lit. d) GBV vorgeschrieben ist, nicht aber, dass sie dessen ungeachtet nach Sachlage nicht zweckmäßig sein könnte. Dementsprechend wird die Anbringung von Vermerken über die verfahrensrechtlichen Grundlagen der Eintragung auch lediglich mit der Erwägung verneint, dass sie zu einer unnötigen Überfüllung des Grundbuchs führen könnten (vgl. Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 9 GBV Rn. 25). In entsprechender Anwendung der vom Reichsgericht und vom BayObLG für die deklaratorische Verlautbarung materieller Rechtslagen entwickelten Grundsätze schließt dies nach den Umständen des Einzelfalls somit nicht aus, nach dem Ermessen des Grundbuchamts gleichwohl einen rein deklaratorischen Hinweis auf die betreffenden verfahrensrechtlichen Grundlagen der Eintragung in den zu vollziehenden Eintragungsvermerk aufzunehmen. Maßgebend ist somit alleine, dass das Grundbuchamt nach dem Gesetz selbst über die Fassung und die Ausführlichkeit des Eintragungsvermerks entscheidet und dass es dabei auch darüber befindet, ob es nach seinem Ermessen zweckdienliche deklaratorische – und zutreffende – Angaben von Amts wegen in den jeweiligen Eintragungsvermerk integriert (BayObLGZ 1995, 153 = MittBayNot 1995, 286 = DNotZ 1996, 24).

Dass die in den Eintragungsvermerk aufgenommene deklaratorische Angabe in der Sache zutrifft, bestreitet auch die Beschwerdeführerin nicht. Ob diese deklaratorische Angabe nicht nur inhaltlich zutreffend, sondern darüber hinaus auch zweckmäßig ist, unterliegt dagegen aus den genannten Gründen der alleinigen Beurteilung durch das Grundbuchamt, welches vom Beschwerdegericht demzufolge nicht zur Eintragung eines unterlassenen deklaratorischen Vermerks angewiesen werden könnte (BayObLG a.a.O.) und das daher – im spiegelbildlich „umgekehrten“ Fall – vom Beschwerdegericht auch nicht zur Löschung eines solchen gebuchten deklaratorischen Vermerks angewiesen werden kann. Zudem ist nicht ersichtlich, dass die Interessen der als Eigentümerin eingetragenen GbR in rechtlicher Hinsicht in irgendeiner Weise beeinträchtigt werden könnten, weil die Eigentümereintragung nicht von vorneherein antragsgemäß, sondern erst auf Anweisung des Beschwerdegerichts erfolgt ist. Wenn aber keine solche rechtliche Beeinträchtigung im Raume steht, kann die Eigentümerin auch nicht dadurch beschwert sein, dass der Eintragungsvermerk in zutreffender Weise die letztgenannte Alternative verlautbart, weil die Rechtslage ohne die besagte Angabe keine andere wäre.

b) aa) Bei den in den vorliegenden Eintragungsvermerk aufgenommenen Hinweisen, wonach die Eigentümereintragung der GbR und die Eintragung ihrer Gesellschafter ohne Prüfung der Vertretungsverhältnisse und ohne Prüfung des Gesellschafterbestandes der GbR erfolgt ist, handelt es sich zunächst um Angaben, deren sachliche und inhaltliche Richtigkeit nicht in Zweifel gezogen werden kann. Denn nach der vom OLG Naumburg im Beschluss vom 14.2.2012 (Az. 12 Wx 62/11) im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH vertretenen Rechtsauffassung sind der Gesellschafterbestand und die aus ihm resultierenden Vertretungsverhältnisse der erwerbenden GbR beim Vollzug einer zugunsten einer bereits existenten GbR erklärten Auflassung nicht zu prüfen (grundlegend: BGH, Beschl. v. 28.4.2011, Az. V ZB 194/10, ZIP 2011, 1003 = ZfIR 2011, 487 = EWiR 2011, 347 m. Anm. Heckschen = NotBZ 2011, 257 = DStR 2011, 1041 m. Bespr. Lehmann in DStR 2011, 1036 = NJW 2011, 1958 = FGPrax 2011, 164 m. krit. Anm. Demharter = Rpfleger 2011, 483 m. krit. Anm. Demharter; gänzlich ablehnend demgegenüber Bestelmeyer, ZIP 2011, 1389: contra legem). Daraus folgt, dass die Eigentümereintragung einer bereits existenten GbR im Gegensatz zum Vollzug aller sonstigen Auflassungen – und zwar auch im Gegensatz zu einer Auflassung, die an eine in der Auflassungsurkunde neu gegründete GbR erfolgt – auf einer dinglichen Einigung beruht, deren Wirksamkeit mangels diesbezüglicher Prüfung nicht feststeht und auch nicht feststehen kann, weil die betreffenden Nachweise über Gesellschafterbestand und Vertretungsverhältnisse der bereits existenten Erwerber-GbR – was auch der BGH einräumt – mit zulässigen grundbuchrechtlichen Mitteln nicht geführt werden können. Dementsprechend hat eine solche Prüfung auch bei der vorliegenden Eigentümereintragung der GbR nicht stattgefunden und auch die Beschwerdeführerin hatte im Sachbeschwerdeverfahren im Ergebnis erfolgreich darauf gedrungen, dass sie ohne diese Prüfung als Eigentümerin im Grundbuch einzutragen sei.

Angesichts dieser Umstände war es im Interesse des Rechtsverkehrs zumindest zweckmäßig, die besagte Rechtslage durch die im vorliegenden Fall erfolgte Formulierung des Eintragungsvermerks im Grundbuch zu verlautbaren, weil dem Grundbuch die Aufgabe zukommt, die dinglichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken möglichst vollständig und umfassend zu verlautbaren. Es unterliegt keinem Zweifel, dass hierzu insbesondere und in erster Linie die zutreffende Verlautbarung der Eigentumsverhältnisse gehört und dass dieser Verlautbarung umso größere Bedeutung zukommt, wenn nicht feststeht und – mangels Prüfung – auch nicht feststehen kann, ob die GbR durch den Vollzug der zu ihren Gunsten erklärten – aber nicht auf ihre Wirksamkeit geprüften – Auflassung das Grundstückseigentum überhaupt erworben hat und. Dass es sich bei dieser Fragestellung um die eigentliche (Folge-)Problematik beim Grundstückserwerb durch eine bereits existente GbR handelt, wird vom Vorsitzenden Richter des V. Zivilsenats des BGH als Konsequenz der Rechtsprechung seines Senats daher auch ausdrücklich hervorgehoben (Krüger, ZNotP 2012, 42, 45: „Die Grundbücher werden durch die Zwitterlösung des Gesetzgebers unrichtig. Der Gutglaubensschutz soll es dann richten.“). Ob sich an die Eigentümereintragung einer im Zeitpunkt der Auflassung bereits existenten Erwerber-GbR (§ 891 Abs. 1 BGB) und an die Eintragung ihrer Gesellschafter (§ 899a Satz 1 BGB) unter diesen Voraussetzungen überhaupt ein in der Sache gerechtfertigter und verfassungsrechtlich haltbarer gutgläubiger Erwerb anschließen kann (vgl. die schwerwiegenden Bedenken von Bestelmeyer, ZIP 2011, 1389, 1397 f.), bedarf im vorliegenden Verfahren keiner Entscheidung. Die in den vorliegenden Eintragungsvermerk aufgenommenen Angaben ändern jedenfalls nichts an der objektiven Rechtslage, die sich auch ohne die betreffenden Angaben nicht anders verhielte. Die Zulässigkeit und Zweckmäßigkeit dieser Angaben ist daher schon aus den bislang genannten Gründen nicht in Zweifel zu ziehen.

