Wertersatz Besetzungsrecht

    Hallo zusammen,

    musste schon mal jemand ein Besetzungsrecht (auch Belegungsrecht) berücksichtigen? In der Versteigerung ist ein Mehrfamilienhaus. Das Objekt ist öffentlich gefördert. Bezüglich aller Wohnungen darf die Stadt den Mieter bestimmen. Genauer gesagt: Sie gibt dem Eigentümer mehrere Mieter vor, und der darf sich von denen einen aussuchen. Im Gegensatz zum Gutachter bin ich schon der Auffassung, dass das eine Wertminderung darstellt. Stöber sagt auch nichts zu der Berechnung und stellt auf den Einzelfall ab.

    Der Gesamtwert des Objektes beträgt 625.000,00 EUR. 8 Wohnungen, alle vermietet, mittlerer Unterhaltungszustand. Drumherum sozialer Wohnungsbau.

    Auch wenn die Frage hypothetisch ist, denn das Recht wird in jedem Fall noch bestehen zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung, muss ich ja etwas in Ansatz bringen........:gruebel:

    Vielen Dank im Voraus!

    Ja, den Zuzahlungsbetrag § 51 Abs. 2 ZVG meinte ich.

    Tja, genau das ist mein Problem. Ich bin keine Kauffrau (Trotz EPOS Fortbildung :-)). Vielleicht wäre das Objekt ohne das Besetzungsrecht keinen Cent mehr wert, weil ich außer den Leuten, die die Stadt mir vorschlägt, niemanden als Mieter finden würde. Vielleicht weiß ich aber, dass der aktuelle Wohnungsmarkt mir eine bessere Ausbeute ermöglichen würde ohne Besetzungsrecht der Stadt. Dann wäre ich in meinen Gewinnen eingeschränkt und das Objekt ist vielleicht nur die Hälfte wert. Bzw anders formuliert: Ohne das Besetzungsrecht würde ich vielleicht statt der 625.000,00 EUR 900.000,00 EUR bezahlen.

    Daher ja die Frage nach Erfahrungen..........

    Enthält das Gutachten keine Ausführungen zum Besetzungsrecht bzw. kann man nicht beim Gutachter eine Einschätzung anfordern?

    der Gutachter sagt, es sei nicht wertbeeinträchtigend ("im Gegensatz zum Gutachter")
    ich neige dazu, seine Auffassung zu teilen.
    Soweit ich es verstanden habe, ist der Vermieter zwar in der Auswahl seiner Mieter eingeschränkt, aber nicht was die Höhe des Mietzinses angeht

    Ich würde in der Sache 1.000,00 € als Ersatzwert annehmen (Klares Renditeobjekt in einer Lage, in der das Wohnungsbesetzungsrecht nur begrenzt "stört")

    Ich kaufe ein "I" und möchte lösen! -BOCKWURST-


    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

    Danke JoansDonk.

    so habe ich das bis eben auch gesehen. Nun habe ich bei der Stadt angerufen und folgendes erfahren:
    1. Ein Besetzungsrecht besteht immer nur für 10 bis 25 Jahren. In meinem Fall ist das Recht abgelaufen und kann gelöscht werden!!!!
    2. Es besteht eine Bindung an die Kostenmiete. Das Objekt war öffentlich gefördert durch die NRW Bank. Das Recht erlischt jedoch in der Versteigerung. In diesem Fall ist der Ersteher noch weitere drei Kalenderjahre nach dem Zustand an die Kostenmiete gebunden.


    Wieder was gelernt!!

    Ich hatte so was mal, kann mich aber nur noch sehr dunkel dran erinnern. Soweit die Erinnerung reicht hat der Gutachter einen kleinen %-Betrag als "merkantile Wertminderung" angesetzt.
    Letztendlich ist es wirklich eine Einzelfallentscheidung und kommt auf die konkreten Umstände (Situation auf dem Wohnungsmarkt, Ausgestaltung des Rechts, Laufzeit) an. Eine Aussage vom Gutachter dazu hätte ich aber in jedem Falle gerne gehabt bzw. angefordert. Wenn er keinen Abzug vornimmt, wie begründet er dies?

