Hallo zusammen
Ich habe hier einen Fall, bei dem eine Gemeinde im Zuge eines Verkaufes eines Grundstücks von A an B das ihr nach § 24 I Nr. 1 BauGB zustehende Vorkaufsrecht ausübt.
Soweit so gut.
Jetzt liegt mir ein Eintragungsersuchen vor in dem es heißt, dass das Eigentum Kraft Gesetzes (§ 28 IV S. 2 BauGB) auf die Gemeinde übergehen würde, es also keiner Auflassung bedürfte.
Hatte das noch nie . . . und irgendwie finde ich die genannte Vorschrift a bisserl schwammig.
Kann mir jemand von euch helfen, stimmt das so und falls ja, wie verfasse ich den Eintragungsvermerk in den Spalten 3 und 4
Ausübung Vorkaufsrecht durch Gemeinde
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redge -
9. August 2010 um 14:52
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Erforderlich ist das Ersuchen der Gemeinde, die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, evtl. sonstige Genehmigungen und die Anhörung des bisherigen Eigentümers. Die Vorlage des Ausübungsbescheides ist dagegen nicht erforderlich (vgl. KEHE/Munzig § 20 Rn. 197 ff). Eintragungsvorschlag: "Eigentumsübergang nach § 28 Abs. 4 S 3 BauGB; gemäß Ersuchen der Gemeinde X vom ...; eingetragen am ... .".
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==> Hügel/Zeiser § 38 GBO Rn. 84 ff.
Eintragungsgrundlage ist das Ersuchen. -
Danke mal für den Augenblick
Also das Ersuchen der Gemeinde habe ich und zudem einen gegenüber den Beteiligten (A und B) unanfechtbaren bzw. bestandskräftigen Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts . . .
. . . und ich brauche jetzt wirklich noch eine UB
UND soll den Eigentümer anhören, obwohl er gegen den Bescheid nix mehr machen kann
Hügel/Zeiser steht mir leider nicht zur Verfügung . . . bzw. ich müßte mal in der Bibliothek gucken, ob's den da gibt . . . -
Hügel/Zeiser steht mir leider nicht zur Verfügung . . . bzw. ich müßte mal in der Bibliothek gucken, ob's den da gibt . . .
Den findest Du bei Beck-online, Beckscher Online-Kommentar zur GBO. -
aha, besten Dank
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. . . und ich brauche jetzt wirklich noch eine UB
UND soll den Eigentümer anhören, obwohl er gegen den Bescheid nix mehr machen kann
Schon. Das ist ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG und nach der Landesvorschrift (§ 61 BayGBGA) besteht keine Ausnahme. Und angehört wird doch immer, wenn man keine Erklärung des Betroffenen hat (Art. 103 Abs. 1 GG). -
. . . ein Kollege verunsichert mich gerade . . . er behauptet fest und steif, dass es auch einer neuen Auflassung bedarf, da die Gemeinde lediglich in den zwischen A und B bestehenden Kaufvertrag eintritt . . . aber eben diese Auflassung wird doch durch die Kombination aus dem Bescheid und dem Eintragungsersuchen ersetzt, oder
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Das hängt davon ab, ob die Gemeinde den Kaufpreis an den Verkehrswert angepasst hat oder nicht (§ 28 Abs. 3, 4 BauGB).
Hierzu eingehend: § 28 BauGB sowie Hügel/Zeiser a.a.O., hier Rn. 90, 91 -
Das hier ist, weil die Gemeinde den Preis gedrückt hat, nicht der Fall einer üblichen Vorkaufsrechtsausübung. Deswegen gilt: "Ebenso wie in den Fällen des Absatzes 3 vollzieht sich der Eigentumsübergang nach Absatz 4 Satz 3 ohne Mitwirkung des bisherigen Eigentümers. Auch hier gilt, dass die Gemeinde Eigentümerin des Grundstücks wird, sobald der Ausübungsbescheid in Bestandskraft erwachsen und der Eigentumsübergang auf Ersuchen der Gemeinde in das Grundbuch eingetragen worden ist." (Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger BauGB § 28 Rn. 88). Wobei der Gesetzestext eigentlich wenig Zweifel daran läßt (§ 28 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Aber auch bei einer normalen Vorkaufsrechtsausübung, wo dann natürlich eine Auflassung erforderlich wäre, würde die Gemeinde nicht in einen Kaufvertrag "eintreten". Es würde ein neuer selbständiger Kaufvertrag begründet (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, § 464 Abs. 2 BGB).
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herzlichen Dank Euch, dann ergeht jetzt mal Zwischenverfügung wegen der UB und zwischenzeitlich höre ich den Eigentümer an
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Nochmal für eure Hilfe, Eigentumsumschreibung ist soeben erfolgt, gestern kamen die fehlenden Unterlagen
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Ich habe einen ähnlichen Fall wie redge. Allerdings geht es bei mir im Moment nur um Eintragung einer AV für die Stadt, wozu mir ein Ersuchen nach § 28 Abs. 2 S. 3 BauGB vorliegt.
Nun spielen hier aber folgende Dinge mit rein:
1.
Das Vorkaufsrecht wird nur an einer noch unvermessenen Teilfläche des Vertragsgrundstücks ausgeübt. Geht das überhaupt?
2.
Dem Ersuchen ist ein Lageplan beigeheftet, in dem die Teilfläche markiert ist. Das dürfte grundsätzlich zur Eintragung der AV wohl reichen, oder?
3.
