Hallo,
brauche mal kurz Unterstützung.
Ich habe eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung - Sondereigentum betreffend ( WEG - Sondereigentum ist bereits im GB eingetragen) bei einer Wohnung.
Bei der Bildung von SE ist die Abgeschlossenheitserklärung gem. §
3 Abs. 2 WEG vorzulegen. Soweit klar.
Aber, wenn bereits die Wohnung als SE im GB eingetragen ist und nun sollen einige Wände versetzt werden - bedarf es hier einer weiteren Abgeschlossenheitserklärung ?
LG Cino
Abgeschlossenheit bei nachträgl. Änderung der TE
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Wenn sich an den "Außenwänden" der Einheit nichts ändert sondern nur der Schnitt der Wohnung innerhalb der Einheit geändert wird, kann sich an der Abgeschlossenheit der Einheit m.E. nichts ändern, so dass dann keine neue Bescheinigung erforderlich wäre.
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Wenn sich an den "Außenwänden" der Einheit nichts ändert sondern nur der Schnitt der Wohnung innerhalb der Einheit geändert wird, kann sich an der Abgeschlossenheit der Einheit m.E. nichts ändern, so dass dann keine neue Bescheinigung erforderlich wäre.
Richtig.
Wenn sich aber größenmäßig an dem WEG an sich was ändert (Treppenhaus wird kleiner oder größer, Wohnung 1 wird kleiner und Wohnung 2 größer usw.), dann ist eine neue Bescheinigung erforderlich... -
Es wird die Diele der Wohnung vergrößert, was zur Reduzierung des TGreppenhauses (Gemeinschafteigentums) führt.
Also muss ne neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung her?
Mensch, hätte ich nicht gedacht, auch wenn ich mich als totaler Nichtversteher oute.
LG
Cino -
In dem Fall würde ich eine neue Bescheinigung verlangen.
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Wenn Gemeinschaftseigentum sich ändert, verlange ich eine neue Abgeschlossenheitsberscheinigung.
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Sehe ich wie die Vorposter.
Schöner/Stöber, 14. Aufl. RdNr. 2967 lässt sich leider nicht ganz genau zu dem Fall aus, er hält aber die Vorlage eines neuen Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung z.B. bei "Überführung eines noch in Gemeinschaftseigentum stehenden Raumes in SE" für nötig...
Gläubigerzustimmung aller "verlierenden" Anteile ist auch nötig. -
Gläubigerzustimmung aller "verlierenden" Anteile ist auch nötig.
Das dürften bei der angesprochenen Änderung (Verkleinerung) des Gemeinschaftseigentums dann sämtliche übrigen Miteigentümer und deren Berechtigte/Gläubiger in Abt. II und III sein, die nicht zufällig Gesamtberechtigte am gesamten WE sind.
Neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlange ich in diesen Fällen auch. -
Wieso sollen die übrigen Miteigentümer lediglich zustimmen müssen. Es ist doch die Einigung über die Umwandlung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum erforderlich = gleichzeitige Anwesenheit.
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Wieso sollen die übrigen Miteigentümer lediglich zustimmen müssen. Es ist doch die Einigung über die Umwandlung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum erforderlich = gleichzeitige Anwesenheit.
Siehe § 4 Abs. 1 und Abs. 2 WEG. -
Wieso sollen die übrigen Miteigentümer lediglich zustimmen müssen. Es ist doch die Einigung über die Umwandlung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum erforderlich = gleichzeitige Anwesenheit.
Stimmt.
Alleine die Zustimmung der weiteren Miteigentümer reicht nach Schöner/Stöber RdNr. 2967 nicht. Einigung zwischen den Eigentümern ist erforderlich... -
Wieso sollen die übrigen Miteigentümer lediglich zustimmen müssen. Es ist doch die Einigung über die Umwandlung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum erforderlich = gleichzeitige Anwesenheit.
Stimmt.
Alleine die Zustimmung der weiteren Miteigentümer reicht nach Schöner/Stöber RdNr. 2967 nicht. Einigung zwischen den Eigentümern ist erforderlich...
Ergänzend möchte ich dazu noch hinzufügen, dass sich bei dieser Fallgestaltung nicht nur die Frage der allstimmigen Zustimmung zur räumlichen Veränderung stellt.
Darüber hinaus wäre zu überdenken/zu überprüfen wie weit sich damit außerdem die Miteigentumsanteile des betreffenden Sondereigentums und damit auch der anderen Sondereigentume ändern.
Immerhin vergrößert sich die Fläche des betreffenden Sondereigentums zu Lasten des Gemeinschaftseigentums - und das soll / muss sich auch in der Kostenverteilung niederschlagen.