Klarstellende Komponente des vollzogenen Eintragungsvermerks

bb) Bei der im Eintragungsvermerk erfolgten Angabe, wonach die Eigentümereintragung der GbR und die Eintragung ihrer Gesellschafter ohne Prüfung der Vertretungsverhältnisse und ohne Prüfung des Gesellschafterbestandes der GbR erfolgt ist, handelt es sich unter Zugrundelegung der vom BayObLG (a.a.O.) vorgenommenen zutreffenden Differenzierung zwischen deklaratorischen und klarstellenden Vermerken jedoch nicht nur um rein deklaratorische Angaben, sondern darüber hinaus auch um einen klarstellenden Vermerk, dessen Anbringung nicht nur zweckmäßig erscheint, sondern auch zwingend geboten ist, weil die Weglassung der erfolgten Klarstellung dazu führen würde, dass die mit bislang üblicher Formulierung vollzogene Eintragung („Auflassung vom ... eingetragen am ...“) im Rechtsverkehr zu erheblichen rechtlichen Zweifeln Anlass gibt, weil sie die der Eintragung zugrunde liegende materielle Rechtslage nicht eindeutig verlautbart.

Durch die Rechtsprechung des BGH zum Grundstückserwerb durch eine bereits existente GbR ist die im Grundbuchrecht einmalige und noch nie dagewesene Situation entstanden, dass ein und derselbe und mit bislang üblicher Formulierung vollzogene Eintragungsvermerk („Auflassung vom ... eingetragen am ...“) geeignet wäre, verschiedene materielle Rechtslagen zu verlautbaren und dieser übliche Eintragungsvermerk daher nicht erkennen ließe, welche von mehreren denkbaren unterschiedlichen Rechtslagen vorliegt. Der bislang übliche Eintragungsvermerk würde nämlich nicht danach differenzieren, ob der Eigentümereintragung der GbR eine Auflassung an eine in der Auflassungsurkunde neu gegründete GbR oder eine Auflassung an eine bereits existente GbR zugrunde liegt, obwohl sich die aus diesen beiden denkbaren Fallgestaltungen ergebenden Rechtsfolgen erheblich voneinander unterscheiden. Denn während bei erfolgter Neugründung der Erwerber-GbR in der Auflassungsurkunde auch ohne diesbezügliche grundbuchamtliche Prüfung feststeht, dass der einzutragende Gesellschafterbestand dieser GbR zutreffend ist und die GbR demzufolge bei Erklärung der an sie erfolgten Auflassung zutreffend vertreten war, kann bei der Auflassung an eine bereits existente GbR – wiederum ohne diesbezügliche grundbuchamtliche Prüfung - bestenfalls vermutet werden, dass es mit dem Gesellschafterbestand und der Vertretung der GbR im Zeitpunkt der Auflassung seine Richtigkeit hatte, weil die Angaben zum aktuellen Gesellschafterbestand einer bereits existenten Erwerber-GbR ausschließlich auf den betreffenden unbelegten Behauptungen der angeblichen Gesellschafter dieser angeblichen GbR beruhen.

Hieraus folgt im Hinblick auf die GbR-spezifischen Wirksamkeitselemente der erklärten Auflassung, dass der Eigentümereintragung einer in der Auflassungsurkunde gegründeten GbR in jedem Fall eine wirksame Auflassung zugrunde liegt, während die Wirksamkeit der an eine bereits existente GbR erklärten Auflassung in keinem Fall feststeht und auch nicht feststehen kann, weil ihr Vollzug auf den betreffenden unbelegten und ebenso ungeprüften wie unüberprüfbaren Behauptungen der angeblichen Gesellschafter der Erwerber-GbR beruht, die – was niemand zu beurteilen vermag – objektiv zutreffend oder auch nicht zutreffend sein können. Damit hat die in Sp. 4 der Abt. I des Grundbuchs zu verlautbarende „Eintragungsgrundlage Auflassung“ im Hinblick auf die GbR-spezifischen Wirksamkeitselemente der Auflassung aber unbestreitbar eine unterschiedliche rechtliche Qualität, je nachdem, ob an eine in der Auflassungsurkunde gegründete oder an eine bereits existente GbR aufgelassen wird, und zwar eine rechtliche Qualität, die im erstgenannten Fall eine absolute Sicherheit in Bezug auf den Eigentumserwerb und die nunmehr im Grundbuch verlautbarte Eigentümerstellung der GbR gewährleistet, während diese rechtliche Qualität im letztgenannten Fall gegen Null tendiert.

Klarstellungsvermerk im Interesse des Rechtsverkehrs geboten

Aufgrund dieser Rechtslage ist jeder am Rechtsverkehr Beteiligte, der mit einer nach dem Inkrafttreten des § 47 Abs. 2 GBO als Eigentümerin eingetragenen GbR in grundstücksbezogene rechtsgeschäftliche Beziehungen treten will, aufgrund der objektiven Unsicherheit im Hinblick auf die Eigentümerstellung und den Gesellschafterbestand der GbR gehalten, sich durch eine Einsicht in die Auflassungsurkunde darüber zu vergewissern, ob die veräußernde oder auf andere Weise verfügende GbR in der Auflassungsurkunde gegründet wurde oder ob ein Erwerb durch eine bereits existente GbR in Frage stand. Denn auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die besagte Unsicherheit auf der dinglichen Ebene grundsätzlich durch die §§ 891 Abs. 1 und 899a Satz 1 BGB überbrückt wird, muss der Vertragspartner der eingetragenen GbR in Betracht ziehen, dass ein solcher gutgläubiger Erwerb nach zutreffender Ansicht daran scheitern kann, dass die beim seinerzeitigen Erwerb als (bereits) existent dargestellte, insoweit aber ungeprüft eingetragene und nunmehr verfügende (Schein-)GbR in Wahrheit von Anfang an nicht existiert oder dass jedenfalls das mit der als Eigentümerin eingetragenen GbR abgeschlossene schuldrechtliche Geschäft unwirksam sein kann, falls es mit einer nicht existenten GbR oder mit einer existenten GbR mit im Grundbuch ungeprüft und unzutreffend verlautbartem Gesellschafterbestand abgeschlossen wurde, weil sich die Rechtswirkungen des § 899a Satz 1 BGB nach zutreffender hM auf die dingliche Ebene beschränken und die Vorschrift daher nicht den bei der verfügenden GbR bestehenden Vertretungsmangel im Rahmen des schuldrechtlichen Geschäfts zu überbrücken vermag. Aufgrund dieser Rechtslage geht der von der GbR erwerbende Beteiligte somit objektiv das Risiko ein, dass die von der veräußernden GbR bewilligte Auflassungsvormerkung aus Akzessorietätsgründen nicht entsteht, er in Unkenntnis dieser rechtlichen Gefahr aber gleichwohl den Kaufpreis an die GbR bezahlt, weil er zu Unrecht von einer zu seinen Gunsten wirksam entstandenen Vormerkung ausgeht und glaubt, im Hinblick auf seine Kaufpreiszahlung vollständig und vor allem insolvenzfest abgesichert zu sein. 

