Ärgerlich wird's dann, wenn der gläubigerische Terminsvertreter mit dem Bieter zusammenwirkt, um einen möglichst günstigen Erwerb zu ermöglichen: Ich hatte ein Verf. mit zwei mit einem Gewerbeobjekt überbauten Grundstücken, die bei der Ermittlung der Einzelwerte mit einem entsprechenden Abschlag versehen waren (Brandmauer einziehen, sanitäre und Heizungsanlage trennen, etc.). Der Gl. verzichtete letztlich nicht auf Einzelausgebote (weil im Gesamtausgebot der Erwerb zu 50 % d. VKW teurer gewesen wäre). Insgesamt habe ich zugeschlagen, obwohl bei einem Gesamtausgebot der Zuschlag auf das Gebot an § 85 a ZVG gescheitert wäre. 
Seitdem setze ich in den Fällen, in denen die Summe der Einzelwerte begründet niedriger ist als der Gesamtwert, diesen mit der Formulierung fest, dass er beim Erwerb aller entsprechenden Einzelflächen maßgeblich ist.
Unterschiedliche Verkehrswerte bei Einzel- und Gesamtbewertung
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ssteinfurth -
14. September 2009 um 12:25
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Wenn ich die Diskussion richtig verstehe, dann ist meine bzw. die Vorgehensweise meines Umfeldes nicht sachgerecht (vgl. oben).
Wenn ich nun aber für jedes nicht marktfähige Einzelgrundstück ein ordentliche Verkehrswertermittlung durchführen soll, so wäre dass mit erheblichen Kosten verbunden.
Neben den Gesamtverkehrswerten müssten dann für am Markt üblicherweise nicht verwertbare Teilflächen Verkehrswerte ermittelt werden. Dies ist aus mehreren Gründen schwierig. Zu berücksichtigen ist, dass jedes in Deutschland durchzuführende Wertermittlungsverfahren den Ursprung in aus dem Markt abgeleiteten Vergleichskaufpreisen hat, und diese somit für nicht marktfähige Grundstücke nicht in ausreichender Zahl vorhanden sein können. Nimmt man als Basis für die Wertermittlung hinreichend vergleichbare Marktwerte, so können diese eigentlich nur hilfsweise herangezogen werden, wenn man entsprechende Umrechnungskoeffizienten zur Verfügung hat. Die gibt es aber auch nicht.
Jetzt kann der Sachverständige natürlich für jeden Fall ganz komplizierte Rechenverfahren anwenden. Hier können bei ernstzunehmender und einer Prüfung zumindest halbwegs standhaltender Vorgehensweise die üblichen Bearbeitungszeiten um ein Vielfaches übertroffen werden. Die Ergebnisse haben dann aber ihren Ursprung in den Gehirnwindungen des Sachverständigen und entsprechen wohl in den seltensten Fällen den Gedanken eines wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers (dies wäre aber eine wichtige Voraussetzung für die Ermittlung von Verkehrswerten). Bei einer abschließenden Überprüfung könnte der Sachverständige zum Schluss wohl leicht zu der Aussage gezwungen werden, dass die Einzelwerte doch nur aus verfahrenstechnischen Gründen ermittelt wurden und keine Verkehrswerte darstellen.
Natürlich könnte ich auch mit erheblichem Zeitaufwand unrealistische Einzelwerte ermitteln. Ich denke aber, dass die Gutachtenkosten auch so schon hoch genug sind, und eine unnötig komplizierte Einzelwertberechnung eine vermeidbare Geldverschwendung darstellt.
Ich habe versucht, die Problematik in kurzen und einfachen Worten darzustellen. Mit einer längeren Ausführung möchte ich Sie hier nicht belästigen, da bei Ihnen bestimmt andere Probleme im Vordergrund stehen. -
Erfolgt Gruppen- oder Gesamtausgebot, ist die Summe der jeweiligen Einzelverkehrswerte maßgeblich, Stöber, Nr. 3.4b) zu § 74a.
Wenn das richtig wäre, ...
Bitte den Zusammenhang belassen: Der zitierte Satz bezieht sich auf den vorherigen, nach dem der Verkehrswert für jedes einzelne Grundstück gesondert festzusetzen ist.
Der Verkehrswert von Miteigentumsanteilen ergibt sich aus dem entsprechenden Anteil am Grundstückswert, vgl. auch die von mir genannten Fundstellen.
Einen von der Summe der Einzelverkehrswerte abweichenden "Gesamtverkehrswert" gibt es bereits systematisch nicht.
