Konstruktive Diskussion zur Verbesserung der GbR-Rechtslage/Register

    Ein kurzes Zwischenfazit:

    Die Vorschläge zeigen schon, dass man die (bekannte) Kritik überwiegend aus der Welt schaffen könnte. Die Frage ist, ob man es auch sollte:

    Meine Meinung:

    Der Erwerb durch eine bestehende GbR könnte geregelt werden entsprechend § 47 Abs. 3 GBO - E vom BDR. Die Interessenlage ist dieselbe. Das sollte aber nicht geschehen, weil es einen Dammbruch im Grundbuchrecht herbeiführen könnte. Wer unbedingt mit einer bestehenden GbR erwerben will, mag dies über eine neu gegründete Zweck - GbR tun (Rebhan, NotBZ 2009, 445 ff). Ansonsten sind neu gegründete GbR besser.

    Erwerb in der ZV bekommt man ebenfalls in den Griff, und zwar mit Geburtsvollmachten. Außerdem sind es nicht so massiv viele bestehende GbR, die in der ZV erwerben wollen.

    Veräußerung: Hier sind die Argumente noch längst nicht ausgetauscht. Man sollte es ruhig zum Spruch kommen lassen. Da die Grundbücher rein empirisch in den interessierenden Fällen fast immer richtig und Betrüger - GbR mit Grundbesitz eher die Ausnahme sind, ist das Risiko statistisch gesehen gering. Das heißt nicht, dass man es ignorieren sollte; wer aber derzeit von einer GbR erwirbt, muss entsprechend belehrt werden; ggf. sollte die Umwandlung in eine OHG / Übertragung in Bruchteile zur Fälligkeitsvoraussetzung erhoben werden.

    Betreffend den Gesellschafterwechsel wird es demnächst praktikable Lösungen geben; hier könnte ich mir eine gesetzgeberische Intervention noch am ehesten vorstellen, halte sie aber aus den vom DNotI geschilderten Gründen nicht für notwendig.

    Namens - GbR dürften auch nicht allzu viele Fälle sein; hier wird die weitere Rechtsentwicklung zu beobachten sein. Immerhin ist das OLG München in Vorleistung gegangen; dieses ist ja nun nicht wirklich verdächtig, Grundbuchrecht "rechtswidrigerweise aufzuweichen". § 47 Abs. 3 GBO - E würde wiederum die Gefahr eines "Dammbruchs" nach sich ziehen. Von mir aus auch über die Pflegerlösung.

    Gruß
    Micha

    Der Ist-Zustand ist zwar eigentlich nicht Gegenstand der hiesigen Diskussion. Aber:

    - Der kondiktionsfeste Erwerb über eine aus der GbR hervorgegangene oHG scheitert m. E. daran, dass nicht nachweisbar ist, welche GbR in die oHG übergegangen ist; Berichtigungsbewilligung dürfte (neben der dogmatischen Fehlanwendung derselben) daran scheitern, dass nach h. M. nicht untergegangener und neuer Rechtsträger gemeinsam die Berichtigung bewilligen können. Und § 15 III GBV wurde - Ironie der Rechtsgeschichte - mit dem ERVGBG als praktisch bedeutungslos abgeschafft.

    - Wenn die Umwandlung in oHG/Bruchteilsgemeinschaft erst bei der Fälligkeit eine Rolle spielt, ist es für einen kondiktionsfesten Erwerb vermutlich zu spät, weil Vertragspartner ja dann schon die alte GbR ist, auch wenn hinterher jemand anderes leistet. Die AV rettet das im Ernstfall auch nicht mehr. Zudem gibt es dann das Problem, dass die Auflassung vom neuen Eigentümer erklärt werden muss (ich denke da auch an § 925a BGB, auch wenn der das GBA nicht interessiert). Ich denke, es wäre wirklich sauberer und besser, erst die Umwandlung in Bruchteilseigentum zu machen und dann den Kaufvertrag mit allem Drumherum zu schließen.

