Bestellung Finanzierungsgrundschuld durch Erwerber weit über den Kaufpreis hinaus

Nach einer weit verbreiteten Praxis wird (nur) dann genehmigt, wenn eine Sicherungsabrede in die Grundschuldbestellungsurkunde aufgenommen wird, wonach bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises das Grundpfandrecht nur für die Finanzierung des Kaufpreises valutiert werden darf. Das ist hier der Fall.

Sehe ich auch so.
Thema wurde auch bereits mehrmals diskutiert,
z. B. https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ungsgrundschuld

Zitat von Gereon

Ich neige nunmehr eher zur Verweigerung der Genehmigung. Ggf. soll die Bank die Grundschuld teilen. Hier haben weder Bank noch Notar sich etwas gedacht.

Darüber hätte man sich von Seiten des Betreuungsgerichts ehrlich gesagt Gedanken machen sollen, bevor man den Kaufvertrag - der ja gerade eine Belastungsvollmacht enthält, die eine Belastung auch über den kaufpreis hinaus erlaubt, wenn sichergestellt ist, dass zunächst nur der Kaufpreis valutiert wird - genehmigte.

Zitat von Gereon

Zitat von tom

Zitat von Gereon

Ich neige nunmehr eher zur Verweigerung der Genehmigung. Ggf. soll die Bank die Grundschuld teilen. Hier haben weder Bank noch Notar sich etwas gedacht.

Darüber hätte man sich von Seiten des Betreuungsgerichts ehrlich gesagt Gedanken machen sollen, bevor man den Kaufvertrag - der ja gerade eine Belastungsvollmacht enthält, die eine Belastung auch über den kaufpreis hinaus erlaubt, wenn sichergestellt ist, dass zunächst nur der Kaufpreis valutiert wird - genehmigte.

Nein, eben nicht. 'Der Erwerber wird den Kauf finanzieren', so steht es geschrieben. Von weitergehender Finanzierung steht im Kaufvertrag nichts.

Von einer Beschränkung der Grundschuldsumme aber auch nicht. "Der Kauf" umfaßt z.B. schon Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sowie die Grunderwerbsteuer.

Das eigentliche Problem ist, ob die Vollmacht ausreicht.

Ist sie es nicht, gibt es schon deshalb nichts zu genehmigen, weil die in Vertretung abgegebene Betreuererklärung nur einen Teilumfang des Rechts abdeckt. Reicht sie dagegen aus, besteht kein Problem, wenn die üblichen - und auch hier vorliegenden - Vorgaben eingehalten werden.

Nach meiner Ansicht ist die Vollmacht nicht ausreichend. Eine Finanzierungsvollmacht berechtigt nicht zur Belastung über den Kaufpreis hinaus. Da es hier um einen Mehrbetrag von 100.000 € geht, kann es auch dahinstehen, ob die üblichen Nebenkosten mit eingeschlossen wären.

Im Übrigen verhält sich die Vollmacht nicht zu Zinsen und Nebenleistung - der nächste Mangel.

Zitat von Cromwell

Das eigentliche Problem ist, ob die Vollmacht ausreicht.

Ist sie es nicht, gibt es schon deshalb nichts zu genehmigen, weil die in Vertretung abgegebene Betreuererklärung nur einen Teilumfang des Rechts abdeckt. Reicht sie dagegen aus, besteht kein Problem, wenn die üblichen - und auch hier vorliegenden - Vorgaben eingehalten werden.

Nach meiner Ansicht ist die Vollmacht nicht ausreichend. Eine Finanzierungsvollmacht berechtigt nicht zur Belastung über den Kaufpreis hinaus. Da es hier um einen Mehrbetrag von 100.000 € geht, kann es auch dahinstehen, ob die üblichen Nebenkosten mit eingeschlossen wären.

Im Übrigen verhält sich die Vollmacht nicht zu Zinsen und Nebenleistung - der nächste Mangel.

Ich bin mir - inbesondere aus dem im letzten Absatz von cromwell genannten Grund - sicher, dass die Belastungsvollmacht sich nicht auf den hier wiedergegebenen Text beschränkt, sondern dieser nur den entsprechenden Teil der Urkunde einleitet. Es würde mich sehr wundern, wenn der Text der Belastungsvollmacht nicht sinngemäß lauten würde:
"Der Erwerber wird den Kauf finanzieren. Der Veräußerer verpflichtet sich daher, bei der Bestellung von Grundpfandrechten zugunsten von inländischen Kreditinstituten oder inländischen Versicherungen in beliebeiger Höhe, nebst Zinsen und Nebenleistungen in beliebiger Höhe, mitzuwirken, und erteilt dem Erwerber - bei mehreren Erwerbern jedem für sich allein - Vollmacht, den Vertragsgegenstand mit solchen Grundpfandrechten zu belasten und alle für den Vollzug der Eintragung bei Gericht und Notar erforderlichen, hilfreichen oder nützlichen Erklärungen abzugeben, insbesondere [Löschungen, Rangänderungen pp]. Voraussetzung hierfür ist, dass [Einschränkungen der Sicherungsabrede, Beschränkung auf Ausübung vor dem Urkundsnotar]."