Letztlich kann die Frage, ob einzelne Flächen gesondert zu bewerten sind oder die Bewertung, weil diese Flächen eine wirtschaftliche Einheit darstellen, zunächst zusammenhängend erfolgt, um sodann aus diesem Gesamtwert rechnerische Einzelwerte zu bilden, nur pragmatisch im jeweiligen Einzelfall gelöst werden. -
Ärgerlich wird's dann, wenn der gläubigerische Terminsvertreter mit dem Bieter zusammenwirkt, um einen möglichst günstigen Erwerb zu ermöglichen: Ich hatte ein Verf. mit zwei mit einem Gewerbeobjekt überbauten Grundstücken, die bei der Ermittlung der Einzelwerte mit einem entsprechenden Abschlag versehen waren (Brandmauer einziehen, sanitäre und Heizungsanlage trennen, etc.). Der Gl. verzichtete letztlich nicht auf Einzelausgebote (weil im Gesamtausgebot der Erwerb zu 50 % d. VKW teurer gewesen wäre). Insgesamt habe ich zugeschlagen, obwohl bei einem Gesamtausgebot der Zuschlag auf das Gebot an § 85 a ZVG gescheitert wäre.
Genau das ist ein Beispiel für (vermeidbare) Verwerfungen, die durch unterschiedliche Werte ausgelöst werden können.
Die pragmatische Lösung wäre hier, den Wert für die wirtschaftliche Einheit zusammen zu ermitteln und rechnerisch (ohne die Abschläge für eine technische Gebäudetrennung usw.) zu verteilen.
Zu dem geschilderten Zusammenwirken von Gläubiger und Bieter bereits im ersten Termin wäre es dann nicht gekommen.
Die (zumindest in der Theorie vorhandenen) Interessenten für Einzelgrundstücke müssen mit dem Einzelerwerb verbundene Aufwendungen gesondert für sich berücksichtigen. -
Noch ein (gar nicht so seltenes) Praxisbeispiel für eine solche Konstellation:
Zwei lt. Teilungserklärung eigenständige Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum) werden schon während der Bauphase bautechnisch zusammen gelegt. Zustimmung der Miteigentümer liegt vor. Die Teilungserklärung wurde jedoch (noch) nicht geändert.
Als Gesamtausgebot besitzt die vereinigte Wohnung einen (fast) normalen Verkehrswert.
Im Einzelausgebot der Wohnungseigentume sind jedoch die Kosten des Rückbaus, Herstellung Wohnungsabschluss, Schaffung von 2 getrennten Zugängen, Einbau eines weiteren Bades etc. zu berücksichtigen.
Die Summe der Werte der beiden Einzelausgebote liegt damit deutlich unter dem Wert des Gesamtausgebots?
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Einen von der Summe der Einzelverkehrswerte abweichenden "Gesamtverkehrswert" gibt es bereits systematisch nicht.
Hier schon. Eine Versteigerung im Gesamtausgebot hat letztlich einen anderen Gegenstand als die Versteigerung der einzelnen Einheiten. Es spielt dabei m.E. keine Rolle aus wie vielen einzelnen Einheiten der Versteigerungsgegenstand besteht. Wichtig ist, dass das was zur Versteigerung kommt richtig bewertet ist. Aus rechtsdogmatischen für mich auch zweifelhaften Gründen einen niedrigeren Verkehrswert als den marktüblichen festzusetzen halte ich nicht für vertretbar und auch angreifbar. Ich folge deshalb nicht der stöberischen Ansicht uneingeschränkt.
Mein Post bezog sich deshalb auch nicht auf Deines, sondern lediglich auf das Stöber-Zitat (sorry, falls das nicht deutlich war).
