Zwangshypothek für WEG

Hmm, schwierig!

Sicherlich ist es zwar richtig, dass Gläubiger bei einer an die WE-Gemeinschaft zu erbringenden Leistung die bei Beginn des gerichtl. Verfahrens eingetragenen WEigentümer sind. Damit würde die Ehefrau nicht Gläubigerin des Anspruchs sein. Das ist m.E. jedoch ein materielles Problem!

Im GB-Verfahren brauchst Du als Vollstreckunsorgan in diesem Falle doch nur die Vollstreckungsvoraussetzungen (Titel, Klausel, Zustellung) und die formellen Erfordernisse des GB-Verfahrens (Form des § 29 GBO, Voreintragung des Schuldners usw.) prüfen. Ob der Titel so hätte ergehen dürfen ist m.E. ja nun gerade nicht im Vollstreckungsverfahren zu prüfen.

Die Liste mit den WEigentümern ist Bestandteil des Titels und ersetzt die namentliche Aufzählung der Eigentümer im Rubrum. Es ist also quasi eine anerkannte Formerleichterung für das WEG-Gericht. Deshalb fällt die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Liste nach meiner Auffassung auch allein in den Verantwortungsbereich des erkennenden WEG-Gerichts.

Mit anderen Worten:
Nicht Dein Problem sondern Sache der Parteien und vielleicht des WEG-Gerichts. An Deiner Stelle würde ich die Gläubiger entsprechend des Titels - also so wie in der Liste - eintragen.

:bitte:

Natürlich im Grunde richtig, was Harry sagt.

In der Praxis hätte ich dann eben gar nicht gemerkt, dass die Ehefrau nicht zur WE-Gemeinschaft gehört. Es besteht ja schließlich keine Prüfungspflicht für das GBA insoweit.

Außerdem:
Wie soll den die ZwVfg. lauten? Auf Vorlage eines neuen Titels oder bloß auf Titelberichtigung oder wie bekommt man dieses "Hindernis" aus der Welt???

Zeiser, Rpfleger 03, 550, 552:

Das Grundbuchamt habe nicht zu prüfen, ob der Titel alle Wohnungseigentümer enthalte. Der Titel ersetze die Bewilligung des Eigentümers. Bei einer Bewilligung werde auch nicht überprüft, ob sie mit der materiellen Rechtslage übereinstimme (formelles Konsensprinzip). Daher habe das GBA die Gläubiger wie im Titel aufgeführt aufzunehmen. Etwaige Fehler seie Sache des Gläubigers und des Eigentümers.

Im übrigen könne man der WEG-Gemeinschaft nicht daraus einen Nachteil stricken, dass in diesem speziellen Fall eine Überprüfung, wer Gläubiger sei möglich wäre. Bei allen anderen Titeln für andere Gläubigergemeinschaften wie RA-Soziäteten sei auch keine Überprüfung möglich.

So auch Schöner/Stöber, Rdnr. 2162 und BayObLG Rpfleger 2003, 79

Ich würde in der Praxis wohl auch nicht "merken", dass die Ehefrau nicht Miteigentümerin ist.

Aber könnte es nicht unter Umständen rein theoretisch sein, dass der Ehemann - aus welchen Gründen auch immer - einen Teil seiner Ansprüche an seine Ehefrau abgetreten hat. Dann könnte sie ja auf diese Weise in den Titel hineingekommen sein. Ist natürlich etwas weit hergeholt, aber ein Grund mehr, den Titel hinsichtlich der Gläubigerschaft nicht zu prüfen.

Ein Gedanke, den ich auch schon hatte, aber dann beim Posten irgendwie wohl vergessen habe... Man wird halt alt! :redface

Eingereicht werden zwei Titel.
Titel 1: Gläubiger A, B, C, D - keine Angabe eines Beteiligungsverhältnisses
Titel 2: Gläubiger A, B, C, E - keine Angabe eines Beteiligungsverhältnisses

Beide Titel stammen aus neuerer Zeit (Rechtsfähigkeit der WEG-Gemeinschaft also kein Problem).

Nun wird beantragt jeweils eine Zwangshypothek für A, B, C und D bzw. A, B, C und E "als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Hauptstraße 1, Posemuckel".

Die WEG-Gemeinschaft besteht aber aus A bis Z.

Das kann doch nicht gehen. Wenn im Titel einen Berechtigungsverhältnis angegeben wäre, würde ich dem ja noch zustimmen. Aber ist es nur im Antrag genannt und ich würde mich hier schon auf den Standpunkt stellen, dass ich das Grundbuch nicht sehenden Auges unrichtig machen darf.

Die "Wohnungseigentümergemeinschaft" (§ 10 Abs. 6 WEG) soll offenbar gar nicht eingetragen werden (was wegen der fehlenden Identität zwischen Titel- und Vollstreckungsgläubiger auch nicht gehen würde; vgl. BGH NJW-RR 2007, 955) und "als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft" ist kein zulässiges Gemeinschaftsverhältnis im Sinne von § 47 GBO. Denke daher auch, dass das nicht gehen kann.