    - Der Namens-GbR's mögen nicht allzu viele sein, aber es gibt so wenige auch wieder nicht. Die Vorleistung des OLG München (die hart an der Grenze des zumutbar Auslegbaren liegt, bei Lautner MittBayNot 2010, 286 wäre so ein Versuch bereits mangels Erklärung der Beteiligten zur Gründung vermutlich durch's Raster gefallen) sollte man m. E. nicht überbewerten - vor allem auch deshalb, weil die meisten Namens-GbRs im Rahmen der Zwangsvollstreckung von den jubelnden Anwälten ins Grundbuch gepresst worden sind (da ergeben sich die Gesellschafter noch nicht einmal aus dem Titel, von Gründung ganz zu schweigen). Da hilft das OLG München derzeit (und nach der bislang bekannten Rechtsprechung vermutlich auch künftig) gar nichts.

    - Statistisch sind die meisten GbRs natürlich sauber. Die Grundbuchämter behaupten ja auch nicht, dass das b für "betrügerisch" stünde. Nur gilt das für alle anderen Erwerbe über §§ 892, 816 BGB natürlich auch. Die meisten Rechtsvorschriften gibt es - das liegt in der Natur der Dinge - eben genau für die pathologischen Fälle, die (gemessen am Rechtsverkehr) im Promillebereich liegen (wahrscheinlich sogar noch weit darunter). Blöd nur für den, der genau zu diesen 0,x Promille gehört.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Nach bislang hM wird das Grundbuch bei einem "Formwechsel" von GbR zu OHG nicht unrichtig, sondern führt zu einer Falschbezeichnung, welche richtigzustellen und nicht zu berichtigen zu wäre. Das war schon vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit so (sodass die Gegner nicht etwa aus § 47 Abs. 2 GBO Honig saugen könnten). Warum sollte das jetzt anders sein und warum sollte jedenfalls die öffentlich beglaubigte Erklärung sämtlicher Buchgesellschafter nicht genügen?

    Sobald die OHG im HR ist, kann die OHG schlicht den Vertrag bestätigen. Auf diese Weise werden Zweifel an der schuldrechtlichen Wirksamkeit ausgeräumt. Die Auflassung muss nicht wiederholt werden, weil Gesamtrechtsnachfolge eingetreten ist.

    Den bisherigen Stand der Empfehlungen zur Gesetzesverbesserung finde ich in Ordnung. Da ich die Auffassung mancher Foristen zur Veräußerungssituation nicht teile, bin ich jedoch gegen eine Regelung über § 816 BGB, solange dies nicht verbindlich geklärt ist und insbesondere auch Alternativkonstruktionen nicht geklärt sind.

    Übrigens kann man für alle Neufälle über § 172 BGB auch hier erträgliche Lösungen schaffen.

    Unbestritten gibt es keine Berichtigung, sondern nur eine Richtigstellung. Die Umwandlung einer GbR in eine oHG führt - wie Du sagst und was ich nicht bestreite - anerkanntermaßen nicht zu einer Grundbuchunrichtigkeit, sondern lediglich zu einer Unrichtigkeit der tatsächlichen Angaben. Daher kommt auch keine Berichtigung über § 22 GBO in Betracht (Schöner/Stöber Rn. 985). Der Nachweis muss nach h. M. zwar formfrei, aber gleichwohl geführt werden. Das scheitert daran, dass in keiner Weise nachweisbar ist, dass die nunmehr eingetragene oHG aus genau der im Grundbuch eingetragenen GbR hervorgegangen ist. Wollte man deshalb systemwidrig dennoch die Berichtigungsbewilligung nutzen (Schöner/Stöber a.a.O.), so scheitert das m. E. daran, dass sowohl die GbR als "verlierender Eigentümer" als auch die oHG als "künftig einegtragener Eigentümer" der Änderung zustimmen müssten (§ 22 Abs. 1, 2 GBO). Beide können indes nicht nebeneinander bewilligen/ zustimmen, weil nur die eine oder die andere Gesellschaftsform bestehen kann. In diesen Fällen kommt eine Grundbuchberichtigung daher grundsätzlich nur im Wege des Unrichtigkeitsnachweises in Betracht (entsprechend Bauer/von Oefele/Kohler § 22 GBO Rn. 29; Meikel/Böttcher § 22 GBO Rn. 95 ff.), der aber nicht geführt werden kann.

