Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes

Die Zuweisungsbefugnis des Bauträgers bezüglich eines Sondernutzungsrechts besteht auch dann noch, wenn der Bauträger nicht mehr Eigentümer zumindest einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist. (Leitsatz des Notars)
Der Vorbehalt für den teilenden Eigentümer, Sondernutzungsrechte zuzuweisen, erlischt ohne besondere Anhaltspunkte nicht automatisch mit dem endgültigen Verlust einer Eigentümerstellung am Wohnungseigentum.
(eigener Leitsatz)
LG München II MittBayNot 2004, 366

Zitat von Andreas

Die Zuweisungsbefugnis des Bauträgers bezüglich eines Sondernutzungsrechts besteht auch dann noch, wenn der Bauträger nicht mehr Eigentümer zumindest einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist. (Leitsatz des Notars)
Der Vorbehalt für den teilenden Eigentümer, Sondernutzungsrechte zuzuweisen, erlischt ohne besondere Anhaltspunkte nicht automatisch mit dem endgültigen Verlust einer Eigentümerstellung am Wohnungseigentum.
(eigener Leitsatz)
LG München II MittBayNot 2004, 366

s. dagegen jetzt BGH, Urteil vom 02.12.2011, V ZR 74/11
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…650&Blank=1.pdf

(und zuvor auch schon z. B. OLG München, B. v. 27.04.2011, 34 Wx 149/10; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 225/226 u.a.)

Einen Fall des § 181 BGB sehe ich nicht.

Nach § 2 Absatz 2 Nr. 3 GrEStG stehen den (in § 2 Abs. 1 GrEStG erwähnten) Grundstücken dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 15 WEG gleich (s. nachfolgend).

Wenn es also nach § 22 GrEStG zur Eintragung des Erwerbers eines Grundstücks der Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung bedarf, dann gilt dies gleichermaßen für die Eintragung des Erwerbers eines Sondernutzungsrechts nach § 15 WEG.

Da es sich um unterschiedliche Rechtsträger (GmbH + Co. KG und Privatperson) handelt, liegt auch ein grunderwerbsteuerbarer Vorgangt vor

GrEStG

§ 2 Grundstücke

(1) ^{[1] 1}Unter Grundstücken im Sinne dieses Gesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen. ²Jedoch werden nicht zu den Grundstücken gerechnet:

1.Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören,
2.Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen,
3.das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins.

(2) Den Grundstücken stehen gleich
1.Erbbaurechte,
2.Gebäude auf fremdem Boden,
3.dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 15 des Wohnungseigentumsgesetzes und des § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

(3) ……

§ 22 GrEstG

(1) ^{[1] 1}Der Erwerber eines Grundstücks darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn ….

(2) ….

Zitat von Prinz

Zitat von Andreas

Die Zuweisungsbefugnis des Bauträgers bezüglich eines Sondernutzungsrechts besteht auch dann noch, wenn der Bauträger nicht mehr Eigentümer zumindest einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist. (Leitsatz des Notars)
Der Vorbehalt für den teilenden Eigentümer, Sondernutzungsrechte zuzuweisen, erlischt ohne besondere Anhaltspunkte nicht automatisch mit dem endgültigen Verlust einer Eigentümerstellung am Wohnungseigentum.
(eigener Leitsatz)
LG München II MittBayNot 2004, 366

s. dagegen jetzt BGH, Urteil vom 02.12.2011, V ZR 74/11
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…650&Blank=1.pdf

(und zuvor auch schon z. B. OLG München, B. v. 27.04.2011, 34 Wx 149/10; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 225/226 u.a.)

Ich bin mir nicht so sicher, ob der BGH das Ganze generell so gemeint hat.

Bei mir soll ein Sondernutzungsrecht zugewiesen worden. Das Sondernutzungsrecht wurde aufschiebend bedingt durch die Zuweisung durch den teilenden Eigentümer bereits begründet. Der Bauträger ist mittlerweile nicht mehr Eigentümer einer Einheit.

Im Fall des BGH wurden bereits mit Begründung alle bis auf den teilenden Eigentümer ausgeschlossen. Dass in diesem Fall die Zuweisungsbefugnis mit der letzten Veräusserung endet, ist eigentlich logisch, da ja dann keiner mehr nutzungsbefugt wäre.

