Falscher Belastungsgegenstand eingetragen

Da die Belastung ursprünglich nur auf einen Teil des Grundbuchgrundstücks beschränkt war, hättest Du das Grundstück nach § 7 Absatz 1 GBO von Amts wegen teilen müssen. Nunmehr soll aber das restliche Flurstück mitbelastet werden. Es wird also der versehentlich im Grundbuch bereits eingetragene Zustand hergestellt. Da die Einigung auch der Eintragung nachfolgen kann (siehe Lettmaier im Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 873 RN 110 mwN in Fußnote 413) würde damit das Grundbuch ex nunc richtig. Frage ist nur, ob an dieser nachträglichen Einigung auch der Grundpfandgläubiger mitwirken muss.

Bei der „Pfanderstreckung“ handelt es sich nicht um eine Inhaltsänderung, sondern um die Neubestellung des Rechts am nachverpfändeten Objekt (BGH, Beschlüsse vom 06.03.1981, V ZB 2/80 Rz. 12 und vom 10. Juni 2010, V ZB 22/10 Rz. 20). Wende ich die Grundsätze zur Pfanderstreckung an (siehe Volmer im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.11.2022, § 1132 BGB RN 40: „Die Nachverpfändung bedarf der Einigung und Eintragung im Grundbuch. Aufgrund des formellen Konsensprinzips ist im Grundbuchverfahren die Einigung nicht zu prüfen, sondern nur die Bewilligung“, dann müsste die Erklärung des Grundstückseigentümers ausreichen.

Bei dem bereits zu Lasten beider Flurstücke eingetragenen Grundpfandrecht wäre dann in der Veränderungsspalte einzutragen. „Der Eintragung liegt auch die Bewilligung vom…….(Notar…..UR-Nr…) zugrunde. Eingetragen am…….

Zitat von Prinz

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Bei dem bereits zu Lasten beider Flurstücke eingetragenen Grundpfandrecht wäre dann in der Veränderungsspalte einzutragen. „Der Eintragung liegt auch die Bewilligung vom…….(Notar…..UR-Nr…) zugrunde. Eingetragen am…….

Dann bekäme die Grundschuld bezüglich des Flurstücks 213 aber einen unverdienten Rangvorteil, oder?

Ich habe den Sachverhalt so verstanden, dass bzgl. des Fl.st. 213 bislang keine Eintragungen erfolgt sind, so dass es auch hinsichtlich des Ranges keine Probleme geben kann. Ansonsten siehe § 879 Absatz 2 BGB:

"Die Eintragung ist für das Rangverhältnis auch dann maßgebend, wenn die nach § 873 zum Erwerb des Rechts erforderliche Einigung erst nach der Eintragung zustande gekommen ist".

Gleichwohl ist die nunmehrige Eintragung eine Grundbuchberichtigung, sodass zum Ausdruck zu bringen ist, dass das Recht in dem nunmehr verlautbarten Umfang bislang nicht materiell entstanden war. Ob hieraus etwas für den Rang folgt oder nicht, ist zweitrangig.

Ich hätte jetzt gemeint, dass mit der Formulierung „Der Eintragung liegt auch…zugrunde…“ klar ist, dass es sich um eine berichtigende Eintragung handelt. Aber gut, wenn am Schluss statt „eingetragen am…“ „berichtigt am…“ oder „berichtigend eingetragen am….“ verwendet wird, kommt das natürlich besser zum Ausdruck.

Da das Recht ungeachtet des materiellrechtlich bedeutungslosen Verstoßes gegen § 7 GBO zunächst nur an Flst.-Nr. 316 entstanden war, muss nach meiner Ansicht im Grundbuch zwingend zum Ausdruck gebracht werden, dass das nunmehr zum Ausdruck zu bringende "Ergebnis" das Resultat einer Pfanderstreckung ist. Die bisherigen Eintragungsvorschläge erwecken den unzutreffenden Eindruck, dass das Recht schon ursprünglich an dem aus zwei Flurstücken bestehenden Gesamtgrundstück gelastet hätte.

Na, dann mach´ mal einen Eintragungsvorschlag.

Gibt es denn eine Grundbuchunrichtigkeit, die berichtigt werden müßte? Mit der nachfolgenden Einigung stimmt die wirkliche Rechtslage mit dem Grundbuchinhalt überein. Dafür, daß das ohne Weiteres auch für den eingetragenen Rang gilt, gibt es ja gerade den Absatz 2 des § 879 BGB (MüKo/Lettmaier, § 879 BGB Rn. 17).

