BGH zur GbR im Grundbuch: Übersicht über aktuelle Rechtsprechung u.a.

Keine Eintragung eines zulasten eines GbR-Anteils bestellten Nießbrauchs in das
Grundbuch

OLG Celle, Beschluss vom 25.05.2011 - 4 W 39/11-

http://www.dnoti.de/DOC/2011/4w39_11.pdf

Grundbuchrechtliche Behandlung der Verfügung einer Unter-GbR

1. Ist eine GbR in der Weise im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, dass als eine ihrer Gesellschafter eine weitere (Unter-) GbR und derer Gesellschafter eingetragen sind, erstreckt sich die Vermutung des §899a Satz 1 BGB über den Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift hinausgehend auch auf die Unter-GbR.

2. Bei einer Verfügung der Hauptgesellschaft über das im Grundbuch eingetragene Eigentum bedarf es deshalb nicht des Nachweises der Existenz und der Vertretungsbefugnisse der Unter-GbR in grundbuchverfahrensrechtlicher Form.

OLG Hamm 15. Zivilsenat, Beschluss vom 15.07.2011, I-15 W 97/11, 15 W 97/11 (juris)

Für die Eintragung des Ausscheidens eines Gesellschafters einer GbR reichen die Berichtigungsbewilligungen der im Grundbuch gem. § 47 Abs. 2 GBO eingetragenen Gesellschafter aus. (amtlicher Leitsatz)

OLG Hamm: Beschluss vom 28.06.2011 - I-15 W 170/11, 15 W 170/11 = BeckRS 2011 20455

Aus den Gründen: …..Der Kritik von Bestelmeyer (Rpfleger 2010, 185f), dessen dogmatische Bedenken gegen die Gesetzesreform durch das ERVGBG bzw. deren Reichweite der Senat bis zur o. a. Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. April 2011 jedenfalls in Teilbereichen durchaus geteilt hat (vgl. Senat ZIP 2010, 2245ff), kann der Senat an dieser Stelle nicht folgen…..

Da haben wir schon die nächste "Baustelle":

Das OLG Thüringen und das KG halten die Bewilligung alleine des ausgeschiedenen Gesellschafters für ausreichend, während das OLG Frankfurt und das OLG Hamm die Bewilligung aller eingetragenen Gesellschafter einschließlich des Ausgeschiedenen fordern.

Siehe hier

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post639065

unter Ziffer 7.

Andreas hat hier

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post734078

einen aktuellen Beschluss eines Grundbuchamts eingestellt, in welchem an der "strengen Linie" festgehalten wird.

Cromwell hat hier

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post736129

den Beschluss des OLG Hamburg vom 30.05.2011 (13 W 26/11) eingestellt.

Prinz hat hier auf die Entscheidung des

OLG Hamm vom 15.07.2011 - I-15 W 97/11 -

(Wirkung des § 899a BGB für die Unter-GbR)

aufmerksam gemacht.

Zur Erledigung der Hauptsache, wenn die Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin zunächst mangels grundbuchtauglicher Nachweise abgelehnt, diese aber anschließend ausdrücklich zum Vollzug des Eigentumswechsels im Zeitpunkt der Auflassung neu errrichtet und die Eintragung sodann vollzogen wurde.

OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 28.07.2011, 34 Wx 90/10 (juris)

(Fall: Hauptsache wurde mit der Eintragung einer neu gegründeten GbR erledigt. Folge: Aufhebung des ursprünglichen (vor Neugründung ergangenen) Zurückweisungsbeschlusses mit der kostenrechtlichen Folge des Wegfalls des Gebührentatbestands des § 130 KostO).

OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.05.2011, Az. 20 W 444/10:

Leitsatz

Die Vermutungswirkung des § 899a BGB gilt auch für die Bewilligungsberechtigung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter einer GbR zur Eintragung eines Gesellschafterwechsels im Grundbuchblatt des betroffenen Grundstückes, so dass es weiterer Nachweise im Regelfall nicht bedarf.

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Amtsgericht Offenbach am Main - Grundbuchamt - wird angewiesen, das eingangs bezeichnete Grundbuch antragsgemäß bezüglich des Gesellschafterwechsels zu berichtigen.

Gründe

I.

1 Als Eigentümer des eingangs bezeichneten Grundstücks sind seit …. 2005 die Antragsteller zu 1) und 2) als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen.

2 Mit Schreiben vom 08. Juni 2010 beantragte der verfahrensbevollmächtigte Notar für die drei Antragsteller die Berichtigung des Grundbuchs. Er legte eine notariell beglaubigte Erklärung des Antragstellers zu 2) vor, die dieser zugleich für die Antragsteller zu 1) und 3) aufgrund vorgelegter beglaubigter Vollmachten abgegeben hatte. In dieser Erklärung wurde ausgeführt, dass der Antragsteller zu 1) seinen Gesellschaftsanteil mit Zustimmung des Antragstellers zu 2) an den Antragsteller zu 3) abgetreten hat und durch das Ausscheiden des Antragstellers zu 1) als Gesellschafter und den Neueintritt des Antragstellers zu 3) als Gesellschafter das Grundbuch unrichtig geworden sei. Zugleich wurde für alle drei Antragsteller bewilligt und beantragt, die Eintragung des Gesellschafterwechsels mit der Abtretung des Geschäftsanteils durch den Antragsteller zu 1) an den Antragsteller zu 3) im Grundbuch zu vermerken.

