Diskussion zur GbR-Rechtsprechung ab 18.08.2009

OLG München, Beschluss vom 13.12.2010, Az. 34 Wx 153/10

Zu den Voraussetzungen einer wirksamen Bewilligung für die Eintragung der Abtretung einer Buchgrundschuld (hier: Bezeichnung des Neugläubigers).

Beschluss:

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Erding - Grundbuchamt - vom 19. August 2010 wird zurückgewiesen.

II. Der Beschwerdewert wird auf 43.833 € festgesetzt.

Gründe :

I.

Der Beteiligte zu 2 ist Eigentümer von Grundbesitz. Er ist Inhaber einer Eigentümergrundschuld ohne Brief über 43.833,61 €, die gemäß Eintragung vom 26.7.2010 für ein Kreditinstitut gepfändet ist.

Der Beteiligte zu 2 schloss am 19.3./22.3.2010 einen schriftlichen Vertrag mit den Beteiligten zu 1 unter der Bezeichnung „Rechtsanwälte S., K. & Koll.“, mit dem er an diese die Grundschuld zur Sicherung von Honorarforderungen abtrat. Zur Verwertung (Ziff. 3) enthält der Vertrag folgende Klausel:

„Erfüllt der Sicherungsgeber die Verpflichtungen aus diesem Sicherungszessionsvertrag gegenüber dem Sicherungsgeber nicht oder werden die zur Sicherheit abgetretenen Rechte und Forderungen des Sicherungsnehmers gefährdet, steht dem Sicherungsnehmer das Recht zu, die Sicherungsabtretung offenzulegen und die abgetretenen Rechte geltend zu machen bzw. im eigenen Namen einzuziehen.“

Unterzeichnet ist der Vertrag vom Beteiligten zu 2 und von Rechtsanwältin S. für die Beteiligten zu 1.

Unter dem 11.8.2010 haben die Beteiligten beantragt, die notariell beglaubigte Abtretung der Grundschuld in das Grundbuch einzutragen. Mit Beschluss vom 19.8.2010 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückgewiesen u.a. mit der Begründung, der Inhalt der vorgelegten Urkunde sei nicht eintragungsfähig, da der Abtretungsempfänger nicht zweifelsfrei bezeichnet sei. Nach § 15 GBV sei die Angabe aller Rechtsanwälte dieser Sozietät mit Geburtsdatum notwendig. Alle Gesellschafter müssten einzeln eingetragen werden. Ferner sei ein Gemeinschafts- oder Bruchteilsverhältnis einzutragen, wozu die erforderlichen Angaben fehlten.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, die im Wesentlichen darauf gestützt ist, dass es sich um ein behebbares Hindernis handle. Im Vollstreckungsrecht genügten Bezeichnungen der Gläubiger wie hier geschehen den Anforderungen an die Bestimmbarkeit. Die dort gestellten Anforderungen blieben nicht hinter denen des Grundbuchrechts zurück.

Mit der Beschwerde wird eine von vier Personen unterzeichnete, notariell beglaubigte Bestätigung vom 11.11.2010 vorgelegt, nach der die Rechtsanwaltskanzlei S., K. & Kollegen mit dem Sitz in & seit dem 1.7.2008 aus den vier namentlich und mit Geburtsdatum bezeichneten Rechtsanwälten besteht. Der Erklärung sei die Bezeichnung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu entnehmen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Durch die vorgelegte Bestätigung werde der Mangel der zweifelsfreien Bezeichnung des Abtretungsempfängers in der Abtretungsurkunde nicht behoben, da die Bezeichnung in dieser erfolgen müsse und nicht durch eine nachträgliche Bestätigung geklärt werden könne. Auch sei noch kein Berechtigungsverhältnis nach § 47 GBO angegeben.

II.

Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1, § 73 GBO i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO zulässig, aber nicht begründet.

1. Die Abtretung der Buchgrundschuld erfolgt nach § 1154 Abs. 3, § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Auf die Grundschuld ist § 1154 BGB nämlich entsprechend anwendbar (§ 1192 Abs. 1 BGB; vgl. Palandt/Bassenge 70. Aufl. §1154 Rn. 14). Der - dingliche - Abtretungsvertrag, der formfrei geschlossen werden kann, ist in notariell beglaubigter Form vorgelegt und genügt insoweit den Anforderungen des § 29 GBO. Die Vorlage des Vertrags in notariell beglaubigter Form erübrigt aber nicht die Bewilligung durch den bisherigen Grundschuldgläubiger. § 19 GBO als Grundnorm für das grundbuchamtliche Eintragungsverfahren beansprucht allgemeine Geltung; eine Eintragung darf grundsätzlich nur erfolgen, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen wird (vgl. Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 2. Aufl. § 19 Rn. 17; Demharter GBO 27. Aufl. § 19 Rn. 3 und 4). Zwar gibt es Fallgruppen, in denen es der Bewilligung ausnahmsweise nicht bedarf. So wird die Bewilligung ersetzt durch den Unrichtigkeitsnachweis zur Grundbuchberichtigung. Dies kommt vorliegend jedoch schon deshalb nicht in Betracht, weil es sich um eine konstitutive Eintragung handelt. Die Bewilligung wird auch ersetzt durch eine Abtretungserklärung des Briefgrundpfandrechtsgläubigers (§ 26 GBO). Abgetreten werden soll hier aber eine Buchgrundschuld (vgl. zu den Ausnahmen Kössinger in Bauer/von Oefele § 19 Rn. 19 ff.; Demharter § 19 Rn. 6 ff.).

Andererseits genügt für die Eintragung ins Grundbuch nach §§ 19, 29 GBO die einseitige Eintragungsbewilligung des bisherigen Gläubigers (vgl. Staudinger/Wolfsteiner, BGB, Neubearb. 2009, § 1154 Rn. 62). Das Grundbuchamt ist zur Prüfung des Grundgeschäfts berechtigt und darf den Eintragungsantrag zurückweisen, wenn es aufgrund der ihm vorliegenden Urkunde zu der sicheren Überzeugung gelangt, dass die Abtretung unwirksam ist (vgl. Demharter § 19 Rn. 20). Ob aufgrund des vorgelegten Vertrags das Grundbuchamt zu einer derartigen Prüfung berechtigt war, kann offen bleiben, da es schon an einer grundbuchtauglichen Bewilligung des bisherigen Gläubigers fehlt.

a) Fraglich erscheint bereits, ob der vorgelegte Abtretungsvertrag überhaupt eine Bewilligung nach § 19 GBO enthält. Zwar muss die Erklärung nicht das Wort „Bewilligung“ enthalten (vgl. etwa BayObLG Rpfleger 1984, 145/146). Das Grundbuchamt ist zur Auslegung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die zum Eintritt einer Rechtsänderung notwendige sachlich rechtliche Erklärung kann auch die Eintragungsbewilligung enthalten (vgl. Demharter § 19 Rn. 16 m.w.N.). Vorliegend spricht gegen eine solche Auslegung der Verwertungsklausel in Ziff. 3 aber bereits, dass die Abtretung nur unter bestimmten Voraussetzungen „offen gelegt“ werden darf und sich damit die Frage stellt, ob die Eintragungsbewilligung gerade davon abhängig sein soll, also - unzulässigerweise (Demharter §19 Rn. 31) - bedingt ist.

b) Unabhängig von diesen Bedenken erfordert die Eintragungsbewilligung neben der Person des Bewilligenden auch die Bezeichnung des Berechtigten, und zwar so, wie dieser in das Grundbuch einzutragen ist (vgl. Demharter §19 Rn. 35; zum materiellen Geschäft siehe BGH NJW 1989, 3151). Bei einer Mehrheit von Berechtigten ist die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses erforderlich (BayObLG Rpfleger 1990, 503). Soll eine GbR eingetragen werden, sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen, wobei die für den Berechtigten geltenden Vorschriften entsprechend gelten (§ 47 Abs. 2 GBO). Aus den Angaben im Vertrag allein ergibt sich schon nicht, dass die Abtretung zugunsten einer GbR erfolgt. Es fehlen auch die nach § 15 Abs. 1 Buchst. a und c GBV erforderlichen Angaben, insbesondere Vornamen, Wohnort oder Geburtsdatum. Die nachträglich vorgelegte Erklärung der Gesellschafter vermag die Bewilligung durch den bisherigen Gläubiger nicht zu ergänzen; dies kann nur der Bewilligende selbst, worauf der Neugläubiger ggf. einen schuldrechtlichen Anspruch hat (vgl. BGH NJW 1989, 3151/3152). Im Übrigen ergibt sich aus der vorgelegten Erklärung, dass - unabhängig von den gemäß § 15 GBV erforderlichen Angaben - schon nicht sämtliche Gesellschafter im Vertrag (namentlich) aufgeführt sind.

c) Der Erlass einer Zwischenverfügung kam nicht in Betracht, da die zur Eintragung erforderliche Eintragungsbewilligung des Betroffenen nicht in der notwendigen Form vorliegt (vgl. Demharter § 18 Rn.12).

2. Der Beschwerdewert bestimmt sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld (§ 131 Abs. 4, § 30 Abs. 1, § 23 Abs. 2 KostO).

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

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Ich halte die Entscheidung des OLG München für zutreffend.

Insbesondere wird die hier wiederholt im Forum vertretene Ansicht bestätigt, wonach die von einer Eintragung begünstige GbR auch im Verfahren nach § 19 GBO als unverwechselbares Rechtssubjekt zu bezeichnen ist. An der Identität der GbR bestanden hier aber keine Zweifel („Rechtsanwaltskanzlei S., K & Kollegen mit dem Sitz in X, bestehend aus den Rechtsanwälten S., K, Y und Z“). Vielmehr fehlte es bereits daran, dass die GbR-Zessionarin schon in der Abtretungserklärung nicht entsprechend den sachen- und grundbuchrechtlichen Erfordernissen bezeichnet war.

Hier meine -leider verspätete- Stellungnahme zu den Einlassungen in # 434:

kursiv = micha7981; normal = meine Antwort.

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Grundbuchberichtigung und Tod:

Dass die Erben immer bewilligen müssen, mag ja richtig sein; hierauf kam es mir nicht entscheidend an. Das BayObLG hielt aber die Vorlage des Gesellschaftsvertrages, in welcher Form auch immer, für stets unverzichtbar und hat sich der Auffassung von Ertl und Schöner gerade nicht angeschlossen. Kurz und gut: Nach der ständigen Rechtsprechung des BayObLG musste der Inhalt des Gesellschaftsvertrages stets ermittelt werden (jedenfalls, wenn man analog § 22 Abs. 2 GBO den eintretenden Gesellschafter auch bewilligen lässt). Und dieser konnte eben beglaubigt (aber veraltet), schriftlich oder mündlich vorlegen. Jede Entscheidung auf der "strengen Linie" hätte sich hiermit auseinandersetzen müssen; die Unterlassung einer solchen Auseinandersetzung ist ein Argumentationsmangel.

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Nein, das finde ich nicht, weil man die Dinge im zutreffenden Kontext betrachten muss. Und dieser Kontext der Dinge besteht darin, dass vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR nach § 891 BGB vermutet wurde, dass der eingetragene Gesellschafter persönlicher Eigentümer war und dass –wie bei der Erbengemeinschaft – auch das im Grundbuch angegebene Berechtigungsverhältnis („als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts“) zutreffend war. Man hatte also keinerlei Problem damit, es als Ausgangspunkt der Überlegungen anzusehen, dass ein seinen Anteil übertragender Gesellschafter auch Gesellschafter ist und dass ein verstorbener Gesellschafter bis zu seinem Ableben auch Gesellschafter war. Diese Probleme haben sich vielmehr erst aufgrund der Rechtsfähigkeit der GbR ergeben, weil es bis zum Inkrafttreten des § 899a S.1 BGB keine solche gesetzliche Vermutung mehr gab und nach dem Inkrafteten des § 899a S.1 BGB zudem streitig wurde, ob sich die dort geregelte Vermutung auch auf die vorgenannten Dinge erstreckt, die vormals von § 891 BGB erfasst wurden.

Das ist das Eine. Das Andere ist, dass es sowohl bei der Anteilsübertragung als auch nach dem Tod eines Gesellschafters um eine Grundbuchberichtigung geht, bei welcher die Vertretungsverhältnisse der GbR keine Rolle spielen. Es geht vielmehr um die pesönliche Berichtigungsbewilligung der Gesellschafter, denen man aufgrund ihrer Buchberechtigung (früher nach § 891 BGB, jetzt nach § 899a BGB) gestattet, die Buchlage durch ihre Bewilligung (zusammen mit der Bewilligung der Erben bzw. der Bewilligung des Übertragungsempfängers oder etwaiger im Erbfall hinzukommender Gesellschafter) zu ändern. Mit dem Nachweis der Rechts- und Vertretungsverhältnisse der GbR bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerberhandeln der rechtsfähigen GbR hat dies nichts zu tun. Wenn es damit aber nichts zu tun hat, kann es bei der Erörterung von Fallgestaltungen, bei welchen aufgrund des rechtsgeschäftlichen Handelns der GbR deren Vertretungsverhältnisse in Frage stehen, auch keinen „Argumentationsmangel“ darstellen, nicht auf eine Rechtsprechung zu Fallgestaltungen einzugehen, bei welchen die Vertretungsverhältnisse der GbR von vorneherein keine Rolle spielen.

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Ein "alter Gesellschaftsvertrag" unterscheidet sich von einem (in der Auflassungsurkunde abgeschlossenen) Gesellschaftsvertrag ausschließlich durch den fehlenden Zeitablauf. Ich kann also das zeitliche Element durchaus unter dem Gesichtspunkt der negativen Tatsache "keine Änderungen des Gesellschaftsvertrages/im Gesellschafterbestand" formulieren. Wer das nicht mag, formuliert einfach, es geht um den "positiven Nachweis der Vertretungsverhältnisse".Die Differenzierung von "negativ" oder "positiv" ist in Ermangelung klarer gesetzlicher Vorgaben daher eher ein semantischer Taschenspielertrick.