Angesichts der genannten Umstände muss jeder am Rechtsverkehr Beteiligte im Hinblick auf die in Frage stehende erhebliche Gefährdung seiner rechtlichen Interessen aufgrund der unterschiedlichen Rechtsfolgen von Berechtigten- und Nichtberechtigtenverfügung Kenntnis davon haben, ob er sich im Hinblick auf die GbR-spezifischen Wirksamkeitselemente des im Grundbuch vollzogenen Erwerbs der verfügenden GbR mit einer zweifelsfrei dinglich berechtigten GbR mit zweifelsfrei zutreffendem ursprünglichen Gesellschafterbestand oder mangels Aussagekraft des insoweit entwerteten Grundbuchs unter Umständen – weil für ihn in keiner Weise nachprüfbar – mit einem nicht existenten Rechtssubjekt oder jedenfalls mit einer materiell nichtberechtigten GbR mit ungeklärtem Gesellschafterbestand rechtsgeschäftlich einzulassen gedenkt. Wenn der in Sp. 4 der Abt. I des Grundbuch angebrachte Eintragungsvermerk die genannte unterschiedliche rechtliche Qualität der „Eintragungsgrundlage Auflassung“ nicht verlautbart, muss sich der Erwerber somit durch eine zum Schutz seiner rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen geradezu zwingend gebotene Einsicht in die Auflassungsurkunde über die betreffenden Umstände Gewissheit verschaffen, um sodann entscheiden zu können, ob er mit der betreffenden GbR in rechtsgeschäftliche Beziehungen treten möchte. Durch den vorliegend vorgenommenen Eintragungsvermerk wird diese Grundbucheinsicht zweckmäßigerweise entbehrlich, weil sich nunmehr aus dem Grundbuch selbst ergibt, welche von beiden denkbaren Erwerbsalternativen der erfolgten Eigentümereintragung der GbR zugrunde liegt, zumal sich die im Grundbuch erfolgende Bezugnahme auf die Auflassungsurkunde nur auf die dingliche Auflassung als solche und nicht auch auf ihre Begleitumstände oder auf den sonstigen Inhalt der vertraglichen Vereinbarungen der Beteiligten erstreckt (Krüger, FS Krämer [2009], 475, 487, zur identischen Rechtslage bei der Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung).

cc) Aus den vorstehenden Gründen zu lit. aa) und bb) war es sowohl zweckmäßig als auch zwingend geboten, in dem in Sp. 4 der Abt. I des Grundbuchs vollzogenen Eintragungsvermerk in geeigneter Weise zum Ausdruck zu bringen, dass der vollzogenen Eintragung der Erwerb durch eine im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung bereits existente GbR zugrunde liegt, genauso wie es aus denselben Gründen erforderlich wäre, im Eintragungsvermerk zu verlautbaren, dass die Auflassung an eine in der Auflassungsurkunde neu gegründete GbR erfolgt ist. Denn wenn die bislang übliche Formulierung („Auflassung vom ... eingetragen am ...“) in keinem Fall erkennen lässt, welche von beiden denkbaren unterschiedlichen Rechtslagen vorliegt, muss die im Einzelfall zutreffende Rechtslage zur Vermeidung von diesbezüglichen rechtlichen Zweifeln notwendigerweise bei beiden denkbaren Fallgestaltungen – und nicht nur bei einer von beiden – in geeigneter Weise im Eintragungsvermerk verlautbart werden. Der Beschwerdeführerin, die mit ihrer Beschwerde die Anbringung des bislang üblichen Eintragungsvermerks („Auflassung vom ... eingetragen am ...) anstrebt, verkennt insoweit, dass die Situation, wonach dieser übliche Eintragungsvermerk zwei unterschiedliche Rechtslagen zum Ausdruck bringen kann, erst durch das Inkrafttreten des § 47 Abs. 2 GBO und die hierzu ergangene Rechtsprechung des BGH entstanden ist, weil es vor dieser Rechtsprechung nach insoweit einhelliger Ansicht aller Oberlandesgerichte ohne den nach Maßgabe der §§ 20 und 29 GBO zu führenden Nachweis einer wirksamen Auflassung überhaupt nicht zum Vollzug einer Eigentümereintragung zugunsten einer im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung bereits existenten Erwerber-GbR und demzufolge auch nicht zu einer Miteintragung ihres im Rahmen der Prüfung der Vertretungsverhältnisse der GbR für die Wirksamkeit der Auflassung bedeutsamen und ebenfalls nachzuweisenden Gesellschafterbestandes kommen konnte (vgl. den Rechtsprechungsüberblick bei Bestelmeyer, ZIP 2011, 1389).

Keine Verlautbarung von unterschiedlichen Rechtslagen durch ein und denselben inhaltsgleichen Eintragungsvermerk

Der erst durch die Rechtsprechung des BGH entstandene Klarstellungsbedarf kann entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht mit der Erwägung verneint werden, dass vor dieser Rechtsprechung noch kein solcher Bedarf bestand. Denn bis zur dieser Rechtsprechung des BGH gab es keine einzige denkbare Fallgestaltung, bei welcher eine Auflassung ohne Prüfung der Vertretungsverhältnisse der Beteiligten hätte eingetragen werden können. Da sich dies aus den genannten Gründen nunmehr anders verhält, ist der bislang übliche Eintragungsvermerk aufgrund der zur Verfügung stehenden und nach Ansicht des BGH gleichermaßen eintragungsfähigen Auflassungsalternativen in Form der Auflassung an eine bereits existente oder an eine in der Auflassungsurkunde neu gegründete GbR aber nunmehr – und erstmals – geeignet, zwei denkbare unterschiedliche Rechtslagen zu verlautbaren und hierdurch rechtliche Zweifel im Rechtsverkehr zu erwecken, die es durch eine entsprechende Klarstellung zu vermeiden gilt. Damit erweist sich auch der von der Beschwerdeführerin angestellte Vergleich mit der Eintragung der Erbfolge aufgrund eines Erbscheins als verfehlt, weil die rechtliche Qualität und Verlässlichkeit des Erbscheins in seiner Eigenschaft als Eintragungsgrundlage im Gegensatz zu den vorliegenden beiden Auflassungsalternativen stets die Gleiche ist und somit überhaupt nicht die Situation eintreten kann, dass durch die Eintragung der sich aus dem Erbschein ergebenden Erbfolge zwei denkbare unterschiedliche Rechtslagen verlautbart werden. Der Vorhalt der Beschwerdeführerin, dass (auch) ein Erbschein nicht vom Grundbuchamt auf seine Richtigkeit überprüft werden müsse und dass diese Nichtprüfung gleichwohl nicht im Grundbuch verlautbart werde, liegt demzufolge neben der Sache.