Im übrigen (aus dem Gedächtnis) es gehören z.B. tragende Wände in den Räumlichkeiten des Sondereigentums i.d.R. zum Gemeinschaftseigentum. -
Darüber hinaus wäre zu überdenken/zu überprüfen wie weit sich damit außerdem die Miteigentumsanteile des betreffenden Sondereigentums und damit auch der anderen Sondereigentume ändern.
Die Größe der Miteigentumsanteile ändert sich nur dann, wenn sich die Wohnungseigentümer gegenseitig Anteile auflassen. Sie sind nicht von der Größe des jeweiligen Sondereigentums abhängig. -
Darüber hinaus wäre zu überdenken/zu überprüfen wie weit sich damit außerdem die Miteigentumsanteile des betreffenden Sondereigentums und damit auch der anderen Sondereigentume ändern.
Die Größe der Miteigentumsanteile ändert sich nur dann, wenn sich die Wohnungseigentümer gegenseitig Anteile auflassen. Sie sind nicht von der Größe des jeweiligen Sondereigentums abhängig.
Es beißt keine Maus keinen Faden ab.
Die relativen und die vertraglichen Miteigentumsanteile sind nicht mehr synchron. Das wirkt sich in der Kostentragung aus. D.h. der Miteigentümer mit jetzt größerer Wohnfläche profitiert davon gegenüber seinen anderen Miteigentümern. -
Schon klar. Das wirkt sich aber "nur" auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aus, langfristig natürlich auch auf die Verkäuflichkeit bzw. auf den Verkehrswert (zumindest falls einem Käufer das auffällt). Dem Grundbuchamt kann und muss das vollkommen schnurzpiepegal sein, es hat da keinerlei Handhabe, irgendetwas in dem Bereich zu beanstanden.
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Darüber hinaus wäre zu überdenken/zu überprüfen wie weit sich damit außerdem die Miteigentumsanteile des betreffenden Sondereigentums und damit auch der anderen Sondereigentume ändern.
Die Größe der Miteigentumsanteile ändert sich nur dann, wenn sich die Wohnungseigentümer gegenseitig Anteile auflassen. Sie sind nicht von der Größe des jeweiligen Sondereigentums abhängig.
Es beißt keine Maus keinen Faden ab.
Die relativen und die vertraglichen Miteigentumsanteile sind nicht mehr synchron. Das wirkt sich in der Kostentragung aus. D.h. der Miteigentümer mit jetzt größerer Wohnfläche profitiert davon gegenüber seinen anderen Miteigentümern.
Das ist ein rein schuldrechtliches Problem. Das Sachenrecht verlangt keine Korrespondenz zwischen Miteigenumsanteil und Größe des Sondereigentums. Auch ist eine gerechte Kostenverteilung keine Voraussetzung für die Grundbucheintragung. Ob eventuell Abänderungsansprüche wegen unbilliger Benachteilung einzelner Miteigentümer bestehen, ist für die hier erörterte Grundbuchproblematik ohne Belang. -
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Darüber hinaus wäre zu überdenken/zu überprüfen wie weit sich damit außerdem die Miteigentumsanteile des betreffenden Sondereigentums und damit auch der anderen Sondereigentume ändern.
Die Größe der Miteigentumsanteile ändert sich nur dann, wenn sich die Wohnungseigentümer gegenseitig Anteile auflassen. Sie sind nicht von der Größe des jeweiligen Sondereigentums abhängig.
Es beißt keine Maus keinen Faden ab.
Die relativen und die vertraglichen Miteigentumsanteile sind nicht mehr synchron. Das wirkt sich in der Kostentragung aus. D.h. der Miteigentümer mit jetzt größerer Wohnfläche profitiert davon gegenüber seinen anderen Miteigentümern.
Das ist ein rein schuldrechtliches Problem. Das Sachenrecht verlangt keine Korrespondenz zwischen Miteigenumsanteil und Größe des Sondereigentums. Auch ist eine gerechte Kostenverteilung keine Voraussetzung für die Grundbucheintragung. Ob eventuell Abänderungsansprüche wegen unbilliger Benachteilung einzelner Miteigentümer bestehen, ist für die hier erörterte Grundbuchproblematik ohne Belang.
Ich bin mir da gar nicht so sicher und meine in meinem Langzeitgedächtnis ist eine obergerichtliche oder gar höchstrichterliche Rechtsprechung gespeichert, wonach die Miteigentumsanteile an einem "WEG-Grundstück" in sich nach Fläche (Größe der Wohnung) bzw. nach Art (Mietertrag Wohnen/Gewerbe) in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander zu stehen haben.