3 Mit Zwischenverfügung vom 10. Juni 2010 forderte die Rechtspflegerin des Grundbuchamts die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts an und bat zum Zwecke der Kostenberechnung um nähere Angaben zum Baujahr des Gebäudes, dem Brandversicherungswert sowie eventuellen baulichen Veränderungen in den letzten 25 Jahren.

4 Nachdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt und Angaben zu Baujahr, Brandversicherungswert und einer Begutachtung gemacht worden waren, teilte ein anderer Rechtspfleger des Grundbuchamts mit Verfügung vom 06. September 2010 dem Notar mit, er habe wegen einer längeren Erkrankung der Kollegin die Sachbearbeitung übernommen und vertrete im Anschluss an einen Aufsatz von Bestelmeyer (Rpfleger 2010, 169/ 181ff.) die Rechtsauffassung, dass die GbR den Nachweis, dass sie zum Zeitpunkt der Übertragung des Geschäftsanteils nur aus den Antragstellern zu 1) und 2) bestanden habe, in der Form des § 29 GBO nicht erbringen könne und die Vermutung § 899 a BGB hier nicht gelte. Es werde deshalb aus Kostengründen die Möglichkeit eingeräumt, zur Vermeidung einer sonst zu erwartenden Zurückweisung den Antrag zurückzunehmen.

5 Der Notar trat dieser Rechtsauffassung mit Schreiben vom 10. September 2010 entgegen.

6 Daraufhin wies der Rechtspfleger des Grundbuchamts den Antrag auf Eintragung der Grundbuchberichtigung nach Gesellschafterwechsel einer GbR mit Beschluss vom 23. September 2010 zurück. Dabei wurde zunächst die von Bestelmeyer (Rpfleger 2010, 169, 185/186) vertretene Rechtsauffassung wörtlich wiederge-geben und sodann ausgeführt, der Rechtspfleger schließe sich dieser Rechtsauffassung an, wonach die Vermutungswirkung des § 899 a S. 1 BGB sich nur auf eine Verfügung oder eine Grundbuchberichtigung im Hinblick auf das eingetragene Recht der GbR beziehe, nicht jedoch auf die Rechtsinhaberschaft der einzelnen eingetragenen Gesellschafter. Der formgerechte Nachweis dieser Rechtsinhaberschaft könne überhaupt nicht geführt werden, so dass Grundbuchberichtigungen im Hinblick auf den Gesellschafterbestand insgesamt nicht möglich seien.

7 Gegen den Zurückweisungsbeschluss legte der Notar unter dem 20. Oktober 2010 Beschwerde ein, mit welcher er insbesondere auf ein Gutachten des Deutschen Notarinstituts (DNotI-Report 16/2010) sowie weitere Literatur und Entscheidungen des OLG München (MDR 2011, 242) und des OLG Brandenburg (5 WX 47/10) verwies.

8 Der Rechtspfleger hat der Beschwerde mit Beschluss vom 25. Oktober 2010 nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

9 Die Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Dabei ist davon auszugehen, dass die Beschwerde durch den Notar, der hier in eigener Person nicht beschwerdeberechtigt ist, in Ausübung der Ermächtigung des § 15 GBO für die Antragsteller eingelegt wurde (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rn. 20).

10 Die gegen den Zurückweisungsbeschluss gerichtete Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg. Der Antragsteller zu 3) ist antragsgemäß im Wege der Berichtigung an Stelle des Antragstellers zu1) im Grundbuch einzutragen (§§ 19, 22, 47 Abs. 2 Satz 1 GBO), da die hierfür erforderlichen Unterlagen in Gestalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und der Bewilligung der Antragsteller vorliegen und die Unrichtigkeit der bisherigen Eintragung der Gesellschafter schlüssig dargelegt ist.

11 Wie der Senat bereits mit Beschluss vom 15. April 2011 (Az. 20 W 530/10) entschieden hat, gilt die Vermutungswirkung des § 899 a BGB auch für die Bewilligungsberechtigung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter einer GbR zur Eintragung eines Gesellschafterwechsels im Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks (so auch Senatsbeschluss vom 2. Mai 2011 – 20 W 506/10).

12 Durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) wurden die Vorschriften der §§ 47 Abs. 2, 82 Satz 3 GBO und des § 899 a BGB eingefügt, mit welchen der Gesetzgeber der vorausgegangenen Anerkennung der Rechts- und Grundbuchfähigkeit der GbR durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Rechnung tragen und die Verkehrsfähigkeit der diesen zustehenden Rechte sicherstellen wollte (BT-Drucks. 16/13437 S. 23). Gemäß § 47 Abs. 2 GBO sind bei der Eintragung eines Rechts für eine GbR auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für die Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter. Gemäß § 899 a BGB wird, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen ist, in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Die §§ 892 – 899 BGB gelten bezüglich der Eintragung der Gesellschafter entsprechend. Mit § 82 Satz 3 GBO wird der Grundbuchberichtigungszwang auf Änderungen des Gesellschafterbestandes erstreckt. Des Weiteren wurde mit Art. 4 Abs. 9 Nr. 1 ERVGBG zusätzlich Art. 229 § 21 EGBGB eingefügt, wonach § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO und § 899 a BGB auch dann gelten, wenn die Grundbucheintragung vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Vorschriften am 18. August 2009 erfolgt ist.