Irrelevanz von der Grundbucheintragung nachfolgenden Ereignissen

dd) Die Zulässigkeit und Notwendigkeit des erfolgten Klarstellungsvermerks kann auch nicht mit der Erwägung verneint werden, dass der Beteiligte, der von einer im Grundbuch als Eigentümerin eingetragenen GbR Grundbesitz erwerben will, auch bei einer in der Auflassungsurkunde gegründeten Eigentümer-GbR aufgrund nachträglicher Ereignisse damit rechnen muss, dass diese GbR mittlerweile nicht mehr existiert oder ihr Gesellschafterbestand im Grundbuch nicht mehr zutreffend verlautbart ist. Denn diese Fallgestaltungen betreffen Sachverhalte, bei welchen das im Hinblick der Eigentümerstellung der GbR ursprünglich zweifelsfrei richtige Grundbuch durch nachträgliche Ereignisse unrichtig werden kann, während bei der vorliegenden Fallgestaltung des Grundstückserwerbs durch eine bereits existente GbR schon nicht feststeht, ob die GbR das Eigentum überhaupt erworben hat und ob das Grundbuch demzufolge im Hinblick auf die Eigentümerstellung der eingetragenen GbR von Anfang an richtig oder unrichtig ist. Dass ein ursprünglich richtiges Grundbuch durch außerhalb des Grundbuchs liegende nachfolgende Ereignisse unrichtig werden kann, liegt demgegenüber in der Natur der Dinge und lässt daher keine Rückschlüsse auf die im vorliegenden Fall zu beantwortenden Frage zu, ob im anzubringenden Eintragungsvermerk klargestellt werden darf und muss, ob die eine oder die andere von zwei denkbaren Fallgestaltungen vorliegt, von der die eine zum zweifelsfrei richtigen, die andere aber im Hinblick auf den Umstand, dass die in Bezug auf die GbR-spezifischen Wirksamkeitselemente ungeprüfte Auflassung wirksam oder unwirksam sein kann, zum richtigen oder zum unrichtigen Grundbuch führt.

Kein Vergleich mit dem Eintragungsverfahren nach § 19 GBO

ee) Der Zulässigkeit der vorliegend erfolgten Klarstellung steht schließlich auch nicht entgegen, dass es im Anwendungsbereich des § 19 GBO bei der zugunsten einer GbR erfolgenden Eintragung (z.B. einer Vormerkung oder eines Grundpfandrechts) niemals zu einer Prüfung der Frage kommt, ob die begünstigte GbR zutreffend vertreten und ihr mit einzutragender Gesellschafterbestand in der Bewilligung richtig und vollständig angegeben ist. Denn im Gegensatz zur Rechtslage beim Vollzug einer Auflassung gibt die von der Bewilligung des Berechtigten begünstigte GbR im Verfahren nach § 19 GBO überhaupt keine Erklärung ab, die zu der beantragten Eintragung erforderlich wäre, sodass es für den Vollzug dieser Eintragung von vorneherein nicht auf die Vertretungsverhältnisse und den Gesellschafterbestand der GbR ankommt. Da das Grundbuch im Verfahren nach § 19 GBO in allen denkbaren Konstellationen somit von vorneherein keine Aussage darüber trifft, ob die zur dinglichen Rechtsänderung erforderlichen (wirksamen) Erklärungen des begünstigten Teils vorliegen, muss und darf die diesbezügliche objektive Ungewissheit auch nicht durch einen entsprechenden Vermerk im Grundbuch verlautbart werden. Diese genannte objektive Ungewissheit liegt bei Eintragungen im Anwendungsbereich des § 19 GBO vielmehr in der Natur der Dinge, sodass die hieraus folgenden rechtlichen Selbstverständlichkeiten im Grundbuch nichts verloren haben, ganz abgesehen davon, dass es sich insoweit nicht – wie im vorliegenden Fall – um einen klarstellenden, sondern um einen rein deklaratorischen Hinweis handeln würde.

Klarstellungsvermerk bewirkt keine Beeinträchtigung des Rechtsverkehrs

ff) Soweit die Beschwerdeführerin meint, der vorliegende Eintragungsvermerk könne bei den am Rechtsverkehr beteiligten Kreisen für erhebliche Irritationen sorgen und die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Grundbesitzes oder die Bestellung von dinglichen Grundstücksrechten erheblich erschweren, verkennt sie Ursache und Wirkung. Denn diese „Irritationen“ – so es sie überhaupt gibt – beruhen nicht auf dem angebrachten klarstellenden Vermerk, sondern sie sind die logische Konsequenz aus der Rechtsprechung des BGH, der bereits existenten GbR’s ohne jede Prüfung ihrer Rechtsverhältnisse den Weg ins Grundbuch eröffnet. Wenn die Beteiligten insoweit nicht den sicheren Weg der Neugründung der GbR in der Auflassungsurkunde gehen, sondern als bereits existente GbR (nebst Gesellschaftern) ungeprüft im Grundbuch eingetragen werden wollen, so stellt die zutreffende Klarstellung, dass es sich so verhält, nur die Kehrseite des dem geltenden Recht bislang fremden grundbuchmäßigen Vollzugs einer ungeprüften Auflassung dar. Die von der Beschwerdeführerin ins Feld geführten angeblichen „Irritationen“ sind daher lediglich die Folgen ihres eigenen Handelns im Zuge des Grundstückserwerbs und die objektive Rechtslage wäre im hier erörterten Kontext auch ohne die Eintragung des Klarstellungsvermerks keine andere. Der Beschwerdeführerin geht es also letztlich darum, dass ihr diese objektive Rechtslage zwar klar ist, sie aber nicht möchte, dass sie auch allen anderen am Rechtsverkehr Beteiligten klar wird. Eine derartige „Verschleierung“ der wahren Rechtsverhältnisse lässt sich mit der Publizitätsaufgabe des Grundbuchs nicht vereinbaren. Im Übrigen erschöpft sich der von der Beschwerdeführerin angegriffene Vermerk nicht in der rein deklaratorischen Wiedergabe der objektiven Rechtslage, sondern er grenzt – insoweit als Klarstellungsvermerk – zwei denkbare Auflassungsalternativen in zulässiger und erforderlicher Weise voneinander ab. In diesem (zweiten) Kontext sind die Einwände der Beschwerdeführerin aber ohnehin von vorneherein unbegründet. 

Das Vorbringen der Beschwerdeführerin erweist sich aber auch deshalb nicht als stichhaltig, weil unter dem „objektiven Betrachter“ des Grundbuchs nicht der „unwissende“ rechtliche Laie zu verstehen ist, der mit dem Inhalt der aus dem Grundbuch ersichtlichen Eintragungsvermerke im subjektiven Sinne verständlicherweise nur begrenzt etwas anzufangen vermag, sondern der „wissende“ Einsichtnehmende, der den Inhalt des Grundbuchs im objektiven Sinne in unterstellter Kenntnis der jeweiligen rechtlichen Problemfelder zu beurteilen hat. Einem solchen objektiven Betrachter erschließt sich aufgrund der streitigen Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb einer GbR aber ohne weiteres, dass der bislang übliche Eintragungsvermerk („Auflassung vom ... eingetragen am ...“) sowohl auf den Erwerb durch eine bereits existente als auch auf den Erwerb durch eine in der Auflassungsurkunde neu gegründete GbR hindeuten kann. Im Hinblick auf den hiernach anzunehmenden Empfängerhorizont eines objektiven Betrachters des Grundbuchinhalts besteht demzufolge ein unabweisbares Bedürfnis, durch einen klarstellenden Vermerk im Grundbuch zu verlautbaren, welche von beiden denkbaren rechtlichen Alternativen der konkreten Eigentümereintragung der verfügenden GbR zugrunde lag. Diesem objektiven Bedürfnis des Rechtsverkehrs hat das Grundbuchamt durch die Formulierung des im vorliegenden Fall angebrachten Eintragungsvermerks Rechnung getragen.

