Nacherbschaft + Nachweis der Entgeltlichkeit

Ich würde formulieren: Die Vormerkung ist den Nacherben gegenüber wirksam.

Frage ist nur, was dieser Wirksamkeitsvermerk bei der Eintragung der Vormerkung bringen soll.

Wenn Du der Ansicht von Spieker in seiner Anmerkung zum Beschluss des OLG München 34. Zivilsenat, vom 23.12.2019 - 34 Wx 468/19 in der jurisPR-FamR 10/2020 Anm. 2
https://www.juris.de/perma?d=jpr-NLFR000007220
folgst, dann ist das Grundbuchamt an die Eintragung des Wirksamkeitsvermerkes bei der Eigentumsvormerkung nicht gebunden, weil die Prüfung der Vollentgeltlichkeit der Verfügung wegen des materiellen Konsensprinzips (§ 20 GBO) erst im Rahmen des Vollzugs der Auflassung erforderlich und zulässig ist.

Becker geht in seiner Abhandlung „Sinn und Nicht-Sinn des „Wirksamkeitsvermerks“ am Beispiel des Verkaufs durch einen Testamentsvollstrecker” in der BWNotZ 3/2019, 167 ff
http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz_2019-3-web.pdf
davon aus, dass der Wirksamkeitsvermerk nur auf eine mögliche Wirksamkeit der Verfügung hindeute, die unter dem Vorbehalt der Nachprüfung bei Vollzug der Auflassung stehe. Dies deshalb, will das GBA nach der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Frankfurt, München , Zweibrücken, Köln und Stuttgart bei der Eintragung der Erwerbsvormerkung die Entgeltlichkeit der Verfügung nach §§ 2113 Abs. 2 BGB oder (beim TV nach § 2205 S. 3 BGB) nicht zu prüfen habe.

Hallo an alle

so kurz vor dem Wochenende hätte ich auch eine Frage zu dem Thema. Die Thematik ist mir nicht neu, allerdings habe ich nun erstmals den Fall, dass Käufer und Verkäufer verwandt sind (Mutter und Sohn) und Streit innerhalb der Familie scheint es wohl auch zu geben und das ist super...

Die Mutter ist befreite Vorerbin und in Abt. II ist ein Nacherbenvermerk. Nacherben sind die 4 Kinder.

Die Grundstücke (2 Wohnhäuser mit Gaststätte und viele landwirtschaftliche Flächen) sollen an Sohn A gehen. Tochter B stimmt in der Urkunde der Löschung des NE-Vermerks zu.

Beantragt wird nun die EV mit Wirksamkeitsvermerk.

Vorgelegt wird mir ein Verkehrswertgutachten. Der reguluäre Kaufpreis ist 1.468.664,00 Euro. Tatsächlich bezahlen soll der Sohn A aber viel weniger, es werden verschiedene Gegenleistungen verrechnet.

Die beiden Nacherben (die nicht mitwirken) muss ich nun ja anhören. Ich wurde gebeten, mitzuteilen, wann die Schreiben rausgehen, da die Vorerbin "verbale Attacken befürchtet".

In der Urkunde stand folgendes:

Die Beteiligten erklären zum Zustandekommen des Kaufpreises:
Der Verkehrswert des Grundbesitzes beläuft sich ausweislich des Gutachtens des vom Regierungspräsidium XY bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Sachgebiete landw. Betriebswirtschaft und landw. Schätzung
Kaufvertrag 123 des Herrn Dipl. Ing. agrar (FH) Max Müller vom 10.05.2022 auf 1.468.664,00 Euro.
Die Notarin soll dieses Gutachten dem Grundbuchamt vorlegen.
Der Erwerber hat in der Zeit von 1992 bis 2024 selbst in den vorgenannten Grundbesitz investiert. Diese Investitionen belaufen sich auf 968.000,00 Euro. Dies anerkennt der Verkäufer ausdrücklich.
Die gem. S 4 dieser Urkunde vereinbarten Wohnungsrechte mitsamt der Übernahme der Wohnnebenkosten, die Botengänge usw. sind als Gegenleistung des Käufers weiter vom Kaufpreis abzuziehen und zwar mit 84.000,00 Euro für das persönlich Wohnungsrecht, dazu die Wohnnebenkosten mit 25.000,00 Euro, weiter das Vermietungsrecht mit 50.000,00 Euro und die Botengänge mit 20.000,00 Euro.
Mithin ist ein Kaufpreis von 353.000,00 Euro geschuldet.

Die Wertansätze für die Wohnungsrechte sind auch im Gutachten enthalten. Bauchweh machen mir die selbst getätigten Investitionen des Sohnes A und die Botengänge... Die Notarin schrieb, dass sie mir hier noch weitere Anerkennungen für die getätigten Ausgaben schicken kann.

Ich wäre hier sehr über Erfahrungsaustausch/Meinungen dankbar. Da mir jetzt ja klar ist, dass es wohl Widerstand der beiden angehörten Nacherben geben wird, muss die Vollentgeltlichkeit absolut sicher belegt sein.

Viele Grüße und schon mal ein schönes WE an alle.

Das ist im Prinzip ganz einfach.

Du vertrittst nach erfolgter Anhörung der übrigen Nacherben ggf. die Auffassung, dass die volle Entgeltlichkeit nicht belegt ist, sodass ohne Zustimmung der übrigen Nacherben keine Löschung des Nacherbenvermerks Zug um Zug mit Eintragung der Auflassung (früher ohnehin nicht) und damit natürlich auch kein Wirksamkeitsvermerk bei der AV in Betracht kommt. Dann geht es wahrscheinlich in die Beschwerde und dann kannst Du abwarten, was dort herauskommt.

