Löschung Zwangshypo für WEG

Seit der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der WEG (s.a. NJW 2005, 2061) wird der Verwalter als Verbandsorgan angesehen, das nicht nur, wie früher bereits, die löschungsfähige Quittung abgeben kann, sondern auch die Löschungsbewilligung (so auch Hügel, DNotZ 2005, 753, insbesondere 768). Die WEG wird nun durch den Verwalter vertreten.
Dies berücksichtigt die zum 1.7.2007 in Kraft tretende WEG-Novelle etwa in der Neuregelung des § 27 Abs 3 WEG n.F. (= Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, vgl. auch Gottschalg, NZM 2007, 194).

Die Rechtslage ist mal wieder eindeutig

Ich würde den Verwalter zustimmen lassen. Ist am einfachsten.

Eine Zwahyp vor 15 Jahren eingetragen für die einzelnen Wohnungseigentümer (= 13 Einzelpersonen als Gläubiger nach § 432 BGB) soll jetzt gelöscht werden.

Nach Demharter (NZM 2005, 601ff) letzter Absatz: ..... Weist ein Vollstreckungstitel entsprechend der bisherigen Rechtsauffassung die Wohnungseigentümer als Gläubiger aus, können nur diese als Berechtigte einer Zwangshypothek eingetragen werden. Soweit sie im Grundbuch als Gläubiger eingetragen sind, hat es dabei sein Bewenden. ......

müssten alle eingetragenen Gläubiger die Löschung bewilligen.

Nach LG Frankfurt,2/13 T 205/05 (P. #7) :........
Hierfür müsste jedoch eine löschungsfähige Quittung in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass diese auch von der Verwalterin abgegeben werden kann, d.h. sie kann in notariell beglaubigter Form erklären, dass sie zur Einziehung der Wohngelder befugt und ermächtigt sei und sich durch den jetzigen Eigentümer und persönlichen Schuldner für voll befriedigt bekennt. Diese Erklärung, die so genannte löschungsfähige Quittung, liefert den Nachweis dafür, dass die Gläubiger wegen der den Hypotheken zugrunde liegenden Forderungen voll befriedigt sind und die Hypotheken als Grundschuld auf den Eigentümer übergegangen sind. Damit ist der Nachweis gemäß § 22 GBO geführt, dass die Hypotheken nicht mehr den eingetragenen Gläubigern zustehen; diese brauchen bei der Löschung nicht mehr mitzuwirken (BayObLG, Beschluss vom 23.2.1995, 2Z BR 113/94). Dabei ist die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 27 II e WEG berechtigt, mit Wirkung für die Gläubiger die löschungsfähige Quittung zu erteilen. Danach ist der Verwalter nämlich berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie alle Zahlungen entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; diese Befugnis kann ihm gemäß § 27 III WEG nicht entzogen werden. Mithin kann er als Wissenserklärung auch die löschungsfähige Quittung erteilen.
reicht auch eine Löschungsfähige Quittung des WEG-Verwalters aus.

Hat jemand Erfahrungen damit?

Zitat von HorstK

Eine löschungsfähige Quittung konnte der Verwalter schon immer erteilen (siehe meinen Beitrag zu #8).

Nach teilweise vertretener Ansicht könnte der Verwalter jetzt in Deinem Fall auch eine Löschungsbewilligung erteilen (Böttcher, Rpfleger 2009, 181 (182)).

Den Beitrag zu #8 habe ich übersehen.

Da die WEG-Gläubiger untereinander zerstritten sind, ist die WEG-Verwalter - Quittung/Bewilliguung der Ausweg. Ich werde diese Lösung den Beteiligten vorschlagen.

Zitat von nojuris

Zitat von HorstK

Eine löschungsfähige Quittung konnte der Verwalter schon immer erteilen (siehe meinen Beitrag zu #8).

Nach teilweise vertretener Ansicht könnte der Verwalter jetzt in Deinem Fall auch eine Löschungsbewilligung erteilen (Böttcher, Rpfleger 2009, 181 (182)).

Den Beitrag zu #8 habe ich übersehen.

Da die WEG-Gläubiger untereinander zerstritten sind, ist die WEG-Verwalter - Quittung/Bewilliguung der Ausweg. Ich werde diese Lösung den Beteiligten vorschlagen.

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Oha, Wenn ich als Mitglied der WEG von einem solchen ratschlag Wind bekäme würde ich sehr ungemütlich werden.