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Richtig, das ist ein Taschenspielertrick, der aber von denjenigen angewendet wird, welche Tatsachen bewusst mit Rechtsverhältnissen gleichstellen, um ebenso scheinbar schlüssig wie völlig unzutreffend zu dem (gewollten) Ergebnis kommen zu können, dass die Nichtänderung früherer Rechtsverhältnisse dem Nichteintritt negativer Tatsachen gleichzusetzen sei, obwohl das eine mit dem anderen nichts zu tun hat und deshalb gut voneinander zu unterscheiden ist. Ob nach Testamentserrichtung noch ein Abkömmling hinzugekommen ist, ist als bloße negative Tatsache eben eine völlig andere Frage als diejenige nach einem positiv nachzuweisenden Rechtsverhältnis in dem Sinne, ob ein handelnder Vertreter auch Vertretungsmacht besitzt.

Die vorstehend geschilderte unzutreffende „Argumentation“ ist daher nichts anderes als ein Ausdruck des schon fast verzweifelten Bemühens, auf irgendeine Weise, mag sie den Gesetzen der Logik auch noch so eklatant widersprechen, zu einem „Nachweis“ der Vertretungsverhältnisse der GbR zu gelangen, gerade weil man weiß, dass dieser Nachweis nicht geführt werden kann. Mit der letztgenannten Erkenntnis ist die Diskussion aber bereits beendet.

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Beweisnot:

Die Prämisse, die Du zur Beweisnot vertrittst, muss bewiesen werden. Die Floskeln in der Kommentierung von Demharter sind insoweit wenig aussagekräftig. Bemüht man sich, eine Lösung der GbR - Problematik auf der Grundlage der bislang anerkannten Grundbuchverfahrensdogmatik zu finden, so hat Heinze mE gezeigt, dass dies durch Extrapolation möglich ist:

KG NJW-RR 1998, 447:

Der Grundsatz, daß die strengen grundbuchverfahrensrechtlichen Beweisanforderungen des Beweisanforderungen des § 29 Abs. 1 GBO ausnahmsweise nicht gelten, soweit es praktisch unmöglich ist, Urkunden beizubringen, sich der Antragsteller also in anders nicht zu behebender Beweisnot befindet, gilt auch für den Nachweis der Unrichtigkeit im Berichtigungsverfahren nach § 22 GBO, wenn die Berichtigungsbewilligung nicht im Prozeßwege erstritten werden kann und auch sonst für die Grundbuchberichtigung kein denkbarer Weg verbleibt. Ein solcher Fall ist gegeben, soweit die Unrichtigkeit des Grundbuchs wegen Nichtexistenz des eingetragenen Grundschuldgläubigers nachzuweisen ist.

Dieser Leitsatz ist völlig richtig und taugt mE zur Verallgemeinerung.

Richtig finde ich auch BayObLGZ 1997, 307, Rn. 17 (juris):

Daß der Senat ausnahmsweise einen nicht der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO entsprechenden Nachweis zuläßt, spricht entgegen der Meinung der Beteiligten nicht gegen die Richtigkeit seiner Rechtsprechung. In der Rechtsprechung und im Schrifttum wird allgemein anerkannt, daß in Ausnahmefällen auf einen formgerechten Nachweis verzichtet werden kann und eine freie Beweiswürdigung durch das Grundbuchamt möglich ist (vgl. dazu Demharter GBO 22. Aufl. § 29 Rn. 63 ff. m.w.N.). Auch in diesen Fällen müßte dann auf einen "nicht richtigen Systemansatz" geschlossen werden.

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All diese zitierten Dinge betreffen lediglich den Grundbuchberichtigungsbereich. Mit der Fallgestaltung des rechtsgeschäftlichen Handelns der GbR und dem Nachweis ihrer Vertretungsverhältnisse haben sie nichts zu tun.

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Schließlich sind auch viele Fälle der Sache nach Nachweiserleichterungen kraft Beweisnot, auch wenn man sich das bislang nicht eingestanden hat: Die Nachweisführung bei einer Vor - GmbH beispielsweise (Vertrag, Geschäftsführerbestellungsbeschluss, ggf. Erweiterung der Vertretungsbefugnis über gründungsnotwendige Geschäfte). Wer sagt denn hier, dass kein Geschäftsführerwechsel stattgefunden hat? Gleiches gilt für einen schwedischen Idealverein, der ins Grundbuch möchte.

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Ohne auf diese Beispiele konkret eingehen zu wollen, zeigen sie nach meiner Ansicht lediglich, wie weit die Entwertung des Grundbuchs schon fortgeschritten ist, indem man es dafür hernimmt, ohne irgendeinen Nachweis der Vertretungsmacht Rechtsverhältnisse zu verlautbaren, für die es keinerlei Beleg gibt.

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Zur Beweisproblematik: Meinst Du nicht, dass die Vielzahl guter mittelständischer und Großkanzleien, deren Mandanten von einer GbR verklagt werden, diesen "Zaubertrick" nicht schon gesehen hätte?

Fallbeispiel: A und B klagen 2011 als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus ihnen (so ihre Behauptung). C, der Beklagte, bestreitet Existenz und ordnungsgemäße Vertretung der Gesellschaft. A und B legen den Gesellschaftsvertrag aus dem Jahr 2010 vor.

Jetzt ist die Situation wie folgt: C bestreitet weiterhin „unsubstantiiert“. Dann: Bestreiten unerheblich, weil der vorgelegte Gesellschaftsvertrag urkundlich belegter Parteivortrag ist, ggf. auch Urkundenbeweis, und nicht mit einfachen Bestreiten angegriffen werden kann.

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Das ist ein schönes Beispiel dafür, dass eine Verfahrensordnung über den Weg des nicht zu akzeptierenden unsubstantiierten Bestreitens im Ergebnis auf den an sich erforderlichen Nachweis der Rechts- und Vertretungsverhältnisse einer Partei verzichtet. Dies oder ähnliche Dinge so zu regeln, steht dem Gesetzgeber frei. Nur ist es eben im Grundbuchverfahrensrecht nicht so geregelt, wenn man vom Fall des § 26 Abs.3 WEG absieht, der etwas als grundbuchverfahrensrechtlichen Nachweis der Verwalterstellung genügen lässt, was offensichtlich kein Nachweis ist. Das ist auch der Grund dafür, dass ein Käufer von WEG bei bestehendem Verwalterzustimmungserfordernis aufgrund der neueren Rechtsprechung des OLG Celle und des OLG Hamm praktisch nicht mehr gesichert werden kann, weil er trotz seiner Eigentümereintragung nichts erwirbt, wenn der Verwalter nach Erteilung seiner Zustimmung (aber vor Eigentumsumschreibung) seines Amtes verlustig gegangen ist und auch die Voraussetzungen des § 878 BGB nicht erfüllt sind. Ob sie erfüllt sind, kann in dem Zeitpunkt, in welchem es hierauf ankäme, aber noch niemand positiv wissen, weil sich über diese Problematik entweder niemand Gedanken macht oder sich jeder darauf verlässt, dass der Verwalter schon noch Verwalter sein und es so lange wie nötig auch bleiben werde. Dass diese Problematik, die hier

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post649122

ausführlich behandelt wird, an den Notaren bisher offenbar weitgehend vorüberging, halte ich für kein Ruhmesblatt. WEG-Kaufverträge enthalten weiterhin weder den Versuch einer Absicherung des Käufers (etwa mittels der Bezahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto bis zur erfolgten Eigentumsumschreibung) noch enthalten sie eine dem Käuferrisiko angemessene Belehrung über die Gefahren, die mit dem Verlust der Verwalterstellung nach erfolgter Verwalterzustimmung verbunden sind.

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Das Nachweisrecht im Grundbuchverfahren unterscheidet sich nicht strukturell von dem des Zivilprozesses: Denkt man sich in § 29 Abs. 1 S. 1 „öffentlich“ oder „öffentlich beglaubigt“ weg, so handelt es sich um eine privatschriftliche Urkunde wie in der ZPO.

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In dieser Aussage liegt der entscheidende rechtliche Irrtum begründet, weil ein notarieller Gesellschaftsvertrag im Hinblick auf die aktuellen Vertretungsverhältnisse der GbR genauso wenig (nämlich nichts) beweist wie ein privatschriftlicher Gesellschaftsvertrag. Aufgrund der Besonderheiten des ZPO-Verfahrens ist dies aus den bereits genannten Gründen (Unerheblichkeit des unsubstantiierten Bestreitens) unerheblich. Im Grundbuchverfahren ist es das nicht, weil das Grundbuchrecht den Nachweis der Vertretungsverhältnisse zwingend fordert. Demzufolge ist er zu erbringen und wenn er nicht erbracht werden kann, darf eben nicht eingetragen werden. Also genauso einfach wie im ZPO-Verfahren, nur eben „umgekehrt“.

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Meines Erachtens unterscheidet sich ein in der Auflassungsurkunde errichteter Gesellschaftsvertrag (entsprechende Form vorausgesetzt) von einem einen Tag, eine Woche oder einem Jahr alten Gesellschaftsvertrag nur durch den Zeitablauf. Dies müsste man bewältigen können.

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Das kann man eben nicht bewältigen.

Wer in Vollmacht für einen Eigentümer handelt und die Vollmacht vorlegt, muss sie am nächsten Tag erneut vorlegen, wenn er an diesem Tag nochmals für den Eigentümer handeln will. Die Vertretungsmacht ist eben für die Zeitpunkt des Vertreterhandelns und nicht für irgendeinen früheren Zeitpunkt nachzuweisen. Also nützt es auch nichts, wenn sich die GbR im Erwerbsvertrag gründet und noch vor ihrer Eigentümereintragung erneut als GbR handelt.

Schlussbemerkung:

Es ist mir unverständlich, dass heute, fast eineinhalb Jahre nach dem Inkrafttreten der GbR-Normen des ERVGBG und nachdem bereits seit etwa Mitte 2010 die ersten und mittlerweile viele OLG-Entscheidungen vorliegen, wonach nur die Gründung der GbR im Erwerbsvertrag der einzig sichere Weg ist, eine Eigentümereintragung der Erwerber-GbR zu gewährleisten, eine Vielzahl von Notaren offenbar immer noch ohne jedes Problembewusstsein den Erwerb durch eine bereits existente GbR beurkunden, ohne dass die Urkunde eine eindeutige und eindringliche Belehrung darüber enthält, welches Risiko die Beteiligten damit eingehen (also die gleiche problemnegierende Verfahrensweise wie beim bereits erörterten Erwerb von Eigentumswohnungen mit Verwalterzustimmungsvorbehalt). Unlängst hat ein Notar sogar gemeint, die diesbezügliche Beanstandung des Grundbuchamts liege neben der Sache, weil es sich bei der erwerbenden Namens-GbR um eine nicht rechtsfähige Innengesellschaft handle und das Eigentum deshalb von den Gesellschaftern persönlich und gesamthänderisch erworben werde (vgl. den vom OLG Brandenburg im Beschluss vom 02.12.2010, Az. 2 Wx 75/10, entschiedenen Fall). Als ich das las, wusste ich nicht, ob ich lachen oder weinen sollte. Eine Innen-GbR, die nach außen handelt, Grundbesitz erwirbt und (wahrscheinlich auch nur „nach innen“) einen Namen führt! Es hat wohl selten jemand fertiggebracht, seine eigene rechtliche Ahnungslosigkeit derart "unfreiwillig freiwillig" in die Öffentlichkeit zu lancieren.

In Memoriam:

Die GbR-Normen des ERVGBG sind heute seit eineinhalb Jahren in Kraft.

Außer neuen Problemen haben sie nicht viel gebracht.

BGH, Beschluss vom 20.01.2011, Az. V ZB 266/10:

(Aufhebung von KG, Beschluss vom 14.09.2010, Az. 1 W 380/10, ZfIR 2010, 773 = NZG 2010, 1423: https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post656996).

Beschluss:

Auf die Rechtsmittel der Beteiligten werden der Beschluss des 1. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 14. September 2010, der Nichtabhilfebeschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 12. Mai 2010 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Schöneberg vom 12. April 2010 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Schöneberg zurückverwiesen. Dieses wird angewiesen, die Löschung der im Grundbuch von Z. Blatt 16 , Amtsgericht Schöneberg, in Abteilung III unter lfd. Nr. 5 eingetragenen Grundschuld nicht aus den in der Zwischenverfügung vom 12. April 2010 und in dem Beschluss vom 12. Mai 2010 genannten Gründen zu verweigern.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 3.000 €.

Gründe:

I.

1 Der Eigentümerin gehört das im Grundbuch von Z. Blatt 16 , Amtsgericht Schöneberg, eingetragene Grundstück. In Abteilung III unter der lfd. Nr. 5 des Grundbuchs ist eine Grundschuld über 471.000 € zugunsten der Sparkasse B. eingetragen.

2 Am 18. März 2010 unterzeichnete I. S. mit dem Zusatz „(für Ha. , G. , A. + H. S. , P. )" den unter der Löschungsbewilligung der Gläubigerin stehenden Antrag auf Löschung des Grundpfandrechts. In dem Vermerk des Notars betreffend die Beglaubigung der Unterschrift heißt es, dass I. S. für die BGB-Gesellschaft "B.-straße 36", bestehend aus den im Eingang dieses Beschlusses genannten Gesellschaftern, aufgrund der in Urschrift bzw. Ausfertigung vorgelegten, in beglaubigter Abschrift beigefügten Vollmachten aller Gesellschafter gehandelt hat. Der Notar reichte sämtliche Urkunden "mit den Antrag auf Vollzug gemäß § 15 GBO" bei dem Grundbuchamt ein.

