Guten Morgen!
Nach dieser Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungeigentümergemeinschaft ist jetzt ein Notar auf die Idee gekommen, eine WEG könnte (anstatt eine Sondereigentumseinheit wieder in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln) diese Einheit erwerben und in Abt. I als WEG unter ihrem Namen eingetragen werden. Die WEG benötigt nämlich mehr Platz in der Tiefgarage für Fahrräder etc., hat aber nur noch Kfz-Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet ist. Nun ist die Frage, ob die Teilrechtsfähigkeit der WEG so weit reicht, dass sie selbst Eigentümerin werden kann.
Hat von euch schon jemand Literatur zu diesem Thema gesehen und könnte mir einen Tipp geben? Oder schlagende Argumente dafür/dagegen? Ich persönlich tendiere ja eher dazu, es abzulehen, weil es fraglich ist, ob dies noch unter die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" fällt. Im Übrigen könnte eine relativ dünn besetzte WEG-Versammlung, die gerade so beschlussfähig ist, entscheiden, dass die WEG z.B. eine Einheit erwirbt und dann gilt das für alle Miteigentümer, ob sie wollen oder nicht. Das geht mir ein bisschen zu weit.
Es wäre schön, wenn da jemand etwas für mich hat. Schon einmal vielen Dank!
Sandy
WEG in Abteilung I?
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Guten Morgen. Du bist ja schon fleissig, so früh!! Ich habe mich noch nicht tief mit dem Thema befasst. BGH entschied:ZitatDie Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
Ein TE/WE ist kein gemeinschaftliches Eigentum, sondern Sondereigentum!. Daher:
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Ich seh das auch so, dass eine WEG-Gemeinschaft nicht in abt. I kann.
Erstens deshalb, weil das wie gesagt nicht Verwaltung von Gemeinschaftseigentum (sondern von Sondereigentum) ist.
Außerdem hätt ich trotz BGH-Entscheidung ganz grds. Bedenken, ob die Eintragung einer WEG-Gemeinschaft möglich ist.
Ich mein halt, dass so die Eigentums- bzw. Berechtigungslage nicht bestimmt sondern höchstens bestimmbar ist, was mE nicht ausreicht.
Literatur kann ich leider keine anbieten, ist nur so eine persönliche Rechtsaufassung. -
Der Notar, der das vorhat, würde das gern vom Landgericht entscheiden lassen. Das wäre sicherlich gut, nur möchte ich gern meinen Beschluss, warum ich das nicht eintragen will, gut begründen. Der Notar hat gemeint, Demharter hätte sich gegen die GB-Fähigkeit in Abt. I ausgesprochen, mir aber leider noch nicht verraten, wo er das herhat. Na mal sehen, vielleicht gibt er mir noch etwas.
Bei der Gelegenheit: Kann ich in diesem Fall überhaupt Zwischenverfügung erlassen oder müsste ich gleich zurückweisen? Eigentlich ist es ja - wenn man die ablehnende Meinung vertritt - kein behebbarer Mangel, oder? Aaargh! Warum immer ich?
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Nicht weinen! Du und der Notar seit euch doch offenbar einig, daß die Sache vor`s LG gehört, das ist doch schon die halbe Miete.
Von daher ist es ja auch nicht schlimm, wenn du zu dem Ergebnis Zurückweisung statt Zwvfg kommst - du tust ja keinem weh.
Ich bin übrigens auch der Meinung, Zwvfg ist hier nicht angebracht, es sei denn, es lägen noch weitere Anträge vor und du einen nicht ohne den anderen entscheiden (§ 16 GBO). Dann geht nämlich ausnahmsweise auch eine Zwvfg mit dem Ziel der Antragsrücknahme.
Ich würde meine Entscheidung an der Argumentation von Franziska aufhängen und zum Thema Grundbuchfähigkeit nur so was schlaues schreiben wie " danach kommt es auf auf die Frage ob überhaupt eine Grundbuchfähigkeit vorliegt nicht mehr an..blabla" so nach dem Motto "ich habe dran gedacht, aber der Antrag war auch so schon Zurückweisungsreif" -
Auch ich halte die WEG in Abt. I nicht für eintragungsfähig, Franziska liefert schon eine gute Begründung.
