Ein Notar ist mit folgendem Problem an mich heran getreten und ich war leider überfragt 
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Vor einigen Jahren wurde ein Mehrfamilienhaus errrichtet und gem. § 8 WEG geteilt.
Zwei Einheiten wurden damals mit dem Sondereigentum an "Bodenraum" im Dachgeschoss gebildet und in der Teilungserklärung wurde fixiert, dass diese Räume jederzeit zu Wohnungen ausgebaut werden dürfen und dass die anderen Miteigentümer dazu nicht zustimmen müssen.
Der Kollege hat dann damals diese beiden Einheiten in der Aufschrift als "Teileigentum" bezeichnet und im BV u.a. vermerkt "x/y MEA an ... verbunden mit dem Bodenraum Aufteilungsplan Nr. ...".
Anschließend wurden die Einheiten vom Bauträger verkauft und auch schon mal weiter verkauft.
Der jetzige Eigentümer will nun ebenfalls verkaufen und hat auch einen Käufer. Der Käufer hat aber nun wohl bei der Finanzierung Probleme, weil die Bank das - laut Grundbuch - "Teileigentum am Bodenraum" nicht in ausreichender Höhe beleihen will oder kann.
Der Notar fragt, ob es einen anderen Weg als eine förmliche Änderung der Teilungserklärung durch sämtliche Miteigentümer gibt, um das Grundbuch zu "berichtigen". Schließlich sei da faktisch Wohnraum entstanden und der Ausbau war ja ausdrücklich in der Teilungserklärung gestattet.
Eine Auslegung der Gestattung als eine Vollmacht zur späteren Änderung erscheint mir zu weitgehend.
Jemand eine Idee??
"Berichtigung" der Bezeichnung als Teileigentum?
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Zum Zeitpunkt der Eintragung war es jedenfalls keine Wohnung, weshalb die Eintragung auch richtig ist.
Sind das jetzt selbständige neue Wohnungen geworden? Oder gehören die zu einer anderen Wohnung als Ausbau dazu?
Sondereigentum ist jedenfalls geblieben, nur die Bezeichnung ändert sich. Ist denn eine Änderung der TE erforderlich für die Berichtigung? Ich habe leider keinen WEG-Kommentar zur Hand. Müßte ich erst 2 Etagen hoch. -
Da an die Abgeschlossenheit von Wohnungen andere Anforderungen gestellt werden als an die Abgeschlossenheit von Teileigentum benötigst Du nicht nur eine Änderung der Teilungserklärung sondern auch neue Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Zwar wird durch die Umwandlung die Abgeschlossenheit gegenüber anderem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt, jedoch genügt die Ausstattung eines Teileigentums nicht den Anforderungen an die Ausstattung eines Wohnungseigentums Hügel, RnotZ 2005, 149 (155).
Die Ermächtigung zum Ausbau der Dachböden beinhaltet nicht ohne weiteres die Ermächtigung zur Änderung der Teilungserklärung.
Nach §§ 15 Abs. 1, 1 Abs. 6 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln. Eine in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung getroffene Zweckbestimmung hat Vereinbarungscharakter, die aber nach Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums aller Woh­nungs- und Teileigentümer wird. Folglich ist die Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums der Eigentümer, an der auch die übrigen Miteigentümer gemäß §§ 873, 877 BGB (und die Gläubiger gem. §§ 877, 876 BGB) mitwirken müssen (BayObLG, DNotZ 1996, 666 und DNotZ 1992, 714). -
Die Zustimmung der Gläubiger am Dachboden dürfte entbehrlich sein, da sich ihre Position ja sogar verbessert. Die der anderen Einheiten scheinen mir nicht betroffen, jedenfalls verschlechtert sich ihre Position nicht.
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s. auch HRP Grundbuchrecht, 13. Auflage Randnummern2872 folgende, insbesondere 2872 d.