3 Mit Zwischenverfügung vom 12. April 2010 hat das Amtsgericht von dem Notar u.a. Genehmigungserklärungen der Gesellschafter A. und H. S. angefordert, weil die von ihnen erteilten Generalvollmachten "ihren Inhalten nach nur für das Eigenvermögen der Vollmachtgeber gelten und damit in Bezug auf Erklärungen der GbR nicht verwendbar sind". Dagegen hat der Notar Beschwerde erhoben und eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht vorgelegt, in der H. S. I. S. u.a. zur umfassenden Vertretung in seinen Vermögensangelegenheiten bevollmächtigt hat. Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Das Oberlandesgericht hat sie zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Eigentümerin den Löschungsantrag weiter.

II.

4 Nach Ansicht des Beschwerdegerichts hat I. S. den Löschungsantrag nicht als organschaftliche Vertreterin der Eigentümerin gestellt, weil sie nicht deren Gesellschafterin ist und die organschaftliche Vertretungsmacht der Gesellschaft nicht auf Dritte übertragen werden könne. Darüber hinaus habe das Grundbuchamt die beiden Generalvollmachten und die Vorsorgevollmacht zu Recht als unzureichend angesehen; eine von der Eigentümerin erteilte Vollmacht liege nicht vor, weil I. S. von den Gesellschaftern A. und H. S. "jeweils allein zu deren Vertreter" bestellt worden sei. Bei den Vollmachten handele es sich auch nicht um sogenannte Altvollmachten aus der Zeit, in der die Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts umstritten gewesen sei und eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu noch nicht vorgelegen habe. Ob sie solchen Altvollmachten gleichzustellen seien, könne dahinstehen; denn die Vollmachten enthielten nicht einmal kleine Anhaltspunkte dafür, dass auch die Vertretung der Eigentümerin von der Vollmacht habe erfasst werden sollen.

III.

5 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

6 Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG) Rechtsbeschwerde ist begründet. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts kann die Löschung des Grundpfandrechts nicht aus den in der Zwischenverfügung und dem Nichtabhilfebeschluss des Amtsgerichts genannten Gründen verweigert werden.

7 1. Die Ansicht des Beschwerdegerichts, dass die organschaftliche Vertretungsmacht der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht auf Dritte übertragen werden könne, ist für die Entscheidung unerheblich. Zu Recht haben weder die Eigentümerin noch der Notar noch das Amtsgericht erwogen, dass I. S. als organschaftliche Vertreterin der Eigentümerin gehandelt hat.

8 2. Ein wirksamer Löschungsantrag der Eigentümerin liegt vor. Sie ist bei der Antragstellung von I. S. vertreten worden. Die rechtsgeschäftliche Vollmacht zum Handeln für die Eigentümerin haben die Gesellschafter A. und H. S. in den Generalvollmachten erteilt.

9 a) Die Erteilung umfassender Vollmachten durch Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts an einen Nichtgesellschafter begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Gesellschafter selbst die organschaftliche Vertretungsbefugnis behalten (BGH, Urteil vom 18. Juli 2006 - XI ZR 143/05, NJW 2006, 2980, 2981 Rn. 18). Die Bevollmächtigung zur Stellung eines Löschungsantrags für die Gesellschaft kann somit in einer von den Gesellschaftern einem Dritten erteilten Generalvollmacht enthalten sein. Die Bevollmächtigung darf nur nicht so weit gehen, dass sämtliche Gesellschafter von der Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ausgeschlossen und diese auf Dritte übertragen werden (BGH, Urteil vom 16. November 1981 - II ZR 213/80, NJW 1982, 877, 878).

10 b) A. und H. S. haben in den von ihnen erteilten Generalvollmachten ihre Tochter I. S. - auch - bevollmächtigt, für die Eigentümerin die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechts zu beantragen.

11 aa) Die Vollmachtgeber sind Gesellschafter der Eigentümerin. Mangels abweichender Vereinbarungen sind sie zusammen mit den übrigen Gesellschaftern zur Vertretung der Eigentümerin berechtigt (§§ 709 Abs. 1, 714 BGB). Diese Vertretungsmacht können sie durch rechtsgeschäftliche Vollmacht auf Dritte übertragen. Das haben sie in den Generalvollmachten getan. Sie haben I. S. bevollmächtigt, sie in allen ihren Vermögensangelegenheiten in jeder rechtlichen zulässigen Weise zu vertreten; sie haben I. S. auch zur Besorgung aller ihrer Vermögensangelegenheiten ermächtigt mit der Befugnis, für sie alle Rechtshandlungen vorzunehmen, bei welchen eine Stellvertretung gesetzlich zulässig ist.

12 bb) Bereits hieraus lässt sich die Berechtigung der Bevollmächtigten herleiten, die Vollmachtgeber auch in Angelegenheiten zu vertreten, die deren Handeln als Gesellschafter der Eigentümerin betreffen. Die Ansicht des Beschwerdegerichts, dass in den Generalvollmachten keine Vollmacht zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Gesellschaft enthalten sei, weil I. S. von den Gesellschaftern "jeweils allein zu deren Vertreter" bestellt worden sei, ist rechtlich nicht haltbar. Die Gesellschaft selbst kann keine Vollmacht erteilten; für sie handeln die Gesellschafter. Wollen diese sich dabei vertreten lassen, können sie einen Dritten durch Bevollmächtigung zu ihrem Vertreter bestellen. Fraglich ist allein, ob sich die Vertreterbestellung in den Generalvollmachten auch auf ein Handeln der Vollmachtgeber als Gesellschafter der Eigentümerin bezieht. Zweifel daran werden hier dadurch beseitigt, dass I. S. nach der weiteren Regelung in den Generalvollmachten auch berechtigt ist, das Stimmrecht der Vollmachtgeber als Gesellschafter bezüglich aller Gesellschaften, an denen sie beteiligt sind, auszuüben. In dieser Bevollmächtigung für einen besonderen Fall der Vertretung in allen Vermögensangelegenheiten kommt eine Erweiterung der Vertretungsmacht zum Ausdruck. Sie umfasst die Bevollmächtigung zum Handeln für die Gesellschaft.

13 cc) Die organschaftliche Vertretungsbefugnis der Vollmachtsgeber wird von der Generalvollmacht nicht berührt, weil diese unter dem Vorbehalt der gesetzlichen Zulässigkeit der Stellvertretung steht.

14 3. Ob daneben auch die von H. S. seiner Tochter erteilte Vorsorgevollmacht zur Stellung des Löschungsantrags für die Eigentümerin berechtigt, kann offen bleiben. Das Grundbuchamt darf die Löschung bereits nicht aus den in seiner Zwischenverfügung genannten Gründen verweigern.

IV.

15 Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf §§ 30 Abs. 2 Satz 1, 131 Abs. 4 KostO.

AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 12.04.2010 - 45 ZE 16955-8 -
KG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2010 - 1 W 380/10 -

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Der BGH legt die vorliegenden Vollmachten -anders als das KG- dahin aus, dass sie auch zur Vertretung bevollmächtigen, soweit die Vollmachtgeber Gesellschafter der GbR sind, sodass der Bevollmächtigte aufgrund der Vertretung der Gesellschafter auch für die GbR handeln konnte. Da im vorliegenden Fall Bestandteil der Vollmachten war, dass sie auch zur Ausübung des Stimmrechts der Vollmachtgeber im Rahmen von ihr gehaltenen Gesellschaften berechtigten, wird man dieser Auslegung des BGH im konkreten Fall folgen können. Grundsätzlich bleibt es aber dabei, dass „persönliche“ Vollmachten der Gesellschafter nicht zu ihrer Gesellschaftervertretung im Rahmen eines Handelns für die GbR berechtigen, wenn sich aus der Vollmacht -anders als im vorliegenden Fall- keine Anhaltspunkte für eine (auch vom BGH so bezeichnete notwendige) „Erweiterung“ der Vertretungsmacht des Bevollmächtigten ergeben.

Etwas befremdlich wirkt, dass sich der BGH immer nur mit dem Löschungsantrag der GbR befasst, obwohl es natürlich in erster Linie um deren zur Aufhebung und Löschung des Grundpfandrechts erforderliche Eigentümerzustimmung i.S. von § 1183 BGB und § 27 GBO geht. Im Ergebnis hängt davon natürlich nichts ab. Es handelt sich aber um eine Ungenauigkeit, die dem BGH nicht unterlaufen sollte, zumal sich das KG in seiner nunmehr aufgehobenen Entscheidung zutreffend mit dieser Eigentümerzustimmung befasst hatte.

Die Aussage, dass eine (rechtsfähige!) GbR keine Vollmacht erteilen könne, ist mutig. Ich halte dies aber nur für eine unüberlegte Formulierung, weil im vorliegenden Fall ja überhaupt keine Vollmacht der GbR in Frage stand, sondern es um Einzelvollmachten aller Gesellschafter ging, bei welchen fraglich war, ob sie auch zur Gesellschaftervertretung (und damit mittelbar auch zur Vertretung der GbR) berechtigten.

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.06.2010, Az. 20 W 194/10

Grundbuchverfahren: Anforderungen an die grundbuchtauglichen Identifizierungsangaben zur Eintragung einer Grundeigentum erwerbenden - bereits existierenden - GbR

Leitsatz

Im Anwendungsbereich des § 20 GBO müssen dem Grundbuchamt neben der Vertretungsberechtigung der für sie Handelnden auch die Existenz und Identität einer Grundeigentum erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen sein. Für die Eintragung einer Grundeigentum erwerbenden - bereits existierenden - Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch bedarf es mithin eindeutig die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtsubjekt identifizierende Angaben.

Beschluss:

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 13.505,60 EUR.

Gründe:

1 Der Notar hat am 18.12.2009 seine Kaufvertragsurkunde vom 23.11.2009, UR-Nr. .../2009 K, beim Grundbuchamt eingereicht mit dem Antrag auf Wahrung im Grundbuch. Ausweislich Ziffer II. dieser Urkunde haben die Beteiligten zu 1. bis 4. als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts der „Nachname A u. a. Grundstücks-GbR“ das sich aus dem betroffenen Grundbuch ergebende Grundstück an die Beteiligten zu 2. bis 4. als Gesellschafter bürgerlichen Rechts verkauft. Unter Ziffer VI. haben die Beteiligten die Auflassung erklärt. Danach soll das Eigentum einzutragen sein auf die Beteiligten zu 2. bis 4. als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts. Durch Zwischenverfügung vom 23.02.2010 (Bl. 6/5 f. d. A.) hat das Grundbuchamt die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 GBO verlangt sowie eine eidesstattliche Versicherung, dass die GbR wie angegeben unverändert existiere, die Vertretungsverhältnisse unverändert bestünden, die Beteiligungen der Gesellschafter nicht an Dritte übertragen, nicht verpfändet, nicht mit Rechten Dritter belastet seien, es sich bei der im Gesellschaftsvertrag genannten Gesellschaft um die Gesellschaft handele, welche in der bezeichneten Urkunde als Erwerberin auftrete. In Erfüllung dieser Zwischenverfügung hat der Notar unter dem 29.03.2010 eine notariell beglaubigte Kopie eines Gesellschaftsvertrages vom 22.07.1999 (Bl. 6/9 ff. d. A.) überreicht, sowie eine eidesstattliche Versicherung der Beteiligten zu 2. bis 4. vom 19.03.2010 (Bl. 6/8 d. A.). Daraufhin hat das Grundbuchamt durch weitere Verfügung vom 30.03.2010 (Bl. 6/10 d. A.) darauf hingewiesen, dass ein Vergleich zwischen Auflassungsurkunde und eingereichtem Gesellschaftsvertrag ergebe, dass die Bezeichnung der Gesellschaft nicht identisch sei, was aber erforderlich sei. Überdies müssten sich aus der Auflassungsurkunde hinreichende Merkmal zur Identität der Gesellschaft ergeben, um die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtsubjekt zu identifizieren. Ferner seien auch in der Auflassungsurkunde der Sitz der Gesellschaft und die Vertretungsverhältnisse anzugeben. Überdies sei die eidesstattliche Versicherung nicht in der Form des § 29 GBO eingereicht. Innerhalb der hierfür gesetzten Frist hat der Notar nicht reagiert.

2 Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 6/12 ff. d. A.), auf den Bezug genommen wird, hat der Rechtspfleger beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Eigentumsumschreibung zurückgewiesen.

3 Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Grundstückserwerb einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur dann möglich sei, wenn explizit eine Neugründung im Erwerbsvertrag erfolge, da der aktuelle Gesellschafterbestand einer bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden könne. Der Meinung, dass es zum Nachweis der Vertretungsmacht ausreiche, wenn zusätzlich zu dem vorliegenden formgerechten Gesellschaftsvertrag noch von allen Gesellschaftern eine strafbewehrte notarielle eidesstattliche Versicherung abgegeben werde, wonach sich am ursprünglichen Gesellschafterbestand nichts geändert habe und sie deshalb unverändert die einzigen Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts seien, könne nicht gefolgt werden. Gegen diesen Beschluss haben die Vertragsbeteiligten mit Schriftsatz vom 14.05.2010, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt hat der Beschwerde ausweislich seines Beschlusses vom 19.05.2010 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

4 Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 FGG-RG i. V. m. § 72 GBO nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung nach § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

5 Der angefochtene Beschluss ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Dabei kommt es hier nicht auf die Frage an, ob der Auffassung des Grundbuchamts zu folgen wäre, wonach ein Grundstückserwerb einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur dann möglich wäre, wenn explizit eine Neugründung im Erwerbsvertrag erfolge (vgl. dazu die Erwägungen des Senats im Beschluss vom heutigen Tage im Verfahren 20 W 195/10). Die Antragszurückweisung des Grundbuchamts stellt sich nämlich aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar. Wird ein Eintragungsantrag vom Grundbuchamt zurückgewiesen, hat sich der Senat im Beschwerdeverfahren nicht darauf zu beschränken, die Gründe des Grundbuchamts und des Beschwerdeführers nachzuprüfen. Er hat den Antrag in vollem Umfang selber zu prüfen und zu bescheiden. Ist die Begründung des Grundbuchamts unrichtig, so hat das Beschwerdegericht zu prüfen, ob dem Eintragungsantrag andere Hindernisse entgegenstehen und je nachdem zur Eintragung oder zum Erlass einer Zwischenverfügung anzuweisen oder die Beschwerde zurückzuweisen (vgl. die Nachweise bei Demharter, GBO, 27. Aufl., § 77 Rz. 17; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 509; Senat, Beschluss vom 18.05.2010, 20 W 85/10).