    Den Absatz
    "Sobald die OHG im HR ist, kann die OHG schlicht den Vertrag bestätigen. Auf diese Weise werden Zweifel an der schuldrechtlichen Wirksamkeit ausgeräumt. Die Auflassung muss nicht wiederholt werden, weil Gesamtrechtsnachfolge eingetreten ist. "
    verstehe ich nicht. Warum sollte die oHG den Vertrag bestätigen? Welchen Vertrag überhaupt? Mit dem die GbR den Grundbesitz veräußert hat? S. o. Falls Du meinst, dass mir die oHG-Bestätigung zum Nachweis des Übergangs von der GbR auf die oHG reicht, irrst Du Dich, denn das fände ich sonderbar, dass der "Übernehmer" das (allein) bestätigen könnte. Konform gehen wir darin, dass die Auflassung (zumindest theoretisch) nicht wiederholt werden muss, allerdings nicht deshalb, weil Gesamtrechtsnachfolge eingetreten wäre.

    Ich halte es auch für unglücklich, die Kondiktionsfestigkeit zunächst testen zu wollen. Wenn man Notare oder Anwälte im kleinen Kreis fragt, bejaht keiner mit fester Stimme den Bestand des schuldrechtlichen Vertrags (zumindest habe ich noch keinen erlebt, aber gut, das waren ja auch nicht viele). Fakt ist: Der Gesetzgeber kannte das Problem nachweislich, und er hat es nachweislich nicht geregelt. Wie will eins denn da einen kondiktionsfesten Erwerb konstruieren? Warum regelt der Gesetzgeber es nicht einfach, wenn er es denn will? Das Versuchskaninchen hat für diese dogmatische Streiterei, die wir hier führen, höchstwahrscheinlich kein Verständnis.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Ich sehe das etwas anders als Du; ungeachtet dessen kann man die Bruchteils - Lösung praktizieren, wenn man möchte. Es stellt sich eben tatsächlich die Frage, ob und in welchem Umfang man GbR weiterhin entgegen kommen muss oder ob es nicht an der Zeit ist, umzudenken und nicht mehr unbesehen die GbR als Gestaltung zu empfehlen.

    Die Frage stellt sich freilich - umso mehr, als sie sich eigentlich schon immer gestellt hätte, da eine GbR für ein Objekt ja noch verständlich, eine für mehrere Objekte aber auch schon bisher nahezu immer eine besonders bequeme und kostengünstige oHG ist/war.

    Wie sagte unlängst eine Kollegin: "Aha. Also die Vorteile wollen sie schon alle mitnehmen, aber wenn es um die Nachweise geht, sind wir wieder knickerig? Die sollen gefälligst wenigstens mal gescheite Gesellschaftsverträge vorlegen!" (Diese Kollegin ist ohnehin noch bescheiden.)

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Ich habe im Thread um die BDR-Stellungnahmen (s. hier) eine Zusammenfassung der Antwort des BMJ eingestellt, aus der zumindest einige Aspekte und Überlegungen des Gesetzgebers erkennbar sind, die auch hier hilfreich sein können.

    So ist das BMJ jedenfalls nicht geneigt, den Grundsatz des § 29 GBO - auch nicht partiell - zu lockern.

    Ferner geht es davon aus, dass § 816 BGB hier nicht greift.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Ich würde die Diskussion hier mal wieder ein wenig aufwärmen.

    Für die reinen Namens-GbR's würde ich folgende Lösung am sinnvollsten finden:

    § x GBMaßnG:
    (1) Ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ohne Angabe ihrer Gesellschafter im Grundbuch eingetragen worden, so genügt zum Nachweis des Gesellschafterbestands im Zeitpunkt der Eintragung, dass sich die Gesellschafter aus den dem Grundbuchamt vorliegenden Eintragungsunterlagen ergeben. (2) Ergeben sich aus den Eintragungsunterlagen keine Gesellschafter, so müssen diejenigen, die für die Gesellschaft handeln wollen, an Eides Statt versichern, wer im Eintragungszeitpunkt die Gesellschafter waren. (3) Soweit Gesellschafterwechsel seit dem Zeitpunkt der Eintragung zu belegen sind, sind diese Nachweise in der sonst für derartige Nachweise geltenden Form zu führen.

    Die e. V. ist zwar eine reine Hilfskrücke, in diesem - gesetzlich zuzulassenden - Fall aber besser als das bisherige Nichts.