In meinem Fall sind jedoch noch alle Eigentumer nutzungsbefugt, da sie erst mit Zuordnung ausgeschlossen werden. Da die Zuweisungsbefugnis auch Dritten erteilt werden kann, würde ich dazu tendieren, den Antrag zu vollziehen. In meinem Fall ist überdies geregelt, dass die Zuweisungsbefugnis im Jahr 2014 endet.

Meinungen dazu ?

Sehe ich ebenso (vgl. Schmenger BWNotZ 73, 89 f).

(Eher zufällig) noch gefunden. Aus Hügel/Kral WEG Rn 49:

"Der Ausschluss der Miteigentümer vom Mitgebrauch sollte am besten aufschiebend durch die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers oder des hierzu bevollmächtigten Verwalters vereinbart werden (...). ... Die Zuordnungsbefugnis des Eigentümers kann hier auch unabhängig von der Stellung als teilender Eigentümer fortbestehen (LG München II MittBayNot 2004, 366; Klühs ZNotP 2010, 177 Schneider ZWE 2012, 171)."

Ich muss nochmal auf das Thema zurückkommen, da ich mir in folgendem Fall nicht ganz sicher bin.

Vor einigen Jahren wurde ein Sondernutzungsrecht zugewiesen und die Eintragung bewilligt. Sondernutzungsrecht war aufschiebend bedingt durch Zuweisung der teilenden Eigentümerin begründet. Ein konkretes Ende der Zuweisungsbefugnis ist nicht vereinbart. Leider wurde damals der Antrag vergessen.

Nun wird nachträglich Antrag gestellt. Mittlerweile hat die Eigentümerin alle Einheiten veräussert und ist zudem verstorben.

Zum Zeitpunkt der Zuweisung bestand die Befugnis ja noch unbestritten, womit das Sondernutzungsrecht zumindest schuldrechtlich entstanden ist. Die Bewilligungsbefugnis ist wohl nicht nötig, da mit der damaligen Urkunde ein Unrichtigkeitsnachweis geführt werden kann. Im übrigen wäre wohl mangels zeitlicher Beschränkung der Zuweisungsbefugnis die Bewilligungsbefugnis noch gegeben und die Erben gemäß § 130 BGB (analog) gebunden.

Ich würde den Antrag vollziehen. Gegenmeinungen/Bestätigungen?

s. dazu aber auch OLG Zweibrücken, Beschluss vom 01.07.2013 - 3 W 22/13 = BeckRS 2013, 15435 = WE 2013, 410 = NotBZ 2013, 485 = MittBayNot 2014, 48 = RNotZ 2014, 42 = ZMR 2014, 139, Leitsätze:

1. Zur fehlenden Bewilligungsbefugnis des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers im Hinblick auf die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts, nachdem der teilende Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile an Dritte veräußert hat. (amtlicher Leitsatz)

2. Nach dem Verkauf aller Einheiten ist die Eintragung eines schuldrechtlichen, frei übertragbaren Sondernutzungsrechts von allen Miteigentümern als Berechtigten zu bewilligen. (Leitsatz der Redaktion)

Aus den Gründen:

Im Weiteren ist auch die positive Komponente des Sondernutzungsrechts zur Entstehung gelangt, indem die Verkäuferin das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 5 dem hier betroffenen Miteigentumsanteil in der notariellen Urkunde vom 22. Juni 2005 zugewiesen hat. Allerdings ist dieses Sondernutzungsrecht mangels Eintragung im Grundbuch nicht verdinglicht worden sondern alleine als schuldrechtliches Sondernutzungsrecht zur Entstehung gelangt.

Dies alleine führt hier nicht zu dem von den Beteiligten angestrebten Ziel. Der Senat schließt sich insoweit der Rechtsansicht des OLG München (Beschluss vom 18.04.2013, 34 Wx 363/12 und NJW-RR 2013, 135) an. Demnach gilt folgendes:

