Veräußerungsbeschränkung § 12 WEG

Schau mal hier #82 (und nachfolgend):

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…=1%23post893960

p.s.: für mein Verständnis hat es der Gesetzgeber versäumt, die Gebührenhöhe zu begrenzen. Wird der Vorgang gebührenrechtlich als Inhaltsänderung bei jeder Einheit gewertet, können je nach Anzahl betroffener Einheiten Gebühren in exorbitanter Höhe anfallen. Gehe ich von der Entscheidung des OLG München vom 09.08.2011, 34 Wx 248/11, aus

http://www.gesetze-bayern.de/jportal/portal…true#focuspoint

(Zitat: ..“ Nach herrschender Meinung besteht das Antragsrecht des § 13 GBO für jeden Wohnungseigentümer, dies jedoch nur so weit, als auch seine Sondereigentumseinheiten betroffen sind. Für andere Wohnungseigentümer kann er, außer es wird ihm Vollmacht erteilt und dies dem Grundbuchamt entsprechend nachgewiesen, den Löschungsantrag nicht stellen (vgl. Schneider in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. § 12 Rn. 68h; Wilsch NotBZ 2007, 305/308). Das Problem lässt sich zwar dadurch umgehen, indem die Wohnungseigentümer den Verwalter bevollmächtigen, den Grundbuchantrag zu stellen (Schneider in Riecke/Schmid a. a. O.); ein dafür notwendiger Beschluss der Wohnungseigentümer ist indessen nicht nachgewiesen (siehe zu 2.)…“)

wonach einem einzelnen Wohnungseigentümer die Berechtigung, die Löschung der (im Beschlusswege aufgehobenen) Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG zu beantragen, nur für „sein Objekt“ zukommt, könnte diese Gebührenhöhe dazu führen, dass dann eben die Löschung nicht für alle Einheiten, sondern nur für das von der Veräußerung betroffene Objekt (auf Antrag des dortigen Wohnungseigentümers) erfolgt. Die übrigen Objekte würden dann eine Rechtslage ausweisen (Veräußerungsbeschränkung), die tatsächlich nicht mehr besteht.

Ich kann mir daher eigentlich nicht vorstellen, dass diese (gebührenrechtliche) Folge gewollt sein kann.

Solange es keine anderweitigen gerichtlichen Entscheidungen gibt, würde ich mich an die Begründung in der BT -Drs. 17/11471, 322f.) halten. Danach sind je betroffene Sondereigentumseinheit Festgebühren von 50,-- Euro zu erheben, gleichgültig, ob nun die Aufhebung oder die nachträgliche Begründung der Veräußerungsbeschränkung eingetragen werden soll.

Wilsch führt dazu in der FGPrax 2013, 47 ff aus:

..“Festgebühren finden sich ferner im Bereich der Eintragung inhaltlicher Veränderungen des Sonder-eigentums, wobei die Gebühr für jedes betroffene Sondereigentum gesondert erhoben wird, Geb. Nr. 14160 Nr. 5. Dass das Modell der gesonderten Gebührenerhebung lediglich geltende Kostenpraxis normiere (so die Begründung, BT-Drs. 17/11471, 322f.), kann nicht bestätigt werden. Vielmehr tendieren Teile der großstädtischen Kostenpraxis häufig dazu, bei Änderungen der Gemeinschaftsordnung nur eine Veränderungsgebühr zu erheben (entgegen LG Bayreuth JurBüro 1994, 758; Korintenberg/Lappe, KostO, 18. Aufl., § 76 Rn. 23). Ihre Rechtfertigung findet diese Kostenpraxis darin, dass nicht mehrere Gemeinschaftsordnungen, sondern nur eine Gemeinschaftsordnung abgeändert wird, und auf den Inhalt abzustellen ist, also die Grundverfassung der Wohnungseigentumsanlage, nicht aber auf die Gegenstände des jeweiligen Sondereigentums…“

Zitat von Prinz

p.s.: für mein Verständnis hat es der Gesetzgeber versäumt, die Gebührenhöhe zu begrenzen.

Ich bin mir nicht sicher, ob er das tatsächlich versäumt hat, wenn ich mir ansehe, wie locker-flockig vor allem Bauträger unmittelbar nach der Teilung noch Nachträge nachgeschoben haben, die nicht gerade wenig Arbeit verursacht haben.

Das mag alles sein. Aufwändig ist es insbesondere, weil es mit der derzeitigen Technik (jedenfalls im System „Folia-EGB“) bislang nicht möglich ist, den betreffenden Text im Bestandsverzeichnis in allen Grundbüchern gleichzeitig zu röten (etwa mit der Funktion „suchen und ersetzen“), so dass jedes einzelne Grundbuch aufgerufen und bearbeitet werden muss.

Dennoch kann ich mir nicht vorstellen, dass eine u. U. mehrfach so hohe Gebühr, wie sie für die Eintragung der Begründung des WE anfallen kann, Bestand haben kann.