    Als Alternative fielen mir nur noch Aufgebotsverfahren ein.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Vielleicht kommt hier die Lösung:

    Sechstes Symposium des Instituts für Notarrecht an der Friedrich-Schiller-Universität Jena
    Die BGB-Gesellschaft im Grundbuch
    Freitag, 8. April 2011, 1000 Uhr
    Rosensäle, Friedrich-Schiller-Universität
    Fürstengraben 27, 07743 Jena
    Begrüßung und Einführung
    Prof. Dr. Dr. h.c. mult. Peter Ulmer, Universität Heidelberg:
    „Die Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft – Für
    und Wider aus dogmatischer und rechtspraktischer Sicht“
    Prof. Dr. Martin Häublein, Universität Innsbruck:
    „BGB-Gesellschaft und Veräußerung – Die Praxistauglichkeit
    des § 899a BGB“
    PD Dr. Christoph Reymann, LL.M. Eur., Notarassessor,
    Deutsches Notarinstitut: „BGB-Gesellschaft und Erwerb
    – Nachweise im Anwendungsbereich des § 20 GBO“
    Podiumsdiskussion (unter Einbeziehung der Teilnehmer) RiBGH Dr. Jürgen Schmidt-Räntsch, Prof. Dr. Stefan Hügel, Prof. Dr. Walter Bayer u.a.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Klingt interessant aber ich würde es dennoch begrüßen, wenn der BGH mal zeitnah über die anhängigen Rechtsbeschwerden bzgl. GbR im GB-Verfahren entscheiden täte!

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

    Der Umstand, dass RiBGH Dr. Jürgen Schmidt-Räntsch (V. Zivilsenat) unter den Diskutanten weilt, lässt mich allerdings vermuten, dass eine Entscheidung erst nach dem 8.4.2011 ansteht.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Hier die Stellungnahme der Bundesrechtsanwaltskammer zur Eintragungsfähigkeit einer GbR:

    Gericht/Institution:BundesrechtsanwaltskammerErscheinungsdatum:24.02.2011Quelle:[Blockierte Grafik: http://www.juris.de/jportal/cms/te…/juris_logo.gif]
    Stellungnahme der BRAK zur Eintragungsfähigkeit einer GbR ins Grundbuch