Das Grundbuchamt muss, wenn die Eintragung eines Rechts beantragt wird, in der Form des § 29 GBO feststellen können, dass dieses Recht noch und auch so wie zur Eintragung angemeldet besteht, hier mithin das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 5 der Wohnung der Beteiligten nach wie vor zugeordnet ist. Solange das Sondernutzungsrecht noch nicht im Grundbuch bei einem Sondereigentum gebucht ist, kommen jedoch auch die übrigen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht, weil das Sondernutzungsrecht formfrei übertragbar ist. Weil es nicht im Grundbuch eingetragen ist, spricht auch keine Vermutung nach § 891 BGB für die Zugehörigkeit des Sondernutzungsrechts gerade zum Wohnungseigentum der Beteiligten. Die Möglichkeit der Weiterübertragung ist in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen. Als mögliche Berechtigte kommen deshalb die übrigen Miteigentümer in Betracht; der Nachweis, dass das Sondernutzungsrecht zur Wohnung der Beteiligten gehört, ist nicht geführt. Jedenfalls angesichts der seit der Zuordnung des Sondernutzungsrechts vergangenen Zeit von rund 8 Jahren ist es auch nicht „gänzlich unwahrscheinlich“ (vgl. Schmidt, ZWE 2012, 367 in einer ablehnenden Anmerkung zu OLG München NJW-RR 2013, 135), dass eine solche Übertragung stattgefunden haben kann. Das Grundbuchamt darf die Eintragung deshalb (nur) vornehmen, wenn alle in Betracht kommenden Rechtsinhaber entsprechend § 19 GBO der Eintragung beim gegenständlichen Wohnungseigentum zustimmen.

In den Fällen des OLG München bzw. Zweibrücken endete die Zuweisungsbefugnis jedoch ausdrücklich mit Ausscheiden aus der Gemeinschaft bzw. das Sondernutzungsrecht war nicht aufschiebend bedingt, sondern der teilende Eigentümer war von Anfang an allein nutzungsbefugt.

Dies ist hier bei mir nicht der Fall.

Zitat von marcus77

In den Fällen des OLG München bzw. Zweibrücken endete die Zuweisungsbefugnis jedoch ausdrücklich mit Ausscheiden aus der Gemeinschaft bzw. das Sondernutzungsrecht war nicht aufschiebend bedingt, sondern der teilende Eigentümer war von Anfang an allein nutzungsbefugt.

Dies ist hier bei mir nicht der Fall.

Ich glaube nicht, dass diese Frage die entscheidende Rolle gespielt hat. Springender Punkt dürfte die formlose Übertragbarkeit der nur schuldrechtlich begründeten Sondernutzungsrechte sein. Selbst wenn das SNR bereits aufschiebend bedingt zugeordnet wurde, hatte die fehlende Eintragung zur Folge, dass keine Sondernutzungsrechte mit dinglicher Wirkung begründet wurden (LG Köln, Rpfleger 1990, 205; OLG Hamm, B. v. 09.09.1999, 15 W 157/99 = ZMR 2000, 123 = DNotZ 2000, 210 = NZM 2000, 662 = ZWE 2000, 80; B. v. 22.08.2005, 15 W 17/05 = OLGR Hamm 2005, 699 = FGPrax 2006, 79; B. v. 19.09.2007, 15 W 444/06 = ZMR 2008, 159 =Rpfleger 2008, 192 = OLGR Hamm 2008, 209 = RNotZ 2008, 154 = DNotZ 2008, 382 = MDR 2008, 680).

In der Entscheidung vom 19.09.2007

http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…ss20070919.html

führt das OLG Hamm aus (Hervorhebung durch mich) :

„….Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam werden soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers. Die Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Miteigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind (vgl. BayObLGZ 1985, 378/381; OLG Düsseldorf DNotZ 1988, 35 = Rpfleger 1988, 63; Senat NZM 1998, 673 = ZMR 1998, 453). Damit ein so begründetes Sondernutzungsrecht die dingliche Wirkung nach § 10 Abs.2 WEG entfaltet, ist jedoch auch dann als Bestandteil des Begründungsvorganges die gesonderte Eintragung des Sondernutzungsrechts auf der Grundlage der Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers erforderlich, die bloße Eintragung des Zuordnungsvorbehalts in der Teilungserklärung also unzureichend (Senat NZM 2000, 662, 663; FGPrax 2006, 79). Da es zu einer solchen Eintragung nicht gekommen ist, kann die Beteiligte zu 5) den Beteiligten zu 1) und 2) ein Sondernutzungsrecht nicht entgegen halten….“

In der Entscheidung vom 22.08.2005

http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…ss20050822.html

führt das OLG Hamm aus:

„….In diesem Zusammenhang ist allerdings ergänzend zu berücksichtigen, dass die Zuordnungserklärung als solche das Sondernutzungsrecht lediglich mit schuldrechtlicher Wirkung im Verhältnis der Wohnungseigentümer in ihrer damaligen Zusammensetzung hat entstehen lassen können. Nach der Rechtsprechung des BayObLG (BayObLG v. 8.11.1985 - BReg.2 Z 119/84, BReg.2 Z 120/84, BReg.2 Z 121/84, BReg.2 Z 122/84, BayObLGZ 1985, 378 [386]) ist die Vorschrift des § 10 Abs. 2 WEG auch in diesem Zusammenhang anwendbar mit der Folge, dass der Eintritt der Bindungswirkung an die (geänderte) schuldrechtliche Vereinbarung ggü. Sonderrechtsnachfolgern einzelner Wohnungseigentümer die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch voraussetzt. Dies ist die rechtliche Folge daraus, dass bei einer Auslegung der Teilungserklärung in der geschilderten Weise die rechtlichen Wirkungen für die sog. negative Komponente des Sondernutzungsrechts (Ausschluss vom Mitgebrauch) erst aufschiebend bedingt durch die Zuordnungserklärung eintreten. Daraus wäre abzuleiten, dass das Sondernutzungsrecht zumindest ggü. etwaigen zwischenzeitlich in die Gemeinschaft eingetretenen Zweiterwerbern nicht wirksam wäre, so dass es grundbuchverfahrensrechtlich für die Eintragung des Sondernutzungsrechts deren Bewilligung bedarf (§ 19 GBO). Entgegen der Auffassung des Beteiligten finden in Ansehung der Wirkungen des § 10 Abs. 2 WEG die Regeln des gutgläubigen Erwerbs keine Anwendung. Die Bindung an eine eingetretene, jedoch nicht eingetragene (geänderte) Vereinbarung tritt ggü. einem Sonderrechtsnachfolger auch bei dessen Kenntnis nicht ein (OLG Hamm v. 10.9.1996 - 15 W 236/96, FGPrax 1997, 15, m.w.N.)….“

Schuldrechtliche Sondernutzungsrechte wirken jedoch nicht gegenüber Sonderrechtsnachfolgern und erlöschen, wenn ein neuer Eigentümer in die Gemeinschaft eintritt und den schuldrechtlichen Vereinbarungen nicht beitritt (OLG Köln, ZMR 2002, 73 = NZM 2001, 1135 = DNotZ 2002, 224 mit Anm. Häublein; BayObLG, DNotZ 2005, 789/790). Einen Erfahrungssatz dahingehend, dass jeder zwischenzeitliche Erwerber auch in die rein schuldrechtlichen Regelungen der Teilungserklärung eingetreten ist, gibt es mE nicht.

Auch können nur schuldrechtlich begründete Sondernutzungsrechte jederzeit formlos innerhalb der Eigentümergemeinschaft durch Abtretung nach § 398 BGB übertragen worden sein (Schuschke, NZM 1999, 241/245 mwN in Fußn. 60). Das OLG München führt dazu im Beschluss vom 11.05.2012, 34 Wx 137/12

http://www.gesetze-bayern.de/jportal/portal…true#focuspoint

in der Randziffer 23 aus (Hervorhebung durch mich) :

…“Mangels bisheriger Eintragung (vgl. § 10 Abs. 3 WEG) spricht auch keine Vermutung (§ 891 BGB) für die Zugehörigkeit des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz gerade zum gegenständlichen Wohnungseigentum. Das Sondernutzungsrecht kann entsprechend der Teilungserklärung zwischen den Wohnungseigentümern ein und derselben Eigentümergemeinschaft ohne Zustimmung der anderen außerhalb des Grundbuchs wirksam übertragen werden (vgl. Riecke in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. Anhang zu § 13 Rn. 164; Bärmann/Klein § 13 Rn. 121). Deshalb ist es für das Grundbuchamt namentlich nicht auszuschließen noch gänzlich unwahrscheinlich, dass dies in der Vergangenheit auch geschehen ist. Weil das Grundbuch eine Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einem Sondereigentum bisher nicht verlautbart, ist für die begehrte Buchung des Stellplatzrechts beim Wohnungseigentum des Beteiligten zu 2 als Erwerbers die Bewilligung (§ 19 GBO) aller Miteigentümer notwendig, was sich auch daraus ergibt, dass mit der Eintragung im Grundbuch eine Schmälerung der bisher verlautbarten Rechtsposition der Miteigentümer einhergeht...“

Ähnlich ist die Begründung im Beschluss des OLG München vom 18.04.2013, 34 Wx 363/12, Rz. 18 ff und im Beschluss des OLG Zweibrücken v. 01.07.2013, 3 W 22/13, Rz. 15.