Die von Jörg angesprochene Unwägbarkeit mag es in seltenen Fällen geben. In der Regel wird ein Gläubiger jedoch darauf bedacht sein, ein wirtschaftlich vernünftiges Ergebnis zu erzielen. -
Es gibt sicher viele Besipiele dafür, dass zwei Grundstücke als Einheit höherwertig sind, als die Einzelparzellen (fehlende Zuwegung, Mindestgröße für Bebaubarkeit, rechtliche Schwierigkeiten bei Überbau usw). Aber das ZVG geht vom Grundsatz der Einzelversteigerung aus und jeder Beteiligte könnte im Termin einem Gesamtausgebot widersprechen. Der Schuldner hätte schließlich die Möglichkeit gehabt, die Vereinigung herbeizuführen, die Banken hätten nur ein einheitliches Grundstück als Sicherheit akzeptieren können, haben sie aber nicht. So habe ich Einzelparzellen, und kann den Wert auch nur so festsetzen. Ergibt die Summe der Einzelwerte nicht den Gesamtwert und habe ich auch noch unterschiedliche Belastungen, komme ich sowohl bei den Geboten (z.B. Grenzen für Einzel- und Gesamt) als auch bei der Verteilung nicht mehr klar und Interessenten werden nur verwirrt. Ich erwarte also auch, dass der SV diese Besonderheiten versteht und berücksichtigt. Wäre eine getrennte Versteigerung -wie bei einheitlicher Bebauung- wirtschaftlicher Unsinn, kann man den Gesamtwert für die wirtschaftliche Einheit beziffern und eine "rechnerische Aufteilung" ausweisen, die aber eben stimmen muss. Machen dagegen zwei Parzellen erst gemeinsam eine höherwertige Fläche, dann ist es eben so und ich kann nur den niedrigeren Wert feststellen.
Solche Fälle treten ja immer wieder auf. Nicht allzu häufig, aber doch ziemlich regelmäßig.
Ganz besonders prekär wird die Situation, bei (älteren) "Gewerbeinheiten" bestehend aus mehreren Grundstücken mit noch mehr Gebäuden unterschiedlicher Art/Nutzung. Das ist dann der Tod der Summe der Verkehrswerte, weil davon einzelne Grundstückswerte oft genug eine starke Tendenz gegen Null haben.
Den Hinweis auf die ZVG betrachte ich hier als starkes Argument. Aber offensichtlich finden andere "Leser" durchaus eine praktikable Lösung.
Weil die vorherige Vereinigung der Grundstücke vom Schuldner "versäumt" wurde und auch die Banken bei der Beleihung mal wieder nicht aufgepasst haben, kann doch nicht zu dem Ergebnis führen, dass ein Bieter die Summe der Einzelwerte ersteigert, um dann mit anschließender Vereinigung den "Gewinn" abschöpft. -
Drastischeres Beispiel: WEG-Anlage mit Geschäftslokal G1 und mehreren Garagen Ga2 bis Ga5 neben etlichen Wohnungen. Der pfiffige Eigentümer von G1 erweitert diese um Ga2 und macht daraus eine große Büroeinheit, Ga3 und Ga4 werden ein weiteres Geschäftslokal. Alles ohne die erforderliche Zustimmung der übrigen Miteigentümer, Baugenehmigung und Grundbucheintragung. Panik bei der Bank, weil der SV die Werte jeweils nach dem möglichen (erheblich geringeren) Ertrag der ursprünglichen Einheiten berechnet und auch noch die Rückbaukosten in Abzug bringt. Hier kann man doch auch nicht die faktisch geschaffene wirtschaftliche Einheit bewerten, weil die rechtlichen Voraussetzungen nicht nur fehlen, sondern im Gegensatz zu einer Grundstücksvereinigung auch nur mühsam nachzuholen wären, wenn überhaupt. Wer sich auf das Risiko einlässt, die übrigen ca. 80 WEG-Mitglieder zum Notar bekommt, kann ein Schnäppchen machen, aber davor ist selbst die Bank zurückgeschreckt. Der Unterschied zu den einzeln nicht zu bebauenden Parzellen liegt aber nur im Aufwand und der Wahrscheinlichkeit. In beiden Fällen kann man nicht garantieren, dass ein Zuschlag im Gesamtausgebot möglich wird.
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Nun habe ich auch mal einen Fall auf dem Tisch, bei dem die Summe der Einzelwerte der Grundstücke nicht dem Gesamtwert bei Gesamtausgebot entsprechen sollen.
Da es für mich eine Premiere ist, habe ich eine Menge Fragen:
1. Wie berechne ich in einem solchen Fall die Gerichtskosten?
2. Gesetzt den Fall, der Zuschlag wird - wie einzig wirtschaftlich sinnvoll - auf das Gesamtausgebot erteilt: Wie verteile ich den Versteigerungserlös auf die einzelnen Grundstücke? Diese sind nicht mit einem Gesamtrecht belastet (die Verfahrensverbindung war nur wegen Betreibens auch aus der persönlichen Forderung möglich)? Nehme ich dann, um den Erlös anhand der Wertanteile zu verteilen, doch die Einzelwerte zu Hilfe? Wie wird das von den erfahrenen Kollegen (z.B. in Hamburg) gehandhabt?
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Verfahrensgegenstand ist nicht ein "Gesamt"grundstück, sondern zwei Grundstücke. Entsprechend ist der Wert beider Grundstücke (Addition beider Einzelwerte) für die Berechnungen zugrundezulegen.
