Hallo,
da ich die K und L Sachen noch nicht so lange bearbeite und in dieser Sache definitv überfragt bin, hoffe ich, dass ihr mir auf diesem Weg weiterhelfen könnt.
Also folgender Sachverhalt:
In einer Zwangsverwaltungssache bewohnt der Schuldner (und auch alleiniger Eigentümer) zusammen mit seiner Mutter das zu verwaltende Objekt. Der Zwangsverwalter hat im März 2005 mit der Mutter einen Mietvertrag geschlossen und vereinbart, dass diese einen Betrag warm zahlen solle. Da sie dies nicht konnte, hat sie Wohngeld bei der Stadt beantragt, welches ihr auch gewährt wurde.
Jetzt ist der Stadt auf einmal aufgefallen, dass zugunsten der Mutter des Schuldners ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB eingetragen ist. Des Weiteren ist auch eine Reallast zugunsten der Mutter eingetragen. Beide Rechte sind im Rang nach dem Recht, aus dem die Gläubigerin die Zwangsverwaltung (und übrigens auch die Zwangsversteigerung) betreibt. Aus der Urkunde, in dem der Schuldner das Wohnungsrecht bewilligt, geht hervor, dass dieses untentgeltlich geführt wird. Die Berechtigte soll lediglich die NK (Strom Wasser etc) übernehmen.
Die Stadt steht jetzt auf dem Standpunkt, dass sie das Wohngeld nicht hätte zahlen dürfen und verlangt es von dem Zwangsverwalter zurück. Die Gläubigerin möchte natürlich nicht auszahlen.
Wie seht ihr die Lage???
Ich denke, einerseits fände ich es komisch, dass ein nachrangiges Wohnungsrecht eine Zwangsverwaltung quasi kaputt macht. Aber andererseits ist die Vereinabrung der Unentgeltlichkeit doch eine schuldrechtliche Vereinbarung, die sich auch der Zwangsverwalter endgegen halten muss, oder?
Hilfe, ich bin einfach überfordert.:(
Danke im Voraus!!!
Gruß
Murmel07
Zwangsverwaltung und Wohnungsrecht
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Murmel07 -
18. Februar 2008 um 16:42
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Laut Stöber, § 146 Rn. 4.4 sowie Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, § 146 ZVG Rn. 11 gilt
Wird die Zwangsverwaltung aus einem Recht betrieben, das dem Wohnungsrecht im Range vorgeht, stehen Besitz und Verwaltung des gesamten Grundbesitzes dem Verwalter zu, erforderlich ist aber ein Duldungstitel gegen den Wohnungsberechtigten. (Evtl. Klauselumschreibung). -
Hierzu näheres Stöber 17. Aufl. Rn 10.10. zu § 146 ZVG.
Der ZwVerw. benötigt einen Duldungstitel gegen den Wohnberechtigten, welcher i.d.R. durch die Erweiterung der Klausel der Grundschulsbestellungsurkunde erlangt werden kann (natürlich nur bei nachrangigen Wohnrechten) -
Unabhägig hiervon dürfte die Mutter als Angehörige des Schuldners auch nach § 149 ZVG ein Wohnrecht haben.
Ich persönlich würde in solchen Fällen keine Mietverhältnisse schließen, wenn ein solcher "Mieter" nicht zahlt. Einem Ersteher könnte der schriftliche Mietvertrag der Mutter beim Räumungsversuch aus dem Zuschlagsbeschluss entgegengehalten werden.
Meiner Ansicht nach ist Rechtsgrund der Zahlungen der Mietvertrag. Insoweit würde ich die vereinnahmten Zahlungen nicht erstatten und es notfalls auf einen Rechtsstreit ankommen lassen. -
Unabhägig hiervon dürfte die Mutter als Angehörige des Schuldners auch nach § 149 ZVG ein Wohnrecht haben.
Kommt drauf an: Nur wenn sie zu seinem Hausstand gehörte. Wohnt er in einer Wohnung unterm Dach und sie in einer Wohnung im Keller, dann ja wohl nicht. -
Zitat
Ich denke, einerseits fände ich es komisch, dass ein nachrangiges Wohnungsrecht eine Zwangsverwaltung quasi kaputt macht. Aber andererseits ist die Vereinabrung der Unentgeltlichkeit doch eine schuldrechtliche Vereinbarung, die sich auch der Zwangsverwalter endgegen halten muss, oder?
Welche schuldrechtlichen Vereinbarungen sich ein Zwangsverwalter entgegenhalten muss, ergibt sich aus § 152 II ZVG: Miet- oder Pachtverträge. Aus dieser Regelung ergibt sich e contrario auch, dass der Zwangsverwalter an alle sonstigen das Zwangsverwaltungsobjekt betreffenden schuldrechtlichen Vereinbarungen, die nicht als Miet- oder Pachtvertrag zu qualifizieren sind, nicht gebunden ist.
M.E. hat so ein Wohnrecht für den Berechtigten nur den Vorteil, dass eine gegen den Berechtigten gerichtete Räumungsklage des ZwVerw unbegründet wäre. Das bedeutet aber nicht, dass der Berechtigte nach der Anordnung der ZwVerw die Wohnung weiterhin unentgeltlich nutzen kann. (Ob ein Zwangsverwalter einen solchen Nutzungsentgeltanspruch schon einmal gerichtlich geltend gemacht hat, weiß ich nicht. Rechtsprechung ist mir dazu nicht bekannt.)