Interessant dürfte sein " Vorweggenomme Zustimmung oder Ermächtigung für Umwandlung (von TE in WE, tatsächliche Nutzung) durch Vereinbarung der MitEgter (oder vereinbarungsersetzende Regelung), die alle späteren Sonderrechtsnachfolger bindet, ist möglich. Dann können auch dingliche Berechtigte von der Mitwirkung bei der Umwandlung ausgeschlossen werden. Zur Wirkung gegen Sondernachfolger der Miteigeter, damit auch gegen (spätere) dingeliche Berechtigte, ist erforderlich, dass diese Bestimmung als Inhalt des SE in das GB eingetragen ist."
Ob ein neuer ATP notwendig ist, ist ev. fraglich. Die Lage des SE an den Bodenraum ansich (Umfang, Gesamtgrundriss) hat sich wahrscheinlich nicht geändert, oder? Denn ob innerhalb des SE neue Wände o.ä. dazugekommen sind, dürfte das GBA nicht interessieren. Sollten jedoch vorab keine Fenster, Dachluken für eine Wohnung im ATP erkennbar sein, dann würde ich eine neue ATP verlangen, da sich ja dann offenbar das Gemeinschaftseigentum (Dach, Außenwand) verändert hat.
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s. auch HRP Grundbuchrecht, 13. Auflage Randnummern2872 folgende, insbesondere 2872 d.
Danke für die Fundstelle. Ich glaube, ich habe die Rn. noch nie bis zu Ende gelesen.
Dennoch frage ich mich, wie so eine "Ermächtigung" auszusehen hat?
Hier ist es wohl so, dass lediglich "der Ausbau zur Wohnung" ohne Mitwirkung der anderen Eigt. bereits in der Teilungserklärung gestattet wurde. Das heißt für mich aber nicht, dass aus dieser Gestattung tatsächlichen Tuns (Ausbau) auch eine Ermächtigung zur Änderung der getroffenen WE-Vereinbarung ohne Mitwirkung folgt. Es ist doch ein Unterschied, ob man sagt "Du darfst ausbauen" oder "Du darfst die getroffene Vereinbarung diesbezüglich allein ändern", oder!?
Ob ein neuer ATP notwendig ist, ist ev. fraglich.
Das stimmt aber es war hier auch nicht die Rede von einem neuen Plan sondern von einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung. -
An einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung wird man allein deshalb schon nicht vorbeikommen, da die einzelnen Landesbauordnungen andere Anforderungen an Wohnräume stellen als an sonstige Räumlichkeiten (z.B. Belichtung, Deckenhöhe).
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Vielleicht habe ich die Frage auch falsch verstanden, aber dem Notar geht es doch darum, dass aus der Aufschrift "Teileigentumsgrundbuch" die Aufschrift "Wohnungsgrundbuch" wird. Hierfür ist doch § 2 Wohnungsgrundbuchverfügung maßgeblich. Je nachdem ob das Sondereigentum zu Wohnzwecken dient oder nicht ist die Aufschrift des Grundbuchblattes entsprechend zu wählen. Da hier jederzeit die Räume des Sondereigentums zu Wohnzwecken umgebaut werden können, müßte doch nun nur der Nachweis geführt werden, dass von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht wurde. Ich bin auch der Ansicht, dass hier nicht die Form des § 29 GBO beachtet werden muss, da ich keine Eintragung in das Grundbuch vornehme sondern sich lediglich die tatsächliche Nutzung geändert hat.
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Die Einräumung der Umwandlungsmöglichkeit von Teileigentum in Wohnungseigentum in der Teilungserklärung wirkt gegen Sonderrechtsnachfolger, sofern dies im Grundbuch (durch Bezugnahme) eingetragen ist (vgl. baffy und u.a. OLG Köln).
Ansonsten stellt es eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums dar, §§ 877, 873 BGB, und bedarf materiell der Mitwirkung/Zustimmung aller Eigentümer (Mehrheitsbeschluss m.E nicht möglich). Bewilligung aller nach § 19 GBO in der Form § 29 GBO.