Formulierung des Klarstellungsvermerks

gg) Der vom Grundbuchamt im vorliegenden Fall vollzogene Eintragungsvermerk lautet wie folgt:

„Aufgrund der im Hinblick auf die Vertretungsverhältnisse der Erwerberin ungeprüften Auflassung vom 26.2.2010 samt ungeprüftem Gesellschafterbestand eingetragen auf Grund des Beschlusses des Oberlandesgerichts Naumburg vom 14.2.2012 (12 Wx 62/11) am 21.3.2012.“ 

Ob man hier eine andere Formulierung hätte wählen können, die im Rechtssinne das gleiche Zutreffende besagt, ist im Ergebnis ohne Belang, weil das Grundbuchamt in eigener Verantwortung darüber entscheidet, welche von mehreren möglichen Formulierungen es letztlich verwendet, und die verwendete Formulierung demzufolge nicht zu beanstanden ist, sofern die gewählte Formulierung die Rechtslage zutreffend verlautbart. Letzteres ist der Fall, weil beim Erwerb durch eine in der Auflassungsurkunde neu gegründete GbR kein Anlass zur Anbringung eines Vermerks mit dem vorliegenden Inhalt bestanden hätte und der angebrachte Eintragungsvermerk demzufolge zweifelsfrei den Erwerb durch eine im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung bereits existente GbR verlautbart. Unter diesen Voraussetzungen ist das vom Grundbuchamt ausgeübte Ermessen bei der Formulierung des vorliegenden Eintragungsvermerks nach ständiger Rechtsprechung nicht im Beschwerdewege nachprüfbar (statt vieler vgl. BayObLG Rpfleger 1989, 309, 310; BayObLGZ 1995, 153 [Rn. 13 - juris] = MittBayNot 1995, 286 = DNotZ 1996, 24). 

Als Alternative zu dem im vorliegenden Fall angebrachten Eintragungsvermerk käme als eine von mehreren denkbaren Möglichkeiten etwa folgende Formulierung in Betracht: „Auflassung vom ... an im Zeitpunkt der Auflassung bereits existente GbR eingetragen am ...“ (dem würde als spiegelbildlicher Gegensatz für die andere denkbare Auflassungsalternative folgende Formulierung entsprechen: „Auflassung vom ... an in der Auflassungsurkunde neu gegründete GbR eingetragen am ...“). Einen anderen rechtlichen Gehalt erhielte der vorliegende Eintragungsvermerk durch diese anderweitige Formulierung aus den genannten Gründen aber nicht, sodass es im Ergebnis dabei verbleibt, dass der vorliegende Klarstellungsvermerk mit der vom Grundbuchamt gewählten Formulierung zulässig und geboten ist, um für den objektiven Betrachter eben jene Irritationen im Rechtsverkehr zu vermeiden, von welchen die Beschwerdeführerin zu Unrecht glaubt, sie würden erst durch den vorliegenden Vermerk hervorgerufen. Zudem erstrebt die Beschwerdeführerin keine anderweitige Fassung des klarstellenden Elements des vorliegenden Eintragungsvermerks, sondern die vollständige Beseitigung der erfolgten Klarstellung. Die Frage, ob eine anderweitige, aber in ihrer rechtlichen Aussagekraft identische Fassung der zulässigen und gebotenen Klarstellung angebracht gewesen wäre, ist somit nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.

III. Aus den genannten Gründen war der Beschwerde vom 12.4.2012 nicht abzuhelfen und die Sache dem OLG Naumburg zur Entscheidung vorzulegen.

Kein Anspruch auf Grundbuchwäsche

IV. Die in Ziffer V des Beschwerdeschriftsatzes unterbreitete Anregung der Beschwerdeführerin, dem Grundbuchamt im Falle des Erfolgs ihrer (Fassungs-)Beschwerde „aufzugeben“, ein neues Grundbuchblatt anzulegen, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, weil die Beschwerdeführerin bislang keinen – vom Grundbuchamt zurückgewiesenen – Antrag auf eine solche Grundbuchumschreibung gestellt hat und über die besagte Umschreibung demzufolge im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht zu befinden ist. Im Falle des Erfolgs der vorliegenden (Fassungs-)Beschwerde stünde es der Beschwerdeführerin somit lediglich frei, einen solchen Umschreibungsantrag zu stellen, der sodann erst im Falle seiner Ablehnung einer erneuten Beschwerde zugänglich wäre. Vorsorglich ist aber bereits im vorliegenden Beschwerdeverfahren darauf hinzuweisen, dass ein Anspruch auf die von der Beschwerdeführerin (künftig) begehrte Grundbuchumschreibung nur unter der Voraussetzung in Betracht käme, dass das Grundbuchamt bei der Formulierung der Eintragung gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat (OLG Schleswig Rpfleger 1990, 203: Anspruch auf Umschreibung wegen einer im Eintragungsvermerk erfolgten und gegen das Offenbarungsverbot des § 1758 Abs. 1 BGB verstoßenden Angabe einer Adoption im Rahmen des Grundbuchvollzugs einer Namensänderung). Eine Fallgestaltung, bei welcher von einem solchen die Grundbuchumschreibung rechtfertigenden Verstoß des Grundbuchamts gegen derartige gesetzliche Vorschriften auszugehen wäre, liegt aber offensichtlich nicht vor. Denn im vorliegenden Verfahren begehrt die Beschwerdeführerin lediglich die anderweitige Fassung bzw. die Beseitigung eines Teils des Eintragungsvermerks, der inhaltlich zweifelsfrei zutreffend ist und sich mit dem deckt, was die Beschwerdeführerin im Grundbuchverfahren im Hinblick auf die Eintragung der zu ihren Gunsten erklärten Auflassung und im sich hieran anschließenden Beschwerdeverfahren selbst zur Rechtfertigung dieser Eintragung vorgetragen hat. Ein ohnehin nur im Falle des Erfolgs der vorliegenden Fassungsbeschwerde denkbarer Anspruch der Beschwerdeführerin auf eine sog. „Grundbuchwäsche“ kommt demzufolge nicht in Betracht.

Anmerkung:

1. Die vorliegende Entscheidung des AG Wernigerode scheint die bekannte Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH zum rechtsgeschäftlichen Grundstückserwerb durch eine bereits existente GbR auf den ersten Blick zu konterkarieren, weil die erwerbende GbR zwar nunmehr ins Grundbuch kommt, sich aufgrund des gleichzeitig mit der Auflassung eingetragenen Klarstellungsvermerks aber voraussichtlich gleichwohl niemand mehr mit ihr auf irgendwelche grundstücksbezogene Rechtsgeschäfte einlassen wird. Wie das Grundbuchamt in seinem Nichtabhilfebeschluss zutreffend hervorhebt, ist die Eintragung des Klarstellungsvermerks aber nur die logische und unausweichliche Konsequenz aus dem im Grundbuchrecht bislang einmaligen Umstand, dass der beim Vollzug einer Auflassung verwendete übliche Eintragungsvermerk aufgrund der Rechtsprechung des BGH nun auf einmal geeignet ist, zwar jeweils eine Auflassung, aber im Hinblick auf die Qualität dieser Eintragungsgrundlage gleichwohl zwei völlig verschiedene Rechtslagen zu verlautbaren, weil die ordnungsgemäße Vertretung einer in der Auflassungsurkunde gegründeten Erwerber-GbR nicht in Zweifel steht, während eine im Zeitpunkt der Auflassung bereits existente GbR als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird, obwohl mangels Prüfung ihrer Vertretungsverhältnisse und mangels Prüfung ihres für diese Vertretungsverhältnisse maßgeblichen aktuellen Gesellschafterbestandes nicht feststeht und auch nicht feststehen kann, ob die erklärte Auflassung überhaupt wirksam ist. Die hieraus folgende Notwendigkeit der Anbringung eines entsprechenden klarstellenden Vermerks hat das Grundbuchamt mit ausführlicher und zutreffender Begründung herausgearbeitet.

