Verwalterzustimmung bei Verkauf aller Einheiten

Ich würde das anders lösen, allerding müsste da auch das Notariat mitspielen, denn der eigentliche Schutz der Verwalterzustimmung ist ja, dass keine bekannt problematischen Miteigentümer in die Gemeinschaft eindringen. Wenn nun aber alle 4 Kaufverträge gleichzeitig zum Vollzug vorgelegt werden, und zwar in der Weise, dass alle 4 nur gleichzeitig vollzogen werden dürfen gibt es kein schutzwürdiges Interesse mehr, da mit Vollzug keine Gemeinschaft mehr existiert.

Zitat von uschi

Wenn alle Einheiten im selben Vertrag verkauft worden wären, dann hätte ich keine Bedenken.

Jetzt gibt es -außer der Einberufung einer Versammlung und Verwalterbestellung- die Möglichkeit, dass

• die Zustimmung von allen Eigentümern erklärt wird,
• alle Eigentümer einen Nachtrag zur TE erklären, dass Zustimmungserfordernis entfällt und dieser Nachtrag im GB eingetragen wird

Wenn alle Eigentümer ihren Anteil an denselben Erwerber - wenn auch in verschiedenen Verträgen - veräußert haben, würde ich die Verträge dahin ausdeuten (§ 133 BGB), dass die Zustimmung zur Veräußerung der übrigen Wohnungen erteilt wird. Dies ergibt sich m. E. aus dem Gesamtzusammenhang der 4 Verträge und damit zwar aus Umständen, die außerhalb der jeweiligen Vertragsurkunde liegen, das halte ich aber nicht für schädlich.

Zitat von hamburg

...
Ich habe ein WEG-Gemeinschaft, die aus vier Einheiten besteht. Alle 4 Einheiten werden (getrennt voneinander) an den selben Käufer verkauft.
Es ist eine Veräußerungszustimmung des Verwalters nach § 12 WEG eingetragen.
Die Verwalterbestellung ist abgelaufen und war auch zuvor nicht wirksam. Nun fragt der Parteivertreter eines Veräußerers an, ob nicht auf den Verwalternachweis verzichtet werden kann, da ja alle Einheiten an den selben Käufer verkauft werden, es könnte ja nichts passieren.
Ich bin der Meinung das geht nicht, da zum Beispiel Eigentümer A gar nicht wissen kann, an wen B verkauft und damit die Kenntnis schwierig sein dürfte....

Der Schutzzweck des § 12 WEG kann nicht tangiert sein. Dieser besteht darin, die Gemeinschaft vor nachteiligen Veränderungen zu schützen und durch das Mitbestimmungsrecht bei Veräußerungen in die Lage zu versetzen, erkennbar problematischen Eintritten eines neuen Wohnungseigentümers in die Gemeinschaft zu begegnen. Durch diese Bestimmung soll den Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben werden, das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verhindern OLG Celle 4. Zivilsenat, Beschluss vom 29.03.2011, 4 W 23/11 unter Zitat. Bärmann-Klein, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 1 m. w. N.)
http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal…true#focuspoint

Wenn es im Ergebnis jedoch nur noch einen Eigentümer gibt oder geben wird, kommt es auf störende oder zahlungsunfähige Personen nicht mehr an. Daher sieht das OLG Hamm 15. Zivilsenat, Beschluss vom 06.03.2012, I-15 W 96/11, 15 W 96/11
http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…ss20120306.html

den Schutzzweck bei Veräußerung sämtlicher Sondereigentumseinheiten einer Anlage an einen Erwerber nicht berührt. Das OLG Saarbrücken, führt dazu im Beschluss vom 7.11.2011, 5 W 214/11,
http://lrsl.juris.de/cgi-bin/laende…/sl_frameset.py

