Ich dachte eigentlich, es wäre irgendwie schon mal hier thematisiert worden aber meien Suche blieb erfolglos.
Ich soll einen Hofübergabevertrag vollziehen, wobei mir hinsichtlich eines der betroffenen Blätter folgender Sachverhalt untergekommen ist:
In dem betroffenen Blatt 111 stehen in Abt. I insgesamt 4 Eigentümer. Es fehlt jedoch an einer Angabe nach § 47 GBO.
Bei dem betroffenen Grundstück handelt es sich um Lw-Fläche bzw. Wald.
Zu 3 der 4 Eigentümer befindet sich auf der Aufschrift ein Hofzugehörigkeitsvermerk nach dem Muster "Der Miteigentumsanteil des XY gehört zu dem im Grundbuch von ... Blatt ... eingetragenen Hof im Sinne der Höfeordnung".
Aus der alten Grundakte (von 1880) kann ich leider nicht viel gewinnen. Scheinbar waren von Anfang an 4 Eigentümer eingetragen. Ein Gemeinschaftsverhältnis oder bezifferte Anteile konnte ich nicht heraus finden. (Allerdings ist die uralt Akte auch schwer lesbar.)
Es handelte sich lt. alter Aufschrift um einen "Erbhof".
Bisher hat sich zwar kein Kollege an der fehlenden Angabe nach § 47 GBO gestört und immer fleißig "Anteile" umgeschrieben, ich würde aber die Sache schon ganz gern ins Reine bringen, bevor ich nun wieder einen "Anteil" umschreibe.
Nur wie bekomme ich das hin?
Berichtigungsbewilligung aller Eigentümer wird schwierig, da der eine seit ca. 1910 unverändert im GB steht.
Keine Angabe n. § 47 GBO in Abt. I
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Hallo Ulf,
könnte es sich eventuell um eine Gruppeninteressentenschaft gem. § 5 RealverbG handeln?
Hatte ích allerdings auch noch nie, daher kenne ich mich diesbezüglich nicht aus. -
Hallo Ulf,
könnte es sich eventuell um eine Gruppeninteressentenschaft gem. § 5 RealverbG handeln?
Könnte! Könnte aber wohl auch ebenso nicht!
Wie soll ich das heraus bekommen?
Und kann man Anteile an einem Realverband übertragen? -
Im Demharter steht dazu:
"Fehlt die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses, so ist die Eintragung wirksam, jedoch unvollständig und daher unrichtig (OLG Hamm DNotZ 1965,408, BayObLG Rpfl 1996,21).Die Berichtigung erfolgt nur auf Antrag ... ;bei Berichtigung einer Eigentümereintragung ist § 22 Abs. 2 GBO zu beachten."
Du musst also anscheindend die derzeitigen Eigentümer ermitteln und anschreiben mit der Bitte einen entsprechenden Antrag zu stellen. -
Wirklich viel weiß ich nicht über die Realverbände in Niedersachsen, zumal sie mir bislang durch meist sehr sparsame Eintragungstexte aufgefallen sind (im Vergleich mit anderen Gegenden bei vergleichbaren Instituten), aber ich meine,
- dass es zumindest irgendeinen grundbuchersichtlichen Hinweis darauf geben müsste und
- dass der Vermerk, es handle sich um einen Erbhof, dagegen spricht.
Vielmehr scheinen hier in diesem Grundbuch die Grundstücke gebucht zu sein, die eben mehreren Personen, offenbar den Inhabern mehrerer Anwesen gehören (sollen). Nachdem die Abt. I nichts über Realverbände aussagt, bleibt eigentlich nur noch eine entsprechende Eintragung im BV, und dann müssten die im BV gebuchten Grundstücke irgendwo anders nochmal gebucht sein (was ich nach dem Sachvortrag nicht glaube).
Daher wie Franzy:
Du musst also anscheindend die derzeitigen Eigentümer ermitteln (soweit noch erforderlich) und anschreiben, mit der Bitte einen entsprechenden formgerechten Antrag zu stellen. -
Warum unmöglich? Ich habe solche Leute gelegentlich schon gefunden. Bei einem männlichen Wesen ist das sogar einfacher, weil der seinen Namen kaum verändert haben dürfte.
Ich würde diesbezüglich mal beim Staatsarchiv (wo die alten Nachlassakten sein sollten) nachfragen. Zudem kann es ja gut sein, dass die Miteigentümer zumindest wissen, wer mit ihnen berechtigt sein sollte, da kannst Du also auch gleich mal nachfragen. -
Nach Nachlassvorgängen würde ich auch erst mal forschen. Wenn es nicht ein absoluter Allerweltsname ist, wird man die vielleicht wirklich fündig. Da 3 der Anteile zu Höfen gehören, haben die heutigen Eigentümer eventuell sogar eine Ahnung, zu welchem sonstigen Grundbesitz der Anteil gehört.
Vermutlich ist natürlich der seit 1910 unveränderte Anteil genau der Anteil, der nicht zu einem Hof gehört...? -
Vermutlich ist natürlich der seit 1910 unveränderte Anteil genau der Anteil, der nicht zu einem Hof gehört...?
Ja klar. Sonst wäre es ja einfach, weil man dann ja nur die "passende" Höfeakte bräuchte.