6 Letzteres ist hier der Fall. Auf die in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Frage, ob und wie der grundbuchtaugliche Nachweis für Identität, Existenz und Vertretung der erwerbenden Gesellschaft zu erbringen ist – auf die das Grundbuchamt abgestellt hat -, kommt es hier deshalb nicht an, weil bereits die vorgelegte Urkunde ungeeignet ist, mit der für Grundbucheintragungen notwendigen Bestimmtheit die Identität der Gesellschaft, an die das Grundstück aufgelassen wird und die als Eigentümerin eingetragen werden soll, festzustellen. Dabei kann wiederum offen bleiben, ob es für die Wirksamkeit der Auflassung hier von Bedeutung ist, dass sie trotz Geltung neuen Rechts (vgl. das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften - ERVGBG) in traditioneller Weise an die Gesellschafter – an Herrn Vorname B Nachname A, Frau Vorname C Nachname A und Herrn Vorname D Nachname A (= die Beteiligten zu 2. bis 4.) als Gesellschafter bürgerlichen Rechts - erklärt worden ist (vgl. dazu Lautner DNotZ 2009, 650, 657; Böhringer RPfleger 2009, 537, 540). Maßgeblich ist nämlich, dass der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen, klare und eindeutige Eintragungen erfordert. Dementsprechend haben die Beteiligten auf klare und eindeutige Erklärungen auch über die Person des Berechtigten, sei es eine natürliche Person, sei es eine juristische Person oder ein rechtsfähiger Personenverband wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu achten. Im Anwendungsbereich des § 20 GBO müssen dem Grundbuchamt neben der Vertretungsberechtigung der für sie Handelnden auch die Existenz und Identität der Gesellschaft in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen sein (vgl. die Nachweise bei OLG München DNotZ 2010, 299, zitiert nach juris). Hieran fehlt es. Das Grundstück wurde – wollte man dies so auslegen (s. o.) - aufgelassen an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, von der lediglich bekannt ist, dass sie aus den Beteiligten zu 2. bis 4. als Gesellschaftern bestehen soll. Angesichts der vorliegend konkret bestehenden Möglichkeit, dass dieselben Gesellschafter mehrere Gesellschaften bürgerlichen Rechts halten – so besteht auch die Verkäuferin (u. a.) aus den Beteiligten zu 2. bis 4. als Gesellschaftern -, reichen diese Angaben nicht aus. Notwendig wären eindeutig die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtsubjekt identifizierende Angaben, wozu etwa Erklärungen zum Gründungsort und zum Gründungszeitpunkt, aber auch Name und Sitz gehören können. Entbehrlich mag dies sein, wenn gleichzeitig ein notarieller Gesellschaftsvertrag abgeschlossen wird. So liegt der Fall hier aber nicht. Die Beschwerde trägt ausdrücklich vor, dass eine Neugründung den Interessen der Vertragsbeteiligten widersprechen würde. Eine diesbezügliche Umdeutung scheidet mithin aus. Auch die nachträgliche Vorlage eines in der Form des § 29 GBO geschlossenen Gesellschaftsvertrages kann hieran schon grundsätzlich nichts ändern, da nicht sichergestellt werden kann, dass er die zunächst nicht näher bezeichnete Gesellschaft betrifft. Damit kann es vorliegend nicht darauf ankommen, dass die Vertragsbeteiligten nachträglich einen Gesellschaftsvertrag vom 22.07.1999 vorgelegt haben. Allerdings hat das Grundbuchamt nicht zu Unrecht darauf hingewiesen, dass die Vorlage dieses Vertrages die Identität der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts eher erschwert, denn erleichtert. Zu Recht hat das Grundbuchamt in der Verfügung vom 30.03.2010 darauf verwiesen, dass sich in dem Gesellschaftsvertrag ein konkreter Name der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts befindet mit Bezeichnung ihres Sitzes. Diese Angaben fehlen in der Auflassungsurkunde, auf die es aber ankommt, vollständig. Es kann mithin nicht ausgeschlossen werden, dass es sich um eine andere Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt; dies insbesondere vor dem Hintergrund, da – wie gesagt - auch die veräußernde Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine solche ist, die (unter anderem) aus den Beteiligten zu 2. bis 4. besteht. Auch der Verweis auf die Eintragung der Beteiligten zu 2. bis 4. im Grundbuch von O1, Blatt ----, Abt. I., ist im gegebenen Zusammenhang unzureichend; eine Vermutung nach § 899a BGB würde allenfalls für eine veräußernde Gesellschaft bürgerlichen Rechts Geltung entfalten, nicht für eine erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die anderweitig Grundbesitz hält („…in Ansehung des eingetragenen Rechts…“; vgl. dazu auch OLG Schleswig DNotZ 2010, 296, zitiert nach juris). Dass den Beteiligten die Identität der erwerbenden Gesellschaft bekannt ist, ändert am Ergebnis nichts, da bei der Auslegung von Grundbucherklärungen außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände nur insoweit herangezogen werden dürfen, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. im Einzelnen dazu OLG München DNotZ 2010, 299, zitiert nach juris).

7 Angesichts der hier nicht ganz widerspruchsfreien Angaben in Gesellschaftsvertrag und Auflassung, sowie des weiteren Umstands, dass identifizierende Angaben, wie etwa Erklärungen zum Gründungsort und zum Gründungszeitpunkt, aber auch Name und Sitz der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts – sollte es denn diejenige des vorgelegten Gesellschaftsvertrages sein - ohne weiteres möglich gewesen wären, vermag sich der Senat der von der oben dargelegten grundsätzlich abweichenden Auffassung (vgl. etwa Weimer NZG 2010, 335; zweifelnd auch Cranshaw jurisPR-HaGesR 4/2010 Anm. 4 zu OLG München DNotZ 2010, 299) für den vorliegenden Fall nicht anzuschließen.

8 Da es sich hierbei um ein unbehebbares Eintragungshindernis handelt, ist der Antrag sofort zurückzuweisen (vgl. OLG München NotZ 2010, 299, zitiert nach juris, in DNotZ 2010, 299 nicht abgedruckt). Eines (nochmaligen) ausdrücklichen Hinweises auf die genannten Gesichtspunkte durch den Senat bedurfte es schon deshalb nicht, weil sich dieser bereits in der Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 30.03.2010 befand, auf den die Beteiligten nicht reagiert haben.

9 Die Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt den §§ 131 Abs. 4, 30 KostO.

10 Gemäß § 78 GBO ist die Rechtsbeschwerde zuzulassen. Die Voraussetzungen des Absatzes 2 Satz 1 dieser Vorschrift liegen vor. Die vom Senat als entscheidungserheblich erachtete Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung, wie die umfassende Diskussion im Schrifttum im Zusammenhang mit der Eintragungsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach Inkrafttreten des ERVGBG zeigt. Sie wird in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich abgehandelt, so dass auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.

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Der Entscheidung ist nicht viel hinzuzufügen. Sie zeigt allerdings klar auf, wo die Schwächen der gesetzlichen Neuregelung liegen, weil im vorliegenden Fall eine GbR an eine andere GbR veräußerte. Die Verfügung der veräußernden GbR stieß wegen der Vermutung des § 899a S.1 BGB auf keine Probleme, während die Erwerber-GbR mangels Anwendbarkeit der genannten Norm in der Luft hing.

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.06.2010, Az. 20 W 195/10:

Grundbucheintragungsverfahren: (Keine) Erforderliche Neugründung einer Grundeigentum erwerbenden - bereits existierenden - "Alt-GbR" im Erwerbsvertrag

Leitsatz

Die Eintragung einer Grundeigentum erwerbenden - bereits existierenden - Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch kann nicht grundsätzlich von deren Neugründung im notariellen Erwerbsvertrag abhängig gemacht werden.

Beschluss:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Amtsgericht – Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses zurückzuweisen.

Gründe:

1 Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller hat am 30.04.2010 unter anderem eine Ausfertigung seines Kaufvertrages vom 10.12.2009, UR.-Nr. .../2009 (Bl. 1 der Grundakten des Grundbuchs von O1, Band ...), nebst Anlagen und einschließlich eines Richtigstellungsvermerks vom 29.01.2010, sowie eine beglaubigte Fotokopie des Gesellschaftsvertrages der A GbR in O2 vom 26.11.1993/19.02.2010 (Bl. 1/4 der Grundakten des Grundbuchs von O1, Band ...) beim Grundbuchamt eingereicht und beantragt, den in diesem Schriftsatz vom 31.03.2010 aufgeführten Anträgen (Bl. 1/1 der Grundakten des Grundbuchs von O1, Band ...) zu entsprechen. Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 1/5 der Grundakten des Grundbuchs von O1, Band ...), auf den Bezug genommen wird, hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Eigentumsumschreibung (= Antrag a) des Schriftsatzes vom 31.03.2010) kostenpflichtig zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Grundstückserwerb einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur dann möglich sei, wenn explizit eine Neugründung im Erwerbsvertrag erfolge, da der aktuelle Gesellschafterbestand einer bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden könne. Der Meinung, dass es zum Nachweis der Vertretungsmacht ausreiche, wenn zusätzlich zu dem vorliegenden formgerechten Gesellschaftsvertrag noch von allen Gesellschaftern eine strafbewehrte notarielle eidesstattliche Versicherung abgegeben werde, wonach sich am ursprünglichen Gesellschafterbestand nichts geändert habe und sie deshalb unverändert die einzigen Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts seien, könne – so das Grundbuchamt - nicht gefolgt werden. Gegen diesen Beschluss haben die Vertragsbeteiligten – die Antragsteller - mit Schriftsatz vom 17.05.2010, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt hat der Beschwerde ausweislich seines Beschlusses vom 19.05.2010 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

2 Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 FGG-RG i. V. m. § 72 GBO nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung nach § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

3 Es kann zunächst dahinstehen, ob sich dies bereits daraus ergibt, dass das Grundbuchamt von den drei ausweislich des Schriftsatzes vom 31.03.2010 gestellten Anträgen ausdrücklich lediglich den Antrag auf Eintragung einer Eigentumsumschreibung zurückgewiesen und die weiteren Anträge offensichtlich unbeschieden gelassen hat. Jedenfalls lässt sich ein diesbezügliches Tätigwerden des Grundbuchamts anhand des Akteninhalts nicht feststellen. Angesichts des offensichtlichen inneren Zusammenhangs der Anträge – in Antrag a) teilweise sogar ausdrücklich bestimmt - erscheint dies im Hinblick auf § 16 Abs. 2 GBO nicht unbedenklich. Ob bereits dieser Gesichtspunkt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses zu führen hätte (vgl. BayObLG RPfleger 1988, 244, zitiert nach juris), kann hier offen bleiben, weil die Gründe des angefochtenen Beschlusses die Zurückweisung der (auch) beantragten Eigentumsumschreibung nicht tragen.

4 Allerdings ist es zutreffend, dass nach § 29 Abs. 1 GBO eine Eintragung nur vorgenommen werden darf, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden; andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Zu den „sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen“ im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO gehören auch die Einigungserklärungen nach § 20 GBO sowie alle weiteren Erklärungen, die eine grundbuchrechtliche Erklärung ergänzen und begründen (vgl. Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 177/178; Lautner DNotZ 2009, 650, 658). Daran hat sich durch die auch für das Grundbuchamt geltende Vermutung des seit dem 18.08.2009 in Kraft getretenen § 899a BGB nichts geändert. Diese Vorschrift macht weitere Nachweise dort entbehrlich, wo die Gesellschaft bereits als Berechtigte im Grundbuch eingetragen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 19.11.2009, 20 W 70/09, zitiert nach juris; OLG München DNotZ 2009, 680), während für eine erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts die in Literatur und Rechtsprechung bereits zuvor umstrittene Frage relevant bleibt, wie der Nachweis von Eintragungsvoraussetzungen nach § 29 GBO zu führen ist.

5 Das Problem, im Grundbuchverfahren den Nachweis von Identität, Existenz und Vertretungsberechtigung einer bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Grundvermögen erwerben will, zu erbringen, ist – wie gesagt – umstritten und durch das „Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG)“ nicht gelöst worden. Einerseits wird ein Grundstückserwerb für möglich gehalten, wenn explizit eine Neugründung vorgenommen und sodann die Anteile auf die „Alt-GbR“ übertragen werden. Andererseits werden Angaben der Beteiligten im Erwerbsvertrag zum Bestand der Gesellschaft bereits für ausreichend erachtet. Andere Stimmen verlangen (zusätzlich) einen (Vertretungs-) Nachweis durch eidesstattliche Erklärungen; nach einer verbreiteten Meinung ist die Vorlage eines – sonst formlos abschließbaren – Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO unerlässlich oder jedenfalls „grundsätzlich“ notwendig (vgl. im Einzelnen die Nachweise bei OLG München DNotZ 2010, 299; OLG Schleswig DNotZ 2010, 296; OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 329, je zitiert nach juris, sowie bei Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 177 ff.; Zimmer ZfIR 2010, 332).