    Die Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) hat zur Eintragungsfähigkeit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin in das Grundbuch Stellung genommen
    I. Zum Gesetzesentwurf im Einzelnen:
    1. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts wurde lange Zeit als nicht rechtsfähig und damit auch als nicht parteifähig angesehen. Im Zuge der weiteren Entwicklung wurde ihr, ohne sie damit als rechtsfähig anzuerkennen, die Fähigkeit zugesprochen, sich an einer anderen Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu beteiligen (ZIP 1998, 2120).
    In seiner grundlegenden Entscheidung vom 29.01.2001 erkannte der BGH der BGB-Außengesellschaft die Rechtsfähigkeit zu. Im Beschluss vom 04.12.2008 hielt der BGH an dieser Entscheidung fest (V ZB 74/08 . DNotZ 2009, 115) und führte zur Grundbuch- und Eintragungsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts wie folgt aus:
    "Wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Gesellschaftsvertrag oder in einer Gerichtsentscheidung mit einem Namen bezeichnet ohne Auflistung der Gesellschafter, so ist sie insoweit auch grundbuchfähig und kann unter diesem Namen als Eigentümer eines Grundstücks oder Gläubiger eines Grundstücksrechts eingetragen werden. Ist kein Name der Gesellschaft bürgerlichen Rechts vorgesehen, so wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als "Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus ……………" und den Namen ihrer Gesellschafter eingetragen."
    Diese Entscheidung ist in der Literatur sehr umstritten. Sie wurde als "großes Unglück" (Vollmer, ZfER 2009, 97), "praktisch untauglich" (Kesseler, NZM 2009, 190, 192) oder mit den noch deutlicheren Worten kommentiert: "Nun haben wir den Schlamassel." (Hertel, DNotZ 2009, 121). Die Kernthese des BGH, dass damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Nennung ihrer Gesellschafter eingetragen werden könne, wenn sie denn nur schlagwortartig über einen Namen verfügt, war in der Tat kaum nachzuvollziehen.
    Ein praktisches Bedürfnis für diese Art der Eintragung ins Grundbuch war auch nicht ersichtlich.
    2. Mit dem Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren, das am 18.08.2009 in Kraft trat, wurde in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO vorgeschrieben, dass auch die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch einzutragen sind, wenn für diese ein Recht eingetragen werden soll. Auch das Eigentum an einem Grundstück ist ein solches Recht. Einzutragen sind nach § 15 Abs. 1 lit. c) 1. Halbsatz GBV die Merkmale gemäß § 15 Abs. 1 Nr. a) oder b) GBV, also Vorname und Familienname, Beruf und Wohnort. Wird das Geburtsdatum angegeben, so bedarf es nicht der Angabe des Berufes und des Wohnortes. Bei juristischen Personen, Handels- und Partnerschaftsgesellschaften sind der Name oder die Firma und der Sitz anzugeben.
    3. Als in der Praxis äußerst problematisch hat es sich erwiesen, dem Grundbuchamt die Zusammensetzung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.
    Soll eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter Auflistung aller Gesellschafter ein Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum oder Erbbaurecht erwerben, so muss dies in notariell beurkundeter Form geschehen. Dabei muss dem Notar und dem Grundbuchamt die Existenz der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und die vertretungsberechtigt Handelnden nachgewiesen werden (OLG Schleswig, Beschl. v. 09.12.2009 - 2 W 168/09 - DNotZ 2010, 296; OLG Saarbrücken, Beschl. v. 26.02.2010 - 5 W 371/09 - 134, 5 W 371/09 - DNotZ 2010, 301; OLG Nürnberg, Beschl. v. 08.04.2010 - 10 W 277/10 - NotBZ 2010, 315).
    Wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst im Zuge des Immobilienerwerbs gegründet und durch Erklärung beispielsweise in der Kaufvertragsurkunde darauf hingewiesen, dass die Handelnden auf Erwerberseite als Gesellschaft bürgerlichen Rechts auftreten, so ist dies für den Nachweis der Existenz der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und deren Vertretung ausreichend.
    Beabsichtigt dagegen eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine Immobilie zu erwerben, so ist es höchst umstritten, welche Nachweise nunmehr dem Grundbuchamt vorzulegen sind. Dies wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt und durch die Grundbuchämter verschiedentlich gehandhabt:
    a) Nach OLG München (Beschl. v. 20.04.2010 - 34 Wx 063/10, 34 Wx 63/10 - DNotI-Report 2010, 149, 158) ist ein Nachweis in der Form des § 29 GBO über die Zusammensetzung einer schon bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht möglich.
    b) Das OLG Nürnberg (Beschl. v. 08.04.2010 - 10 W 277/10 - NotBZ 2010, 315) verlangt in der Form des § 29 GBO die Vorlage des Gesellschaftsvertrages und einer eidesstattlichen Versicherung der Gründungsgesellschaft darüber, dass sich seit dem Vertragsabschluss keine Veränderung hinsichtlich des Gesellschafterbestandes sowie hinsichtlich der Vertretungsregelung ergeben hat.
    c) Nach OLG Saarbrücken (Beschl. v. 26.02.2010 - 5 W 371/09 - 134, 5 W 371/09 - DNotZ 2010, 301) genügt der notarielle Erwerbs- bzw. Übertragungsvertrag, in dem die Gründung und Existenz der dort genannten Gesellschaft, der jeweilige Gesellschafterbestand und die Vertretungsregelung bestätigt wird, für den grundbuchrechtlichen Nachweis.
    d) Lautner (NotBZ 2009, 77, 83) spricht sich dafür aus, den Nachweis der Existenz, der Identität und der Vertretungsberechtigung der Handelnden durch Vorlage des öffentlich beglaubigten oder des notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages zu führen.
    e) In der aktuellen Handhabung der Grundbuchämter ergeben sich insoweit teilweise erhebliche Unterschiede:
    (1) Das Grundbuchamt Hannover verlangt lediglich die Erklärung, dass bestimmte Personen als Gesellschaft bürgerlichen Rechts handeln. Gegebenenfalls wird bei Erwerb durch eine bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Vorlage des privatschriftlichen Gesellschaftsvertrages erbeten. Insoweit erscheint kaum nachvollziehbar, dass nicht einmal die Vorlage des Vertrags in beglaubigter Form verlangt wird. Dies dürfte der derzeitigen unsicheren Praxis geschuldet sein.
    (2) Das Grundbuchamt Frankfurt lässt unproblematisch die Erklärung der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausreichen, dass die handelnden Personen auf Erwerberseite als alleinige Gesellschafter einer bereits existierenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts handeln würden und sich keine Veränderung mehr im Gesellschafterbestand ergeben hätten.
    (3) Ausweislich der Mitteilung der Hamburger Notarkammer vom 08.02.2011 sei die Situation in Hamburg derzeit völlig unklar. Es gäbe Rechtspfleger, die – ähnlich der Auffassung des OLG München – eine derzeit existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch mit der Begründung nicht eintragen würden, die Zusammensetzung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei in der Form des § 29 GBO nicht nachzuweisen. Andere Rechtspfleger ließen die Vorlage eines Gesellschaftsvertrages oder einer Erklärung der Handelnden, dass sie die Mitglieder der Erwerber-Gesellschaft bürgerlichen Rechts seien, ausreichen.
    II. Vorschlag der BRAK:
    Die BRAK empfiehlt aufgrund der unsicheren Rechtslage, im notariellen Kauf- bzw. Übertragungsvertrag folgende Formulierung zu treffen:
    "Der Verkäufer verkauft an die bereits existierende ABC Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C mit dem Sitz in…………… gegründet am …………… .Für die grundbuchrechtliche Durchführung wird die Existenz der Gesellschaft in der behaupteten Form hiermit von den Gesellschaftern A, B und C i.S.d.§ 29 GBO bestätigt. Wir haben vereinbart, dass jeder von uns berechtigt ist, die Gesellschaft allein unter Befreiung vom Verbot des Insichgeschäftes zu vertreten. Wir bestätigen auch diese Vereinbarung vorsorglich nochmals.
    Vorsorglich gründen die beteiligten Gesellschafter A, B und C hiermit für den Fall der Nichtexistenz der vorgenannten Gesellschaft in der behaupteten Form die ABC Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C mit der vorgenannten Vertretungsregelung."

