Veräußerung durch eine GbR ohne Gesellschafterangabe

Tut´s auch der Artikel von Böttcher in der NJW 12/2012, 822 ff (Die Entwicklung des Grundbuch- und Grundstücksrechts im Jahr 2011) ?

Letzterer tut es sicher nicht, weil darin das Meiste falsch ist.

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post698590

Wann wurde die ursprüngliche "Gesellschafter-GbR" im Grundbuch in die "gesellschafterlose" Namens-GbR umgeschrieben?

Bitte den exakten Zeitpunkt der betreffenden Grundbucheintragung angeben.

Zitat von Cromwell

Letzterer tut es sicher nicht, weil darin das Meiste falsch ist.

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post698590

...

Ich meine nicht diesen Beitrag aus dem Jahr 2011, sondern denjenigen aus der gestern erschienenen NJW 12/2012, 822 ff. Ansonsten s. auch hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post788193

M. E. dreht sich hier alles im Kreis:

Die Gesellschafter von früher kannst Du nicht mehr eintragen, weil Du von etlichen Änderungen im Gesellschafterbestand weißt und das Grundbuch daher definitiv unrichtig machen würdest. Um es zu berichtigen, bräuchtest Du einen verlässlichen Ausgangsstand. Den gibt es aber nicht, weil die Vermutung des § 899a BGB nicht greift, weil die Gesellschafter nicht eingetragen sind (abgesehen davon, dass die Vermutung nach Deinem Wissen bereits widerlegt ist). Und das, was einmal richtig war, ist nicht mehr eintragbar, denn: [Gehe wieder an den Anfang dieses Absatzes].

Damit landen wir bei der "Lösung" des OLG Köln - bis Dir Dein OLG evtl. erklärt, was noch denkbar wäre. Aber dann bist Du die Haftung los.

Zitat von Andreas

... bis Dir Dein OLG evtl. erklärt, was noch denkbar wäre. Aber dann bist Du die Haftung los.

Eigentlich auch nicht einzusehen, weshalb man sich als Rechtspfleger den Schuh anziehen soll.

Die Eintragung der GbR alleine unter ihrem Namen im September 2008 war unzulässig (im Sinne von materiell wirksam, aber ordnungswidrig). Es wurde seinerzeit zwar von einer Mindermeinung die Ansicht vertreten, dass die (rechtsfähige) GbR nur unter ihrem Namen eintragungsfähig sei. Diese Ansicht vermochte aber schon damals nicht zu überzeugen und daran änderte sich auch nichts, als der BGH im Dezember 2008 ins gleiche rechtliche Horn blies. Welche fatalen Folgen diese Ansicht hat, sieht man insbesondere heute (nach dem Inkrafttreten des ERVGBG), wenn diese „gesellschafterlosen“ GbR’s über ihre Grundstücksrechte verfügen wollen: Mangels Eintragung der Gesellschafter gibt es keine gesetzliche Vermutung im Hinblick darauf, wer die (einzigen) Gesellschafter der berechtigten GbR sind. Da sich das Grundbuchamt nicht auf eine solche Vermutung stützen kann, müssen die sich im Zeitpunkt des Vertreterhandelns maßgeblichen Vertretungsverhältnisse der GbR (also ihr Gesellschafterbestand) im Grundbuchverfahren nachgewiesen werden.

Im Hinblick auf diesen erforderlichen Nachweis gibt es die drei von mir bereits genannten Auffassungen:

- Keine Verfügung möglich (OLG Köln);
- Verfügung möglich, wenn die GbR im Erwerbsvertrag gegründet wurde (OLG München, OLG Zweibrücken); scheidet hier aus, da es sich um eine „Alt-GbR“ handelt.
- Verfügung möglich, wenn Gesellschafterbestand im Rahmen des Freibeweises festgestellt werden kann (OLG Schleswig, OLG Brandenburg).

