Hallo zusammen, ich hab auch mal ein Problem:
Ein Notar legt 2 KV bezüglich eines 850 qm großen Grundstücks vor. In einem wird 420/850 Miteigentumsanteil, in dem anderen 430/850 MEA veräußert - rechtlich kein Problem. Beantragt wird nun aufgrund Vorbelastungsvollmacht auf einem der beiden MEA eine Grundschuld und sodann beide Vormerkungen einzutragen.
Vormerkungen sind problemlos, die Grundschuld rechtlich wohl fast auch, aber noch gibt es den zu belastenden MEA nicht: wie trage ich (rein technisch) die Grundschuld ein?
Vorbelastung eines noch nicht bestehenden MEA?
-
-
Gar nicht. § 1114 BGB gilt nur bei real existenten oder gemäß § 3 Abs. 6 GBO vorläufig, aber eben zugebuchten Miteigentumsanteilen. Mangels solcher gibt es derzeit keine Eintragung.
-
Stimme zu.
Hier bleibt nur die Verpfändung der Käuferansprüche.
Gegen die einhellige Auffassung stellt sich nur Eickmann (MünchKomm § 1114 RdNrn.13, 14), dessen Argumente aber angesichts des eindeutigen Wortlauts des § 1114 BGB nicht zu überzeugen vermögen. -
Das Problem kommt öfter mal vor. Hier muss zunächst das gesamte Grundstück belastet werden (Schöner/Stöber RN 1502, 1917). Bei der Vormerkung kann vermerkt werden, dass sich der zugrundeliegende Anspruch nur auf einen MEA bezieht. Sobald die MEA bestehen, können Pfandhaftentlassungen (mit Bewilligung der Berechtigten bzw. Gläubigerin) erfolgen.
-
Nachtrag: Es handelt sich nicht um MEA dienender Grundstücke, die später gem. § 3.IV ff GBO zu anderen Grundstücken gebucht würden, sondern es ist eine neue Masche, die Teilungskosten zu umgehen: Die Erwerber sollen nebeneinander künftig Eigentümer der jew. MEA sein (schuldrechtlich sind reale Teilflächen von 420 bzw. 430 qm zur Nutzung zugewiesen).
Könnte man nicht die Veräußerer zweimal - im jeweiligen Miteigentumsverhältnis - eintragen (so schlug eine Kollegin vor, mit der ich darüber sprach), damit wären die MEA gebildet?
"Des Menschen Wille ist sein Himmelreich"?! -
Nein. Unzulässig.
-
Na dann viel Spaß bei einer künftigen Bebbauung.
Die jetzige Teilung wäre sicher billiger gewesen als die spätere Begründung von WEG.
Franziska: Das (#4) ist natürlich die zweite denkbare Möglichkeit.
In jedem Fall kann das Grundpfandrecht nicht wie beantragt eingetragen werden. -
Nochmal zum Verständnis: Es soll kein WE gebildet werden, sondern die Erwerber wollen letztlich Teilflächen zur jeweils selbständigen Nutzung besitzen (ob für Erholungszwecke oder zur Bebauung weiß ich nicht, geht mich auch nichts an); die Beteiligten haben zu diesem Zweck auch schuldrechtlich ein Wegerecht vereinbart und auch festgeschrieben, dass jede Partei jederzeit die Auseinandersetzung in Wege der Realteilung verlangen kann - insofern schon ganz clever gemacht. Aber die Vorbelastung? (Die Höhe des Grundschuldkapitals deutet übrigens auf Bebauungsabsicht)
-
Es bleibt dabei, dass die Grundschuld an einem isolierten Miteigentumsanteil des derzeitigen Alleineigentümers wegen § 1114 BGB nicht eingetragen werden kann.
-
Das Verständnis ist schon da. Bloßes Miteigentum mit Benutzungsregelung, letztere schuldrechtlich oder über § 1010 BGB.
Aber derzeit eben keine Miteigentumsanteile, da gibt's nichts zu rütteln.
Zu clever für das deutsche Recht... da haben sie (sich) wohl erst mal ausgetrickst. -
Hätte der Notar aber natürlich merken können (müssen).
-
Ich nehme das Thema nochmals auf:
eingetragen ist u.a. A zu 1/4. Er veräußert von seinem Anteil die Hälfte an B. Eintragung AV dürfte problemlos möglich sein. Vorgelegt wird weiter eine Grundschuldbestellung und der Notar beantragt Eintragung der Grundschuld am 1/8 Anteil des B. Dieser Anteil existiert doch aber noch nicht. Ich hätte hier nur unter Bezug auf § 1114 BGB Verpfändung der AV in Betracht gezogen. Oder liege ich falsch?
-
Ich nehme das Thema nochmals auf:
eingetragen ist u.a. A zu 1/4. Er veräußert von seinem Anteil die Hälfte an B. Eintragung AV dürfte problemlos möglich sein. Vorgelegt wird weiter eine Grundschuldbestellung und der Notar beantragt Eintragung der Grundschuld am 1/8 Anteil des B. Dieser Anteil existiert doch aber noch nicht. Ich hätte hier nur unter Bezug auf § 1114 BGB Verpfändung der AV in Betracht gezogen. Oder liege ich falsch?
Ja, oder halt Belastung zunächst des ganzen 1/4 Anteils mit Freigabeversprechen (analog Teilflächenkauf).
-
Das entspricht meiner Ansicht. Eine notwendige Teilung in jeweils zwei 1/8 Anteile für A gemäß § 7 GBO kommt doch hier auch nicht in Frage, wenn ich Demharter 32. Auflage, RdNr. 19 richtig verstehe, oder?
Jetzt mitmachen!
Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!