In Deinem Fall könnte diese Übertragung des aufschiebend bedingt zugeordneten SNR aber bereits erfolgt sein, so dass die Eintragungsbewilligung der übrigen WEig. erforderlich wäre.

Guten Morgen,

der Bauträger hat in 2015 sämtliche WE und TE einer Anlage erworben, die alte Teilungserklärung aus 1993 dahin gehend übernommen, das die Aufteilung der Mieteigentumsanteile beibehalten wird und nur die Gemeinschaftsordnung neu gefasst wird.
Es wurden weiterhin div. Wohnungen SNRe an Gartenflächen zugeordnet und in der Urkunde geschrieben: „Die jeweilige Gartenfläche, an der ein SNR besteht, sowie die Stellplätze, die noch zugeordnet werden sollen, sind in dem dieser Urkunde als Anlage 1 beigefügten Lageplan zeichnerisch dargestellt.“ Später heißt es: „Die Eigentümerin schließt die Sondereigentümer von der Mitbenutzung der Stellplätze, so wie sie im Lageplan Anlage 1 der Urkunde bezeichnet sind, aus und behält sich vor, diese Stellplätze zuzuordnen.“

Nun soll erstmalig bei dieser Anlage im Zuge der Eigentumumschreibung das SNR an einem bestimmten Stellplatz an einer Wohnung eingetragen werden, der veräußernde Bauträger ordnet im Übertragsvertrag auch zu.

Meine Frage:
Begründet wurden die SNRe an den Stellplätzen bereits ja damals (also 2015), jetzt erfolgt nur die Zurodnung. Mein – einziger – Grundbuchkollege trägt das SNR dann immer nur bei der begünstigten Partei ein, nicht aber auch bei allen anderen. Ist das richtig? Ich hab im Schöner/Stöber gelesen (u.a.RN2961), dass Eintragung wegen des Ausschlusses der anderen auch in den anderen Grundbüchern zu erfolgen hat. Was trage ich bei den anderen ein? „Sondernutzungsrechte wurden zugeordnet, hier wurden kein SNR zugeordnet. Bezug: Bewilliugung vom … (Ur-Nr. …., Notart XY).“

SolumSTAR gibt im Baustein WEG-SNRZU (in welchem ja auch ausgewählt werden kann „Hier wurde kein SNR zugeordnet“, was ich brauche) nur die Möglichkeiten vor.

• SNR begründet
• SNR begründet und zugeordnet
• SNR begründet und teilw. Zugeordnet
• SNR vereinbart.

Ich lass mich grad davon verwirren, dass es nicht möglich ist nur „SNR zugeordnet“ auszuwählen…

Vielen lieben Dank für Eure Unterstützung. Bin hier grad urlaubsvertretender Einzelkämpfer…

Wenn die Änderung der Teilungserklärung aus dem Jahre 2015 in allen Grundbüchern eingetragen worden ist, ist Schöner/Stöber Rn. 2913a die richtige Hausnummer. Die Eintragung der Zuordnung nur beim begünstigten WE genügt dann, die anderen sind ja schon ausgeschlossen.

Wenn sie nicht eingetragen worden ist, bleibt es bei Rn. 2958 ff. Denn dann fehlt in den übrigen Blättern die negative Komponente (der Ausschluss vom Mitgebrauch). In diesen Fällen trage ich bei allen ein: SNr. an ... der Whg. 1 (Bl. xxxx) zugeordnet; gemäß Bew. etc.

Vielen Dank für Deine Rückmeldung Andreas!
Also seinerzeit ist in allen Grundbüchern der Reihe etwas eingetragen worden. Und zwar in allen, dass Sondernutzungsrechte begründet und zugeordnet worden sind und dass hier entweder folgendes oder kein SNR zugeordnet worden ist und dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Bezug: eben jene Bewilligung aus 2015.

Reicht das für RN2913A aus? Ich meine ja schon.