Weshalb die beschwerdeführende GbR dies ganz anders sieht, vermag nicht recht einzuleuchten, denn wer erklärtermaßen ungeprüft als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden will und diese Intention nach erfolgter grundbuchamtlicher Antragszurückweisung auch noch erfolgreich im Wege der Sachbeschwerde durchsetzt, kann sich kaum darüber beklagen, dass das Grundbuch dieses Gewollte dann auch verlautbart, zumal die objektive Rechtslage im Falle der Nichtanbringung des besagten Klarstellungsvermerks keine andere ist, sondern diese Rechtslage nur nicht unmittelbar aus dem Grundbuch ersichtlich wäre. In diesem Fall wären die am Rechtsverkehr Beteiligten daher zur Wahrung Ihrer Interessen genötigt, erst durch eine Einsicht in die Auflassungsurkunde festzustellen, welchen von beiden in Betracht kommenden Alternativen vorliegt und ob demzufolge von einer sicheren oder von einer völlig ungewissen Eigentümerstellung der eingetragenen GbR auszugehen ist. Wie das Grundbuchamt zutreffend ausführt, steht diese Verschleierung der wahren Rechtsverhältnisse nicht mit der zentralen Aufgabe des Grundbuchs in Einklang, die dinglichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken möglichst zuverlässig zu verlautbaren. Es ist daher sowohl zweckmäßig als auch zwingend geboten, durch die Anbringung eines Klarstellungsvermerks dafür Sorge zu tragen, dass der grundbucheinsichtnehmende Rechtsverkehr bereits auf den ersten Blick erkennt, mit welcher Art von GbR er es im konkreten Fall zu tun hat.

2. In seinem Bemühen, einer bereits existenten Erwerber-GbR ohne grundbuchamtliche Prüfung der GbR-spezifischen Wirksamkeitsvoraussetzungen der Auflassung den Weg in die Eigentümerabteilung des Grundbuchs zu ebnen, hat der V. Zivilsenat des BGH offenbar übersehen, dass die Probleme damit nicht gelöst sind, sondern dass sie sich nur auf eine zeitlich nachgeschaltete Ebene verlagern, weil die hiermit einhergehende Entwertung des Grundbuchs dazu führt, dass jeder objektive Betrachter davon Kenntnis hat, dass er sich insoweit auf den Inhalt des Grundbuchs nicht verlassen kann, auch wenn ihm die Gutglaubensvorschriften der §§ 891 und 899a BGB vorgaukeln, dass er sich angeblich auf ihn verlassen könne. Die Rechtslage ist in dieser Hinsicht nämlich eine völlig andere als bei der Eigentümereintragung einer in der Auflassungsurkunde gegründeten GbR oder bei allen sonstigen Eigentümereintragungen, weil bei ersterer ohnehin feststeht, dass die GbR zutreffend vertreten wurde und bei letzteren aufgrund der im Anwendungsbereich des § 20 GBO vorgeschaltenen Prüfung der Wirksamkeit der Auflassung grundsätzlich kein Anlass für Zweifel an der Richtigkeit der im Grundbuch vollzogenen Eigentümereintragung besteht, während es beim Grundstückserwerb durch eine im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung bereits existente GbR mangels existierender Nachweismöglichkeiten im Hinblick auf den Gesellschafterbestand und die Vertretungsverhältnisse einer solchen GbR in der Natur der Dinge liegt, dass stets und ausnahmslos solche Richtigkeitszweifel im Raume stehen. Wenn man sich diese gegensätzliche Ausgangslage unvoreingenommen betrachtet, kommt man nicht um die Feststellung herum, dass es diese Zweifel nur gibt, weil die Eigentümereintragung einer im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung bereits existenten Erwerber-GbR im Hinblick auf die einschlägigen GbR-spezifischen Wirksamkeitselemente der Auflassung nicht auf irgendeiner grundbuchamtlichen Prüfung, sondern – man muss es so deutlich formulieren – ausschließlich auf dem unbelegten und in keiner Weise überprüfbaren „Geschwätz“ der angeblichen GbR-Gesellschafter im Hinblick auf die angeblichen Rechtsverhältnisse und den angeblichen Gesellschafterbestand einer angeblich existenten Erwerber-GbR beruht und dieses „Geschwätz“ vom V. Zivilsenat des BGH zur tauglichen Eintragungsgrundlage für den grundbuchmäßigen Vollzug der bedeutsamsten aller dinglichen Rechtsänderungen erhoben wurde.

3. Es entbehrt nicht einer gewissen Ironie, dass der Vorsitzende Richter des V. Zivilsenats nunmehr die drohende Unrichtigkeit der Grundbücher beklagt und die Verantwortung hierfür an den Gesetzgeber weiterreicht (Krüger, ZNotP 2012, 42, 45), obwohl es der besagte Senat selbst war, der diese drohende Unrichtigkeit durch seine Rechtsprechung überhaupt erst ermöglicht und insoweit einer völligen Entwertung des Grundbuchs Vorschub geleistet hat, dessen diesbezüglicher wertloser Inhalt dann aber gleichwohl einen gutgläubigen Erwerb ermöglichen soll. Man kann das bewährte Grundbuchsystem nicht sehenden Auges seiner Verlässlichkeit berauben und gleichzeitig Klage darüber führen, dass sich aufgrund der hierdurch verursachten rechtlichen Kollateralschäden niemand mehr auf den Inhalt des Grundbuchs verlassen kann und auch nicht mehr verlassen will. Sofern und sobald die Banken – mit oder ohne Klarstellungsvermerk – realisieren, dass man wegen der Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 899a BGB auf die dingliche Ebene und der hieraus folgenden Ungewissheit im Hinblick auf die Wirksamkeit der schuldrechtlichen Geschäfte an eine im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung bereits existente und zudem mit fragwürdigem Gesellschafterbestand im Grundbuch als Eigentümerin eingetragene GbR guten rechtlichen Gewissens keine Kredite mehr ausreichen kann, werden diese GbR’s im Grundstücksbereich genauso „klinisch tot“ sein, als wenn sie erst gar nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden wären (zur Begriffsbildung als „klinisch tote BGH-GbR“ vgl. Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169).. Eine rechtsfähige Gesellschaft, die ihre Rechtsverhältnisse mangels eines Registers nicht nachweisen kann, hat eben im Rechtsverkehr nichts verloren und dass GbR’s überhaupt genötigt sind, ihre Rechtsverhältnisse nachweisen zu müssen, haben sie ausschließlich der mittels fragwürdiger Rechtsfortbildung erfolgten und zunächst euphorisch begrüßten Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit zu verdanken, die sich jedoch immer mehr als rechtlicher Bumerang erweist, weil man zunächst nur die Vorteile der Rechtsfähigkeit sah und für sich in Anspruch nehmen, im Gegensatz hierzu aber die mit ihr verbundenen Nachteile nicht in Kauf nehmen will.