    Meiner Ansicht nach liegt eine Wertminderung vor, denn wenn ich vollkommen frei bin in meiner Auswahl der Mieter kann ich vermutlich einen höheren Ertrag erzielen. Ausgehend von der Definition einer merkantilen Wertminderung wird ein potenzieller Käufer (Bieter) auf ein nicht mit einem Besetzungsrecht belastetes Grundstück mehr bieten als auf ein mit einem solchen Recht belastetes Grundstück. Diesem Aspekt sollte m.E. Rechnung getragen werden.

    Nicht vergessen darf man auch, dass die Stadt ja sicherlich nicht "einfach so" ein Objekt mit öffentlichen Mitteln fördert, sondern idR mit solchen Fördermitteln dafür sorgen will, dass ausreichend bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist.
    Ab hier wird es jetzt allerdings +sehr+ spekulativ und ich würde nach einem intensiven Studium der Bewilligung vielleicht auch mal mit der Stadt telefonieren, was die da so machen bzw. in welchem Umfang die von dem Belegungsrecht gebrauch machen. Ausgestattet mit diesen Informationen würde ich nochmal mit dem SV sprechen.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

    Zitat von Klaubergerin


    1. Ein Besetzungsrecht besteht immer nur für 10 bis 25 Jahren. In meinem Fall ist das Recht abgelaufen und kann gelöscht werden


    --> Recht nicht mehr ins gG aufnehmen und dadurch zum Erlöschen bringen (nachdem die Stadt den "Ablauf des Rechts" schriftlich bestätigt hat).

    Zitat von Klaubergerin

    Das Recht erlischt jedoch in der Versteigerung. In diesem Fall ist der Ersteher noch weitere drei Kalenderjahre nach dem Zustand an die Kostenmiete gebunden.


    Wie kann denn das sein? Wenn ein Recht erlischt, ist es vom Ersteher nicht zu übernehmen. Weshalb bzw. auf welcher Grundlage sollte der Ersteher dann an etwas "gebunden" sein?

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

    Zitat von hiro

    Wie kann denn das sein? Wenn ein Recht erlischt, ist es vom Ersteher nicht zu übernehmen. Weshalb bzw. auf welcher Grundlage sollte der Ersteher dann an etwas "gebunden" sein?


    Anscheinend gibt es neben dem (erloschenen) Besetzungsrecht noch eine Mietpreisbindung.
    Dazu z.B. hier: https://www.rechtspflegerforum.de/archive/index.php/t-34769.html.

    Zitat von hiro
    Zitat von Klaubergerin


    1. Ein Besetzungsrecht besteht immer nur für 10 bis 25 Jahren. In meinem Fall ist das Recht abgelaufen und kann gelöscht werden


    --> Recht nicht mehr ins gG aufnehmen und dadurch zum Erlöschen bringen (nachdem die Stadt den "Ablauf des Rechts" schriftlich bestätigt hat).

    gute Idee!

    Zitat von Klaubergerin

    Das Recht erlischt jedoch in der Versteigerung. In diesem Fall ist der Ersteher noch weitere drei Kalenderjahre nach dem Zustand an die Kostenmiete gebunden.


    Wie kann denn das sein? Wenn ein Recht erlischt, ist es vom Ersteher nicht zu übernehmen. Weshalb bzw. auf welcher Grundlage sollte der Ersteher dann an etwas "gebunden" sein?


    wegen § 17 Wohnungsbindungsgesetz, da steht das drin.

    Und Vorsicht! Man muss strikt trennen zwischen dem Besetzungsrecht der Stadt (Recht Abteilung II) und der öffentlichen Förderung mit Wohnpreisbindung (sog. Kostenmiete). Letzteres wird in der Regel von der NRW Bank finanziert und mit einer Hypothek gesichert.

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