aus: „Werden - wie hier - alle Wohnungseinheiten des gesamten Grundstücks veräußert, so bestehen die aufgezeigten Gründe, die das Erfordernis einer Zustimmung des anderen Sondereigentümers rechtfertigen könnten, nicht. Die Erwerber treten hier nicht in eine bereits bestehende, in ihrer Zusammensetzung auf Dauer angelegte Gemeinschaft ein, sondern die Gemeinschaft wird durch den Veräußerungsakt gerade erst neu gebildet. Der Zweck des Zustimmungserfordernisses, die Gemeinschaft vor Erwerbern zu schützen, die eine Schädigung des Gemeinschaftsinteresses befürchten lassen, ist in einem solchen Fall ersichtlich nicht tangiert (H. Kreuzer, in: Staudinger, BGB, 13. Bearb. 2005, § 12 WEG RN. 19; Bärmann/Pick, a.a.O., § 12 Rn. 26; Hügel, in: BeckOK WEG, § 12 Rn. 6; vgl. auch OLG Hamm - NZM 2009, 914 zum Erwerb einer Einheit durch den Wohnungseigentümerverband). ..“

Lafontaine führt dazu im jurisPK-BGB Band 3, 7. Auflage 2014, Stand: 01.10.2014, § 12 WEG RN 9 aus: „Das entscheidende Moment ist hier nicht die – u.U. auch zufällige – Gleichzeitigkeit,49 sondern der Umstand, dass die Veräußerer aufgrund ihres Ausscheidens kein Interesse mehr an einer bestimmten Zusammensetzung der Gemeinschaft haben können und die Erwerber in Kenntnis der neu hinzutretenden Mitglieder eintreten.“.

Ich sehe vorliegend überhaupt keinen Grund auf die Verwalterzustimmung und den Verwalternachweis zu verzichten.

Das Grundbuchamt prüft formell, ob die Eintragungsvoraussetzungen vorliegen und zu diesen gehört vorliegend nun einmal die Zustimmung des Verwalters. Für eine wirksame Zustimmung ist auch ein gültiger Verwalternachweis erforderlich.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein eigenes Organ, das frei entscheiden kann. Niemand zwingt sie, eine Veräußerungsbeschraänkung nach § 12 WEG eintragen oder bestehen zu lassen.

Im Übrigen hat § 12 WEG durchaus seine Berechtigung. Ein notorischer Nichtzahler von Hausgeld kann so z.B. aus der Gemeinschaft herausgehalten werden.

Eine Sonderumlage wegen der Nichtzahlung von Hausgeld eines Eigentümers ist in einer großen Anlage ärgerlich, für eine kleine Anlage kann sie für einzelne Eigentümer leicht zu einem größeren Problem werden.

Zitat von greg

Im Übrigen hat § 12 WEG durchaus seine Berechtigung. Ein notorischer Nichtzahler von Hausgeld kann so z.B. aus der Gemeinschaft herausgehalten werden.

Deswegen macht es ja keinen Sinn, § 12 WEG auf den Erwerb aller Einheiten durch eine Person anzuwenden. Nach Deiner Logik müßte der Verwalter auch dann zustimmen, wenn alle Einheiten einem einzigen Eigentümer gehören und an einen einzigen Erwerber verkauft werden.

Zitat von Professor

Ist z.B. ein Kaufvertrag bzw. eine derAuflassungen unwirksam oder wird ein Kaufvertrag aufgehoben, liegt gerade keine Veräußeung aller WEG-Einheiten mehr vor. Und was ist dann mit den Verwalterzustimmunggen zu den anderen Veträgen.

Das würde dann auch für den Verkauf aller Wohnungen in einer Urkunde gelten. Ich sehe es wie Uschi: wenn gemeinsamer Vollzug beantragt wäre (§ 16 GBO), dann könnte verzichtet werden.

Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass § 12 WEG im vorliegenden Fall nicht teleologisch zu reduzieren wäre (wie dies Lafontaine im juris-PK, § 12 WEG RN 9 für richtig hält), wäre dem Zustimmungserfordernis durch die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer bereits Rechnung getragen. Wie das KG im Beschluss vom 18. 3. 1998, 24 W 2334/97 = NZM 1998, 771 unter Zitat von BGHZ 131, 346 = NJW 1996, 1216 = WE 1996, 265 [266]; BayObLG, WE 1992, 195 [196]; Senat, NJW-RR 1991, 1300 = WE 1991, 328, ausführt, ist grundsätzlich anzunehmen, dass die Verwalterzustimmung die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer (§ 21 IV WEG) für diese Zustimmung nicht verdrängen soll. Der BGH führt dazu im Beschluss vom 11.10.2012, V ZB 2/12, RN 14 aus: „Die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer wird allerdings dadurch, dass die Zustimmungskompetenz in der Gemeinschaftsordnung auf den Verwalter übertragen worden ist, nicht verdrängt (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Dezember 1995 - V ZB 4/94, BGHZ 131, 346, 351; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 25). Die Wohnungseigentümer können jederzeit - auch ohne eine Vorlage des Verwalters oder des betroffenen Wohnungseigentümers - dessen Zustimmungsbefugnis an sich ziehen und über die Erteilung der Zustimmung entscheiden (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, NJW-RR 2011, 1453, 1454 Rn. 9; BayObLGZ 1980, 29, 35; OLG Köln, NZM 2010, 557, 558).“. Die bei juris formulierten Leitsätze des Beschlusses des Saarländischen Oberlandesgericht Saarbrücken 5. Zivilsenat, vom 14.11.1988, 5 W 251/88 = DNotZ 1989, 439, lauten:

1. Die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer ersetzt die nach der Gemeinschaftsordnung an sich erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Miteigentumsanteils (vergleiche OLG Zweibrücken, 1986-12-16, 3 W 174/86, Rpfleger 1987, 157).

2. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits einen Verwalter bestellt hat oder ob dies (noch) nicht der Fall ist.

3. Es bedarf auch keines förmlichen Beschlusses der Eigentümerversammlung.

In der Begründung wird ausgeführt:

„..ob ein Mehrheitsbeschluss insoweit möglich ist, erscheint fraglich (vgl. MünchKomm, § 12 WEG Rdn. 9) und bedarf hier keiner Entscheidung —, zustimmen. Denn das Erfordernis einer bestimmten Form für eine solche einstimmige Entscheidungsfindung ist aus der gesetzlichen Regelung des WEG nicht zu entnehmen und auch vom Sinn und Zweck der als Inhalt des Sondereigentums vereinbarten Zustimmungsbedürftigkeit her nicht geboten. Diese dient dem Schutz der Eigentümergemeinschaft, und dieser Zweck erfordert es jedenfalls bei einer einstimmig erklärten Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht, dass diese nur in der Form eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung erklärt werden kann.“

Kreuzer führt dazu im: Staudinger, BGB, 13. Bearb. 2005, § 12 WEG RN. 29 aus::

„Stimmen alle übrigen WEer zu, ersetzt dies die Zustimmung des Vw, weil sie damit auf ihren Schutz verzichtet haben (OLG Saarbrücken DNotZ 1989, 439 f: unabhängig davon, ob ein Vw bestellt ist oder nicht; OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 269 für den Fall, dass [noch] kein Vw bestellt ist).“

Versagt werden darf die Zustimmung nach § 12 Absatz 2 Satz 1 WEG nur aus wichtigem Grund; dieser Grund muss in der in der Person des Erwerbers liegen (s. Hügel im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth, Stand: 01.02.2015, § 12 WEG RN 10 unter Zitat OLG Brandenburg ZMR 2009,703; OLG Frankfurt NZM 2006, 380; BayObLG WE 1999, 38; OLG Zweibrücken NJW-RR 1994, 1103).

Vorliegend ist der Erwerber jeweils identisch. Die Veräußerung eines jeden der 4 Wohnungseigentümer an „seinen“ Erwerber beinhaltet zugleich seine Zustimmung nach § 12 WEG (s. Staudinger/Kreuzer, 12 WEG RN. 19). Diese Zustimmung ist auch durch die Empfangnahme wirksam geworden. Da der Erwerber jeweils identisch ist, bedarf es auch keiner wechselseitigen Zustimmung. Vorliegend ist daher keine weitere Zustimmung erforderlich.