6 Vorliegend hat sich das Grundbuchamt der erstgenannten Auffassung mit der Maßgabe angeschlossen, dass grundsätzlich („...nur dann möglich...“) eine Neugründung der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Erwerbsvertrag erforderlich sei. Dies begegnet jedoch grundsätzlich und damit auch für den vorliegenden Fall Bedenken, wenn die Gesellschafter ausdrücklich für eine bestimmte, von ihnen bereits früher gegründete und namenstragende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben wollen. Dann kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass es ihrem Willen entspricht, dennoch eine neue Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen (Lautner DNotZ 2009, 658; Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 183, je m. w. N.); die für die Vertragsbeteiligten abgegebene Beschwerdebegründung, Seite 4, stellt diesen Willen auch erkennbar in Abrede.

7 Die Eigentumsumschreibung kann mit der vom Grundbuchamt gegebenen Begründung nicht von einer solchen Neugründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts abhängig gemacht werden. Der Senat lässt für den vorliegenden Fall offen, ob der Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Saarbrücken in der oben zitierten Entscheidung (zustimmend Ruhwinkel DNotZ 2010, 304; Böttcher ZNotP 2010, 173, 177; Zimmer ZfIR 2010, 332; dagegen im Ergebnis Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 182) zu folgen ist, dass grundsätzlich alleine der notarielle Erwerbs- bzw. Übertragungsvertrag zum Nachweis der Existenz der dort genannten Gesellschaft und des jeweiligen Gesellschafterbestandes genügt, wenn keine konkrete Veranlassung besteht, an der Richtigkeit der Erklärung zu zweifeln, weil dieser inzidenter die bestätigende Erklärung der Gesellschafter enthalte, dass es die genannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts tatsächlich gebe und dass diese (gegenwärtig) aus den namentlich genannten Gesellschaftern bestehe. Darauf kommt es hier deshalb nicht an, weil nach Auffassung des Senats jedenfalls durch die weitergehenden Urkunden/Erklärungen der Nachweis von Identität, Existenz und Vertretungsberechtigung der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der für das Grundbuchverfahren hinreichenden Form erbracht ist.

8 Der vorgelegte notarielle Erwerbsvertrag, Seite 3, enthält ausdrückliche Erklärungen der Gesellschafter der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu deren Identität und Existenz und zur Vertretungsberechtigung. Die Erklärungen wurden durch den Beteiligten zu 3. auch für die Beteiligten zu 4. bis 6. abgegeben. Letztere haben diese Erklärungen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachträglich genehmigt. Danach sind die Handelnden für eine zwischen ihnen bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung „A GbR“ mit Sitz in O2 aufgetreten. Den vom Oberlandesgericht Saarbrücken in der oben zitierten Entscheidung gestellten Nachweisanforderungen wäre bereits damit genügt. Abgesehen davon, dass im notariellen Erwerbsvertrag die Richtigkeit der Angaben an Eides statt zur Vorlage bei dem zuständigen Grundbuchamt durch den Beteiligten zu 3. versichert worden ist, ist darüber hinaus mit dem Eintragungsantrag ein mit den genehmigten Erklärungen inhaltlich korrespondierender Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt worden. Jedenfalls dies erscheint dem Senat vorliegend insgesamt hinreichend, um den Nachweis der genannten Eintragungsvoraussetzungen in der gebotenen Form zu führen.

9 Der dem entgegen stehenden Rechtsauffassung des Grundbuchamts, dass im Erwerbsvertrag die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwingend neu zu gründen wäre mit der Folge, dass dann, wenn dies – wie offensichtlich hier – nicht gewollt ist, der Erwerb von Grundstücken durch bereits existierende Gesellschaften bürgerlichen Rechts praktisch ausscheiden würde, oder der darauf basierenden weiter vertretenen Rechtsauffassung, dass in diesem Fall dann zusätzlich die Gesellschafter ihre Anteile an der neu gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach deren Eigentumserwerb an die bereits bestehende personenidentische „Erst- oder Alt-GbR“ übertragen müssten (vgl. dazu auch Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 183 m. w. N.), um insgesamt den Anforderungen des § 29 GBO zu genügen, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Der Gesetzgeber geht nunmehr von der Rechts- und Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus (vgl. die Nachweise bei Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 171/172; Miras DStR 2010, 604). Die umfassend geführte Diskussion in Rechtsprechung und Literatur zeigt, dass die (materiell-rechtlichen) Besonderheiten dieser Rechtsform bzw. die fehlende Eintragung in öffentlichen Registern im Rahmen des formellen Grundbuchrechts Nachweisschwierigkeiten begründen, die bei den nach § 29 GBO zu stellenden Anforderungen zu berücksichtigen sind. Die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Grundstücke zu erwerben, kann aber deshalb nicht generell dahingehend beschränkt werden, dass sie - ggf. gegen den Willen der Beteiligten - auf die Notwendigkeit der Vornahme von Gründungs- und zusätzlichen Übertragungsakten eingeengt wird, deren etwaige steuerrechtliche und/oder haftungsrechtliche Folgen im Einzelfall die diesbezügliche Teilnahme am Rechtsverkehr erschweren oder gar faktisch unmöglich machen können. Die Beschwerde spricht diesen rechtlichen Gesichtspunkt nicht zu Unrecht an. Unabhängig von der Frage, ob und wie in der letztgenannten Gestaltung dann der Nachweis der Vertretungsberechtigung der erwerbenden „Alt-GbR“ zu führen wäre, ist zu auch zu berücksichtigen, dass selbst eine öffentliche Urkunde nachträgliche materiell-rechtlich wirksame Veränderungen nicht ausschließt (vgl. BGH NJW 2009, 594). Gegen sämtliche der vorgeschlagenen und oben skizzierten Nachweismittel lassen sich einzeln und damit auch bei kombinierter Anwendung gut begründete Bedenken erheben, ob und inwieweit sie den Anforderungen des § 29 Abs. 1 GBO für das Grundbuchverfahren genügen. So ist der gegen die Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Saarbrücken vorgebrachte Einwand nicht unzutreffend, dass die Beweiskraft einer notariellen Urkunde nicht die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung umfasst und die Bestätigungserklärung der „vorgeblichen“ Gesellschafter ihrerseits den formgerechten Nachweis voraussetzt, dass sie von allen aktuellen vertretungsberechtigten Gesellschaftern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts abgegeben wird. Diese Erwägung spricht dann im Ergebnis auch dagegen, entsprechende eidesstattliche Versicherungen für hinreichend zu erachten (vgl. auch Ruhwinkel DNotZ 2010, 304, 305, und MittBayNot 2009, 177, 180), unabhängig von der weiteren Frage, ob und inwieweit eidesstattlichen Versicherungen im Grundbuchverfahren generell ein Beweiswert zuerkannt werden kann (OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 329 unter II.2.(2)). Letzteres wird jedoch immerhin in anderem Sachzusammenhang zur Behebung von Beweisschwierigkeiten durchaus akzeptiert (vgl. dazu etwa Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 790; zuletzt auch OLG Düsseldorf RPfleger 2010, 321). Entsprechende Erwägungen gelten für die Vorlage eines Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 Abs. 1 GBO (dazu Lautner DNotZ 2009, 650, 658; Böttcher ZNotP 2010, 173, 176); hiergegen lässt sich (u. a.) einwenden, dass ein formloser Wechsel des Gesellschafterbestandes jederzeit möglich ist (vgl. die Nachweise bei Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 179; Ruhwinkel DNotZ 2010, 304, 305; OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 329 unter II.2.(1)). Wie bereits oben erwähnt schließen jedoch auch öffentliche Urkunden und notarielle Verträge nachträgliche Veränderungen nicht gänzlich aus (vgl. auch dazu Bestelmeyer RPfleger 2010, 169, 179/180). Dem Senat erscheinen trotz dieser und anderer vorgebrachter Bedenken (vgl. auch OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 329 unter II.2.) jedenfalls die hier vorgebrachten Nachweise in ihrer Gesamtheit hinreichend, um die Existenz und die Identität der (nur) aus den Beteiligten zu 3. bis 6. als Gesellschaftern bestehenden und konkret bezeichneten Gesellschaft bürgerlichen Rechts und die Vertretungsverhältnisse nachzuweisen. Irgendwelche Anhaltspunkte, dass sich entgegen den abgegebenen Erklärungen und dem vorgelegten Gesellschaftsvertrag Veränderungen ergeben haben, etwa beim Namen, dem Gesellschafterbestand oder der Vertretungsbefugnis, liegen nicht vor. Dies muss vor dem Hintergrund, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Regel durch formlose übereinstimmende Erklärungen errichtet und ggf. in ihrem Bestand und in ihren Vertretungsverhältnissen verändert werden kann, jedenfalls nicht noch weiter nachgewiesen werden. Der Vergleich mit den (strengeren) Nachweiserfordernissen in anderen Rechtsbereichen verfängt deshalb nicht (vgl. auch dazu OLG Saarbrücken DNotZ 2010, 301 = ZfIR 2010, 329 unter 2.). Die vom Grundbuchamt geforderten bzw. weitergehende Nachweiserfordernisse im Grundbuchverfahren würden – wie bereits oben erwähnt - ansonsten darauf hinauslaufen, die Teilnahme der Gesellschaft bürgerlichen Rechts am Grundstücksverkehr entgegen dem Willen des Gesetzgebers generell zu verhindern (Ruhwinkel DNotZ 2010, 304, 305; Zimmer ZfIR 2010, 332, 333; Cranshaw jurisPR-HaGesR 4/2010 Anm. 4 zu OLG München DNotZ 2010, 299).

10 Stellen sich mithin die vom Grundbuchamt erhobenen Beanstandungen bzw. Anforderungen als im Ergebnis nicht gerechtfertigt dar und liegt hinsichtlich der weiteren Eintragungsanträge bislang noch keine Entscheidung vor, so ist wie aus dem Tenor ersichtlich über die Beschwerde zu entscheiden.

11 Eine Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens und eine Geschäftswertfestsetzung sind angesichts dessen nicht veranlasst. Auch die Zulassung der Rechtsbeschwerde durch den Senat kommt unabhängig vom Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen des § 78 GBO nicht in Betracht.

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Die im Beschluss wiederholt zitierte ZfIR-Fundstelle im Hinblick auf die Entscheidung des OLG Saarbrücken habe ich jeweils korrigiert (im Beschluss: ZfIR 2010, 229; richtig: ZfIR 2010, 329).

In der Sache bezeichnet der Senat in Rn.9 der Entscheidung die Zweifel als berechtigt, die sich darauf beziehen, dass (1) eine Behauptung der angeblichen Gesellschafter im Erwerbsvertrag über die Rechts- und Vertretungsverhältnisse der angeblich bereits existenten Erwerber-GbR, (2) eine inhaltsgleiche eidesstattliche Versicherung der angeblichen Gesellschafter und (3) ein der Form des § 29 GBO entsprechender Gesellschaftsvertrag jeweils für sich alleine nicht den erforderlichen förmlichen Nachweis der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse einer bereits existenten GbR erbringen könnten und dass auch gute Gründe dafür sprechen, dass dieser erforderliche Nachweis auch durch das kombinierte Vorliegen mehrerer oder aller dieser Tatbestände nicht geführt werden kann.

Gleichwohl hat der Senat im vorliegenden Fall den Nachweis aufgrund des Zusammentreffens aller drei genannten Komponenten (1-3) genügen lassen, weil anderenfalls einer bereits existenten GbR die Möglichkeit des Grundstückserwerbs verwehrt wäre. Das Kammergericht, das OLG München, das OLG Hamm und das OLG Köln sehen das bekanntlich (nach meiner Ansicht zu Recht) anders, denn wenn 1, 2 und 3 für sich besehen nachweisbezogen wertlos sind, dann ist es nachweisbezogen auch wertlos, wenn 1, 2 und 3 zusammentreffen. Dass dies die vom OLG Frankfurt beschriebenen negativen Folgen im Sinne der faktisch ausgeschlossene Möglichkeit des „direkten“ Grundstückserwerbs durch eine bereits existente GbR nach sich zieht, beruht in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht jedoch ausschließlich auf der Anerkennung der Rechtfähigkeit der GbR und der Tatsache, dass es kein GbR-Register gibt. Wer die Rechtsfähigkeit der GbR anerkennt, muss also dafür sorgen, dass sie auch am Rechtsverkehr teilnehmen kann. Dies ist aber die Aufgabe des Gesetzgebers und nicht diejenige der Gerichte, die an das geltende Recht gebunden und nicht befugt sind, sich über es hinwegzusetzen.

Die Ausführungen des OLG Frankfurt sind daher aus meiner Sicht im Ergebnis weder schlüssig noch zutreffend. Aber sie sind wenigstens ehrlich, weil sie das auch beim Senat bestehende Unbehagen deutlich machen, das sowohl in die eine als auch in die andere Richtung geht, indem einerseits bestätigt wird, dass es „eigentlich“ keinen Nachweis für das gibt, was nachgewiesen werden muss, und andererseits ein sich aus drei Komponenten bestehendes Paket geschnürt wird, das wenigstens insgesamt betrachtet die fehlende (sic!) Nachweismöglichkeit ersetzen soll.