Auch bei der eingeräumten Umwandlungsmöglichkeit ist verfahrensrechtlich die Bewilligung aller Eigentümer nach § 19 GBO in der Form des § 29 GBO erforderlich (sie sind aber zur Mitwirkung verpflichtet). Eine Änderung der Teilungserklärung bedarf es aber nicht.
Die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nur dann notwendig, wenn sich der Charakter der gesamten Einheit ändert (z.B. Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und WC liegt außerhalb der Einheit). Die Bescheinigung ist somit nur nötig, falls sich die Frage der Abgeschlossenheit neu stellt.
Dinglich Berechtigte müssen zustimme, sofern ihre Rechtsstellung von der Umwandlung betroffen ist (dürfte hier nicht der Fall sein). Dies kann in der Teilungserklärung abbedungen werden. -
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@ Ulf:
Die Beschaffung der Bewilligungen in einem solchen Fall ist immer ein sehr nerviges Problem und funktioniert in den seltesten Fällen.
Aber vielleicht kann man dem Käufer/der finanzierenden Bank auch schon mit meiner beschriebenen Aufschriftenänderung helfen. Falsche Grundbuchbezeichnungen sind als inhaltlich unzulässig zu löschen (BayObLG, 13.02.1998, 2 Z BR 158/97). -
Und hier wurden die verschiedenen Meinungen zur Umwandlung von Teil- ind Wohneigentums auch schon einmal dargestellt:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?t=21657 -
Bei der Neuanlegung von Wohnungs-/Teileigentumsgrundbüchern hat das Grundbuchamt selbständig zu entscheiden, ob ein Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch anzulegen ist. Die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit ist dabei als maßgebliches Kriterium heranzuziehen (LG Koblenz, 31.03.1998, 2 T 107/98). Ähnlich wird wahrscheinlich der spätere Wechsel zu beurteilen sein. Eine Entscheidung hierzu ist mir leider nicht bekannt.
Wird allerdings gewünscht, dass sich der Beschrieb des Bestandverzeichnisses ändern soll (aus Bodenraum soll Wohnung werden), was - wie schon beschrieben - eine Inhaltsänderung darstellt, kommt man an der Bewilligung aller Eigentümer nicht vorbei.
Wenn ich mir jetzt allerdings meine beiden vorherigen Absätze anschaue und man so verfahren würde, kommt man zu dem Schluss, dass man den Rechtsverkehr in die Irre führen würde. Aufschrift u.U. Wohnungsgrundbuch (aufgrund tatsächlicher Nutzung), Inhalt (noch) Teileigentum. Ich würde daher in diesem Fall dann doch auch die Bewilligung aller Eigentümer verlangen. -
Wie die Aufschrift des Grundbuchblattes lautet, ist rechtlich völlig irrelevant. Ein Wohnungseigentum ist ein Wohnungseigentum, auch wenn die betreffende Aufschrift fehlt und aus einem Teileigentum wird kein Wohnungseigentum, auch wenn die falsche Aufschrift dies vorgaukelt.
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@ juris2112: Danke für die Aufklärung.
Ich war schon ganz entsetzt, dass der Aufschrift so ein Stellenwert zukommen soll. Z. B. bin ich etwas nachlässig in der Vollstreckung bei der Unterscheidung. Ich finde, es gibt wichtigere Dinge in unserem Job als solche kleinen juristischen Spitzfindigkeiten. -
Ich glaube da wurde ich mißverstanden.
Natürlich wird durch eine reine Aufschriftenänderung aus einem Teileigentum kein Wohnungseigentum, sondern lediglich aus einem Teileigentumsgrundbuch ein Wohnungsgrundbuch. Das die Aufschrift des Grundbuchs mit dem Inhalt übereinstimmen muss und nur dieser maßgeblich ist, versteht sich von selbst.
Meine Ausführungen zum Thema Aufschrift sollte lediglich ein Gedankenanstoß sein.
Sorry, wenn ich mich hier im Forum manchmal nicht immer gleich verständlich ausdrücke. Da meine Tastaturkünste sehr dürftig aber meine Gedankensprünge zumindest meistens recht flott sind, bleibt beim Schreiben oft was auf der Strecke.
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