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Prinz

    Die BRAK empfiehlt aufgrund der unsicheren Rechtslage, im notariellen Kauf- bzw. Übertragungsvertrag folgende Formulierung zu treffen:
    "Der Verkäufer verkauft an die bereits existierende ABC Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C mit dem Sitz in…………… gegründet am …………… .Für die grundbuchrechtliche Durchführung wird die Existenz der Gesellschaft in der behaupteten Form hiermit von den Gesellschaftern A, B und C i.S.d.§ 29 GBO bestätigt. Wir haben vereinbart, dass jeder von uns berechtigt ist, die Gesellschaft allein unter Befreiung vom Verbot des Insichgeschäftes zu vertreten. Wir bestätigen auch diese Vereinbarung vorsorglich nochmals.
    Vorsorglich gründen die beteiligten Gesellschafter A, B und C hiermit für den Fall der Nichtexistenz der vorgenannten Gesellschaft in der behaupteten Form die ABC Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C mit der vorgenannten Vertretungsregelung."



    :wechlach::confused::2weglach::wall::wechlach::binsauer:wechlach::eek::2weglach::heul:

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Aus einem Schreiben an die Bundesrechtsanwaltskammer:

    Stellungnahme der BRAK zur Eintragungsfähigkeit einer GbR ins Grundbuch vom 24.02.2011

    Nach dem Studium der im Betreff genannten und bei „Juris“ veröffentlichten Stellungnahme muss ich leider festhalten, dass sich diese Stellungnahme inhaltlich nicht auf der Höhe der rechtlichen Zeit befindet, dass sie wesentliche Fundstellen in Rechtsprechung und Literatur nicht benennt und zu allem Überfluss einen ungeeigneten Formulierungsvorschlag enthält, der dazu führt, dass sich der Eigentumserwerb einer bereits existenten GbR im Gegensatz zu der Ihrer Stellungnahme zugrunde liegenden Intention in vielen Fällen nicht vollziehen kann. Ganz abgesehen davon, dass nicht ersichtlich ist, zu welchem „Gesetzesentwurf“ die vorliegende Stellungnahme ergangen sein soll, zeigen die ersten Reaktionen der mit der rechtlichen Materie vertrauten Grundbuchpraxis, dass Ihre dortigen Ausführungen mit Erstaunen und unverhohlener Verärgerung aufgenommen wurden, weil die besagte Stellungnahme nicht nur den nach ihr handelnden Nur-Notaren, sondern auch und vor allem den dem Grundbuchrecht mitunter etwas ferner stehenden Anwaltsnotaren eine vorhersehbare Welle von grundbuchamtlichen Zurückweisungsbeschlüssen bescheren wird.