Klar ist allerdings, dass die im entschiedenen Fall gegebenen Voraussetzungen (Erklärung in der Erwerbsurkunde + förmliche eidesstattliche Versicherung + förmlicher Gesellschaftsvertrag) wohl nur in den wenigsten Fällen vorliegen werden, weil ein solcher förmlicher Gesellschaftsvertrag in den meisten Fällen nicht existiert und er (z.B. wegen des Todes eines ursprünglichen Gesellschafters) auch nicht mehr nachträglich in diese Form gebracht werden kann. Eingedenk dessen muss man den vorliegenden Beschluss des OLG Frankfurt als Einzelfallentscheidung charakterisieren, die nicht für Fallgestaltungen verallgemeinert werden darf, bei welchen das beschriebene „Nachweispaket“ nicht in der genannten vollständigen und förmlichen Zusammensetzung vorliegt. Aus meiner rechtlichen Sicht der Dinge stellt sich diese Frage allerdings nicht, weil das, was das OLG Frankfurt als „kumulierten“ Nachweis zulässt, nach meiner Ansicht und nach der Rechtsauffassung der genannten anderen Oberlandesgerichte kein Nachweis ist.

Literaturhinweis:

Lautner MittBayNot 2011, 32:
Aktuelle Rechtsprechung zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundstücksverkehr

Aufgrund des zeitlichen Vorlaufs für eine fachzeitschriftliche Veröffentlichung ist der Beitrag zwangsläufig -ohne Zutun des Autors- nicht (mehr) hochaktuell. Der Autor legt aber seine Ansicht zu den diversen Streitpunkten dar (Erwerb durch eine bereits existente GbR sowie Anteilsübertragung/Tod eines Gesellschafters).

OLG Hamburg, Beschluss vom 31.01.2011, Az. 13 W 6/11:

Leitsätze (von mir formuliert):

1. Nach § 899a S.1 BGB wird auch vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragener verstorbener Gesellschafter bis zu seinem Ableben Gesellschafter der als Eigentümerin eingetragenen GbR war.

2. Die Erben des verstorbenen Gesellschafters können anstelle des Erblassers im Wege der Grundbuchberichtigung als Gesellschafter der durch den Erbfall aufgelösten und als Liquidationsgesellschaft fortbestehenden Eigentümer-GbR eingetragen werden, wenn der Nachweis der Erbfolge nach Maßgabe des § 35 GBO erbracht ist, die im Grundbuch eingetragenen verbleibenden bisherigen Gesellschafter die Grundbuchberichtigung bewilligt haben (§§ 19, 22 GBO), die Erben ihrer Eintragung zugestimmt haben (§ 22 Abs.2 GBO) und sowohl die verbliebenen bisherigen Gesellschafter als auch die Erben zu notarieller Urkunde an Eides Statt versichern, dass ein lediglich mündlich geschlossener Gesellschaftsvertrag keine von der gesetzlichen Regel des § 727 Abs.1 BGB abweichende Rechtsfolge für den Fall des Ablebens eines Gesellschafters vorsieht.

Beschluss:

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 5) wird der Beschluss des AG Hamburg-Wandsbek, Grundbuchamt, aufgehoben und das Amtsgericht angewiesen, über den Grundbuchberichtigungsantrag vom 29.11.2000 erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zu entscheiden.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind zusammen mit dem am 16.08.2010 verstorbenen W.K. in Gessellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin des im Rubrum genannten Grundstücks eingetragen. W.K. ist laut Erbvertrag vom 29.03.2010 hinsichtlich des in Rede stehenden Grundstücks von den Beteiligten zu 3) bis 5) als Vorerben und seinen drei Enkeln als Nacherben beerbt worden. Mit Schriftsatz vom 29.11.2000 beantragte der Notar B. unter Beifügung eines nicht beglaubigten Eröffnungsprotokolls des AG Hamburg-Brambek vom 15.10.2010 nebst einer beglaubigten Ausfertigung des Erbvertrags vom 29.03.2010 sowie Grundbuchberichtigungsanträgen nebst eidesstattlichen Versicherungen der Beteiligten zu 1) bis 5) ... gem. § 15 GBO die Berichtigung der Eigentümerzuschrift im Grundbuch. Die Beteiligten zu 1) bis 5) haben eidesstattlich versichert, dass ein schriftlicher oder mündlicher Gesellschaftsvertrag nicht existiere.

Mit Beschluss vom 07.12.2010 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zurückgewiesen mit der Begründung, ihnm stünde ein nicht behebbares Eintragungshindernis entgegen. Die Anteilserbfolge könne nach geltendem Recht nicht im Grundbuch eingetragen werden, da sich ein Nachweis, dass der Erblasser zum Zeitpunkt des Erbfalls überhaupt noch Gesellschafter gewesen sei, nicht erbringen lasse. § 899a S.1 BGB finde auf den erbrechtlichen Übergang eines Gesellschaftsanteils keine Anwendung.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die von dem Notar eingelegte Beschwerde. Er vertritt die Auffassung, dass die Vermutung des § 899a BGB auch gegenüber dem Grundbuchamt gelte und beruft sich insoweit auf die Entscheidung des OLG München vom 07.09.2010 (34 Wx 100/10).

II.

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Das Grundbuchamt muss die Grundbuchberichtigung durchführen, denn das Grundbuch ist hinsichtlich der Eigentümereintragung urnichtig geworden. Gem. § 47 Abs.2 S.1 GBO sind neben der BGB-Gesellschaft auch die Gesellschafter einzutragen, so dass ein Wechsel im Gesellschafterbestand oder das Ausscheiden eines Gesellschafters zur Unrichtigkeit der Grundbucheingtragung führt. Eine BGB-Gesellschaft besteht auch dann, wenn sei nach dem Tode eines Gesellschafters aufgelöst wird, als Liquidationsgesellschaft fort, so dass der Erbe im Wege der Grundbuchberichtigung als Gesellschafter eingetragen werden kann. (vgl. OLG München, Beschluss v. 07.09.2010, 34 Wx 100/10).

Die Voraussetzungen der §§ 19, 22 GBO liegen vor. Die eingetragenen Gesellschafter als Betroffene i.S.d. § 19 GBO habern in der Form des § 29 GBO in die Grundbuchberichtigung eingewilligt und die neuen Gesellschafter, deren Erbenstellung durch die beglaubigte Abschrift des Erbvertrags vom 29.03.2010 nachgewiesen isst, haben der Grundbuchberichtigung zugestimmt. Unschädlich ist in diesem Zusammenhang, dass das Eröffnungsprotokoll des AG Hamburg-Barmbek vom 15.10.2010 von dem beantragenden Notar nur in nicht beglaubigter Form eingereicht worden ist, da sich eine beglaubigte Ausfertigung ausweislich eines Vermerks des Grundbuchamts auf dem Antrag vom 29.11.2000 (Bl. 411 d.A.) beim Amgtsgericht Barmbek – wohl in der Nachlassakte – befindet. Den Voraussetzungen des § 29 GBO ist demnach auch in diesem Punkt Genüge getan.

Die Nichtexistenz eines Gesellschaftsvertrags, aus dem sich abweichende Regelungen ergeben, ist durch die eidesstattlichen Versicherungen der Betroffenen zu 1) bis 5) in der Form des § 29 GBO nachgewiesen worden. Es bestehen danach keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass ein solcher Vertrag existiert.

Die Auffassung des Grundbuchamts, dass im Falle einer Anteilserbfolge weder die Vermutung des § 899a BGB gelte noch durch eidesstattliche Versicherung der verbliebenen Gesellschafter nachgewiesen werden könne, dass der Erblasser zum Zeitpunkt des Erbfalls noch Gesellschafter war, da der zur Abgabe der Versicherung berufene Personenkreis nicht festzustellen sei, vermag der Senat nicht zu folgen. Aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 899a BGB folgt, dass gegenüber jedermann und damit auch gegenüber dem Grundbuchamt widerlegbar vermutet wird, dass die gem. § 47 Abs.2 S.1 im Grundbuch eingetragenen Personen Gesellschafter der GbR sind und es keine weiteren Gesellschafter gibt (vgl. Palandt/Bassenge, 70 Aufl., § 899a BGB Rn.7; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 47 Rn.32). Auch der BGH geht von der Begründung eines entsprechenden öffentlichen Glaubens durch § 899a BGB aus (BGH, Beschluss vom 02.12.2010, V B 84/10, zitiert nach juris, Rdnr.8). Im vorliegenden Fall greift daher eine doppelte Vermutung: zum einen diejenige, dass der Erblasser Gesellschafter der GbR war und zum anderen, dass es sich bei den Gesellschaftern, die die Eigentumsumschreibung bewilligt haben, um sämtliche handelt, die gem. § 19 GBO als Berechtigte anzusehen sind.

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Stellungnahme:

Zunächst überrascht die in einigen Passagen unjuristische Diktion der Entscheidung. Natürlich sind die Erben des verstorbenen Gesellschafters aufgrund des Grundsatzes der Universalsukzession für den gesamten Nachlass Erben und nicht nur „hinsichtlich des in Rede stehenden Grundstücks“. Auch kann der Erblasser nicht zugleich von Vorerben und Nacherben „beerbt worden“ sein, sondern lediglich von den Vorerben, wobei eine Nacherbfolge angeordnet wurde, die noch nicht eingetreten ist. Auch kann es keine „beglaubigte Ausfertigung“ des Erbvertrags geben, sondern entweder eine Ausfertigung, eine beglaubigte Abschrift oder eine beglaubigte Abschrift einer Ausfertigung des Erbvertrags.

Nach der Sachverhaltsschilderung in Ziffer I der Entscheidung haben alle Beteiligten notariell eidesstattlich versichert, „dass ein schriftlicher oder mündlicher Gesellschaftsvertrag nicht existiere.“ Das kann natürlich keinesfalls zutreffen, denn dann würde auch keine GbR existieren. Gemeint ist aber offenbar, dass die Beteiligten versichert haben, dass es zwar einen (lediglich mündlichen) Gesellschaftsvertrag gibt, dieser aber keine von der gesetzlichen Regel des § 727 Abs.1 BGB abweichende Rechtsfolge vorsieht. Die betreffenden Ausführungen in Ziffer II der Entscheidung dürften daher in diese Richtung zu verstehen sein.

Zur Sache selbst:

Das OLG Hamburg schließt sich der Meinung an, wonach nach § 899a S.1 BGB auch vermutet wird, dass ein im Grundbuch eingetragener verstorbener Gesellschafter bis zu seinem Ableben auch Gesellschafter der Eigentümer-GbR war. Hiervon ausgehend, hält es folgende Nachweise und Unterlagen für erforderlich, um die Erben des verstorbenen Gesellschafters der durch den Erbfall aufgelösten GbR im Grundbuch einzutragen:

a) Nachweis der Erbfolge nach Maßgabe des § 35 GBO (wie üblich);
b) Bewilligung der eingetragenen verbleibenden bisherigen Gesellschafter (§ 47 Abs.2 S.2 GBO i.V.m. §§ 19, 22 GBO);
c) Bewilligung (Zustimmung) der einzutragenden Erben (§ 47 Abs.2 S.2 GBO i.V.m. § 22 Abs.2 GBO);
d) Notarielle eidesstattliche Versicherung aller Beteiligten zu b) und c), dass ein lediglich mündlich geschlossener Gesellschaftsvertrag keine von der gesetzlichen Regel des § 727 BGB (= Auflösung der GbR) abweichende Rechtsfolge vorsieht.

Dem wird man im Ergebnis zustimmen können. In Ergänzung von lit. d) ist aber darauf hinzuweisen, dass ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag in jedem Fall vorgelegt werden muss und sodann „lediglich“ noch eidesstattlich zu versichern ist, dass er nicht geändert wurde. Ich denke aber, dass die Entscheidung nur in diese Richtung verstanden werden kann, weil im vorliegenden Fall offensichtlich kein schriftlicher Gesellschaftsvertrag existierte und schon vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR anerkannt war, dass ein schriftlich fixierter Gesellschaftsvertrag in jedem Fall vorzulegen ist, auch wenn er nicht der Form des § 29 GBO entspricht.

Bezüglich § 899a BGB macht es sich der Senat sehr leicht, weil er die in § 899a S.1 BGB verwendete Formulierung, um deren inhaltliche Interpretation es letztlich geht („in Ansehung des eingetragenen Rechts“) nicht einmal erwähnt und dazu auch keine eigenen Überlegungen anstellt. Sofern es sich im vorliegenden Fall -was zu vermuten steht- um eine Eigentümer-Alteintragung aus der Zeit vor dem 18.08.2009 handelte, hätte der Senat des weiteren die Norm des Art.229 § 21 EGBGB zitieren müssen, um überhaupt zur Anwendbarkeit des § 899a BGB zu gelangen.

Nacherbfolge:

Der Senat problematisiert nicht, ob bei der Grundbuchberichtigung auf die Vorerben (die hier infolge Auflösung der GbR in Bezug auf den Gesellschaftsanteil des Erblassers „in Erbengemeinschaft“ einzutragen sind) auch ein Nacherbenvermerk bezüglich des vormaligen Gesellschaftsanteils des verstorbenen Gesellschafters einzutragen ist. Ungeachtet dessen, dass ein entspechender rechtlicher Hinweis des Senats an das Grundbuchamt sicher wünschenswert gewesen wäre, ist diese Frage zu verneinen:

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post639070

Kammergericht, Beschluss vom 07.12.2010, Az. 1 W 489/10:

Leitsatz

Zur Eintragung erwerbender Gesellschaften bürgerlichen Rechts im Grundbuch, u.a. von zwei Gesellschaften, deren Gesellschafter identisch sind.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Hier wurde unter dem Aktenzeichen V ZB 2/11 Beschwerde beim BGH eingelegt.