Wie wäre sonst die Berechnug der Gerichtskosten bei einem Gesamtausgebot neben Einzelausgeboten anzustellen? Das wäre für mich kein tragbares Ergebnis.
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Unabhängig von den Einzel- und Gesamtwerten,
kommst du beim Gesamtausgebot nicht eh nur auf ein Ausgebot, bei dem alle Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, da bezüglich des Gesamtausgebotes ja nur der Persönliche Anspruch dem geringsten Gebot zugrunde gelegt werden kann?
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Es handelt sich nicht nur um zwei Grundstücke, sondern um ein halbes Dutzend Grundstücke, bestehend aus noch mehr Flurstücken.
Aber das ist nicht so wichtig. Worauf es viel mehr ankommt, ist: Diese bilden eine wirtschaftliche Einheit. Bei Erwerb nur eines einzelnen Grundstückes aus dem Verband hätte dieses wegen bestehender Überbauungen durch die anderen Grundstücke, fehlender Wegerechte etc. pp. einen weit geringeren Wert, als der rechnerische Anteil am Gesamtkomplex ausmacht. Dies wäre wirtschaftlich unsinnig.Der Gutachter hat den Wert der gesamten wirtschaftlichen Einheit ermittelt, daneben aber auch - wie von mir ausdrücklich gewünscht - die Einzelverkehrswerte der Grundstücke ausgewiesen, wie sie sich darstellen, wenn wirklich nur ein einzelnes Grundstück aus dem Verband erworben wird.
Es gibt hier - wenn ich die bisherigen Argumentationen mal auswerte - drei Lösungsansätze:
A: Man setzt so fest, dass die Summe der Einzelwerte nicht dem daneben festgesetzten Gesamtwert entspricht.
B: Man löst sich von den ermittelten Einzelwerten und setzt sie proportional höher an, so dass die Summe der Einzelwerte den Verkehrswert der wirtschaftlichen Einheit im Gesamtausgebot darstellt.
C: Man setzt hier die Einzelwerte fest (vielleicht daneben auch den Gesamtwert, der sich aus der Summe der Einzelwerte bildet) und lässt unberücksichtigt, dass bei Erwerb sämtlicher Grundstücke ein (in meinem Falle deutlich!) wertvollerer Grundbesitz erworben wird, als die Summe der Einzelwerte ausweist.
Variante C halte ich für keineswegs sachgerecht. Mit Recht rügt Stefan in #26, es sei nicht vertretbar und auch angreifbar, aus rechtsdogmatischen für mich auch zweifelhaften Gründen einen niedrigeren Verkehrswert als den marktüblichen festzusetzen.
Variante A hat ihre Tücken, wie jörg in #21 dargelegt hat.
Für die Variante B deutet sich bei Fortuna in #10 ein gutes Argument an: Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag durchschnittlich aushandeln würden. Der vernünftige Marktteilnehmer würde in meinem Fall nicht ein Einzelgrundstück erwerben, denn nur im Gesamtverband hat es überhaupt seinen Sinn und Wert.
Für diesen Fall greift dann auch Stefans Einwand nicht mehr, denn marktüblicher Wert des Einzelgrundstücks ist im Falle einer wirtschaftlichen Einheit eben nicht der Wert, den der vernünfite Marktteilnehmer bei Erwerb nur dieses Einzelgrundstücks zu zahlen bereit ist.
Ich schwanke im Moment zwischen den Varianten A (Einzelwerte aus dem Gutachten übernehmen, Gesamtwert der höher ist als die Summe der Einzelwerte, gemäß dem Gutachten gesondert festsetzen) und B (Einzelwerte anders als im Gutachten ausgewiesen, nämlich marktgerecht proportional erhöht festzusetzen).
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Unabhängig von den Einzel- und Gesamtwerten,
kommst du beim Gesamtausgebot nicht eh nur auf ein Ausgebot, bei dem alle Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, da bezüglich des Gesamtausgebotes ja nur der Persönliche Anspruch dem geringsten Gebot zugrunde gelegt werden kann?
Diese Überlegung halte ich für abwegig, § 44 Abs. 1 ZVG gilt auch bei Gesamtausgeboten.
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Variante A ist die richtige Lösung; das Gesetz sieht nun einmal das Einzelausgebot vor. Wenn ein Beteiligter das Gesamtausgebot beantragt, mag er die Zuschlagserteilung auf die Einzelausgebote verhindern; sei es, dass er ein höheres Gebot als die Summe der Einzelmeistgebote abgibt - in Jörgs Fall wäre es nicht schwierig gewesen; es musste nur 50 % des Gesamtwertes geboten werden - oder durch Einstellung nach Ende der Bietzeit.