Ich möchte diesen Thread mal weiterführen:
Ich soll eine für die Wohnungseigentümergemeinschaft (also nicht für die Wohnungseigentümer selbst) eingetragene Zwahyp löschen. Es liegt vor eine Löschungsbewilligung des Verwalters. Nach Böttcher (RPfleger 2009, 182) soll dieser auch zur Abgabe dieser Löschungsbewilligung befugt sein. Zur Begründung verweist Böttcher auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG.
Dies überzeugt mich nicht. § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG verweist auf Abs. 1 Nrn. 3-5 und 8. Unter keine dieser Alternativen kann man m.E. die Abgabe einer Löschungsbewilligung für die WEG-Gemeinschaft subsumieren. Ich bin daher der Meinung, dass die Rechtsansicht Böttchers (leider) nicht zutrifft und gehe davon aus, dass eine Vertretungsbefugnis des Verwalters zur Abgabe der Löschungsbewilligung hier nicht gegeben ist. Er hat somit ohne Vertretungsmacht gehandelt.
Zur Vornahme der Löschung müsste daher nun die abgegebene Erklärung des Verwalters durch die WÉG-Gemeinschaft genehmigt werden. Brauche ich insoweit die Genehmigung aller eingetragenen Wohnungseigentümer, also entsprechende Zustimmungserklärungen ion der Form des § 29 GBO?
Oder würde insoweit ein Mehrheitsbeschluss reichen (vgl. insoweit Bärmann, WEG, 10. Aufl., Rdnr. 157 zu § 27 WEG)? Wenn ein solcher Beschluss reichen würde - in welcher Form müsste er mir nachgewiesen werden? Die Vorschrift des § 26 Abs. IV WEG dürfte hier nicht anwendbar sein, dieser gilt nur für den Verwalternachweis. Müssten dann für den Grundbuchvollzug nicht doch wieder entsprechende Bewilligungen der Wohnungseigentümer in der Form des § 29 GBO vorgelegt werden?

Nachdem der Verwalter durch Beschlüsse der WE-Vers. zu irgendwas angewiesen wird, sollte Mehrheitsbeschluss reichen. Hier wiederum würde ich den Nachweis nach §§ 24 VI, 26 III WEG genügen lassen, auch wenn das nicht ganz dem § 26 III WEG entspricht. Die Alternative könnte nur eine notarielle Niederschrift über die Versammlung sein... oder, tatsächlich, alle WE-Eigentümer stimmen in der Form des § 29 GBO zu.

Warum erteilt er eigentlich nicht einfach eine löschungsfähige Quittung, was ja sogar von der Rechtsprechung als möglich und ausreichend anerkannt ist?

Zitat von Andreas

Nachdem der Verwalter durch Beschlüsse der WE-Vers. zu irgendwas angewiesen wird, sollte Mehrheitsbeschluss reichen. Hier wiederum würde ich den Nachweis nach §§ 24 VI, 26 III WEG genügen lassen, auch wenn das nicht ganz dem § 26 III WEG entspricht. Die Alternative könnte nur eine notarielle Niederschrift über die Versammlung sein... oder, tatsächlich, alle WE-Eigentümer stimmen in der Form des § 29 GBO zu.

Warum erteilt er eigentlich nicht einfach eine löschungsfähige Quittung, was ja sogar von der Rechtsprechung als möglich und ausreichend anerkannt ist?

Mit der Anerkennung der Form des § 26 Abs. 3 WEG habe ich so meine Probleme. Es handelt sich insoweit m.E. um eine Ausnahmevorschrift, die eng auszulegen ist und tatsächlich nur auf den dort geregelten Fall des Verwalternachweises angewendet werden kann.
Warum der Verwalter keine löschungsfähige Quittung ausstellt, kann ich nur vermuten. Ich denke aber, dass der bearbeitende Notar schlicht und ergreifend nicht weiß, dass eine solche löschungsfähige Quittung durch den Verwalter von der Rechtsprechung anerkannt wird. Ich denke, ich sollte ihn auf diese Möglichkeit im Rahmen einer Zwischenverfügung hinweisen.
Ansonsten tendiere ich zu der Auffassung, die Genehmigung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 29 GBO zu verlangen, da ein formgerechter Nachweis eines (materiell-rechtlich zulässigen) Mehrheitsbeschlusses nicht möglich sein dürfte.

Sicherer und angesichts des Wortlauts des § 26 III vertretbar ist es allemal. Möglich wäre der Nachweis, wie ich schrieb, übrigens schon (Niederschrift eines in der Versammlung anwesenden Notars), über die Wahrscheinlichkeiten reden wir besser nicht. Wenn Du Dich auf den Standpunkt stellst, der Nachweis wäre sowieso nicht zu erbringen oder seine Beibringung gänzlich unwahrscheinlich, dürftest Du nur zurückweisen.

Sollen sie halt diese Quittung erteilen, der Weg ist ja noch nicht verbaut...