Tenor

Die Beschwerde wird nach einem Wert von bis 1.530.000,00 € zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

1 In notarieller Verhandlung vom 10. November 2009 (UR-Nr. P 6…/2... des Notars Dr. W... P..., Bd I Bl. 6 ff. d.A.) wurde namens der Beteiligten zu 1) als Veräußerin, die sich auf eine zuvor erklärte Auflassung der eingetragenen Eigentümerin an sie beruft, und namens der Beteiligten als Erwerber die Auflassung von im Urkundenanhang (Bd I Bl. 129 d.A.) bezeichneten Bruchteilen des im Beschlusseingang genannten Grundstücks an die ebenfalls im Anhang bezeichneten Beteiligten erklärt. Die Beteiligte zu 11) wird dabei als „GbR“ aufgeführt; es folgen Namen, Geburtsdaten und Wohnsitz ihrer Gesellschafter. Ferner ist das Datum des Beitritts zur Beteiligten zu 1) – 8. Mai 2009 – genannt. Für die Beteiligten zu 14) bis 16) gilt Entsprechendes, wobei die aus denselben Gesellschaftern bestehende Beteiligten zu 15) und 16) zusätzlich mit „GbR 12.2.3“ bzw. „GbR 12.2.4“ bezeichnet sind.

2 Mit Schreiben vom 16. November 2009 hat der Urkundsnotar u.a. die Eigentumsumschreibung und Eintragung von Grundschulden beantragt (Bd I Bl. 3 ff. d.A.). Wegen der hierzu eingereichten Unterlagen wird auf Bd I Bl. 6 bis 236 d.A. Bezug genommen. Das Grundbuchamt hat unter dem 16. Juni 2010 auf Hindernisse hingewiesen (Bd I Bl. 262 f. d.A.). Der Notar hat weitere Unterlagen eingereicht (Bd I Bl. 266 bis 323 d.A.), u.a. eine konsularisch beglaubigte Erklärung der Gesellschafterinnen der Beteiligten zu 11) vom 2. August 2010 (Beurk. Reg. Nr. 3... /2... der Botschaft der Bundesrepublik Deutschland in R..., Bd I Bl. 300 ff. d.A.). In dieser heißt es, sie hätten sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts „unter der Bezeichnung („GbR 12.1.5“)“ zusammengeschlossen und beabsichtigten mit dieser Gesellschaft Eigentümer eines Bruchteils an dem im Beschlusseingang genannten Grundstück zu werden. Die Gesellschaft sei ausschließlich von ihnen gegründet worden, weitere Gesellschafter seien der Gesellschaft nicht beigetreten, was sie hiermit versicherten. Namens der zuvor bezeichneten Gesellschaft bestätigten sie die Vollmacht an Dr. L... H... und genehmigten die für die Gesellschaft in der notariellen Verhandlung vom 10. November 2009 (UR-Nr. P 6... /2... des Notars Dr. W... P... ) abgegebenen Erklärungen. Die Gesellschafter der Beteiligten zu 14) bis 16) haben vergleichbare Erklärungen abgegeben.

3 Mit Beschluss vom 14. Oktober 2010 hat das Grundbuchamt die Anträge auf Eigentumsumschreibung und Eintragung von Grundschulden zurückgewiesen (Bd I Bl. 324 ff. d.A.). Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 11. November 2010 (Bd I Bl. 328 ff. d.A.), mit der auch geltend gemacht wird, die Anträge auf Eigentumsumschreibung bzw. Eintragung der Grundschulden seien jeweils nicht als verbunden zu behandeln, sondern einzeln gestellt.

4 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Akten Bezug genommen.

II.

5 Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), jedoch nicht begründet. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu Recht gemäß § 18 Abs.1 S.1 1.Alt. GBO zurückgewiesen, weil der Eintragung ein nicht rückwirkend behebbares Hindernis entgegen steht (vgl. BayObLG, DNotZ 2001, 557; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18 Rn. 5 ff.). Mündliche oder schriftliche „Zusagen“ des Grundbuchamts zu einer abweichenden Verfahrensweise sind unerheblich.

6 Es fehlt an einer hinreichend bestimmten Auflassungserklärung, die gemäß § 20 GBO erforderlich ist. Die zum Nachweis der Auflassung vorgelegte Ausfertigung der notariellen Verhandlung vom 10. November 2009 (UR-Nr. P 6... /2... des Notars Dr. W... P... ) ist nicht geeignet, mit der für Grundbucheintragungen notwendigen Bestimmtheit die Identität der Gesellschaften festzustellen, an die die Miteigentumsanteile aufgelassen werden und die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden sollen. In der Auflassungsurkunde muss eine erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts so genau bezeichnet sein, dass sie als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierbar ist (Senat, NZG 2010, 861; Beschluss vom 25. November 2010 - 1 W 417/10; OLG München, NZG 2010, 341). Das ist bezüglich der Beteiligten zu 11) nicht der Fall. Die Erklärungen vom 10. November 2009 werden für eine „GbR“ abgegeben, die in dem Anhang nur durch Angaben zu ihren Gesellschaftern und den Zeitpunkt des Beitritts zur Beteiligten zu 1) gekennzeichnet ist. Das genügt schon angesichts der nicht auszuschließenden Möglichkeit, dass dieselben Gesellschafter mehrere Gesellschaften bürgerlichen Rechts halten, nicht. Notwendig wären eindeutige die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierende Angaben, wozu etwa Erklärungen zum Gründungsort und zum Gründungszeitpunkt, aber auch Name und Sitz gehören können (vgl. § 15 Abs.1 lit.c Hs.2 GBV).

7 Aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Saarbrücken (DNotZ 2010, 301 ff.) ergibt sich nichts Abweichendes. In der dort behandelten Vertragsurkunde war die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – neben der Angabe der Gesellschafter – durch Name und Sitz hinreichend individualisiert. Die Kennzeichnung der Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil der Erwerber materiellrechtlich ggf. durch Auslegung zu ermitteln ist (vgl. Weimer, NZG 2010, 335 f.). Einer Auslegung der gemäß § 20 GBO nachzuweisenden Auflassung sind im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen im Grundbuchverfahren engere Grenzen gesetzt. Vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bedurfte es keiner Individualisierung, weil Vertragspartner und Rechtsträger nicht die Gesellschaft, sondern die Gesellschafter (in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit) waren. Eine Zwangsvollstreckung in Gesellschaftsvermögen kam nur unter den Voraussetzungen des § 736 ZPO in Betracht. Schließlich besteht die Möglichkeit, dass dieselben Gesellschafter mehrere Gesellschaften bürgerlichen Rechts halten, nicht bloß „abstrakt“ und liegt wesentlich näher als die Möglichkeit, dass 2 natürliche Personen denselben Namen und dasselbe Geburtsdatum aufweisen (vgl. dazu BT-Drucks. 16/13437 S. 24). Dem Senat ist aus mehreren Rechtsstreiten und auch aus Grundbuchverfahren bekannt, dass – gerade bei grundstückshaltenden Gesellschaften – die Gründung von mehreren Gesellschaften bürgerlichen Rechts durch dieselben Gesellschafter nicht unüblich ist. Das wird hier zudem durch die Beteiligten zu 15) und 16) bestätigt.

8 Die Erklärungen der Gesellschafter der Beteiligten zu 11) vom 2. August 2010 (Beurk. Reg. Nr. 3... /2... der Botschaft der Bundesrepublik Deutschland in R... ) genügen zur Feststellung der Identität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ebenfalls nicht. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die fehlende Kennzeichnung der Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt im Hinblick auf §§ 925 Abs.1, 873 BGB nicht durch nachträgliche Erklärungen einer Vertragspartei ergänzt werden kann. Denn es ist schon nicht gemäß § 29 Abs.1 GBO nachzuweisen, dass die Personen, die am 2. August 2010 für die Beteiligte zu 11) gehandelt haben, noch zu diesem Zeitpunkt gemäß §§ 709 Abs.1, 714 BGB zur Vertretung der spätestens am 8. Mai 2009 gegründeten Gesellschaft berechtigt waren. Selbst die Vorlage eines formgerechten Gesellschaftsvertrags würde nicht genügen, da dieser nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnis zu einem bestimmten Zeitpunkt gibt (vgl. BGH, NJW 2006, 2189, 2190). Die Vertretungsmacht ist auch durch eine Eigenerklärung des Vertreters nicht nachzuweisen. Geständniserklärungen sind nur erheblich, wenn der Erklärende noch die Rechtsmacht hat, die bestätigte Rechtshandlung selbst vorzunehmen (vgl. Demharter, a.a.O., § 29 Rn. 10 m.w.N.). Es ist aber nicht festzustellen, ob die für die Beteiligte zu 11) Handelnden am 2. August 2010 noch ihre (alleinigen) Gesellschafter waren. Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Brandenburg (Beschluss vom 7. Oktober 2010 - 5 Wx 77/10 - juris Rn. 27) ist es unerheblich, dass sie am 2. August 2010 in der Lage waren, „eine solche Gesellschaft mit diesem Gesellschafterbestand“ zu gründen. Es kommt auf die Vertretungsbefugnis für die konkrete Gesellschaft und nicht für andere Gesellschaften an, die jederzeit gegründet werden könnten. Geben z.B. 2 Gesellschafter einer Rechtsanwaltssozietät, die tatsächlich aus 3 (nur gemeinschaftlich vertretungsbefugten) Gesellschaftern besteht, Erklärungen im Namen der Sozietät ab, ist es für das Fehlen ihrer Vertretungsberechtigung irrelevant, dass die 2 Handelnden die Rechtsmacht haben, eine nur aus ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen.

9 Die Vertretungsberechtigung ist durch eine (auch eidesstattliche) Versicherung der als Gesellschafter Auftretenden nicht nachzuweisen (vgl. OLG München, NZG 2010, 1263, 1264 f.; 1065, 1066; OLG Brandenburg, a.a.O., Rn. 34; OLG Saarbrücken, a.a.O.; OLG Hamm, Beschluss vom 2. November 2010 - 15 W 440/10 - juris Rn. 21), weil das der Form des § 29 Abs.1 GBO nicht genügt. Ausnahmen von dieser Form kommen – abgesehen von § 35 Abs.3 GBO – nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, überwiegend zum Nachweis negativer Tatsachen in Betracht. Vorliegend geht es jedoch um den Nachweis der Vertretungsmacht als eintragungsbegründenden Tatbestand. Im Grundbuchverfahren besteht auch keine Vermutung, dass Rechtsverhältnisse – hier die Organstellung am oder vor dem 8. Mai 2009 – fortbestehen. Demgemäß kann z.B. die Stellung als Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung nicht durch einen Monate alten Ausdruck aus dem Handelsregister nachgewiesen werden (vgl. OLG Saarbrücken, MittBayNot 1993, 398). Vollmachten sind im Hinblick auf § 172 BGB, § 47 BeurkG in Urschrift oder Ausfertigung vorzulegen; eine beglaubigte Abschrift der Vollmachtsurkunde reicht regelmäßig auch dann nicht, wenn keine Anhaltspunkte für einen Widerruf der Vollmacht bestehen (vgl. Senat, FGPrax 1998, 7; BayObLG, NJW-RR 2000, 161, 162; Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 80). Veränderungen im Gesellschafterbestand und darüber hinaus Streitigkeiten über die Wirksamkeit des Eintritts, Ausschlusses o.ä. von Gesellschaftern sind gerichtsbekannt auch keine fernliegenden, rein rechtstheoretische Möglichkeiten.

10 Aus den zuvor genannten Gründen ist auch nicht festzustellen, dass die Erklärungen, die Dr. L... H... in der Auflassungsverhandlung vom 10. November 2009 im Namen der spätestens am 8. Mai 2009 gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts abgegeben hat, gemäß §§ 177 Abs.1, 184 Abs.1 BGB für die Gesellschaft wirken. Es ist nicht nachgewiesen, dass die bei der Genehmigungserklärung vom 2. August 2010 als Gesellschafter Handelnden nach §§ 709 Abs.1, 714 BGB zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt waren.

11 Jedenfalls Letzteres gilt auch für die Beteiligten zu 14) bis 16) entsprechend.

12 Die genannten Hindernisse stehen auch der Buchung der Beteiligten zu 1) bis 10), 12) und 13) als Miteigentümer entgegen. Das Grundbuchamt hat den Antrag vom 16. November 2009, das Eigentum auf die Erwerber umzuschreiben, zutreffend als nur einen Antrag i.S.v. § 13 Abs.1 S.1 GBO gewertet. Denn der Antrag ist nach seinem Inhalt und der Formulierung unter Nr. III Abs.1 S.3 der UR-Nr. P 6... /2... („beantragen die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch“) auf nur eine Eintragung – wenn auch mehrerer Bruchteilseigentümer – in Abt. I des Grundbuchs gerichtet (§§ 44 Abs.1, 47 GBO). Sofern nach den Angaben in der Beschwerdeschrift ggf. nunmehr für jeden Miteigentümer eine gesonderte Eintragung erfolgen soll, handelt es sich um einen neuen (Hilfs-)Antrag, der nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein kann (vgl. Demharter, a.a.O., § 74 Rn. 6).