Irgendwann wird man sich auch der Beantwortung der Frage widmen können, ob der nicht erklärte Verzicht auf Einzelausgebote rechtsmissbräuchlich ist, wenn dadurch der Zuschlag auf das wirtschaftlich sinnvoll Gesamtausgebot verhindert wird.
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Ich bleibe dabei: Es sind Einzelwerte festzusetzen, deren Summe den Gesamtverkehrswert ergibt!
Grundlage hierfür bildet der für die jeweilige wirtschaftliche Einheit ermittelte Verkehrswert. Besteht diese wirtschaftliche Einheit aus mehreren Grundstücken, so muß der Einzelwert eben aus diesem Verkehrswert abgeleitet werden. -
Ich bleibe dabei: Es sind Einzelwerte festzusetzen, deren Summe den Gesamtverkehrswert ergibt!
Grundlage hierfür bildet der für die jeweilige wirtschaftliche Einheit ermittelte Verkehrswert. Besteht diese wirtschaftliche Einheit aus mehreren Grundstücken, so muß der Einzelwert eben aus diesem Verkehrswert abgeleitet werden.Also wie in meiner Variante B?
Ein Beispiel hierzu:
Gesamtkomplex Gesamt-Wert 1.500.000 EUR Grundstück A Einzelwert* 200.000 EUR Grundstück B Einzelwert* 300.000 EUR Grundstück C Einzelwert* 400.000 EUR Grundstück D Einzelwert* 90.000 EUR Grundstück E Einzelwert* 10.000 EUR SUMME DER EINZELWERTE 1.000.000 EUR *Einzelwert heißt Bewertung unter der Unterstellung, dass die Grundstücke einzeln versteigert würden
In diesem Beispiel macht der Gesamtwert der wirtschaftlichen Einheit 150 % der Summe der Einzelwerte aus.
Würdest Du dann auch je 150 % der Einzelwerte als Wert des jeweiligen Grundstücks festsetzen? -
Was machst du wenn ein Gruppenausgebot der Grundstücke A, B, C beantragt ist; wie setzt du dann den Wert fest? Summe der Einzelwerte: 900.000 € oder Summe der um 50 % erhöhten Werte ?
Man kann alles also nur falsch oder vielleicht doch richtig machen; unser LG sagt: "Der festgesetzte Wert ist zunächst nur eine Rechengröße i. S. der §§ 74 a, 85 a ZVG; der wahre Wert wird sich im Termin bei der Abgabe von Geboten zeigen"
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Wie gesagt, die einzig sinnvolle Nutzung der Grundstücke A bis E ist die gemeinsame Nutzung in der wirtschaftlichen Einheit, die sie bilden. Jeder wirtschaftlich Denkende hat nur ein Interesse daran, diese Grundstücke gemeinsam zu erwerben. Ich finde das so prägend, dass ich meine, der Grundstückswert sei hier eben als Anteil des Grundstücks am Gesamtwert der wirtschaftlichen Einheit zu ermitteln.
Wenn es unwirtschaftlich handelnde Interessenten gibt, die auf sinnlose Einzelausgebote bieten wollen, dann kann dies auf die Wertbildung ebenso wenig Einfluss haben, wie wenn es Interessenten gibt, die ein zu ersteigerndes neu errichtetes Gebäude abreißen und das Objekt in einen Obstgarten umwandeln wollen; denn jeder hat die Freiheit zu unwirtschaftlichem Tun, nur werden solche individuellen Vorlieben nicht mit in die Wertermittlung einfließen.
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Deshalb - Gesamtwert; der nicht der Summe der Einzelwerte entsprechen muss; im Übrigen mag der Gl darauf achten, dass kein Zuschlag auf wirtschaftlich sinnfreie Gebote erteilt wird
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Also wie in meiner Variante B? ...
In diesem Beispiel macht der Gesamtwert der wirtschaftlichen Einheit 150 % der Summe der Einzelwerte aus.
Würdest Du dann auch je 150 % der Einzelwerte als Wert des jeweiligen Grundstücks festsetzen?Wenn ich keine tatsächlichen Anhaltspunkte hätte, den Wert (bei gleicher Summe) evtl. anders zu verteilen, dann ja.
Bei uns ist dies mit den Gutachtern abgestimmt oder wird im Einzelfall vorab geklärt, so daß wir bereits "passende" Wertermittlungen erhalten.
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