4. Wenn man die im Hinblick auf die GbR-Normen des ERVGBG aus vielerlei anderen Gründen durchaus berechtigte Kritik Krügers am Gesetzgeber aufgreift, stellt sich im Zusammenhang mit dem hier erörterten Erwerbsproblem eigentlich nur eine einzige Frage, nämlich die, ob es wirklich sein kann, dass der Gesetzgeber im dargestellten Sinne tatsächlich eine solche absurde und das gesamte Grundbuchsystem in Frage stellende Regelung im Auge hatte oder ob im Gegenteil nicht die Thesen als verfehlt zu bezeichnen wären, mit welchen dem Gesetzgeber unterstellt wurde, er habe wirklich eine solche absurde Regelung gewollt, um sodann aufgrund eben dieser sich an dem erwünschten Ergebnis orientierenden Unterstellung mehr als eineinhalb Jahre nach dem Inkrafttreten der betreffenden Normen die bahnbrechende Erkenntnis aus dem Hut zu zaubern, dass diese absurde Regelung tatsächlich – und von allen Gerichten bislang unerkannt – Gesetz geworden sei (Reymann, ZNotP 2011, 84, 101 ff.).

Wenn im vorliegenden Fall die nicht ohne weiteres von der Hand zu weisende Vermutung zutrifft, dass sich ein einzelner Autor eher irren kann als sämtliche am Gesetzgebungsverfahren Beteiligte und alle bis zum März 2011 mit der Materie befassten Gerichte, wird man sich kaum der Erkenntnis verschließen können, dass der V. Zivilsenat des BGH einem Rechtsirrtum des besagten Autors zum Durchbruch verholfen hat, der sich aufgrund der ergangenen diversen GbR-Folgeentscheidungen des BGH mittlerweile zu einer rechtlichen Dauerirrtumslage ausgeweitet hat und mit der Zeit immer seltsamere rechtliche Stilblüten hervorbringt (als besonders krasses Beispiel vgl. nur die eklatant unrichtige Zwangshypothekenentscheidung des BGH v. 13.10.2011, V ZB 90/11, ZIP 2011, 2355 = Rpfleger 2012, 61 = NJW-RR 2012, 532 = FGPrax 2012, 4 = WM 2012, 83 = NZM 2012, 130 und die diesbezügliche vernichtende Kritik von Schneider, ZfIR 2012, 60, Bestelmeyer, Rpfleger 2012, 63 und Demharter, FGPrax 2012, 6). Wenn man zudem berücksichtigt, dass nicht einmal der seinerzeit mit den GbR-Normen des ERVGBG befasste zuständige Referent im BMJ vom angeblichen Regelungsgehalt des § 47 Abs. 2 GBO etwas weiß und sich der besagte Referent im Vergleich zu den Ausführungen Reymanns daher genau im entgegengesetzten Sinne zur Erwerbsfrage geäußert und insoweit noch kurz vor dem Inkrafttreten des § 47 Abs. 2 GBO die unveränderte und selbstverständliche Geltung des § 20 GBO bestätigt hat (vgl. die Nachweise bei Bestelmeyer, ZIP 2011, 1389, 1395, Fn. 47ff.), dürfte nicht von der Hand zu weisen sein, dass Reymann zwar eine (vermeintliche) Lösung des Erwerbsproblems „präsentiert“ (so die Wortwahl von Krüger, ZNotP 2012, 42, 43), damit unter Gehilfenschaft des BGH aber gleichzeitig die Verlässlichkeit des deutschen Grundbuchsystems zu Grabe getragen hat.

5. Aber selbst wenn man die hier vertretene Auffassung zur Erwerbsfrage für die Zeit nach dem Inkrafttreten des § 47 Abs. 2 GBO nicht zu teilen vermag, kann nicht hinwegdiskutiert werden, dass aufgrund der unstreitigen (damaligen) Geltung des § 20 GBO jedenfalls klar zu Tage liegt, dass alle Eigentümereintragungen von bereits existenten GbR’s nicht hätten erfolgen dürfen, die in der Zeit von Januar 2001 bis August 2009 (also nach erfolgter Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR und vor dem Inkrafttreten des § 47 Abs. 2 GBO) vorgenommen wurden. Es ist bemerkenswert, dass über diese unbestreitbare Tatsache allseits der Mantel des Schweigens gebreitet wird, auch wenn dieses „Totschweigen“ aufgrund der zu Ende gedachten katastrophalen Folgen durchaus verständlich ist, weil es aufgrund der feststehenden objektiven Gesetzesverstöße, der glaubhaft unrichtigen Grundbücher und der Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs nunmehr zur Eintragung einer unübersehbaren Anzahl von Amtswidersprüchen kommen müsste (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO). Der Umstand, dass diese Amtswidersprüche – unter erneutem Verstoß gegen geltendes Recht – gleichwohl nicht eingetragen werden, beschreibt nichts anderes als die erfolgte willkürliche Preisgabe der geltenden Rechtsordnung und die hiermit verbundene Kapitulation vor den wirtschaftlichen Interessen einer bestimmten gesellschaftsrechtlich organisierten Klientel. Soweit der Erwerb durch eine bereits existente GbR in Frage steht, ist der Inhalt des Grundbuchs jedenfalls in abertausenden von bereits vollzogenen Erwerbsfällen und auch in allen künftigen Erwerbsfällen nichts mehr wert und nur noch die gesetzlichen Vermutungen der §§ 891 und 899a BGB machen glauben, dass er noch etwas wert wäre. Damit hat sich das gesetzliche Regel-/Ausnahmeverhältnis, das auf der Annahme beruht, dass die Grundbücher in der Regel richtig und nur im Ausnahmefall unrichtig sind, beim Grundstückserwerb durch eine bereits existente GbR in sein exaktes Gegenteil verkehrt. Es dürfte in das Reich der rechtlichen Fabel verwiesen werden können, dass dies die in § 47 Abs. 2 GBO zum Ausdruck gekommene Absicht des Gesetzgebers gewesen sein soll.

6. Im Hinblick auf den Grundstückserwerb durch eine bereits existente GbR muss schließlich noch mit der gerne verbreiteten Legende aufgeräumt werden, wonach viele Oberlandesgerichte und diverse Autoren einen solchen Erwerb nur deshalb nicht für möglich hielten, weil sie sich mit der Rechtsfähigkeit der GbR nie anfreunden konnten und demzufolge darauf bedacht waren, der GbR durch übertriebene formalistische Anforderungen den Weg ins Grundbuch zu versperren. Dass daran nichts richtig ist, ergibt sich schon daraus, dass man der GbR im Hinblick auf den Nachweis ihrer Vertretungsverhältnisse nichts anderes abverlangte als jeder anderen erwerbenden und bei der Erklärung der Auflassung vertretenen natürlichen Person oder Gesellschaft und dass das Versagen des Gesetzgebers in der Erwerbsfrage keinen hinreichenden Grund darstellt, um unter in Kauf genommener und hinter zweifelhaften Argumentationsgebäuden versteckter Aushebelung des geltenden Rechts auf die erforderlichen förmlichen Vertretungsnachweise zu verzichten. Ein weiterer und entscheidender Grund für die vorgebliche „Strenge“ der betreffenden Rechtsauffassung war aber auch, dass man im Gegensatz zum BGH die Folgeprobleme sah, die sich durch die ungeprüfte Eintragung eines Eigentümers ergeben, weil man erkannte, dass sich die rechtlichen Schwierigkeiten im Rechtsverkehr mit einer GbR durch eine solche ungeprüfte Eintragung nur auf eine andere Ebene verlagern. Welche Ebene das ist, hat das AG Werningerode in seiner Entscheidungsbegründung in überzeugender Weise dargestellt.