Würde der Argumentation von Prinz folgen. Der Gesetzgeber geht offenbar davon aus, dass zusätzlich zur nachfolgenden Einigung keine weiteren Eintragungen mehr erforderlich sind (Arg. Par. 879 Abs 2 BGB). Der gesamte Inhalt ist auch schon eingetragen. Ausdrücklich oder über die Bezugnahme (Par. 44 GBO, Par. 874 BGB). Eine klarstellende Ergänzung kann nicht schaden.

Sehe ich wie 45:

Die ursprüngliche Unrichtigkeit wurde bereits mit der nachfolgenden Einigung beseitigt (siehe etwa Ansgar Staudinger in Schulze, Bürgerliches Gesetzbuch, 11. Auflage 2021, § 873 BGB RN 10: „Die Rechtsänderung wird erst mit der nachfolgenden Einigung vollendet, die das Grundbuch richtig macht. In diesem Fall ist ein Bezug der Einigung auf die bereits vorhandene Eintragung erforderlich“).

Artz hält im Erman BGB, Kommentar, 16./17. Auflage 2020/2023, § 873 BGB RN 24, in solchen Fällen einen Klarstellungsvermerk für zulässig und verweist dazu auf zwei Entscheidungen (BayObLG NJW-RR 2004, 378 und Düsseldorf RNotZ 2009, 376, 477 = NJW 2009, 1095, 1096), die sich unter den angegebenen Fundstellen allerdings nicht ausfindig machen lassen.

Das OLG Düsseldorf geht im Beschluss vom 3. 4. 2009 - I-3 Wx 52/09-69/09 = RNotZ 2009, 476 davon aus, dass ein Klarstellungsvermerk nur dort in Betracht kommt, wo das Grundbuch die Rechtslage richtig, jedoch – ohne den Vermerk – nur unzulänglich ausgedrückt wiedergibt, weil Umfang und Inhalt eines eingetragenen Rechts nicht in einer Weise verlautbart werden, die Zweifel ausschließt. Das entspricht den Ausführungen des BayObLG im Beschluss vom 28.06.1990 - BReg. 2 Z 66/90: „Eine klarstellende Eintragung kommt vielmehr nur in Betracht, wenn eine inhaltlich richtige Eintragung die Rechtslage nicht in einer Weise darstellt, die Zweifel ausschließt; die Klarstellung muss geeignet sein, mögliche Zweifel zu beseitigen (BayObLGZ 1988, 124 (126))“

Ich tendiere allerdings schon deshalb zur Berichtigung nach § 22 GBO, weil nicht sicher feststeht, dass der Eintragungsbewilligung des Eigentümers („Nunmehr bewilligt der Eigentümer die Nachverpfändung des Flurstücks 213 bezüglich der vorgenannten Grundschuld“) die nachfolgende Einigung mit der Gläubigerin zugrunde liegt, und würde die Beteiligten -wie von Dir vorgesehen-anhören.

In der Vertretung ist bei mir ein ähnliches Problem aufgeploppt und ich wäre euch dankbar, wenn ihr mal drüber gucken könntet, ob ich mit meinen Überlegungen für die Lösung irgendwo falsch abgebogen bin:

Kaufvertrag über eine nicht vermessene Teilfläche mit Belastungsvollmacht für die Erwerber. Die Vollmacht bezog sich allerdings (fälschlicherweise) tatsächlich nur auf die Teilfläche, nicht auf den gesamten Grundbesitz.

In Ausübung der Vollmacht bestellen die Erwerber eine Briefgrundschuld. Belastungsgegenstand - konsequenterweise, wenn man so will - auch dort nur die Teilfläche.

Dem zuständigen Kollegen fällt der Fehler nicht auf, sondern er trägt das Recht auf dem Gesamtgrundstück ein "wie üblich".

Da es Verzögerungen/Unstimmigkeiten bei der Vermessung gibt, wird nochmals der Kaufvertrag zurate gezogen und im Zuge dessen fällt die falsche Belastung auf.

Meine Überlegungen gehen dahin:

Eine Einigung nach § 873 BGB wegen des gesamten Grundstücks liegt nicht vor, sondern lediglich wegen der nichtvermessenen Teilfläche. Durch die Eintragung am gesamten Grundstück müsste das Recht materiell-rechtlich aber an der Teilfläche wirksam entstanden sein, auch wenn natürlich diese Eintragung so nie hätte vorgenommen werden dürfen.

Nach Vermessung und Teilung müsste dann aber doch aufgrund Löschungsantrags mit Briefvorlage die Löschung auf dem materiell-rechtlich nicht belasteten Flurstück vorgenommen werden können und alles wäre in Ordnung, oder?

Voraussetzung wäre natürlich, dass die belastete Teilfläche auch nach der Vermessung identisch ist, aber das wäre ja wieder eine andere Frage.