Ich erinnere daran, dass aufgrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 19.03.2003, 2 BvL 9 bis 12/98 = DÖV 2003, 549 ff = DVBl. 2003, 993 ff = NVwZ 2003, 715 ff zu den Wertgebühren seinerzeit mit dem Kostenrechtsmodernisierungsgesetz vom 5.5.2004 (BGBl. I 717) mit der Änderung des § 18 KostO eine allgemeine Geschäftswertobergrenze von 60.000.000,-- Euro eingeführt wurde. Nach dieser Entscheidung darf die Gebührenhöhe nicht so bemessen sein, dass „wesentliche Teile der Gebühr -funktional wie die Steuer- voraussetzungslos erhoben“ werden, sodass die „für die Unterscheidung von der Steuer unerlässliche Abhängigkeit .. von einer Gegenleistung infolge der überhöhten Bemessung der Gebühr verloren geht“.

Das kann mE bei einer lediglich nach der Anzahl der betroffenen Einheiten erhobenen, keine sonstigen Umstände berücksichtigenden Gebühr auch der Fall sein.

Ja, aber das Problem besteht bei einer Grundschuld in Höhe von 60.000.000 Euro letztlich auch. Wesentlich scheint mir hier, dass die Gebühren (durch die Anzahl der Blätter) gedeckelt sind. Und wo steht, dass eine Gebühr nicht auch einen gewissen Lenkungseffekt haben darf?

Schon. Lenkungszwecke hat das BVerfG ja auch anerkannt (BVerfGE 50, 217, 226 ff, 230 ff). Nur sehe ich in einer Gebühr, die -wie in #3 dargestellt- verhindern kann, dass das, was nunmehr im Beschlusswege erfolgen kann, nämlich die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung, auch für alle Einheiten umgesetzt wird, keinen Lenkungszweck. Dazu müsste mE vielmehr bei den einzutragenden Inhaltsänderungen zwischen solchen, die eine bereits eingetretene Rechtslage verlautbaren, und jenen, die konstitutiv wirken, unterschieden werden. Diese Unterscheidung findet sich aber im GNotKG nicht.

Zitat von Prinz

p.s.: für mein Verständnis hat es der Gesetzgeber versäumt, die Gebührenhöhe zu begrenzen.

Damit ist bereits entschieden, dass es keine solche Begrenzung der Gebührenhöhe gibt.

Und genau deshalb wage ich die Prognose, dass eine Gebühr von 30.000,-- Euro, die bei dem Vollzug einer beschlossenen Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung in 600 WE-Grundbüchern entstehen würde, als nicht mehr verfassungskonform angesehen werden wird.

Wenn ich mir eine 1,3 Gebühr für eine Briefgrundschuld über 60.000.000 Euro ansehe, geht es wohl erst ab 692 Blättern los, kritisch zu werden ... ?

Nur, dass bei der Eintragung einer Grundschuld mit einem Geschäftswert von 60 Mio. € halt der feine Unterschied besteht, dass die Haftung des Staates ungleich höher ist, als bei der deklaratorischen Verlautbarung einer bereits außerhalb des Grundbuchs eingetretenen Rechtsfolge. Denn mit der Wertabhängigkeit von Gebühren soll unter anderem auch ein Ausgleich vermittelt werden zwischen den nicht kostendeckenden Eintragungen mit geringem und den Eintragungen mit hohem Geschäftswert, die -nicht zuletzt auch wegen der Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB- auch ein höheres Haftungsrisiko für die öffentliche Hand in sich bergen.

Wie das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 12.2.1992, 1 BvL 1/89, NJW 1992, 1673, ausführt, kann eine unzumutbare Erschwerung des Zugang nicht nur dann vorliegen, wenn das Kostenrisiko die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Einzelnen übersteigt, sondern auch dann, wenn das Kostenrisiko zu dem mit dem Verfahren angestrebten wirtschaftlichen Erfolg derart außer Verhältnis steht, dass die Anrufung der Gerichte nicht mehr sinnvoll wäre. Und die Frage des Sinnvollen stelle ich mir eben bei dem von mir geschilderten Beispielsfall.

Zitat von Prinz

Vielmehr tendieren Teile der großstädtischen Kostenpraxis häufig dazu, bei Änderungen der Gemeinschaftsordnung nur eine Veränderungsgebühr zu erheben (entgegen LG Bayreuth JurBüro 1994, 758; Korintenberg/Lappe, KostO, 18. Aufl., § 76 Rn. 23). Ihre Rechtfertigung findet diese Kostenpraxis darin, dass nicht mehrere Gemeinschaftsordnungen, sondern nur eine Gemeinschaftsordnung abgeändert wird, und auf den Inhalt abzustellen ist, also die Grundverfassung der Wohnungseigentumsanlage, nicht aber auf die Gegenstände des jeweiligen Sondereigentums…“

...bei der Aufhebung der Veräußerungsbeschränkungen in wenigen Wohnungsgrundbüchern mag Nr. 14160 Nr. 5 ja noch gehen, aber bei mehreren 100-ten von Blättern würde obige Meihnung für mich eher praxisnah sein.
...fragt sich nur wo man beginnt die "Grenze" zu ziehen

Meine Bedenken hat der Rechtsausschuss ja offenbar aufgegriffen :);):D

Siehe die Beschlussempfehlung und den Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (6. Ausschuss) vom 16.09.2020
https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/226/1922634.pdf
unter anderem (Art.11) zum Kostenverzeichnis nach dem GNotKG:

„In Nummer 5 der Anmerkung zu Nummer 14160 werden vor dem Punkt am Ende ein Semikolon und die Wörter „im Fall der Löschung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes beträgt die Summe der zu erhebenden Gebühren höchstens 100,00 €“ eingefügt“