(Der berühmte 1.000stel Miteigentumsanteil für die größte Wohnung in der Beletage spielte damals eine Rolle. Und ich meine das war vor ca. 10 Jahren). -
Ich bin mir da gar nicht so sicher und meine in meinem Langzeitgedächtnis ist eine obergerichtliche oder gar höchstrichterliche Rechtsprechung gespeichert, wonach die Miteigentumsanteile an einem "WEG-Grundstück" in sich nach Fläche (Größe der Wohnung) bzw. nach Art (Mietertrag Wohnen/Gewerbe) in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander zu stehen haben.
(Der berühmte 1.000stel Miteigentumsanteil für die größte Wohnung in der Beletage spielte damals eine Rolle. Und ich meine das war vor ca. 10 Jahren).
Da trügt Dich Deine Erinnerung. Bei Begründung von Wohnungseigentum können die Miteigentumsanteile ohne Bindung an den Wert und die Größe des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums festgelegt werden (BayObLG, Beschluss vom 12.08.1999 - 2 Z BR 80/99).
Der Umfang der einzelnen Miteigentumsanteile kann ohne Bindung an gesetzliche Vorschriften sowie an Wert, Größe und Nutzungsmöglichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers festgelegt werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.01.2001 - 3 Wx 402/00)
Nur, wenn die Kostenverteilung an den Miteigentumsanteil geknüpft wird (Ich kenne auch Eigentümergemeinschaften, die nach Wohnfläche abrechnen) und diese Abrechnung zu Unbilligkeiten für einzelne Eigentümer führt, besteht ein schuldrechtlicher Anspruch des benachteiligten Eigetümers auf Abänderung. Allerdings verneinte das OLG Düsseldorf einen solchen Anspruch bei einem Miteigentumsanteil, der um 15 % abwich. Das Grundbuchamt hat sich jedoch um derartige Fragen nicht zu kümmern. Der Abänderungsanspruch ist im Prozesswege durchzusetzen.
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Ich bin mir da gar nicht so sicher und meine in meinem Langzeitgedächtnis ist eine obergerichtliche oder gar höchstrichterliche Rechtsprechung gespeichert, wonach die Miteigentumsanteile an einem "WEG-Grundstück" in sich nach Fläche (Größe der Wohnung) bzw. nach Art (Mietertrag Wohnen/Gewerbe) in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander zu stehen haben.
(Der berühmte 1.000stel Miteigentumsanteil für die größte Wohnung in der Beletage spielte damals eine Rolle. Und ich meine das war vor ca. 10 Jahren).
Da trügt Dich Deine Erinnerung. Bei Begründung von Wohnungseigentum können die Miteigentumsanteile ohne Bindung an den Wert und die Größe des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums festgelegt werden (BayObLG, Beschluss vom 12.08.1999 - 2 Z BR 80/99).
Der Umfang der einzelnen Miteigentumsanteile kann ohne Bindung an gesetzliche Vorschriften sowie an Wert, Größe und Nutzungsmöglichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers festgelegt werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.01.2001 - 3 Wx 402/00)
Nur, wenn die Kostenverteilung an den Miteigentumsanteil geknüpft wird (Ich kenne auch Eigentümergemeinschaften, die nach Wohnfläche abrechnen) und diese Abrechnung zu Unbilligkeiten für einzelne Eigentümer führt, besteht ein schuldrechtlicher Anspruch des benachteiligten Eigetümers auf Abänderung. Allerdings verneinte das OLG Düsseldorf einen solchen Anspruch bei einem Miteigentumsanteil, der um 15 % abwich. Das Grundbuchamt hat sich jedoch um derartige Fragen nicht zu kümmern. Der Abänderungsanspruch ist im Prozesswege durchzusetzen.
Vielen Dank. Das ist für mich ein sehr wertvoller Hinweis.
Es ist mir schon klar, dass sich das Grundbuchamt um solche Fragen nicht zu kümmern braucht und auch die Gerichte eine entstanden Schieflage, wenn überhaupt nur unvollkommen reparieren können.
Trotzdem sind mit solchen Veränderungen in aller Regel als Folge auch "Wertveränderungen" verbunden. Teilweise schwer erkennbar und schwer bezifferbar.
Der Geburtsort jedoch liegt immer bei der Vereinbarung und der anschließenden Niederschrift. Ein klärendes Wort, eine klärende Lösung oder eine erklärende Niederschrift, wird sachverständig oft schmerzlich vermisst.
Ich habe den Beitrag der Übersichtlichkeit halber etwas auseinanderdividiert - Andreas.
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