13 Zwar sind im vorliegenden Fall aufgrund einer sog. Alteintragung derzeit als Eigentümer entsprechend der früheren Grundbuchpraxis noch die Antragsteller zu 1) und 2) selbst als Rechtsinhaber gebucht worden, da sie als Gesellschafter seinerzeit als Eigentümer in gesamthänderischer Verbundenheit angesehen wurden. Aus der Regelung des Art. 229 § 21 EGBGB folgt jedoch, dass das Grundbuch damit nunmehr ebenso wie eine nach neuem Recht vorgenommene Eintragung als Eigentümerin eine aus den Antragstellern zu 1) und zu 2) bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausweist und diese beiden Antragsteller selbst nur noch als deren gemäß § 47 Abs. 2 GBO anzugebende Gesellschafter verlautbart, ohne dass es hierzu einer Berichtigung der sog. Alteintragung bedarf (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., Art. 229 EGBGB, § 21 Rn. 1; Böhringer Rpfleger 2009, 537/540).

14 Auf der Grundlage des ERVGBG sind die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO eingetragenen Gesellschafter der GbR somit zwar nicht mehr als Eigentümer in gesamt-händerischer Verbundenheit anzusehen, für sie gelten jedoch nach § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO die sich auf die Eintragung der Berechtigten beziehenden Vorschriften entsprechend. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber erreichen, dass die eingetragenen Gesellschafter im Grundbuchverfahren im Wesentlichen weiterhin so behandelt werden, wie dies bereits vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR gehandhabt wurde, und zwar insbesondere auch in Bezug auf die grundbuchverfahrensrechtliche Behandlung von Änderungen im Gesellschafterbestand (vgl. BT-Drucks. 16/13437, S. 24/25). Ändert sich in materieller Hinsicht der Gesellschafterbestand außerhalb des Grundbuches, so führt dies bezüglich der nunmehr zwingend einzutragenden Gesellschafter zu einer Grundbuchunrichtigkeit, welche gemäß §§ 47 Abs. 2 Satz 2, 22 GBO aufgrund Unrichtigkeitsnachweis oder Bewilligung berichtigt werden kann. Bewilligungsberechtigt sind hierbei die Gesellschafter selbst und nicht die GbR (OLG München, MDR 2011, 242; OLG Zweibrücken, FGPrax 2010, 22; Lautner MittBayNot 2011, 32/37; Rebhan NotBZ 2009, 445/446; Böhringer, RPfleger 2009, 537/541).

15 Damit kann eine Änderung im Bestand der Gesellschafter der GbR im Grundbuch regelmäßig eingetragen werden, wenn Berichtigungsbewilligungen sämtlicher eingetragenen Gesellschafter einschließlich des ausscheidenden Gesellschafters in öffentlich beglaubigter Form vorliegen und auch ein etwaig neu eintretender Gesellschafter in öffentlich beglaubigter Form seiner Eintragung zustimmt, wobei in der Bewilligung die materiell-rechtlichen Vorgänge darzulegen sind, welche den Wechsel im Gesellschafterbestand herbeigeführt haben (vgl. OLG München ZIP 2011, 467; OLG Zweibrücken FGPrax 2010, 22; Hügel/Reetz, Beck'scher Online-Kommentar GBO, § 47 Rn. 101; DNotI-Report 2010, 145/146 jeweils m.w.N.).

16 Grundlage der Bewilligung durch die eingetragenen Gesellschafter ist, dass deren (bisherige) Gesellschafterstellung vermutet wird. Diese Vermutung kann im Zusammenhang mit der berichtigenden Eintragung von Änderungen im Gesellschafterbestand aus §§ 47 Abs. 2 Satz 2 GBO i. V. m. § 899 a BGB entnommen werden. § 899 a Satz 1 BGB begründet eine funktional dem § 891 BGB entsprechende Vermutung im Hinblick auf die Eintragung als Gesellschafter, wobei positiv vermutet wird, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die als solche im Grundbuch eingetragen sind und negativ, dass die GbR keine weiteren Gesellschafter hat. Diese Vermutung des § 899 a Satz 1 BGB gilt gegenüber jedermann und damit auch gegenüber dem Grundbuchamt (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, a.a.O., § 899 a Rn. 7; Toussaint jurisPK-BGB, 5. Aufl., § 899a Rn. 5; Demharter, GBO, a.a.O., § 47 Rn. 32).

17 Zwar schränkt § 899 a Satz 1 BGB die gesetzliche Vermutung dahingehend ein, dass diese „in Ansehung des eingetragenen Rechts“ gilt. Ebenso wie das OLG München (Beschlüsse vom 01. Dezember 2010 und 14. Januar 2011 - ZIP 2011, 466 und 467) vermag der Senat insoweit allerdings der vom Grundbuchamt herangezogenen Auffassung von Bestelmeyer (Rpfleger 2010, 169/185f) nicht zu folgen, wonach die Vermutungswirkung nur für Verfügungen der nunmehr als alleinigem Rechtsinhaber anzusehenden GbR selbst gelten soll. Zwar kann für diese enge Interpretation zunächst auf den bloßen Wortlaut der gesetzlichen Regelung sowie dogmatische Erwägungen verwiesen werden. Sie blendet jedoch die bereits vorstehend erläuterte und in der Gesetzesbegründung ausdrücklich hervorgehobene Absicht des Gesetzgebers aus, der von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als rechtsfähig anerkannten GbR die Teilnahme am Immobilienverkehr einschließlich des Vollzugs im Grundbuch zu ermöglichen und in diesem Rahmen auch einen sich außerhalb des Grundbuchs vollziehenden Gesellschafterwechsel im Grundbuch vollzugsfähig zu machen. Diese gesetzgeberische Absicht hat in Ausprägung der §§ 47 Abs. 2 Satz 2 GBO und 899 a BGB zwar unvollkommen, aber hinreichend Ausdruck gefunden. Hinzu kommt, dass zugleich in § 82 Satz 3 GBO der Grundbuchberichtigungszwang auf den außerhalb des Grundbuchs unrichtig gewordenen Gesellschafterbestand der GbR ausgedehnt wurde.