Aber selbst wenn man der „mildesten“ dieser Ansichten folgt (OLG Schleswig und OLG Brandenburg), kann jedenfalls beim vorliegenden Sachverhalt keine Verfügung der GbR vollzogen werden, weil es sich nach dem ausdrücklichen Sachvortrag der Beteiligten so verhält, dass der seinerzeit eingetragene Gesellschafterbestand schon im Zeitpunkt der „Umschreibung“ auf die gesellschafterlose Namens-GbR in vielerlei Hinsicht nicht mehr zutreffend war. Es würde also gar nichts helfen, wenn der damalige Gesellschafterbestand noch im Grundbuch stünde oder wenn man diesen Grundbuchstand wieder herbeiführen würde (unabhängig davon, ob letzteres zulässig wäre; dazu später). Denn das Grundbuchamt weiß definitiv, dass dieser Gesellschafterbestand nicht mehr richtig und vollständig ist (Widerlegung der Vermutung des § 899a S.1 BGB). Also müsste er für das aktuelle Vertreterhandeln nachgewiesen werden und ein solcher Nachweis ist mit grundbuchrechtlichen Mitteln bekanntlich nicht möglich.

Im Übrigen halte ich die bloße „Wiedereintragung“ des seinerzeitigen Gesellschafterbestandes auch für unzulässig. Denn dass diese Gesellschafter einmal eingetragen waren, besagt nichts darüber, ob sie auch heute noch Gesellschafter sind. § 899a S.1 BGB hilft nicht weiter, weil die dort geregelte und nach Art. 229 § 21 EGBGB auch für Alteintragungen geltende Vermutung mit der „Entfernung“ der Gesellschafter aus dem Grundbuch erloschen ist. Es wäre somit nachzuweisen, wer die aktuellen Gesellschafter der GbR sind, um eben diese Gesellschafter wieder (oder erstmals) einzutragen. Dieser Nachweis ist mit grundbuchrechtlichen Mitteln aber wiederum nicht möglich.

Aber auch selbst wenn man die ungeprüfte (!) Wiedereintragung des seinerzeitigen Gesellschafterbestandes befürworten sollte, wüsste das Grundbuchamt aus den genannten Gründen, dass dieser Gesellschafterbestand nicht mehr richtig und vollständig ist (Widerlegung der Vermutung des § 899a S.1 BGB). Unabhängig davon, dass sich diese Wiedereintragung des Gesellschafterbestandes somit ohnehin nur unter Verstoß gegen das Legalitätsprinzip erkaufen ließe, müsste man anschließend aber noch jede einzelne zwischenzeitlich eingetretene Änderung im Gesellschafterbestand grundbuchmäßig nachvollziehen, um im Ergebnis die Eintragung des aktuellen, wahren und vollständigen Gesellschafterbestandes zu erreichen. Sodann müssten alle dann eingetragenen Gesellschafter die Verfügung der GbR noch nachgenehmigen, weil es in der Natur der Dinge liegt, dass die Vermutung des § 899a S.1 BGB nicht zurückwirkt, sondern erst ab Eintragung der Gesellschafter gilt. Das Gleiche gilt im Ergebnis, wenn man zur Vermeidung einer vorübergehenden Grundbuchunrichtigkeit nicht den seinerzeitigen unrichtigen, sondern gleich und unmittelbar den aktuellen richtigen Gesellschafterbestand eintragen möchte. Das eine wie das andere vermag aber nicht die Lücke zu überbrücken, die darin liegt, dass nicht gesagt ist, dass der Teil der damals eingetragenen Gesellschafter, die angeblich heute noch Gesellschafter sind, dies auch tatsächlich noch sind. Eine diesbezügliche Nachweisführung ist schlechterdings unmöglich.

Ob man hier mit § 1913 BGB weiter käme, habe ich bereits an anderer Stelle hier im Forum untersucht:

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post597657

Zusammenfassung dieser Lösung in Kürze: Eintragung der "unbekannten Gesellschafter" der Eigentümer-GbR, Bestellung eines Pflegers nach § 1913 BGB für diese unbekannten Gesellschafter, Genehmigung des Rechtsgeschäfts durch den Pfleger, aber unklar, ob hierfür Genehmigungspflicht nach § 1821 BGB besteht.

M.W. nur für den umgekehrten Fall, dass die Gesellschafter eingetragen sind und der Name der Gesellschaft nachträglich eingetragen werden soll: OLG Schleswig, Beschl. v. 01.11.2011, Az. 2 W 31/11, Rpfleger 2012, 249.