Einen Wirksamkeitsvermerk bei der AV halte ich übrigens für sinnfrei, weil er eine Sicherheit vorgaukelt, die er nicht gewährleisten kann.

Guten Morgen Cromwell,

vielen Dank für deine Meinung.

Ich werde mir jetzt die Unterlagen ansehen, was die Notarin noch schicken will und ich habe noch eine Entscheidung gefunden, die ich dazu lesen will. Aber du hast Recht, wenn ich nicht 100%ig sicher bin, mache ich das natürlich nicht.

Die anderen beiden Nacherben werden voraussichtlich ohnehin die fehlende volle Entgeltlichkeit des Geschäfts geltend machen. Einfach mal abwarten, wie sie dies begründen. Dass der Inhalt des Vertrags ein "Geschmäckle" hat, brauchen wir nicht zu diskutieren.

Ich gehe auch davon aus, dass die sich bei mir melden werden und Einwände haben.

Wichtig ist halt, dass ich das korrekt begründen muss, wenn ich die Vollentgeltlichkeit ablehne. Ich hatte sowas noch nie. Aber es hilft mir schon, wenn nicht nur ich das so sehe mit dem "Geschmäckle". Ich hab da richtig Bauchweh.

Ich häng mich hier mal dran.

Ferienwohnung soll für 100.000 € veräußert werden. Problem ist, dass eine der Nacherben wohl ausgeschlagen hat, die Nacherbschaft in der Folge auf ihr Kind übergegangen ist, für das sie nicht ausgeschlagen hat. Der Notar möchte jetzt bei der AV einen Wirksamkeitsvermerk eingetragen haben aufgrund von Entgeltlichkeit und bezieht sich dabei auf die Entscheidung vom OLG Düsseldorf (NJW-RR 2009, 26).

Ich hätte mit der ganzen Sache auch keine Probleme gehabt. Die Vorerbin verkauft an Dritte zu einem Wert, der in dieser Ferienanlage üblich ist. Bei einem vorherigen Telefonat hat mir der Notar jedoch mitgeteilt, dass das eingeholte Wertgutachten einen Wert von 120.000 € ausweist, daher hab ich gesagt, die Vorerbin hätte das Fehlen der Ungleichwertigkeit erkennen können und auf Bewilligung der Nacherben beharrt.
Der Notar teilt jetzt weiter mit, dass das Gutachten zum Zeitpunkt der Beurkundung noch gar nicht vorlag (das wurde im Rahmen einer pflichtteilsrechtlichen Auseinandersetzung eingeholt mit Stichtag Februar 2022) und außerdem wären die Immobilienpreise seit 2022 sowieso um mehr als 15% gesunken, das wäre ja offenkundig. Das Gutachten liegt mir nicht vor, da müsste ich jetzt dem Notar vertrauen, dass das alles so stimmt.

Meine Zweifel an der Entgeltlichkeit hat das nicht ausgeräumt und ich würde jetzt zurückweisen, wollte aber vorher nochmal hören, ob es hier andere Meinungen gibt.

Zitat von Mars

Ich häng mich hier mal dran.

Ferienwohnung soll für 100.000 € veräußert werden. Problem ist, dass eine der Nacherben wohl ausgeschlagen hat, die Nacherbschaft in der Folge auf ihr Kind übergegangen ist, für das sie nicht ausgeschlagen hat. Der Notar möchte jetzt bei der AV einen Wirksamkeitsvermerk eingetragen haben aufgrund von Entgeltlichkeit und bezieht sich dabei auf die Entscheidung vom OLG Düsseldorf (NJW-RR 2009, 26).

Ich hätte mit der ganzen Sache auch keine Probleme gehabt. Die Vorerbin verkauft an Dritte zu einem Wert, der in dieser Ferienanlage üblich ist. Bei einem vorherigen Telefonat hat mir der Notar jedoch mitgeteilt, dass das eingeholte Wertgutachten einen Wert von 120.000 € ausweist, daher hab ich gesagt, die Vorerbin hätte das Fehlen der Ungleichwertigkeit erkennen können und auf Bewilligung der Nacherben beharrt.
Der Notar teilt jetzt weiter mit, dass das Gutachten zum Zeitpunkt der Beurkundung noch gar nicht vorlag (das wurde im Rahmen einer pflichtteilsrechtlichen Auseinandersetzung eingeholt mit Stichtag Februar 2022) und außerdem wären die Immobilienpreise seit 2022 sowieso um mehr als 15% gesunken, das wäre ja offenkundig. Das Gutachten liegt mir nicht vor, da müsste ich jetzt dem Notar vertrauen, dass das alles so stimmt.

Meine Zweifel an der Entgeltlichkeit hat das nicht ausgeräumt und ich würde jetzt zurückweisen, wollte aber vorher nochmal hören, ob es hier andere Meinungen gibt.

Geh im Zweifel den sicheren Weg.

Das Problem ist, dass man den "sicheren" Weg ja begründen muss. Ich bin in meinem Fall immer noch am nachlesen. Zuglassen sind auch "Verwendungsnachweise" bei Gegenleistungen des Erwerbers. Eine bloße Bestätigung dass dies und jenes bezahlt wurde, reicht vermutlich nicht? Ich weiß nicht, ob ich mich hinterdenke, aber mir fällt hier die Abgrenzung schwer bzw. mir fehlt die Erfahrung.

Hat schon mal jemand Verwendungsnachweise zugelassen (bei Näheverhältnis Vorerbe und Erwerber) und wenn ja, mit welcher Begründung?