Ich werde hier mal nach NL-Vorgängen forschen aber ich weiß ja nicht mal, ob die Person überhaupt jemals hier im Bezirk gewohnt hat (ist zwar anzunehmen aber es gibt durchaus auch Höfe bzw. Landstellen, die sich über mehrere GB-Bezirke verschiedener Gerichte erstrecken, so dass die Person auch durchaus im Bezirk eines Nachbargerichts gelebt haben kann).
Falls ich da nichts finde, werde ich es sein lassen. Schließlich muss ich auch noch andere Akten bearbeiten. -
Ich würde jedenfalls mal ernsthaft nachforschen. Pressiert ja nicht. Und wenn Du irgendwann überhaupt keine Idee mehr hast, wo man noch suchen könnte, kannst Du es immer noch lassen - aber dann hast Du es wenigstens mal versucht.
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Pressiert ja nicht.
Ich soll jetzt aber einen der 4 "Anteile" umschreiben! -
Tja... dann hast Du wohl zwei Möglichkeiten:
1. Kaltschnäuzig eintragen und hinterher wegen des anderen nachforschen und auf Berichtigung drängen
2. Sich jetzt auf den Standpunkt stellen, dass die Eintragung nicht ginge. Könnte zwar auf sehr wackeligen Füßen stehen, nimmt aber die anderen Eigentümer nachforchungsmäßig rasch mit ins Boot.
Ich weiß jetzt nicht, was von beiden ich machte. -
Wie haben hier gelegentlich Eintragungen, wo diese Flächen (meist Wege) den Eigentümern der umliegenden Flächen zum gemeinschaftlichen Gebrauch gehört. Dort gibt es auch oft kein Anteilsverhältnis, teilweise nicht einmal Namen. Die umliegenden Grundstücke lassen sich aber relativ einfach ermitteln und schon hat man auch mögliche Eigentümer. Die haben sich dann unproblematisch geeinigt. Es soll auch Kollegen gegeben haben, die einfach gleiche Anteile daraus gemacht haben. Vielleicht hast Du ja so eine Fläche.
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Also, ich quäle mich schon lange mit der Akte.
Inzwischen konnte der zunächst unbekannte Erbe ermittelt werden.
Aufgrund dieser AussageIm Demharter steht dazu:
"Fehlt die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses, so ist die Eintragung wirksam, jedoch unvollständig und daher unrichtig (OLG Hamm DNotZ 1965,408, BayObLG Rpfl 1996,21).Die Berichtigung erfolgt nur auf Antrag ... ;bei Berichtigung einer Eigentümereintragung ist § 22 Abs. 2 GBO zu beachten."
Du musst also anscheindend die derzeitigen Eigentümer ermitteln und anschreiben mit der Bitte einen entsprechenden Antrag zu stellen.
wurden dann alle Eigentümer (bzw. Erben) von mir angeschrieben und aufgefordert, zur Ergänzung der unvollständigen GB-Angaben übereinstimmende Berichtigungsbewilligungen vorzulegen.
Obwohl ich auch darauf hingewiesen habe, dass nach meiner Auffassung ohne Berichtigung eine Verfügung über die "Anteile" nicht möglich wäre, tut sich seit nun fast 8 Monaten nichts. Alle Schreiben blieben ohne Reaktion.
Daher frage ich mich jetzt, was ich derzeit noch tun kann/soll/muss?
Hat evtl. jemand ne Idee bzw. einen Rat für mich?
Ach ja:
Die erwähnte Hofübergabe habe ich schon vor Monaten (auch wegen anderer Mängel) zurückgewiesen. Auch diesbezüglich tut sich im Moment nichts mehr. -
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Tja. Ich würde vielleicht einfach die Leute anschreiben, mitteilen, dass beabsichtigt ist, das Grundbuch dahingehend zu berichtigen, dass die Eigentümer(gemeinschaften) zu je 1/4 (im Zweifel) eingetragen sind und gucken, was sich tut.
Ist aber eine reine Bauchantwort. -
Ich würde nun (nochmal) ein Schreiben an alle Eigentümer hinausgeben, worin Du das Problem wieder einmal erklärst und eine Berichtigungsbewilligung von allen Eigentümern verlangst (Demharter § 47 Rn. 26). Zugleich würde ich hineinschreiben, dass sämtliche Verfügungen über diesen Grundbesitz nicht eingetragen werden können, solange das nicht erledigt ist (unter Verweis auf deine Zurückweisung) und dass Du Dir eine letztmalige Frist hierfür bis x notierst.
Passiert hierauf nichts, so hast Du Dein Möglichstes getan. Vermerk in den Aktendeckel, Akte zu und weg. Spätestens bei der Umstellung auf ein Datenbankgrundbuch wird diese kleine Akte allerdings wahrscheinlich zu einem Riesenproblem (von mehreren). -
Hast Du mal an altrechtliches Miteigentum ohne Bruchteilsangabe gedacht, das nach Art. 181 Absatz 2 EGBGB in das BGB übergeleitet wurde ? Dieses bruchteillose Miteigentum gab es z. B. nach dem Bayer. ForstG von 1852 an Körperschaftswald oder nach Bad. Landrecht an gemeinsamen Hofeinfahrten, Mauern/Hof, Brunnen (beschrieben bei Hezel, BWNotZ 2000, 114 ff, 119/120, Milzer, BWNotZ 2008, 79/80
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Ohne Angabe von Bruchteilen - überhaupt ohne irgendeine Angabe zur Berechtigung untereinander - kenne ich das bislang nur aus Baden-Württemberg.
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