13 Aber selbst wenn der Antrag auf Eigentumsumschreibung vom 16. November 2009 als mehrere – gemäß § 16 Abs.2 GBO verbundene – Anträge zu verstehen wäre, deren Vorbehalt im Hinblick auf die Ermächtigung des Notars unter Nr. V Abs.1 der UR-Nr. P 6... /2... jetzt zurückgenommen ist, könnte eine isolierte Eintragung der Beteiligten zu 1) bis 10), 12) und 13) als Miteigentümer nicht erfolgen. Insoweit fehlt es an der Verfügungsberechtigung der Beteiligten zu 1), die für die Auflassung (§ 20 GBO) und Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) erforderlich ist. Aus der Auflassung der eingetragenen Eigentümerin an die Beteiligte zu 1) ergibt sich keine Einwilligung i.S.v. § 185 Abs.1 BGB, nur unvollständige Miteigentumsanteile an dem Grundstück auf Dritte zu übertragen. Zwar liegt in der Auflassung für den Empfänger regelmäßig die Ermächtigung, als Nichtberechtigter über das Grundstück zu verfügten (vgl. BGH, NJW 1997, 936, 937 m.w.N.), d.h. das Eigentum an einen oder mehrere Dritte zu übertragen. Das gilt jedoch nicht, soweit die Rechtswirkungen der Verfügung für den eingetragenen Eigentümer hinter der Übereignung des Grundstücks auf den Empfänger zurückbleiben. Eben so wenig, wie die Beteiligte zu 1) einen Teilvollzug der Auflassung an sie verlangen kann, weil sich die Einigung mit der eingetragenen Eigentümerin bzw. deren Bewilligung auf die Übertragung des gesamten Eigentums an dem Grundstück richtet (vgl. Demharter, a.a.O., § 13 Rn. 19), ist sie ermächtigt, unvollständige Miteigentumsanteile an Dritte zu übertragen und damit eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff., 1008 ff. BGB zwischen diesen und der eingetragenen Eigentümerin zu begründen.

14 Im Übrigen steht der Eigentumsumschreibung hinsichtlich sämtlicher Beteiligten ein weiteres Hindernis entgegen. Es ist nicht nachgewiesen, dass die Erklärungen in der UR-Nr. P 6... /2... für die Beteiligte zu 1) wirken. Die Beteiligte zu 1) wird gemäß §§ 125, 161 Abs.2, 170 HGB durch ihre Komplementärin vertreten, die im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg zu HRB 115777 B eingetragene ‘A... U... ’ Verwaltungs GmbH. Diese wird, wie auch vom Notar bescheinigt, durch ihre nur gemeinschaftlich vertretungsbefugten Geschäftsführerinnen Dr. L... H... und M... -F... J... -G... vertreten (§ 35 Abs.1 und 2 S.1 GmbHG). Die im Namen der M... -F... J... -G... abgegebenen Erklärungen des Al... G... wirken nicht gemäß §§ 164 Abs.1, 167 Abs.1 BGB für und gegen sie. Die „Generalhandlungsvollmacht“ vom 9. November 2009 (UR-Nr. 6... /2... des Notars H... -J... S..., Bd I Bl. 18 ff. d.A.) ist unwirksam. Ein Geschäftsführer kann seine organschaftliche Vertretungsmacht nicht – wie hier („in allen Angelegenheiten der Gesellschaft“) – vollständig auf einen Dritten übertragen (vgl. BGH, NJW-RR 2002, 1325, 1326; 1986, 778). Die Vollmachtserklärung ist auch nicht als Generalhandlungsvollmacht nach § 54 HGB wirksam. Die Erteilung einer solchen Vollmacht ist eine Vertretungshandlung i.S.v. § 35 GmbHG (vgl. BGHZ 62, 166, 168; Baumbach/Zöllner/Noack, GmbHG, 19. Aufl., § 35 Rn. 76 und 84, § 46 Rn. 52), die gemäß § 35 Abs.2 S.1 GmbHG der Mitwirkung beider Geschäftsführer bedarf.

15 Schließlich hat das Grundbuchamt auch die Eintragung der Grundschulden zu Recht abgelehnt. Es fehlt bereits an der Bildung von Miteigentumsanteilen, die für die Belastung von Bruchteilen des Grundstücks gemäß §§ 1114, 1192 Abs.1 BGB erforderlich ist.

16 Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs.4, 30 Abs.1 KostO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen gemäß § 78 Abs.2 S.1 GBO vor.

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Stellungnahme:

Auf der Erwerberseite waren vier GbR’s beteiligt (Erwerber zu 11, 14, 15 und 16), wobei die GbR’s zu 15 und 16 aus den gleichen Gesellschaftern bestanden. Alle vier Erwerber-GbR’s wurden bei der Erklärung der Auflassung vom Veräußerer vertreten. Die vier GbR’s genehmigten sodann das Vertreterhandeln des Veräußerers.

Das Kammergericht sah bei der GbR zu 11) bereits das Identitätserfordernis als nicht erfüllt an, weil die namenlose GbR nur durch die Bezeichnung ihrer Gesellschafter bezeichnet war. Dies entspricht der gängigen Rechtsprechung zum erforderlichen Nachweis der Existenz und der Identität einer Erwerber-GbR als unverwechselbares Rechtssubjekt. Es liegt auf der Hand, dass dies nicht nur im Verfahren nach § 20 GBO, sondern auch im Verfahren nach § 19 GBO zu gelten hat. Eine Grundpfandrechtsbestellung für eine „GbR, bestehend aus A und B“ genügt dem Identitätsgebot somit ohne weitere Angaben zur Identität der Gesellschaft nicht (ebenso OLG München, Beschluss vom 13.12.2010, Az. 34 Wx 153/10, für den Fall der Abtretung eines Grundpfandrechts an eine GbR: https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post685480).

Des weiteren bestätigt das Kammergericht erneut die „strenge Linie“ wonach alle vier Erwerber-GbR’s ihren Gesellschafterbestand und die aus ihr resultierenden Vertretungsverhältnsse für den maßgeblichen Zeitpunkt des GbR-Handelns (hier: den Zeitpunkt der jeweiligen Nachgenehmigungen) nach geltendem Recht nicht in der grundbuchrechtlichen erforderlichen Weise nachweisen können. Bekanntlich teile ich diese Auffassung.

OLG Hamm, Beschluss vom 12.10.2010, Az. I-15 W 306/10 = ZIP 2011, 474 (LS):

Zum Nachweis von Existenz, Identität und Vertretungsberechtigung einer GbR im Grundbucheintragungsverfahren.

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die B und I3 N GbR, bestehend aus den Gesellschaftern B und I3 N, in Abt. I der Grundbücher von H., Blatt ... als Berechtigte des Erbbaurechts bzw. der Untererbbaurechte einzutragen.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1) ist als Erbbauberechtigte bzw. Untererbbauberechtigte in den eingangs genannten Erbbau- und Untererbbaugrundbüchern eingetragen.

Die zu 2) beteiligte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist mit Gesellschaftsvertrag vom 15.01.2010 gegründet worden mit dem Zweck, das H-Straße in M zu erwerben oder zu ersteigern und anschließend zu verwalten. Die Unterschriften der Gründungsgesellschafter B und I3 N unter den privatschriftlichen Gesellschaftsvertrag sind am selben Tag vom Notar IE in I2 beglaubigt worden (URNr. ...).

Mit notariellem Vertrag vom 15.01.2010 (URNr. ... Notar IE in I2) verkaufte die Beteiligte zu 1) das Erbbaurecht und die drei Untererbbaurechte an die Beteiligte zu 2). In der Anlage 1 zu dieser notariellen Urkunde erklärten die Beteiligten, sich über den Rechtsübergang einig zu sein.

Mit Schreiben vom 12.04.2010 beantragte der Notar die Umschreibung der Berechtigten in den o.g. Grundbüchern. Diesen Antrag wies das Grundbuchamt mit Beschluss vom 12.05.2010 zurück. Hiergegen legten die Beteiligten Beschwerde ein, der das Grundbuchamt nicht abhalf.

In einer „Eigenurkunde“ vom 05.08.2010 erklärte der Urkundsnotar, er habe vor der Unterschriftsbeglaubigung betr. den Gesellschaftsvertrag (URNr. ...) die Gesellschafter gefragt, wann und auf welche Weise die GbR gegründet worden sei. Ihm sei geantwortet worden, die GbR sei am selben Tag unmittelbar vor der Beurkundung des Kaufvertrags in der Kanzlei des beratenden Rechtsanwalts L, der den Gesellschaftsvertrag entworfen habe, durch Unterzeichnung gegründet worden. Die Gesellschafter hätten ihre geleistete Unterschrift vor der Beurkundung des Kaufvertrages ihm gegenüber im Beisein des Rechtsanwalts L anerkannt.

II.

Die namens der Beteiligten nach § 15 Abs.2 GBO wirksam erhobene Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig.

Da das Verfahren durch einen nach dem 31.08.2009 gestellten Antrag bei dem Grundbuchamt eingeleitet worden ist, ist zuständiges Beschwerdegericht nach Art.111 Abs.1 S.1 FGG-RG, § 72 GBO n.F. das Oberlandesgericht.

Nach § 29 Abs.1 S.1 GBO soll eine Grundbucheintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen – dazu zählt im Fall der Veräußerung insbesondere die Einigung nach § 20 Abs.1 GBO – durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die Vorschrift konkretisiert das grundbuchverfahrensrechtliche Legalitätsprinzip. Dieses und damit auch gerade § 29 GBO soll den Grundbuchinhalt nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang halten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlusts des sachlich Berechtigten durch einen redlichen Erwerb seitens eines Dritten aufgrund des von unrichtigen Grundbucheinträgen ausgehenden Rechtsscheins minimieren (OLG München DB 2010, 1932 = ZIP 2010, 1296; Knothe in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., § 29 Rn.1 m.w.N.). Die Bestimmung ist zwar ihrer Fassung nach nur eine Ordnungsvorschrift (BGH DNotZ 1963, 313; Knotze a.a.O. § 29 Rn.5), es steht jedoch nicht im Belieben des Grundbuchamts, ob die Formvorschrift bei Eintragungen eingehalten wird oder nicht. Vielmehr hat dieses stets die Beachtung der in § 29 GBO verlangten Förmlichkeiten durchzusetzen (OLG München a.a.O.).

Erwirbt eine GbR ein Grundstück, so sind dem Grundbuchamt

- die rechtliche Existenz der GbR,
- ggfls. die Identität dieser erwerbenden GbR mit der früher gegründeten GbR
- sowie die Vertretungsberechtigung der für die Gesellschaft handelnden Personen

in der Form des § 29 Abs.1 S.1 GBO nachzuweisen.

Dieser Nachweis ist von den Beteiligten in der erforderlichen Form erbracht. Die insoweit vom Senat abweichend vom Grundbuchamt vorgenommene Beurteilung beruht auf der Bewertung der im konkreten Fall vorgelegten Eintragungsunterlagen. Die daraus abzuleitenden Schlussfolgerungen lassen – im Gegensatz zur Entscheidung des Grundbuchamts – eine Stellungnahme zu sich in diesem Zusammenhang stellenden grundsätzlichen Fragen entbehrlich erscheinen. Die Beurteilung des Senats beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

Die Beteiligten haben einen unterschriftsbeglaubigten Gesellschaftsvertrag vorgelegt, der die Gründung der GbR und ihre Gründungsgesellschafter nachweist. Diesen Vertrag haben sie in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag über das Erbbaurecht und die Untererbbaurechte geschlossen und beim Notar anerkannt und bestätigt (URNrn. ... und ... des Notars).

Die Identität der Gesellschaft mit einer etwaig schon vor der notariellen Beurkundung gegründeten Gesellschaft ergibt sich aus dem Gesellschaftszweck: dieser liegt nämlich ausschließlich in dem Erwerb und der Verwaltung des Grundstücks, an dem das Erbbaurecht und die Untererbbaurechte bestehen, die in den eingangs genannten Grundbüchern gebucht sind. Selbst denkbare entfernte Zweifel werden in diesem Zusammenhang dadurch ausgeräumt, dass der Grundbuchbeschrieb des mit einem der Erbbaurechte belasteten Grundstücks G23 Flurstück X dessen Wirtschaftsart und Lage mit „Gebäude- und Freifläche P Straße 91“ bezeichnet.

Die Vertretungsberechtigung ist durch § 3 des Gesellschaftsvertrags nachgewiesen. Danach werden die Geschäfte der Gesellschaft von den Gesellschaftern gemeinschaftlich geführt. Diese sind somit gem. § 714 BGB auch gemeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft berufen. Aufgrund des unmittelbaren zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Abschluss des Gesellschaftsvertrags und der Beurkundung des Kaufvertrags nebst Auflassung besteht keinerlei tatsächlicher Anhaltspunkt für einen Zweifel an dem Fortbestehen der Gesellschafterstellung und der Vertretungsberechtigung der beiden genannten Gesellschafter. Denn die Übertragung der Gesellschaftsanteile bzw. die Aufnahme weiterer Gesellschafter in dem Zeitraum zwischen dem Abschluss des Gesellschaftsvertrags und der Beurkundung des Kaufvertrags nebst Auflassung erscheint lediglich theoretisch möglich, praktisch jedoch als derart fernliegend, dass deren Ausschluss keines weiteren Nachweises bedarf.

Eine Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren erscheint aufgrund des Erfolgs des Rechtsmittels entbehrlich (§ 131 Abs.1 und 3 KostO).

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Stellungnahme:

Es handelt sich um die bereits in # 365 erwähnte (zweite) und vorstehend nunmehr mit vollem Wortlaut wiedergegebene Entscheidung des OLG Hamm.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die GbR wurde am Tag des Kaufvertrags gegründet und die Vertragsunterschriften der Gesellschafter wurden in der gleichen Notarsitzung beglaubigt, im Rahmen derer auch der Kaufvertrag beurkundet wurde. Angesichts der in der Entscheidung genannten Umstände besteht auch nach meiner Ansicht kein Unterschied zur Gründung der GbR in der Erwerbsurkunde oder zu dem Sachverhalt, bei welcher die GbR im Erwerbsvertrag gegründet wird und die GbR noch am gleichen Tag und beim gleichen Notar als Bevollmächtigte des Eigentümers ein Finanzierungsrecht bestellt.

Mit seiner späteren Entscheidung vom 02.11.2010 hat sich das OLG Hamm dann bekanntlich der „strengen Linie“ angeschlossen.