Um den Unsinn zu demonstrieren, wohin es führen würde, wenn sie in Abt. I eintragungsfähig wäre, verdeutlicht folgendes Beispiel:
Man könnte ja sagen, es wäre durchaus plausibel, die WEG als Eigentümerin einer auf einem eigenen Wohnungsgrundbuchblatt gebuchten Hausmeisterwohnung zuzulassen. Wäre ja auch aus Grundbuchsicht schön, denn dann verändert sich die ausufernde Abt. I einer solchen Hausmeisterwohnung nicht.
Was aber nun, wenn die WEG auf die Idee kommen würde, auch andere (alle?) Wohnungen ihrer Anlage zu erwerben? Schwirrt die WEG am Ende als waberndes Rechtsgebilde durch die Jurisprudenz? Zahlt die WEG sich dann für diese Sondereigentumseinheiten selbst Wohngeld? Und wenn nicht, verklagt sie sich dann selbst? Das nennt man juristisch doch wohl Konfusion (was es im wahrsten Sinne des Wortes wohl auch so wäre) Ergo: Es kann nicht gehen. -
Dann sind wir ja alle einer Meinung!:D
Sandy: Wenn Du die LG-Entscheidung hast, sagst Du uns Bescheid? Ich würde mir die Entscheidung gerne erfordern - falls ich auch mal so einen Fall habe. -
Vielen Dank für eure Meinungen. Da stehe ich wenigstens mit meiner Ansicht nicht allein da.
Wenn die LG-Entscheidung da ist, sage ich euch selbstverständlich Bescheid.
Liebe Grüße!
Sandy -
Hi,
die Fragestellung gabs auch auch schon, als der BGH zur Teilrechtsfähigkeit der GbR entschieden hat?
Ich meine mich zu erinnern, dass es da auch auf das Ergebnis hinauslief, dass die GbR nicht Grundbuchfähig ist.
So zumindest
BayObLG, Beschl. v. 31.10.2002 - 2Z BR 70/02
"Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht grundbuchfähig; sie kann nicht unter ihrem Namen als Eigentümerin eines Grundstücks oder als Berechtigte eines beschränkten dinglichen Rechts in das Grundbuch eingetragen werden."
Das könnte man dann entsprechend auf die WEG anwenden.
Gruß
Ex -
Hi,
die Argumentation kann ich jetzt nicht nachvollziehen.
Der Versuch die WEG in Abt. 1 eintragen zu lassen basiert doch auf der Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der WEG.
Nachdem das BayObLG schon zur GbR festgestellt hat, dass die Teilrechtsfähigkeit einer GbR (also einer anderen an sich nicht Rechtsfähigen Personenvereinigung) diese nicht Eintragungsfähig in Abt. 1 des GB macht, muss dies m.E. für die WEG (also eine andere an sich nicht rechtsfähige Personenvereinigung) entsprechend gelten.
Gruß
Rpfl. -
Nachtrag: Zu dem Thema habe ich eben beim Suchen in beck-online zufällig eine Besprechung von Demharter gefunden, veröffentlicht in NZM 2005 Heft 16
Er bejaht die Grundbuchfähigkeit der WEG-Gemeinschaft.
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Soweit ich das verstanden habe, hält Demharter es aber nur für zulässig, die WEG-Gemeinschaft als Berechtigte in Abt. III einzutragen, nicht als Eigentümer. Wobei ich es etwas merkwürdig finde, die Grundbuchfähigkeit quasi zu splitten - entweder ganz oder gar nicht.
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Ja, fand ich auch, wobei ich zugeben muß, die Besprechung bisher nur überflogen zu haben. Vielleicht erschließt sich mir bei sorgfältigem Studium ja noch der tiefere Sinn
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Mein ehemaliger Dozent hat mir seine Meinung jetzt so erklärt: Die WEG kann als Gläubiger einer ZwaSi eingetragen werden, wenn es sich um einen Anspruch aus der Verwaltung der WEG handelt. Das ist mit der BGH-Entscheidung vereinbar. In den meisten anderen Fällen (in denen die WEG ins GB eingetragen werden müsste) hat das Handeln einer WEG nichts mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu tun, deshalb ist sie seiner Meinung nach dann auch nicht grundbuchfähig. Diese Argumentation finde ich logisch.
Er meinte auch, dass streng zwischen den drei Bereichen des WEG (Gemeinschaftseigentum - Sondereigentum - Verwaltung) zu unterscheiden ist. Eigentümer eines Stellplatzes zu sein betrifft das Sondereigentum und nicht die Verwaltung.
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Ich kram den Thread mal hoch, weil ich zufällig gerade auf eine neuere Entscheidung dazu gestoßen bin.
