Vertragsübernahme Vollmacht

ruepfel

Hallo, liebe Foristen,

Was sagt ihr zu dem Fall:

Urkunde 1 (Kaufvertrag) zwischen Eigentümer und Käufer 1 liegt vor mit Finanzierungsvollmacht für den Käufer („Verkäufer bevollmächtigt den Käufer“).

In einer weiteren Urkunde 2 treten Eigentümer, Käufer 1 und Käufer 2 auf. Käufer 1 und 2 erklären, dass der "Käufer 2 in sämtliche Rechte und Pflichten anstelle des Käufers 1 aus der Vorurkunde eintritt. Der Verkäufer stimmt der Vertragsübernahme zu."

Es wird die Berichtigung der bereits eingetragenen Vormerkung bewilligt und es wird erklärt: "Die übrigen Bestimmungen aus der Vorurkunde bleiben unverändert wirksam“. Eine neue ausdrückliche Finanzierungsvollmacht für Käufer 2 enthält die Urkunde 2 nicht (Es wird aber eine neue Notarvollmacht erteilt)

Käufer 2 tritt jetzt aufgrund Vollmacht in Urkunde 2 auf, obwohl dort keine ausdrückliche neue Finanzierungsvollmacht enthalten ist. Kann er das? Kann die Urkunde 2 wie eine neue Vollmacht für den Käufer 2 ausgelegt werden? Umfang dann wie in Urkunde 1?

Mitwisser

Die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten könnte die Vollmacht gemäß § 398 Satz 2 BGB einschließen, wenn eine Vollmacht ein sonstiges Recht im Sinne von § 413 BGB ist. Dazu habe ich aber auf die Schnelle nichts gefunden. Vielleicht reicht Dir das ja erstmal als Ansatz?

Prinz

Die Situation kann eigentlich nicht anders sein, wie bei der Einwilligung des Grundstückseigentümers dahin, dass der Erwerber die materiell-rechtliche Verfügung sowie die verfahrensrechtliche Eintragungsbewilligung im eigenen Namen abgeben darf. Der Leitsatz aus dem Beschluss des OLG Naumburg vom 15.03.1999, 11 Wx 13/98, lautet:

„Erteilt der Verkäufer eines Grundstücks dem Käufer die Vollmacht, das Grundstück schon vor Eigentumsübergang mit Grundpfandrechten zu belasten und die entsprechenden Grundbucherklärungen abzugeben, liegt hierin regelmäßig auch die Einwilligung (§ 185 Abs. 1 BGB), dass der Käufer die entsprechende materiell-rechtliche Verfügung sowie die verfahrensrechtliche Eintragungsbewilligung im eigenen Namen erklärt“

Wie Bub im BeckOK BGB, Stand 01.08.2022, § 185 RN 8 ausführt, ist bei einem vorab erklärten Einverständnis durch Auslegung zu ermitteln, ob eine Vollmacht iSv § 168, welche nur zur Verfügung im Namen des Berechtigten befugt, eine Einwilligung iSv § 185 Abs. 1 oder beides zugleich gewollt ist (Zitat: RGZ 53, 274; OLG München DNotZ 1974, 229; OLG Naumburg DNotZ 1999, 1013 (1015)).

Ob eine solche Einwilligung weitergegeben werden kann, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (siehe Gursky im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 185 RN 31).

Vorliegend wirkt aber der Grundstückseigentümer an dem zweiten Kaufvertrag mit dem Eintritt des Käufer 2 in sämtliche Rechte und Pflichten aus der Vorurkunde anstelle des Käufers 1 mit und stimmt der Vertragsübernahme zu. Und wenn der Grundstückseigentümer mit dem Austausch der Person des Erwerbers einverstanden ist und bestimmt wurde: „Die übrigen Bestimmungen aus der Vorurkunde bleiben unverändert wirksam“, dann umfasst dies mE auch die erteilte Finanzierungsvollmacht.

Bei der Erteilung der Belastungsvollmacht wird es dem Grundstückseigentümer auch nicht auf die Person des Ersterwerbers angekommen sein. Die Vollmacht dürfte vielmehr dahin lauten, dass sie „dem Erwerber“ erteilt wird, so dass mit dem einvernehmlichen Austausch der Person des Erwerbers die Vollmacht auch für den Zweiterwerber gilt.

Für den Grundstückseigentümer dürfte lediglich bedeutsam sein, ob die (vermutlich auch vorliegend ausbedungene) Sicherungsabrede in der Grundschuldbestellung wiedergegeben ist. Das kann dann auch der Prüfungspflicht des GBA unterliegen; siehe diesen Thread

Risiken des Verkäufers bei Grundschuldbestellung - Fach-Forum von, für und über Rechtspfleger

Hallo, zur Sicherheit für den Veräußerer einer Immobilie, welcher bei der Grundschuldbestellung als derzeitiger Eigentümer mitwirkt, sollte ja m.W. im…

www.rechtspflegerforum.de

und den dort genannten Beschluss des BGH vom 21. April 2016, V ZB 13/15, Leitsatz:

„Zu den Prüfungspflichten des Grundbuchamts bei der Eintragung einer Grundschuld aufgrund einer im Außenverhältnis beschränkten Belastungsvollmacht, die es den Käufern erlaubt, das noch im Eigentum des Verkäufers stehende Grundstück als dingliche Sicherheit für die Finanzierung des Kaufpreises zu verwenden“

Beschluss des V. Zivilsenats vom 21.4.2016 - V ZB 13/15 -

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