#1: Also, wenn ich den Beschluss des OLG München vom 13.1.20120, 34 Wx 117/09
http://www.gesetze-bayern.de/jportal/portal…true#focuspoint
und die dort (Rz. 9) zitierte BGH-Entscheidung zugrundelege, kannst Du die Eintragung nicht bzw. momentan nur insoweit ablehnen, als es an der Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses fehlt. Mit 45 bin ich der Ansicht, dass sich dieses Gemeinschaftsverhältnis aus dem Umstand, dass es sich um „Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft“ handelt, nicht ergibt. Mithin: Zwischenverfügung.

... und zwar fehlt und ist beizubringen die Angabe im Titel. Behebungsmöglichkeit: Beschluss des Streitgerichts, in welchem Anteilsverhälntnis die Forderung den Gläubigern zusteht. Die Angabe im Antrag genügt m. E. nicht, der Gläubiger kann sich das nicht aussuchen.

Wobei dazu unterschiedliche Ansichten vertreten werden. Hier ein Auszug aus einer Zwischenverfügung:

„….in obiger Angelegenheit soll die Belastung zugunsten einer Gläubigermehrheit erfolgen. Das setzt nach § 47 GBO die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses voraus (Hock/Klein/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, 5. Auflage 2011, 5. Teil Randnummer (RN) 2214; Zöller/Stöber, ZPO, 27. Auflage 2009, § 867 RNern 3, 8; Musielak/Becker, ZPO, 8. Auflage 2011, § 867 RN 4). Fehlt es an dieser Angabe, so werden verschiedene Ansichten vertreten.

Nach einer Ansicht soll das Gemeinschaftsverhältnis dann, wenn es im Schuldtitel nicht bezeichnet und auch durch Auslegung nicht zu ermitteln ist, von den Gläubigern im Eintragungsantrag, dann allerdings in der öffentlich (notariell) beglaubigten Form des § 29 GBO, nachgeholt werden können (OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1989, 6/8; Zöller/Stöber, a.a.O. (RN 3); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage 2008, RN 2181; Riedel in: Beckscher-online Kommentar, ZPO Stand 1.6.2011, § 867 RN 18).

Nach andererer Ansicht soll die formlose Angabe im Antrag der Gläubiger ausreichen (OLG Köln, OLGZ 1986, 11 = Rpfleger 1986, 91; Musielak/Becker, § 867 RN 6; Hock/Klein/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, RN 2220 m.w.N. in Fußn. 134).

Eine dritte Ansicht geht dahin, dass ein Titel, der das Gemeinschaftsverhältnis nicht erkennnen lässt, zur Zwangsvollstreckung und damit zur Eintragung einer Zwangsssicherungshypothek mangels Bestimmtheit nicht geeignet sei (LG Essen Rpfleger 2001, 543; MünchKomm/Eickmann, ZPO, 3. Auflage 2007, § 867 RN 23, Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchordnung, 6. Auflage 2006, § 47 RN 18; Demharter, Grundbuchordnung, 27. Auflage 2010, § 47 RN 14; Zeiser, Rpfleger 2003, 550; Hock/Klein/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, RN 2219 m.w. N. (u. a. Thomas/Putzo, ZPO, § 750 RN 7) in Fußn. 132)…“

Richtig. Wobei ich in einer Zwischenverfügung nur meine eigene Meinung zum Besten zu pflegen gebe, weil es für den Antragsteller herzlich uninteressant ist, welche Meinungen sonst noch vertreten werden. Entweder wird er mit meiner warm, oder er legt Beschwerde ein, egal ob sonst noch jemand seine Meinung (evtl. nur vermeintlich) vertritt oder nicht.

Und da ich - bisweilen zu Unrecht - davon ausgehe, dass der Empfänger der Zwischenverfügung entweder Volljurist oder juristisch eher uninteressiert ist, belege ich das Geschreibsel darin nur in Ausnahmefällen mit Paragraphen, Rechtsprechung oder Kommentierungen. Das folgt dann in den Fällen, in denen ich später merke, dass ich mich wieder mal in der juristischen Kompetenz oder im juristischen Interesse geirrt habe, oder im Nichtabhilfebeschluss.

Nachteil dieser Methode ist natürlich, dass ich die Fundstellen dann mangels Übung nicht so rasch parat habe wie Du.

Da siehst Du mal: die Sache einmal (mit einem Rechtsanwalt) durchexerziert und Du hast (bis zu den Neuauflagen..:)) nie wieder Probleme. In meinem Fall ist es im Übrigen zur Antragszurückweisung gekommen, weil es um Forderungen ging, die einer GbR zustanden und nicht einzelnen Mitgliedern dieser GbR als Gesamtgläubigern.