Es geht um die Erteilung einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung zur Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld als Folge eines bereits betreuungsgerichtlich genehmigten Grundstückveräußerungsvertrags.
Im Kaufvertrag heißt es:
"Der Erwerber wird den Kauf finanzieren. Der Veräußerer verpflichtet sich deshalb zur Mitwirkung bei der Bestellung vollstreckbarer und nicht vollstreckbarer Grundpfandrechte zugunsten deutscher Kreditinstitute, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:
- den Veräußerer persönlich treffende Verbindlichkeiten sind ausgeschlossen;
- die zugehörige Sicherungsabrede wird dahingehend eingeschränkt, dass das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwendet wird, als tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkungen auf den Kaufpreis geleistet werden.
Der Erwerber weist die Gläubiger unwiderruflich an, Zahlungen ausschließlich nach den Bestimmungen dieses Kaufvertrags zu leisten."
Der Kaufpreis beträgt € 290.000,00.
Der Erwerber bestellt eine Finanzierungsgrundschuld im Nennbetrag von € 390.000,00 zuzüglich 10 % jährlicher Zinsen und 5 % einmalige Nebenleistung.
Der beurkundende Notar übersendet eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde mit der Bitte um Überlassung des Genehmigungsbeschlusses an ihn. Er sei zur Entgegennahme berechtigt. In der Grundschuldbestellungsurkunde findet sich keine entsprechende Ermächtigung, wohl aber im Kaufvertrag (zu der bereits erteilten betreuungsgerichtlichen Genehmigung).
M.E. besteht keine Verpflichtung des Betroffenen zur Mitwirkung an der Bestellung von Finanzierungsgrundpfandrechten über den Kaufpreis hinaus (ggf. Kaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten wie z.B. Makler, Notar).
Eine Verpflichtung zur Mitwirkung bei der Absicherung evtl. Umbaukosten besteht m.E. auf keinen Fall.
Ich frage mich, inwieweit somit der Betreuer -ohne entsprechende Verpflichtung- an der Bestellung entsprechender Grundpfandrechte mitwirken kann bzw. inwieweit solche Grundpfandrechte genehmigungsfähig sind.
Bin ich da voll und ganz auf dem falschen Dampfer?
M.E. wäre der richtige Weg gewesen: Absicherung des Kaufpreises durch Grundschuld, z.B. über € 290.000,00 oder entsprechend mehr. Absicherung der Umbaukosten durch weitere Grundschuld (einzutragen nach Eigentumsumschreibung).
Wäre der Betroffene geschäftsfähig, könnte er -wenn er wollte- selbstverständlich mitwirken. Aber er will, bzw. er kann nicht. Und ob der Betreuer mitwirken darf, ist m.E. fraglich. Und insoweit erscheint mir auch die Genehmigungsfähigkeit fraglich.