Und zwar sagt OLG Celle im Beschluss vom 26.02.2008, Az. 4 W 213/07, folgendes:
1. Der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt unter bestimmten Voraussetzungen eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar.
2. Im Rahmen der einer Wohnungseigentümergemeinschaft verliehenden Teilrechtsfähigkeit ist auch von der Grundbuchfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auszugehen.
3. Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen ist, obliegt nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Eigentümergemeinschaft als Eigentümerin, sondern vielmehr nur den Wohnungseigentumsgerichten im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens nach § 46 WEG.
In dem entschiedenen Fall erwarb die WEG Teileigentum an Keller und Spitzboden, das GBA lehnte die Eintragung jedoch ab, was vom OLG dann gerügt wurde.
In der Begründung ist u.a. angeführt:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist - entgegen der Auffassung von Land und Amtsgericht - infolge der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 (NZM 2005, 543), mit der der Bundesgerichtshof die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht hat, als grundbuchfähig anzusehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht nur in Bezug auf die Eintragung bestimmter Belastungen - etwa von Zwangshypotheken - als grundbuchfähig angesehen werden. Sie muss vielmehr auch im Hinblick auf die Eintragung als Teil oder Sondereigentümerin, zu deren Erwerb sie unter bestimmten Voraussetzungen - deren Überprüfung allerdings nicht dem Grundbuchamt obliegt - berechtigt ist, als grundbuchfähig angesehen werden. Eine Ablehnung der Grundbuchfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, die dazu führen würde, dass die Eigentümergemeinschaft auch kein Immobiliarvermögen erwerben kann, geht an der Verleihung der Teilrechtsfähigkeit, die weder vom Amts noch vom Landgericht in Frage gestellt wird, vorbei und negiert die Tatsache, dass es im Rahmen des Verbandszwecks der Wohnungseigentümergemeinschaft auch Fälle geben kann, in denen es zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, Immobiliarvermögen zu erwerben.
(...)
Die Feststellung, ob eine Maßnahme dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 4 WEG entspricht, ist im Rahmen einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG zu treffen. Werden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht angefochten und sind sie bestandskräftig, so müssen sie auch vom Grundbuchamt und den Vollstreckungsgerichten beachtet werden. Diese zwingende gesetzliche Rechtsfolge kann nicht dadurch umgangen werden, dass etwa im Grundbuchverfahren erneut überprüft wird, ob der Erwerb von Eigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen ist oder das Vollstreckungsgericht prüft, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Zwangsversteigerung mitbieten darf, weil sich der Erwerb der Immobilie als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen könnte.Man lernt nie aus!
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Die WEG-Gemeinschaft in Abt. I hat ihre Reize. Ich habe in einigen Hausmeisterwohnungen, Schwimmbäder oder Tiefgaragen über 100 einzelne Miteigentümer. Regelmäßig vergessen die Beteiligten, dass es da je noch ein Miteigentumanteil gibt.
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Hi,
die Fragestellung gabs auch auch schon, als der BGH zur Teilrechtsfähigkeit der GbR entschieden hat?
Ich meine mich zu erinnern, dass es da auch auf das Ergebnis hinauslief, dass die GbR nicht Grundbuchfähig ist.
So zumindest
BayObLG, Beschl. v. 31.10.2002 - 2Z BR 70/02
"Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht grundbuchfähig; sie kann nicht unter ihrem Namen als Eigentümerin eines Grundstücks oder als Berechtigte eines beschränkten dinglichen Rechts in das Grundbuch eingetragen werden."
Das könnte man dann entsprechend auf die WEG anwenden.
Gruß
Ex
Das kann man nicht. Denn anders als die BGB-Gesellschaft, die in keinem Register eingetragen ist, ergeben sich die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Grundbuch. Die bei der GBR fehlenden Publizität des Rechtssubjekts, die zur Versagung der Grundbuchfähigkeit führt, ist bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegeben. -
Mich würde jetzt mal interessieren, wie Ihr das Handeln seitens der WEG beurteilt.
Wenn alle aktuellen Eigentümer handeln und die WEG solcherart erwirbt, sehe ich kein Problem.
Wie aber sieht das im - wahrscheinlicheren und sicherlich praktikableren - Falle aus, da der Verwalter handelt? Geht das kraft seiner gesetzlichen Befugnisse oder benötigt er spezielle Vollmachten?
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