18 Die Einschränkung in § 899 a BGB ist deshalb sachgerecht so auszulegen, dass sie zwar die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbes auf im Grundbuch eingetragene Immobiliarrechte beschränkt, da dem Grundbuch keine allgemeine Registerfunktion für die GbR zugewiesen werden soll. Diese Einschränkung wird in der Gesetzesbegründung gerade mit dem Hinweis verdeutlicht, dass § 899a BGB keinen gutgläubigen Erwerb eines GbR-Anteiles von einem Buchgesellschafter ermöglichen soll (BT-.Drucks. 16/13437 S. 27). Jedoch hat die materiellrechtliche Einschränkung der Vermutung in § 899 a BGB keine Bedeutung für das grundbuchrechtliche Eintragungsverfahren, soweit es um Rechtsgeschäfte mit unmittelbarem Bezug zum Eintragungsgegenstand geht, wie sich aus der Regelung des § 47 Abs. 2 GBO und der diesbezüglichen Begründung des Gesetzes entnehmen lässt (so bereits OLG Zweibrücken FGPrax 2010, 286; OLG München ZIP 2011, 467).

19 Hierzu gehören auch die Übertragung von GbR-Anteilen oder sonstige Veränderungen des Gesellschafterbestandes, für die im Rahmen des Grundbuchberichtigungsverfahrens somit die Vermutungswirkung des § 899 a BGB i.V.m. § 47 Abs. 2 GBO eingreift und zugunsten der eingetragenen Gesellschafter die bindende, wenn auch widerlegbare Vermutung der Gesellschafterstellung und damit der Bewilligungsberechtigung begründet (vgl. OLG Zweibrücken und OLG München, a.a.O., im Ergebnis ebenso OLG Brandenburg, Beschluss vom 23. Juli 2010 – 5 Wx 47/10; Böhringer Rpfleger 2009, 537/541; Böttcher ZfIR 2009, 613/619; Lautner MittBayNot 2011, 32/37; Heinze RNotZ 2010, 289/305; DNotI-Report 2010, 145/147; Demharter, GBO, a.a.O., § 47 Rn. 30).

20 Im übrigen hat zwischenzeitlich der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, juris) auch für den Fall der seit Inkrafttreten des ERVGBG höchst umstrittene Frage des Erwerbes von Grundstückseigentum durch eine bestehende GbR (vgl. hierzu OLG München, ZIP 2010, 1496, 1497; OLG Nürnberg, ZIP 2010, 1344, 1345; OLG Hamm, ZIP 2010, 2245, 2247; OLG Rostock, NotBZ 2011, 64, 66; OLG Köln, FGPrax 2011, 13, 16; KG, Rpfleger 2011, 200 f.; OLG Bamberg, Beschluss vom 9. Februar 2011 - 3 W 176/10, juris; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 8. April 2011 - 11 Wx 127/10, juris; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169, 182; Heinze, ZNotP 2010, 409, 414; Lautner, DNotZ 2009, 650, 658, MittBayNot 2010, 286, 289 und 2011, 32, 33; Demharter, EWiR 2010, 489, 490; Schneider, ZfIR 2010, 728, 729; Hügel/Knobloch, DB 2010, 2433, 2436; OLG Saarbrücken, DNotZ 2010, 301, 303; OLG Oldenburg, ZIP 2010, 1846 f.; OLG Brandenburg, NJW-RR 2011, 166, 168; OLG Dresden, NotBZ 2010, 463, 464; OLG Frankfurt, Beschluss vom 17. Juni 2010 - 20 W 195/10, juris; Hügel/Reetz, GBO, 2. Aufl., § 47 Rn. 112; Albers, Böttcher,,NJW 2010, 1647, 1655, ZNotP 2010, 173, 176 f. und NJW 2011, 822, 830; Böhringer, NotBZ 2009, 86, 88 f.; Weimer, NotBZ 2010, 195, 196; Reymann ZNotP 2011, 84, 101 ff; Ruhwinkel, DNotZ 2010, 304, 305 und MittBayNot 2009, 177ff und 421ff) rechtsgrundsätzlich entschieden, dass es nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO zum Nachweis der Existenz, der Identität und der Vertretung einer GbR ausreicht, wenn die für die Gesellschaft handelnden Personen bei der Auflassung entsprechende Erklärungen abgeben und es eines darüber hinaus gehenden Nachweises in der Form des § 29 GBO grundsätzlich nicht bedarf.

21 Mangels anderer Anhaltspunkte hat das Grundbuchamt vorliegend somit aufgrund der Eintragung im Grundbuch von der Gesellschafterstellung der Antragsteller zu 1) und 2) und deren Berechtigung zur Bewilligung der Grundbuchberichtigung auszugehen. In den Bewilligungen - auch des Antragstellers zu 3) - ist des weiteren schlüssig dargelegt worden, dass durch die mit allseitiger Zustimmung erfolgte Abtretung der Antragsteller zu 1) aus der GbR ausgeschieden und der Antragsteller zu 3) deren neuer Gesellschafter geworden ist. Deshalb ist im Wege der Berichtigung dieser Gesellschafterwechsel im Grundbuch einzutragen.