Dann werd ich -aber wohl erst am Montag- mal entsprechende Zwischenverfügung erlassen! Schönes WE und vielen Dank fürs Mitdenken am Freitag Nachmittag:daumenrau!

Zitat von thorsten

....Ich soll eine für die Wohnungseigentümergemeinschaft (also nicht für die Wohnungseigentümer selbst) eingetragene Zwahyp löschen. Es liegt vor eine Löschungsbewilligung des Verwalters. Nach Böttcher (RPfleger 2009, 182) soll dieser auch zur Abgabe dieser Löschungsbewilligung befugt sein. Zur Begründung verweist Böttcher auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG.
Dies überzeugt mich nicht. § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG verweist auf Abs. 1 Nrn. 3-5 und 8. Unter keine dieser Alternativen kann man m.E. die Abgabe einer Löschungsbewilligung für die WEG-Gemeinschaft subsumieren. ....

Von der Sache her leuchtet mir nicht so recht ein, weshalb der Verwalter zwar befugt sein soll, eine löschungsfähige Quittung zu erteilen (allg. Ansicht, s. z. B. LG Ffm, RNotZ 2006, 63; Demharter, NZM 2005, 601/603; Hügel, DNotZ 2005, 753/769; Schaal, RNotZ 2008, 569/584 m.w.N.), eine Löschungsbewilligung jedoch nur mit Ermächtigungsbeschluss nach § 27 III Satz 1 Nr. 7 WEG erteilen darf.

Bei der Erteilung der löschungsfähigen Quittung wird davon ausgegangen, dass diese Befugnis aus der gesetzlichen Zuständigkeit des Verwalters resultiere, nach § 27 III Satz 1 Nr. 4 i. V. mit § 27 I Nr. 5 WEG Zahlungen und Leistungen für die Gemeinschaft in Empfang zu nehmen (Bärmann/Merle, WEG, 10. Auflage 2008, § 27 RN 199 unter Zitat BayObLG, NJW-RR 1995, 882 = DNotZ 1995, 627), wobei die Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen i. S. von § 27 I 5, III 4 WEG die Erfüllung bereits bestehender Verpflichtungen der Wohnungseigentümer betrifft (Bärmann/Wenzel, RN 198 m.w.N. in Fußn. 550).

Mit der Ausstellung der löschungsfähige Quittung bescheinigt der Verwalter, dass das Recht nicht mehr zum Verwaltungsvermögen gehört, vielmehr nunmehr als Eigentümergrundschuld dem Eigentümer des Belastungsobjekts zusteht.

Die Zwangssicherungshypothek zug. der WEG fällt nach § 10 VI WEG ebenfalls in das Verwaltungsvermögen (Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Auflage 2008, § 10 RN 291; Böttcher, S. 182 m.w.N. in Fußn. 16,17).

An diesem Verbandsvermögen stehen den einzelnen Wohnungseigentümern keinerlei Eigentümerrechte zu, sie sind lediglich für die Zeit ihrer Eigentümerstellung an einer Wohnungseinheit Mitglied dieses Verbands. Über das Verbandsvermögen verfügt der Verband, vertreten durch das Organ, den Verwalter (Hügel, DNotZ 2007, 326/331), als Vertreter der rechtsfähigen Gemeinschaft (Armbrüster, ZWE 2006, 470/475; Suilmann, ZWE 2008, 113/117 m.w.N. in Fußn. 20).

Von der Abgabe einer Löschungsbewilligung durch den Verwalter ist die WE-Gemeinschaft jedoch nicht stärker betroffen ist, als von der Ausstellung einer löschungsfähigen Quittung.

Auch damit wird bescheinigt, dass das Recht nicht mehr zum Verwaltungsvermögen gehört.

Es handelt sich ebenfalls um eine Erklärung, die auf die Erfüllung bereits bestehender Verpflichtungen der Wohnungseigentümer, hier des säumigen Wohnungseigentümers, und damit m. E. nach auf die Befugnis des Verwalters zur Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen i. S. von § 27 I 5, III 4 WEG zurückzuführen ist.

Die Stimmen, die sich für die Befugnis des Verwalters aussprechen, auch ohne Ermächtigungsbeschluss nach § 27 III Satz 1 Nr. 7 WEG eine Löschungsbewilligung zu erteilen (s. die Nachweise bei Böttcher, Rpfleger 2009, 181/182 in Fußnote 15 oder bei KEHE/Dümig, GBR, 6. Auflage 2006, Einl. B RN 78a Fußn. 178b), erscheinen mir daher zutreffend (auch wenn ich selbst bislang stets eine löschungsfähige Quittung verlangt habe).