7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Entscheidung des AG Wernigerode im Hinblick auf sämtliche in den Leitsätzen der Entscheidung erörterten rechtlichen Aspekte uneingeschränkt zuzustimmen ist. Wer vorschnell meint, dass es derlei im Grundbuchrecht noch nie gegeben habe, sollte berücksichtigen, dass es manches, was der BGH zum „Thema GbR“ entschieden hat, bislang auch noch nie gegeben hat. Für denjenigen, der die Rechtsprechung des BGH für unrichtig hält, ergeben sich ohnehin keine Folgeprobleme, und derjenige, der diese Rechtsprechung aus eigener rechtlicher Überzeugung oder entgegen dieser Überzeugung aufgrund einer vermeintlichen Bindung an eine (unrichtige) höchstrichterliche Rechtsprechung oder nur aufgrund einer im Einzelfall erfolgten Anweisung des Beschwerdegerichts in die grundbuchamtliche Praxis umsetzt, muss sich notgedrungen auch mit den hieraus resultierenden Folgeproblemen beschäftigen. In diesem Kontext sollte die Entscheidung des AG Wernigerode dazu dienen, die „Augen-zu-und-durch-Mentalität“ zu überwinden, die sich stets einzustellen pflegt, sobald irgendwo am Horizont eine angeblich existente und in Richtung Grundbuch strebende GbR auftaucht, deren angebliche Gesellschafter meinen, das Grundbuchrecht gelte nicht für sie selbst, sondern nur für alle anderen. Die Verlässlichkeit des Grundbuchs ist als Grundlage für den Realkredit ein für das moderne Wirtschaftsleben unentbehrliches und demzufolge zu hohes Gut, als dass sie zur Disposition derer stehen dürfte, denen es in innerer Abkehr vom geltenden Recht schon immer als überflüssig und lästig erschien, im Grundbuchverfahren überhaupt irgendwelche Nachweise erbringen zu müssen. 

8. Die Frage der Zulässigkeit eines Klarstellungsvermerks in Fällen der vorliegenden Art wird nunmehr auch in einem aktuellen Gutachten des Deutschen Notarinstituts erörtert (DNotI-Gutachten Nr. 118129 mit Bearbeitungsstand vom 20.8.2012). In diesem Gutachten, dem die vorliegende Entscheidung des AG Wernigerode zugrunde liegt, wird die Ansicht vertreten, dass der besagte Klarstellungsvermerk zu einer Beeinträchtigung des Rechtsverkehrs führe. Wie bereits dargelegt wurde, ist dies nicht der Fall, weil es begrifflich ausgeschlossen ist, dass der Rechtsverkehr durch einen in der Sache zutreffenden Hinweis beeinträchtigt wird. Beeinträchtigt wird er vielmehr durch die objektive materielle Rechtslage, und diese ist mit oder ohne Klarstellungsvermerk jeweils die Gleiche. 

Horst Bestelmeyer, Dipl.-Rechtspfleger, Gauting

Soviel ich weiß, ist es keine kleine Sache.

oldman: Hat der Kollege vielleicht nicht gesehen und im Übrigen läuft alles auf das Gleiche hinaus, egal wie man den "Hinweis" letztlich formuliert.

Diverse Anfragen bei Fachzeitschriften im Hinblick auf die Veröffentlichung der Entscheidung (nebst Anmerkung) brachten kein positives Ergebnis. Die exklusive Veröffentlichung der Entscheidungsanmerkung im Forum ist insoweit im gewissen Sinne eine Premiere.

Als Fundstelle kann angegeben werden:

AG Wernigerode, Beschl. v. 28.06.2012, Az. Blankenburg 30543-7, m. Anm. Bestelmeyer; https://www.rechtspflegerforum.de, Unterforum Grundbuch, Thread: "Warnvermerk" bei GbR-Eigentümereintragungen, ## 104-106 = Entscheidung, # 107 = Anmerkung.

Wenn die GbR nicht in der Auflassungsurkunde gegründet wird, kann es sich nur um eine in diesem Zeitpunkt bereits existente GbR handeln.

Bei der sog. Grundbuchwäsche geht es um Verstöße des Grundbuchamts gegen materiellrechtliche Vorschriften (vgl. die in Ziffer IV des Beschlusses des AG Wernigerode zitierte Entscheidung des OLG Schleswig Rpfleger 1990, 203) oder um erfolgte Eintragungen im Wege der Zwangsvollstreckung, die gelöscht werden, weil die Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen für die Eintragung von vorneherein nicht vorlagen. Wenn es bei einem bloßen verfahrensrechtlichen Verstoß gegen grundbuchrechtliche Vorschriften bereits einen Anspruch auf Grundbuchwäsche gäbe, hätten die Grundbuchämter gut zu tun.

Wobder:

Durch einen in der Sache zutreffenden Vermerk kann niemand beeinträchtigt werden, da die Rechtslage ohne den Vermerk keine andere wäre. Richtig ist aber, dass inhaltlich zutreffende Vermerke bei anderen Problemstellungen nicht erfolgen. Insoweit hat das AG Wernigerode aber zutreffend darauf hingewiesen, dass es sich erst seit der Rechtsprechung des BGH so verhält, dass man aus dem "üblichen" Auflassungsvermerk nicht mehr erkennen kann, welche von zwei denkbaren Fallgestaltungen vorliegt. Wir haben es hier daher mit einer Situation zu tun, die so noch nie dagewesen ist und deshalb muss im Lichte dieser neuen Situation beurteilt werden, wie es sich in Übertragung der bisherigen Grundsätze mit der Zulässigkeit und dem Erfordernis eines Klarstellungsvermerks verhält.

andydomingo

In dem zitierten DNotI-Gutachten befindet sich folgender Passus:

In der Literatur ist diese Entscheidung teils auf Zustimmung (Kesseler NJW 2011, 1909), teils auf Kritik gestoßen (Demharter Rpfleger 2011, 386; Hartmann RNotZ 2011, 401). Bestelmeyer /ZIP 29011, 1389, 1399) wirft dem BGH gar vor, er entziehe den Grundbuchämtern die Stellung als mit gesetzlichem Prüfungsauftrag ausgestattete Kontrollinstanz und degradiere sie zu "willfährigen Buchungsmaschinerien", die Auflassungen ohne den Nachweis ihrer Wirksamkeit allein aufgrund der bloßen Behauptungen der Gesellschafter der erwerbenden GbR im Grundbuch vollzögen. Letztlich wirft er dem BGH Rechtsbruch vor, indem er für die weitere Bearbeitungspraxis in den Grundbuchämtern fordert, deren Entscheidungen hätten sich an der für die Gerichte verbindlichen Gesetzeslage und nicht an einer mit dem geltenden Recht nicht in Einklang stehenden Rechtsprechung des BGH zu orientieren.

"Vollziehen" wäre hier richtig, denn es wird kaum bestritten werden können, dass die Eigentümereintragung einer im Zeitpunkt der Auflassung bereits existenten GbR ohne den Nachweis der Wirksamkeit der Auflassung und daher lediglich aufgrund der bloßen Behauptungen der (angeblichen!) Gesellschafter der erwerbenden (und angeblich existenten!) GbR erfolgt. Eine solche Grundbucheintragung ist im Prinzip von vorneherein wertlos und der Rechtsverkehr sollte daher auch wissen, dass sie wertlos ist. "Umgekehrt" ist dann aber natürlich auch zu vermerken, dass sie -beim Erwerb durch eine in der Auflassungsurkunde gegründete GbR- nicht wertlos ist.