22 Ist mithin die Beschwerde erfolgreich, so besteht für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO kein Raum.

23 Eine Kostenentscheidung ist angesichts des Erfolgs des Rechtsmittels ebenfalls nicht veranlasst.

Aus dem Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 14.07.2011, 1 W 193/11 = BeckRS 2011, 22483:

..."Vor diesem Hintergrund hält der Senat an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr fest. Das bedeutet vorliegend, dass die Voraussetzungen zur Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2. vorliegen. Die Beteiligten haben im Rahmen der notariellen Verhandlung vom 27. Mai 2009 - UR-Nr. ... des Notars ... - die Auflassung auf die Beteiligte zu 2. erklärt, §§ 925 BGB, 20 GBO. Dabei haben auf Seiten der Beteiligten zu 2. deren beide Gesellschafter gehandelt. Unschädlich ist, dass in der Urkunde die Gesellschafter als Käufer bezeichnet worden sind, auf die das Eigentum übergehen solle. Die Gesellschafter handelten ausdrücklich „als Gesellschaft bürgerlichen Rechts“. Diese, der Rechtslage vor Anerkennung der Rechts- und Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch den Bundesgerichtshof (BGHZ 179, 102) entsprechende Formulierung ist dahin auszulegen, dass nicht die Gesellschafter in gesamthänderischer Verbundenheit als Rechtsinhaber, sondern die aus ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Eigentum an dem Grundstück erwerben soll. Der Erklärung der Gesellschafter, sie seien an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu 75,1% und 24,9% beteiligt, ist zu entnehmen, dass die Beteiligte zu 2. allein aus den beiden handelnden Gesellschaftern besteht. Eine nähere Bezeichnung der Gesellschaft ist, da ihre Identifizierung über die - hier hinreichende, vgl. § 15 Abs. 1 Buchstabe c in Verbindung mit Buchstabe a GBV - notwendige Benennung ihrer Gesellschafter (BGH, NJW 2011, 615, 616; NZG 2011, 425, 426) erfolgt, nicht erforderlich. Anhaltspunkte für das Vorhandensein einer anderen Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit identischen Gesellschaftern (vgl. BGH, NJW 2011, 1958) liegen nicht vor.
.."

Oberlandesgericht Nürnberg
Az.: 10 W 874/11

In Sachen

Beteiligte:
1) A GmbH
- Grundstückseigentümerin und Beschwerdeführerin -
2) B GbR, vertreten durch die gesetzlichen Vertreter B.B. und C.B.
- einzutragende Eigentümerin und Beschwerdeführerin -
Verfahrensbevollmächtigte zu 1 und 2:
Notar N
wegen Grundbuchbeschwerde
erlässt das Oberlandesgericht Nürnberg -10. Zivilsenat- durch … am 13.09.2011 folgenden Beschluss

1. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - vom 07.04.2011 aufgehoben.
2. Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, über den Vollzugsantrag anderweitig, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senates, zu entscheiden.
3. Der Beschwerdewert wird auf xxx € festgesetzt.

Gründe:

I.

Mit notariell beurkundetem Bauträgervertrag vom 26.02.2004 und Nachtrag vom 03.03.2004 erwarben die Herren B.B. und C.B. als Gesellschafter bürgerlichen Rechts den im Grundbuch des Amtsgerichts ... vorgetragenen Grundbesitz.
Mit notarieller Urkunde vom 10.11.2010 hat der Veräußerer die Auflassung zu Gunsten einer gleichzeitig gegründeten "B Zweckgesellschaft GbR", bestehend aus B.B. und C.B., erklärt. Zugleich traten die beiden Gesellschafter, aufschiebend bedingt auf den Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags zu Gunsten der "Zweckgesellschaft", ihre Anteile an der "Zweckgesellschaft" an die dies annehmende "Zielgesellschaft", die am 22.06.2004 gegründete "B GbR", vertreten durch die beiden Gesellschafter B.B. und C.B., ab. Ferner haben die Vertragsteile Antrag auf Löschung der zu Gunsten der Herren B.B. und C.B. als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts eingetragenen Auflassungsvormerkung gestellt.
Nach erteilter Eintragungsbewilligung durch den Veräußerer hat der beurkundende und bevollmächtigte Notar mit Schreiben vom 22.11.2010 den grundbuchamtlichen Vollzug der genannten Urkunde beantragt.
Der Rechtspfleger des Amtsgerichts hat mit Beschluss vom 07.04.2011 die Anträge zurückgewiesen. Nach seiner Auffassung liegen unbehebbare Eintragungshindernisse vor, da der erforderliche Nachweis des Fortbestehens der erwerbenden "Zielgesellschaft" und ihres Gesellschafterbestandes sowie der Vertretungsbefugnis nicht in der Form des § 29 GBO zu führen sei.
Hiergegen hat der Notar für die Beteiligten Beschwerde eingelegt, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.
Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Gründe des Beschlusses vom 07.04.2011 und der Nichtabhilfeentscheidung vom 21.04.2011 sowie auf die Beschwerdebegründung und das Schreiben des Notars vom 18.05.2011 Bezug genommen.

II.