Es liegt vorrangig ein Antrag auf Eintragung der AV für den ursprünglichen Käufer vor. Den hatte ich mit ZV beanstandet, weil u.a. Vertretungsnachweise auf der Verkäuferseite fehlen.
Außerdem erwirbt dort eine GbR, die nicht ausreichend individualsisiert bezeichnet wurde, so dass eine AV noch nicht eingetragen werden kann und ich eine Ergänzung der Bewilligung erfordert habe.
3.1
Muss ich jetzt eine Vormerkung nach § 18 GBO auf Eintragung einer AV eintragen?
3.2.
Wenn ja, wie bezeichne ich die erwerbende GbR in der Amtsvormerkung?
3.3.
Ist es bei der für die Stadt einzutragenden AV irgendwie relevant, dass zum Kaufvertrag hier noch Vertretungsnachweise bzgl. der Verkäufer fehlen?
Ich denke nicht, da allein aufgrund Ersuchen einzutragen ist, oder?
Hinweis:
Da das Land Nds. sparen muss, ist der Hügel für uns leider nicht mehr im beck-online-Abo enthalten, so dass ich dort leider nicht auf die Schnelle nachlesen kann. -
Das Vorkaufsrecht wird nur an einer noch unvermessenen Teilfläche des Vertragsgrundstücks ausgeübt. Geht das überhaupt?
Vermutlich erstreckt sich das Vorkaufsrecht nur auf diese Teilfläche (vgl. Mayer NJW 1984, 100 m.w.N.) -
Okay, danke! Das scheint hier der Fall zu sein. Also ein Problem weniger!
Aber was die anderen Punkte angeht, bin ich noch immer sehr am Grübeln... -
Dem Ersuchen ist ein Lageplan beigeheftet, in dem die Teilfläche markiert ist. Das dürfte grundsätzlich zur Eintragung der AV wohl reichen, oder? ... Ist es bei der für die Stadt einzutragenden AV irgendwie relevant, dass zum Kaufvertrag hier noch Vertretungsnachweise bzgl. der Verkäufer fehlen? Ich denke nicht, da allein aufgrund Ersuchen einzutragen ist, oder?
Wenn wegen der Teilfläche auf einen Plan Bezug genommen wird, würde ich das für ebenso zulässig halten, wie bei einer in einem Kaufvertrag enthaltenen Bewilligung. Ob der Verkäufer beim Kauf wirksam vertreten wurde, ist im Hinblick auf die Vormerkung für die Gemeinde meiner Ansicht nach nicht prüfen. So wie das Grundbuchamt auch nicht zur Prüfung verpflichtet oder berechtigt ist, ob überhaupt "die Voraussetzungen, unter denen die Behörde zu dem Ersuchen befugt ist, tatsächlich vorliegen" (Ernst/Zinkahn § 28 Rn. 20). -
Ich bin anderer Ansicht:
Man könnte zunächst daran zweifeln, ob eine AV für die Gemeinde eingetragen werden kann, wenn mangels Vertretungsnachweis noch gar nicht feststeht, ob überhaupt der Erstkauf wirksam ist, der die Voraussetzung für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts darstellt. Auf die Frage, ob das Ersuchen der Gemeinde eine diesbezügliche Überprüfung entbehrlich macht, kommt es aber im Ergebnis nicht an. Denn zwischen beiden beantragten Vormerkungen besteht zweifelsfrei ein Rangverhältnis, sodass über den Antrag auf Eintragung der Gemeindevormerkung erst entschieden werden darf, wenn der Erstantrag erledigt ist (§ 17 GBO). Dieser ist aber erst erledigt, wenn eingetragen wurde (kommt derzeit nicht in Betracht), wenn er zurückgewiesen wurde (steht ebenfalls nicht in Frage) oder wenn er durch die Eintragung einer Vormerkung nach § 18 Abs.2 GBO gesichert wurde.
Die Eintragung einer solchen Vormerkung setzt aber wiederum voraus, dass die GbR als unverwechselbares Rechtssubjekt bezeichnet werden kann, woran es derzeit fehlt (deswegen erging die Zwischenverfügung). Demnach kann man nur in der Weise verfahren, dass man den Gemeindeantrag zurückstellt, bis über den Erstantrag endgültig entschieden wurde. Dies entspricht der Verfahrensweise, wenn ein mit einem behebbaren Hindernis behafteter Antrag eingeht und zeitlich danach das Ersuchen auf Eintragung des Versteigerungsvermerks eingeht.
Über das endgültige Schicksal der Gemeindevormerkung ist sodann zu entscheiden, sobald der Erstantrag durch Eintragung oder Zurückweisung endgültig erledigt wurde. -
Es ist richtig, daß zwischen beiden Vormerkungen eine Antragskonkurrenz besteht. Mehr aber auch nicht. Die Vormerkung für die Gemeinde könnte und müßte auch eingetragen werden, wenn der zugrundeliegenede Kaufvertrag dem Grundbuchamt vollkommen unbekannt wäre. Bloße Zweifel daran, ob der erste Kaufvertrag wirksam ist, begründen mit Sicherheit kein Zurückweisungsrecht im Hinblick auf das Ersuchen. Sobald über den ersten Antrag entschieden ist, in welcher Form auch immer, kann die Vormerkung für die Gemeinde eingetragen werden.
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Dann sind wir uns einig. Ich hatte ja betont, dass ich die Sache mit dem Ersuchen hier nicht für den entscheidenden Punkt halte.
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Ich dachte nur, wegen der "anderen Ansicht". Zur Vormerkung der GbR hatte ich mich ja nicht geäußert.
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