    Wie man Rechtsprechung und Literatur im Hinblick auf die GbR-Problematik aufbereitet und die widerstreitenden Ansichten gegenüberstellt, können Sie der beigefügten Anlage 1 entnehmen (vgl. www. rechtspflegerforum.de, Grundbuchthread: GbR-Rechtsprechung zum neuen Recht [ERVGBG]: Fundstellennachweise). Aus dieser Anlage ergibt sich auch, dass mittlerweile eine Vielzahl von obergerichtlichen und in Ihrer Stellungnahme nicht zitierten Entscheidungen vorliegt, nach welchen ein Grundstückserwerb durch eine GbR nur möglich ist, wenn sie im notariellen Erwerbsvertrag explizit als konkrete Erwerberin und Auflassungsempfängerin (und nicht nur „vorsorglich“ als Eventualerwerberin) gegründet wird. In den betreffenden OLG-Bezirken führt der in Ihrer Stellungnahme befürwortete Formulierungsvorschlag somit unweigerlich zur Zurückweisung der gestellten Anträge.

    Angesichts dieser Rechtslage liegt es auf der Hand, dass Sie der notariellen und grundbuchamtlichen Praxis und insbesondere den beteiligten Vertragsparteien mit Ihrer Stellungnahme aus naheliegenden Gründen keine Problemlösung andienen, sondern bestenfalls einen Bärendienst erweisen. Es ist schlichtweg unverständlich, wie man eine solche kontraproduktive Stellungnahme in die rechtliche Welt setzen kann, es sei denn, man hätte nicht sorgfältig gearbeitet, die Tragweite der Probleme nicht erkannt oder diese Probleme negiert, obwohl die GbR-Normen des ERVGBG bereits seit eineinhalb Jahren in Kraft sind. Dass es auch anders geht, zeigt etwa die als Anlage 2 beigefügte und in Ihrer Stellungnahme ebenfalls unzitiert gebliebene Abhandlung, in welcher der Problematik des Grunderwerbs durch eine bereits existente GbR der breite Raum eingeräumt wird, der ihr auch gebührt.

    Bekanntlich hat die Öffentlichkeit derzeit fast nichts Besseres zu tun, als sich über die gebotene, ausreichende, mangelhafte, nachlässige, unterbliebene und/oder wissenschaftlichen Ansprüchen nicht genügende Zitierung von Fundstellen den Kopf zu zerbrechen. Es ist zu bedauern, dass auch Ihre vorliegende Stellungnahme nicht über diesbezügliche Zweifel erhaben ist, weil in ihr ausschließlich Literatur aus der Zeit vor dem Inkrafttreten der GbR-Normen des ERVGBG und lediglich die – ebenfalls nur höchst unvollständig wiedergegebene – und (vorgeblich) bis zum 20.04.2010 ergangene Rechtsprechung zitiert wird, wobei die unter diesem Datum genannte Entscheidung des OLG München zur „Abrundung“ des an den Tag gelegten Zitiergebarens in Wahrheit vom 20.07.2010 stammt, das Aktenzeichen dieser Entscheidung - wie auch anderer Entscheidungen - doppelt angegeben ist und sich unter der zitierten zweiten Fundstelle (DNotI-Report 2010, 158) eine ganz andere einschlägige Entscheidung des OLG München (vom 17.08.2010, Az. 34 Wx 98/10) findet. Der Rest Ihrer Stellungnahme im Hinblick auf aktuelle Literatur und Rechtsprechung ist Schweigen, es sei denn, man würde der zitierten und bereits Anfang 2009 erschienenen Abhandlung von Lautner in NotBZ 2009, 77 aus heutiger Sicht noch irgend etwas Entscheidendes für die heutige Rechtslage abgewinnen wollen, nachdem dieser Autor seit dem am 18.08.2009 erfolgten Inkrafttreten der GbR-Normen des ERVGBG erneut, wiederholt und ausführlich zu den aktuellen GbR-Problemen Stellung genommen hat (Lautner DNotZ 2009, 650; MittBayNot 2010, 286; MittBayNot 2011, 32).

    Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen unschwer ableiten lässt, ist die Stellungnahme vom 24.02.2011 weit davon entfernt, den üblichen rechtlichen und sonstigen selbstverständlichen inhaltlichen (oder gar wissenschaftlichen) Anforderungen zu genügen, sodass ich für die aus der Grundbuchpraxis vernommenen enttäuschten und verärgerten Reaktionen durchaus Verständnis habe. Dies gilt umso mehr, als Ihre Formulierungsvorschläge weithin als „Empfehlung“ aufgefasst werden dürften und deshalb die Gefahr besteht, dass die betreffende Formulierung von mit Vertragsentwürfen befassten Notaren und Anwälten „vertrauensvoll“ ohne weitere Prüfung übernommen wird und dadurch noch eine erhebliche Verschlimmerung der aktuellen Situation für die Vertragsbeteiligten eintritt, die mittels der vorliegenden Stellungnahme eigentlich entschärft werden sollte.

    Der in Ihrer Stellungnahme enthaltene Formulierungsvorschlag, der auffällige und in gefährliche Nähe zur Identität reichende Ähnlichkeiten mit entsprechenden Vorschlägen der ebenfalls nicht zitierten Autoren Weimer und Ruhwinkel aufweist, ist zur Lösung der beim Grundstückserwerb einer bereits existenten GbR bestehenden Problematik schon deshalb ungeeignet, weil er offen lässt und sich das Grundbuchamt demzufolge heraussuchen soll, ob der Grundbesitz letztlich vom Rechtssubjekt A (also der bereits existenten GbR) oder vom hiervon zu unterscheidenden zweiten Rechtssubjekt B (also der „vorsorglich“ neu gegründeten GbR) erworben werden soll und an welches von beiden Rechtssubjekten demnach überhaupt aufgelassen ist. Die Untauglichkeit dieses Formulierungsvorschlags, der in der Praxis bereits jetzt zu regelmäßigen Antragszurückweisungen führt, liegt somit auf der Hand. Es verwundert daher auch nicht, dass der genannte Autor Weimer in seiner Eigenschaft als beschwerdeführender Notar mit seiner auf eben diesen Formulierungsvorschlägen beruhenden und in NotBZ 2010, 27, NZG 2010, 335 und NotBZ 2010, 321 publizierten Rechtsauffassung bereits obergerichtlich gescheitert ist (vgl. den Beschluss des OLG Köln vom 29.11.2010, Az. 3 Wx 3/10).

    Es ist nicht nachzuvollziehen, worin die Hilfestellung für die Grundbuchpraxis und die Beteiligten bestehen soll, wenn Sie Ihrer anwaltlichen Klientel und den (Anwalts-)Notaren mit der vorliegenden Stellungnahme nun eben dieses fortgesetzte Scheitern anempfehlen. Solange die betreffende Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich entschieden ist, besteht die einzige sichere Lösung vielmehr - unstreitig - darin, die erwerbende GbR im notariellen Erwerbsvertrag explizit als konkrete Erwerberin und Auflassungsempfängerin zu gründen. Wenn Sie „aufgrund der unsicheren Rechtslage“ erklärtermaßen eine sichere Lösung empfehlen wollen und dazu einen Formulierungsvorschlag unterbreiten, dann sollte und muss es auch eine Lösung sein, die tatsächlich sicher ist und keine wie die von Ihnen vorgeschlagene, die im Ergebnis „erst recht“ zur grundbuchamtlichen Zurückweisung der gestellten Eintragungsanträge führt. Es geht also gar nicht darum, was beim Erwerb durch eine bereits existente GbR grundbuchrechtlich richtig oder falsch ist, sondern darum, dass das mit Ihrer Stellungnahme angestrebte Ziel einer bundesweiten rechtssicheren Verfahrensweise nicht erreicht werden kann, und zwar ganz unabhängig davon, was man in dem genannten Kontext für richtig oder für falsch hält.

    Aus den genannten Gründen rege ich an, Ihre Stellungnahme entweder umgehend zurückzuziehen oder sie schnellstmöglich in einer Weise zu ändern, die dem mit der Stellungnahme verfolgten Ziel im Sinne der Unterbreitung eines ebenso rechtssicheren wie praxistauglichen Lösungsvorschlags auch gerecht wird. Dies könnte unter Umständen dazu beitragen, den negativen Eindruck zu relativieren, der dadurch entstanden ist, dass die „Qualität“ der vorliegenden Stellungnahme in weiten Grundbuchkreisen höchstes und ungläubiges Erstaunen hervorgerufen hat.

    In einem gegen eine zurückweisende Entscheidung des KG anhängigen Rechtsbeschwerdeverfahren hat der BGH jetzt die Frist zur Begründung bis Mitte April verlängert. :gruebel:

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