Die Beschwerde ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Insbesondere sind die Beteiligten als Antragsberechtigte nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO beschwerdebefugt.
Das Rechtsmittel ist auch begründet.
Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht. Die erforderliche Individualisierung der letztlich erwerbenden "Zielgesellschaft" setzt keinen in der Form des § 29 GBO zu führenden Nachweis voraus.
Zwar darf ein Rechtsgeschäft, bei dem eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grund- oder Wohnungseigentum erwirbt, im Grundbuch nur vollzogen werden, wenn die Identität der Gesellschaft feststeht und diese somit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterschieden werden kann (vgl. BGH NJW 2009, 594). Dies folgt aus dem im Grundbuchrecht herrschenden Bestimmtheitsgrundsatz, der verlangt, dass neben dem Grundstück selbst und dem dinglichen Recht auch die Person des Berechtigten klar und eindeutig feststehen muss.
Diesen Anforderungen wird nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig schon durch die Benennung der Gesellschaft und ihrer Gesellschafter im notariellen Vertrag entsprochen, welche einen weiteren Identitätsnachweis entbehrlich macht, sofern nicht konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Grundbuch durch die beantragte Eintragung unrichtig würde (vgl. BGH NJW 2011, 1958).
Nach der Regelung des durch das ERVGBG vom 11.08.2009 (BGBI. l S.2713) eingefügten § 47 Abs. 2 GBO findet die Identifizierung der Gesellschaft durch die notwendige Benennung der Gesellschafter in der in § 15 Abs. 1 lit. c GBV vorgesehenen Weise statt.
Aus der systematischen Stellung des § 47 Abs. 2 GBO und dem mit der Schaffung dieser Vorschrift vom Gesetzgeber verfolgten Zweck, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so zu behandeln wie vor Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit (vgl. Beschlussempfehlung, BT-Drucks. 16/13437 S. 24), leitet der Bundesgerichtshof auch Nachweiserleichterungen für die Eintragung von Rechten einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ab. Danach reicht die vor dem Notar erfolgte Erklärung der auf Erwerberseite auftretenden Personen, als alleinige Gesellschafter einer aus ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu handeln, grundsätzlich aus; weiterer Nachweise in der Form des § 29 GBO bedarf es insoweit nicht.
Unter Zugrundelegung dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung kann die angefochtene Entscheidung keinen Bestand haben. Aus der notariellen Urkunde vom 10.11.2010 ist zu entnehmen, dass die bereits gegründete "Zielgesellschaft", zu deren Gunsten die Auflassung vollzogen werden soll, (allein) aus den damals anwesenden, hinreichend genau bezeichneten Gesellschaftern B.B. und C.B. besteht. Damit ist eine ausreichende Identifizierung der einzutragenden Gesellschaft gewährleistet.
Da danach die vom Grundbuchamt dargelegten Nachweisprobleme nicht bestehen, ist der Beschluss vom 07.04.2011 aufzuheben.
Über den Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt, unter Beachtung der hier vertretenen Rechtsauffassung und nach Prüfung des ebenfalls gestellten Antrags auf Grundbuchberichtigung, erneut zu entscheiden.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 30 Abs. 1 KostO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.

Zitat von Andreas

Oberlandesgericht Nürnberg
Az.: 10 W 874/11

Mit notariell beurkundetem Bauträgervertrag vom 26.02.2004 und Nachtrag vom 03.03.2004 erwarben die Herren B.B. und C.B. als Gesellschafter bürgerlichen Rechts den im Grundbuch des Amtsgerichts ... vorgetragenen Grundbesitz.
Mit notarieller Urkunde vom 10.11.2010 hat der Veräußerer die Auflassung zu Gunsten einer gleichzeitig gegründeten "B Zweckgesellschaft GbR", bestehend aus B.B. und C.B., erklärt. Zugleich traten die beiden Gesellschafter, aufschiebend bedingt auf den Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags zu Gunsten der "Zweckgesellschaft", ihre Anteile an der "Zweckgesellschaft" an die dies annehmende "Zielgesellschaft", die am 22.06.2004

Muss das -wie eingangs- nicht 26.02.2004 heißen? - Zahlendreher 22.6./26.2.?

gegründete "B GbR", vertreten durch die beiden Gesellschafter B.B. und C.B., ab.

...

Möglich. Im Beschluss steht es aber so drin, wie ich es eingescannt habe.

Wenn es kein Zahlendreher ist, gibt es drei gesellschafteridentische GbR's und die Zielgesellschaft ist nicht mit der ursprünglich erwerbenden GbR identisch, die nach dem Sachverhalt auch keinen Namen führt, während die Ziel-GbR den Namen "B-GbR" führt.

Wenn es ein Zahlendreher ist, gibt es nur zwei GbR's, wobei Zielgesellschaft und ursprünglich erwerbende GbR identisch sein könnten. Unplausibel ist aber, dass im Sachverhalt nicht von einer Gründung der ursprünglich erwerbenden GbR im Erwerbsvertrag die Rede ist und diese GbR -im Gegensatz zur Ziel-GbR- auch keinen Namen führt.

Was von allem zutrifft, ist entscheidend für die rechtliche Würdigung des vorliegenden Beschlusses. Vielleicht kann der "Einsender" hierüber Aufschluss geben.

