Mir liegt das Versammlungsprotokoll vor unterschrieben von einem Eigentümer und dem Beiratsvorsitzenden. Diese Unterschriften wurden beglaubigt. Der Versammlungsleiter hat unterschrieben, die Unterschrift wurde aber nicht beglaubigt. Dies habe ich bemängelt. Nun teilt mir der Notar mit, dass der Versammlungsleiter ein Angestellter der Wohnungsverwalterfirma war, dort nicht mehr angestellt ist und daher nicht greifbar.
Kann ich auf die Beglaubigung der Unterschrift verzichten?
Verwalternachweis, ohne Unterschriftsbeglaubigung Versammlungsleiter
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Nein!
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Sehe ich auch so. Der Wechsel des Arbeitgebers wäre für mich kein Grund auf die Beglaubigung der Unterschrift desjenigen zu verzichten, der für die Fragen der wirksamen Einberufung der Versammlung, die Feststellung der Beschlussfähigkeit und die Feststellung, ob und mit welchen Mehrheiten Beschlüsse gefasst wurden sowie deren Verkündung, s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…352#post1035352
die Verantwortung trägt. Schließlich ist der Versammlungsleiter nicht verstorben und hat sich offenbar auch nicht mit den von den Konten verschiedener Eigentümergemeinschaften abgeräumten Geldern in´s Ausland abgesetzt (diesen Fall hatte ich einmal).
ME gehört die Unterschriftsbeglaubigung zu den aus dem ehemaligen Beschäftigungsverhältnis nachwirkenden Pflichten. -
Einfach weglegen
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Wird der Verwalternachweis wegen der Abwicklung eines Kaufvertrags benötigt? In diesem Fall evtl. statt Zustimmung Verwalter + Verwalternachweis Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer? Ansonsten evtl. Geständniserklärungen aller Wohnungseigentümer (s. OLGZ 1986, 408, beck-online).
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Neue Versammlung mit neuem Protokoll!
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Neue Versammlung mit neuem Protokoll!
... und mit neuer Veräußerungs-Zustimmung, falls die Verwalterwahl wiederholt wird. Eine rückwirkende Verwalterbestellung ist nicht möglich. Ob evtl. eine "Bestätigung" der damaligen Wahl des Verwalters möglich ist, wäre noch zu prüfen.
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Neue Versammlung mit neuem Protokoll!
... und mit neuer Veräußerungs-Zustimmung, falls die Verwalterwahl wiederholt wird. Eine rückwirkende Verwalterbestellung ist nicht möglich. Ob evtl. eine "Bestätigung" der damaligen Wahl des Verwalters möglich ist, wäre noch zu prüfen.
Ich habe keine Bedenken hinsichtlich der Möglichkeit der Bestätigung einer früheren (wirksamen erfolgten, nur nicht ordnungsgemäß nachgewiesenen) Verwalterbestellung durch ein ordnungsgemäßes Protokoll gem. §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG, genau das hatte ich in #7 gemeint. Eine rückwirkende Verwalterbestellung ist natürlich wirklich nicht möglich! -
Wenn in einer neuen Versammlung bestätigt wird, dass seinerzeit die Verwalterbestellung vorgenommen wurde, liegt keine rückwirkende Bestellung vor. Die Verwalterzustimmung ist daher nicht nochmals zu erklären. Das vorgelegte Protokoll reicht als Privaturkunde aus (s. Reichel-Scherer in jurisPK-BGB, 7. Auflage 2014, Stand 01.10.2014, § 24 WEG RN 163 mwN („Aussteller der Niederschrift als Privaturkunde sind die Unterzeichner der Niederschrift nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG. Mit der Unterzeichnung der Niederschrift erklären sie, dass sie den Inhalt der Niederschrift für wahrheitsgemäß befinden.186“). Auch schreibt das WEG nicht vor, wer die Niederschrift zu erstellen hat. Reichel-Scherer führen dazu in Rz. 180 aus: „Es wird aber einhellig angenommen, dass dies der Vorsitzende der Eigentümerversammlung und damit regelmäßig der Verwalter ist.206 Er kann sich in der Eigentümerversammlung eines Protokollführers bedienen, er bleibt aber selbst für die inhaltlich und formal zutreffende Erstellung verantwortlich.“ Lediglich für das GB-Verfahren ist bei der fehlenden Beglaubigung einer der geleisteten Unterschriften der Beweiswert eingeschränkt.
Das LG Berlin 86. Zivilkammer, führt dazu in Rz. 21 des Beschlusses vom 23.11.2004, 86 T 611/04, aus (dort fehlende Unterschrift):
„Dieser Nachweis ist hier nicht geführt. Das vorliegende Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung vom 24. Mai 2002 genügt den Anforderungen der §§ 26 Abs. 4, 24 Abs. 6 WEG nicht und stellt mithin keine ordnungsgemäße Niederschrift dar. Nach § 24 Abs. 6 WEG ist die Niederschrift von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer sowie einem Vertreter des Verwaltungsbeirats, soweit ein solcher vorhanden ist, zu unterzeichnen. Diese Personen sind dafür verantwortlich, dass die Niederschrift gefertigt wird und übernehmen durch die Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Auflage, § 24 Rn. 18). Fehlt eine der in § 24 Abs. 6 WEG vorgesehenen Unterschriften, so genügt die Niederschrift nicht mehr den Anforderungen des Grundbuchverkehrs, da ihr Beweiswert dadurch eingeschränkt ist (vgl. BGHZ 136, 187, 191 m.w.N.; Beschluss der Kammer vom 20. August 1996 - 86 T 206/96 -; Weitnauer/Lüke, a.a.O.). Hier liegt keine Protokollniederschrift über die Versammlung vom 24. Mai 2002 vor, die einen den Erfordernissen des Grundbuchverkehrs genügenden Nachweis erbringen könnte….“
Vorliegend ist das Protokoll zwar wohl auch vom Versammlungsleiter unterschrieben worden. Mangels Beglaubigung der Unterschrift steht dies jedoch nicht fest. Möglich ist auch, dass der betreffende Mitarbeiter bereits zum Zeitpunkt der Erstellung des Protokolls aus dem Unternehmen des Verwalters ausgeschieden war und ein anderer Mitarbeiter die Unterschrift geleistet hat. Jedenfalls hat das Protokoll gegenüber dem GBA nur noch einen eingeschränkten Beweiswert. Daher müssten in einer neu anzuberaumenden Versammlung die Förmlichkeiten aus der vorangegangenen Versammlung nochmals festgestellt weden.
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