ZitatDer ZwVerw. benötigt einen Duldungstitel gegen den Wohnberechtigten, ...
Den Duldungstitel benötigt der Gläubiger.
Im Übrigen bedarf es eines solchen Titels auch nur dann, wenn der Berechtigte nicht zur Herausgabe bereit ist.
Angesichts der Tatsache, dass die Mutter im vorliegenden Fall einen Mietvertrag mit dem ZwVerw abgeschlossen hatte, könnte man Zweifel daran haben, dass die Mutter nicht zu einer Herausgabe bereit war. Man könnte nämlich die Auffassung vertreten, dass die Mutter dem ZwVerw mit dem Abschluß des Mietvertrages zumindest den mittelbaren Besitz an der Wohnung eingeräumt hatte. -
Nein den Duldungstitel benötigt man grundsätzlich. Wenn man ihn nicht hat, handelt es sich eigentlich nur um eine beschränkte Zwangsverwaltung. Das hätte schon bei der AO beachtet werden müssen. Stöber, § 146 Rdnr. 11.13 zweiter Absatz
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Nein den Duldungstitel benötigt man grundsätzlich. Wenn man ihn nicht hat, handelt es sich eigentlich nur um eine beschränkte Zwangsverwaltung. Das hätte schon bei der AO beachtet werden müssen. Stöber, § 146 Rdnr. 11.13 zweiter Absatz
Ich bin da anderer Ansicht. Bei der AO hätte es nicht beachtet werden müssen (insoweit ähnlich bei Eigenbesitz, aber auch da bestehen ja wohl unterschiedliche Auffassungen).
Das WR an sich hindert nicht die "normale" Zwangsverwaltung, kann aber eben den Zugriff des Zwangsverwalters auf die betroffenen Räume einschränken.
Mit Duldungstitel gegen den besitzenden Wohnungsberechtigten sieht es dagegen schon anders aus. -
Sorry, jetzt bin ich vollkommen verwirrt. Man merkt, dass ich die K und L Sachen erst seit 2 Monaten bearbeite!
Also, soweit ich das sehe, ist keine Titelumschreibung gegen die Berechtigte des Wohnungsrechts erfolgt. Es liegt quasi auch kein Duldungstitel vor.
Trotzdem hat sich die Wohnungsberechtigte im Jahre 2005 zur Zahlung einer Miete bereit erklärt.
Muss den die gezahlte Miete zurückerstattet werden?
Oder kann man sagen, dass die Miete quasi eine Nutzungsentschädigung ist?
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Zitat
Muss den die gezahlte Miete zurückerstattet werden?
Ich würde die Miete erst dann zurückzahlen, wenn der BGH festgestellt hat, dass ich dazu verpflichtet bin.
In meinem Palandt (65. Auflage) steht in der Vorbem. zu § 1018 Rn. 2 Folgendes: "Dienstbarkeit und schuldrechtlicher Nutzungsvertrag (zB Miete/Pacht) - Nebeneinander ist möglich ..."
Aber mal ´ne andere Frage: Warum zerbrichst Du als Gericht Dir hier den Kopf? -
Ich vermute mal, daß der Verwalter nachgefragt hat.
In der Sache verweist mich Nr. 11.13 b) im Stöber (18. Aufl.) im Hinblick auf die Grundstücksnutzung durch den Verwalter nach Besitzübergabe auf Nr. 11.4: "... Für die ordnungsgemäße Nutzung ist das Grundstück ... zu vermieten oder zu verpachten. ... kann ordnungsgemäße Grundstücksnutzung ... den Abschluß eines Miet- oder Pachtvertrages mit dem (duldungspflichtigen) nachrangigen Nießbraucher (lies: Wohnungsberechtigten) nahelegen."
Also dürfte hier am Verwalterhandeln nichts zu erinnern und aus der Masse nichts zu erstatten sein. -
@ Fossil75: Der Zwangsverwalter hat nachgefragt und ich wollte ihm nur ungern sagen, dass ich keine Ahnung habe
Gestern war in dieser Sache der Versteigerungstermin. Anwesend war der Gläubigervertreter und der Zwangsverwalter.
Ich habe beiden gesagt, dass es da 2 Meinungen gibt, und im Zweifel das Prozessgericht entscheiden muss.
Die Gläubigerin verzichtet von nun an auf Mietzahlungen (außer NK), sagt aber auch, dass sie die gezahlten Mieten nicht zurückerstattet und im Zweifel von der Wohnungsberechtigten verklagt werden will.
Ich denke, damit ist die Sache erstmal vom Tisch.
Allerdings würde es mich jetzt auch persönlich interessieren, wie da so die Rechtslage ist.
Meiner Meinung nach muss die Berechtigte wenigstens eine Nutzungsentschädigung zahlen. -
Ist denn Zuschlag erteilt, d.h. kommt die Sache in absehbarer Zeit vom Tisch?
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Nein, Zuschlag wurde nicht erteilt. Der Gläubiger hat vor Ablauf der Bietstunde eingestellt.
Das heißt die Sache wird mich noch ein wenig länger beschäftigen...
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