Aus der Erinnerung heraus (Akte liegt noch am OLG)

Es gibt nur 2 GbR´s. Hier liegt ein Zahlendreher vor.
Die eine trat in Kaufvertrag und Nachtrag als Käufer auf und ist identisch mit der "Zielgesellschaft". Eine Gründung konnte der Erwerbsurkunde nicht entnommen werden. Im Kaufvertrag stand nur "... verkauft an die Erwerber in Gesellschaft bürgerlichen Rechts. In der Auflassungsurkunde wurde die lapidare Bemerkung nachgeschoben, die Gesellschaft sei am ... (Kaufvertragsdatum) gegründet worden. Der Name "Zielgesellschaft" stammt ebenfalls aus der Auflassungsurkunde. Im Kaufvertrag wurde kein Name genannt.
Die andere ist die in der Auflassungsurkunde neu gegründete "Zweckgesellschaft".

Ich habe die Eintragung damals abgelehnt, da zwar keine Existenz- und Vertretungsverhältnisse hinsichtlich der "Zweckgesellschaft" bestanden, aber hinsichtlich der "Zielgesellschaft". Da m. E. die Erklärungen der Zessionare ebenfalls geprüft werden müssen (beim Unrichtigkeitsnachweis die Wirksamkeit des Abtretungsvertrags gemäß § 398 BGB und bei der Berichtigungsbewilligung die Zustimmung über die Vorschrift des § 22 II GBO) und hier somit dieselben Probleme wie im Fall der Auflassung bestehen, habe ich zurückgewiesen.

Ergänzend zu BGH, B. v. 28.04.2011, s. nunmehr auch B. des BGH vom 12.08.2011, V ZB 113/11:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…495&Blank=1.pdf

Stellungnahme zur Entscheidung des OLG Nürnberg vgl. hier:

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post746922

OLG München, Beschl. v. 30.09.2011, Az. 34 Wx 418/11:

Leitsatz

Beinhaltet der Vollstreckungstitel (das Urteil) als Gläubigerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ohne auch ihre (alle) Gesellschafter auszuweisen, eignet sich dieser nicht zur Eintragung einer Zwangshypothek. Die fehlende (oder ungenügende) Bezeichnung der Gesellschafter im vorgelegten Titel ist nicht in jedem Fall ein unbehebbarer Mangel.

Tenor

I. Die Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 5. August 2011 (Antrag vom 27. Juni 2011, Eingang 18. Juli 2011) wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens beträgt ...

Gründe

I.

1 Unter Vorlage der vollstreckbaren Ausfertigung eines Versäumnisurteils vom 7.2.2011 haben die Beteiligten zu 1 bis 3 mit Eingang vom 18.7.2011 die Eintragung von gleichrangigen Zwangshypotheken im Grundbuch eines der Schuldnerin gehörenden Wohnungseigentums beantragt. Der vorgelegte Titel weist als Kläger und Gläubiger die …, die … sowie die … aus, jeweils vertreten durch eine (identische) GmbH und diese vertreten durch einen Geschäftsführer.

2 Das Grundbuchamt hat am 18.7.2011 die Eintragungsanträge im Wesentlichen mit folgender Begründung zurückgewiesen: Bei der Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) müssten auch deren sämtliche Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden. An deren Nennung im Titel fehle es. Das könne auch nicht durch formlose Nachreichung ihrer Namen nachgeholt werden.

3 Der Beschwerde vom 25.8.2011 führt im Wesentlichen aus, das Grundbuchamt dürfe einen nach materiellem Recht wirksam erlassenen Vollstreckungstitel nicht deshalb ignorieren, weil er die Gesellschafter nicht benenne. Überdies hätte allenfalls eine Zwischenverfügung ergehen dürfen, wonach die Beteiligten die Gesellschafter zu benennen hätten.

4 Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

5 Das nach § 71 Abs. 1 GBO (siehe Zöller/Stöber ZPO 28. Aufl. § 867 Rn. 24) zulässige Rechtsmittel bleibt erfolglos.

6 1. Die teilrechtsfähige GbR ist zwar als Vollstreckungsgläubigerin (§ 750 Abs. 1 ZPO) einzutragende Berechtigte der Zwangshypothek (§§ 866, 867 ZPO). Jedoch sind stets auch ihre Gesellschafter mit einzutragen, und zwar alle, nicht nur die zur Vertretung berechtigten. Das ergibt sich nunmehr zwingend aus der Bestimmung des § 47 Abs. 2 GBO, die durch Art. 1 ERVGBG vom 11.8.2009 (BGBl I S. 2713) eingefügt wurde. Die Bezeichnung der Gesellschafter richtet sich nach § 15 Abs. 1 Buchst. a und b GBV. Danach ist es nicht zulässig, die Gesellschaft allein unter ihrem Namen ohne Eintragung auch ihrer - und zwar aller - Gesellschafter einzutragen (vgl. zu allem Demharter GBO 27. Aufl. § 47 Rn. 27 und 28; Zöller/Stöber § 867 Rn. 8c; auch Hügel/Wilsch GBO 2. Aufl. Zwangssicherungshypothek Rn. 116). Lautet der Vollstreckungstitel nur auf die Gesellschaft, ohne auch deren Gesellschafter (vollständig) auszuweisen, ist die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf dieser Grundlage nicht möglich (Zöller/Stöber aaO.). Der Gesetzgeber hat diese Konsequenz im Zusammenhang mit der Ergänzung von § 47 GBO gesehen (siehe BT-Drucks. 16/13437, S. 27, re. Sp.), aber in bewusster Abkehr zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4.12.2008 (NJW 2009, 594) hingenommen, weil der zukünftige Titelgläubiger es im Erkenntnisverfahren in der Hand hat, seine grundbuchtaugliche Bezeichnung herbeizuführen.