Mit den Zinsen und Nebenleistungen mag es so sein - möge uns der Threadstarter aufklären.

Aber dass Finanzierungsvollmachten in der Regel die Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe erlauben, kann ich so nicht bestätigen.

Außerdem soll es auch "Murks-Vollmachten" geben, und zwar gar nicht so wenige.

Zitat von Cromwell

Aber dass Finanzierungsvollmachten in der Regel die Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe erlauben, kann ich so nicht bestätigen.

Meine schon, unter Hinweis auf die bereits zitierte Entscheidung des LG Fürth. Erspart jede Menge Ärger, ohne dass der/die Betreute einem höheren Risiko ausgesetzt wäre. Limitiert sind eigentlich nur Belastungsvollmachten in Übergabeverträgen, wenn die so bestellten Grundpfandrechte dem Leibgeding vorgehen sollen.

Zitat von Cromwell

Außerdem soll es auch "Murks-Vollmachten" geben, und zwar gar nicht so wenige.

Amen.

Ich habe hier im Forum schon immer die Ansicht vertreten, dass aufgrund von Finanzierungsvollmachten auch Grundpfandrechte in beliebiger Höhe genehmigungsfähig sind, sofern die üblichen Absicherungsmechanismen im Kaufvertrag ergriffen werden, die dann in der Grundschuldbestellungsurkunde ihre vollständige inhaltliche Entsprechung finden.

Nur: Die Vollmacht muss eben ausreichen und im Fall des LG Nürnberg-Fürth reichte sie auch aus. Das Grundpfandrecht war zwar höher als der Kaufpreis, aber die Vollmacht bezog sich exakt auf die Bestellung einer Grundschuld mit dem besagten höheren Betrag.

Zitat von Gereon

Es folgt eine Belehrung des Notars, dass Vertragschließende persönlich an der Beurkundung der Grundpfandrechtsbestellung teilnehmen müssen und Vollmacht des Veräußerers an den Erwerber. Ferner die Einschränkung, dass von der Vollmacht nur vor dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden kann.

Na dann sag uns doch mal, wie die Vollmacht lautet.
Wenn da aber keine Einschränkung der Sicherungsabrede drin ist, ist die Sache in der Tat nicht gehnehmigungsfähig.

Ich bin erschüttert, dass solche Vollmachten gerade bei Betreuten verwand werden .

Finanzierungsvollmachten in unbeschränkter Höhe sind bei uns in "normalen" Kaufverträgen die Regel.

Bei Betreuungsverfahren habe ich so etwas noch nicht erlebt, die Notare geben sich hier wohl etwas mehr Mühe - meine ich nicht böse.

Ich würde auch nicht genehmigen, da das Wohl und die Absicherung des Betreuten - für mich - über allem steht.

Zitat von Atlantik

Ich bin erschüttert, dass solche Vollmachten gerade bei Betreuten verwand werden .

Finanzierungsvollmachten in unbeschränkter Höhe sind bei uns in "normalen" Kaufverträgen die Regel.

Bei Betreuungsverfahren habe ich so etwas noch nicht erlebt, die Notare geben sich hier wohl etwas mehr Mühe - meine ich nicht böse.

Ich würde auch nicht genehmigen, da das Wohl und die Absicherung des Betreuten - für mich - über allem steht.

Da die Anwesen der Betreuten ja oft in hervorragendem (hust!) Zustand sind, sind Modernisierungen in der Regel unumgänglich. Ohne eine Finanzierungsvollmacht, die vor Eigentumsumschreibung eine Kreditaufnahme über den Kaufpreis hinaus erlaubt, kann der Käufer mit dem Anwesen erstmal nichts anfangen, selbst wenn er Kaufpreis und Grunderwerbsteuer sofort nach Fälligkeit bezahlt und alle anderen Unterlagen sofort vorgelegt werden:
Beurkundung Kaufvertrag -> mind. 3 Monate Genehmigungsverfahren bis zur rechtskräftigen Genehmigung -> Anzeige Rechswirksamkeit an FA -> nach 8-10 Wochen GreSt-Bescheid (Gesamt: ca. 5 Monate) -> 6 nach Zahlung UB (Gesamt mit Banklaufzeiten: ca. 7 Monate) -> Antrag auf Eigentumsumschreibung -> mit Glück nach 2 bis 3 Monaten, manchmal (ZGBÄmter BaWü!) auch mal länger, Eigentumsumschreibung (Gesamt: nicht unter 9 bis 10 Monate).

Da hat zur Folge, dass die Käufer sich diese Verzögerung mit einem Abschlag auf den sonst erzielbaren Kaufpreis bezahlen lassen.

Die unlimiterte Belastungsvollmacht, bei der nach Zahlung des gesamten Kaufpreises weitere Darlehen auf das Kaufobjekt aufgenommen werden können, vermeidet das und sichert die Vermögensinteressen de Betreuten ab.

Mir geht's nicht darum, dass Finanzierungsvollmachten auch in unbegrenzter Höhe bei Betreuten als Verkäufer bestellt werden, sondern wie in diesem Fall, wenn dort wohl einige Mängel enthalten sind, nicht das wir an einander vorbeireden/-schreiben^^.