7 Eintragungsgrundlage ist im Falle der Zwangshypothek, insoweit die sonst notwendige Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) ersetzend, allein der Titel (vgl. Demharter Anhang zu § 44 Rn. 69). Eine Ergänzung des unzureichenden Titels durch Nachreichung notarieller Erklärungen zur Person des Gläubigers ist nicht möglich. Eine förmliche Berichtigung des erstrittenen Titels nach § 319 ZPO mag in Betracht kommen (siehe etwa Reichold in Thomas/Putzo ZPO 32. Aufl. § 319 Rn. 1; Zöller/Vollkommer § 319 Rn. 14 mit zahlreichen Beispielen; Hügel/Wilsch Rn. 116). Dann bildet allein die berichtigte Fassung die Grundlage der Zwangsvollstreckung (Reichold in Thomas/Putzo § 319 Rn. 8). Hierüber zu befinden ist an dieser Stelle nicht.

8 2. Allerdings ist der Senat der Ansicht, dass die fehlende (oder ungenügende) Bezeichnung der Gesellschafter einer an sich eintragungsfähigen Gesellschaft im Titel (Urteil) regelmäßig nicht bereits die Zurückweisung des Eintragungsantrags rechtfertigt. Vielmehr erscheint im Allgemeinen die Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO als geeignetes Instrument, auf die Behebung des Hindernisses hinzuwirken. Dieses Hindernis ist grundbuchrechtlicher Natur, besteht nämlich in der grundbuchspezifischen Besonderheit, dass der vorgelegte und ansonsten vollstreckungsfähige Titel gerade keine (ausreichende) Grundlage für die Eintragung der Zwangshypothek bilden kann (vgl. BT-Drucks. 16/13437, S. 27 f.; Zöller/Stöber § 867 Rn. 8c; Hügel/Wilsch Zwangssicherungshypothek Rn. 38). Indessen erscheint es nicht von vorneherein ausgeschlossen, dass der Gläubiger im wiewohl schon abgeschlossenen Erkenntnisverfahren eine "Berichtigung" in Form einer Ergänzung des Aktivrubrums auf dem Weg der §§ 319 ff. ZPO erwirken kann (Hügel/Wilsch Zwangssicherungshypothek Rn. 116; Ruhwinkel MittBayNot 2009, 421/426). Grundlage der Vollstreckung bildet dann als Hätte sie von Anfang an vorgelegen, allein die berichtigte - erneut zugestellte - Fassung (Reichold in Thomas/Putzo § 319 Rn. 8; Musielak ZPO 8. Aufl. § 319 Rn. 16). Dabei ist nicht zu verkennen, dass der Gläubiger, der eine entsprechende Titelfassung im Erkenntnisverfahren versäumt hat, im etwaigen Ergänzungsverfahren etwa dann, wenn der Titel schon älter ist und es sich um eine Publikumsgesellschaft handelt, erheblichen Schwierigkeiten ausgesetzt sein kann, die damalige Zusammensetzung der Gesellschaft zu beweisen. Ausgeschlossen ist es allerdings auch nicht, dass die damalige Zusammensetzung aktenkundig oder gar schon nachgewiesen war und nur das Gericht es "vergessen" hat, die gewünschte Bezeichnung der Gesellschafter in das Rubrum aufzunehmen.

9 3. Die Zurückweisung des Eintragungsantrags hier rechtfertigt sich indessen aus der Überlegung, dass die unerlässliche Beseitigung des Mangels offensichtlich nicht in absehbarer Zeit zu erreichen ist (BayObLGZ 1984, 126; BayObLG FGPrax 1997, 89; siehe - auch zur abw. Meinung - Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. § 18 Rn. 31 f.). Ein Titelberichtigungsverfahren als solches nimmt schon geraume Zeit in Anspruch, zumal die Anhörung der Gegenseite und erneute Zustellungen unerlässlich sind. Zu berücksichtigen ist ferner, dass es sich um mehrere Titelgläubiger mit einer erklärtermaßen nicht unerheblichen Anzahl von Gesellschaftern (jeweils zwischen 10 und 18 Personen) handelt. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, dass zwei Monate nach Antragszurückweisung schon irgendwelche prozessualen Schritte eingeleitet worden wären, um den Mangel zu beheben. Hinzu kommt noch die in der Zurückweisung zu Recht erhobene weitere - vollstreckungsrechtliche - Beanstandung, dass im Antrag kapitalisierte Zinsen eingerechnet wurden, der Titel indessen nicht kapitalisierte Zinsen ausweist. Dies ist unzulässig (siehe OLG Hamm Rpfleger 2009, 447 mit zust. und erg. Anm. Hintzen; Hügel/Wilsch Zwangssicherungshypothek Rn. 77). Ergänzend - auch zur Gegenansicht - verweist der Senat auf seinen zur Veröffentlichung bestimmten Beschluss vom selben Tage (34 Wx 356/11). Mit dieser Beanstandung in Form eines Hinweises entsprechend § 139 ZPO setzen sich die Beteiligten im Rahmen ihrer Beschwerde überhaupt nicht auseinander.

10 4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

11 Die im Verhältnis der einzelnen Beteiligten getrennte Bemessung des Geschäftswerts für die gerichtlichen Gebühren des Beschwerdeverfahrens ergibt sich aus § 131 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 30 Abs. 1 i.V.m. § 23 Abs. 2 und § 5 Abs. 1 Satz 2 KostO.

12 Für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde fehlen die gesetzlichen Voraussetzungen (vgl. § 78 Abs. 2 GBO).