Genehmigung bei Grundschuldabtretung

Das war schon mehrfach Thema. Über die Suche sollte man (z.B. mit den Suchbegriffen "Sicherungsabrede", "Wiedervalutierung" oder "Zweckerklärung") fündig werden können.

Ich schreibe den Leuten oder Notaren, von denen hier Anträge eingehen, immer folgenden Text:

"Betr.: Änderung Zweckerklärung zu einer bestehenden Grundschuld hinsichtlich der Notwendigkeit einer familiengerichtlichen Genehmigung

Eine Grundschuld kann von einer Bank an die andere abgetreten werden; dazu bedarf es sowieso nicht einer Erklärung des Eigentümers, die dann zu genehmigen wäre. Das Grundstück wird dadurch nicht neu belastet, es liegt also keine Verfügung über das Grundstück vor.

Die Änderung der Zweckerklärung für Grundschulden bedarf keiner familiengerichtlichen Genehmigung, denn es ist nur eine Verfügung über die/ Änderung an der Grundschuld selbst, nicht aber eine Verfügung über das Grundstück, da das Grundstück nicht höher belastet wird als bisher.

Die Verfügung über eine Grundschuld fällt aber nicht unter § 1821 BGB (siehe Abs. 2 der Vorschrift), sondern „nur“ unter § 1812 BGB. Für Verfügungen über derartige Forderungen/Rechte bedarf zwar ein Vormund oder Betreuer einer gerichtlichen Genehmigung, nicht aber die Eltern, weil diese Vorschrift in § 1643 BGB als Genehmigungstatbestand nicht genannt ist.

Abgesehen davon ist bei einer Inhaltsänderung zu einem Recht, die nicht zu einer Haftungserweiterung führt, eine Genehmigungspflicht nicht gegeben, sie Münchner Kommentar zum BGB Rn 25 zu § 1821. Dies ist der Fall, wenn die Konditionen der Grundschuld unverändert bleiben, nur der Zweck der Grundschuld (welche Forderung wird dadurch gesichert) geändert wird.

Eine familiengerichtliche Genehmigung ist daher bei einer Änderung der Zweckerklärung zu einer Grundschuld nicht erforderlich."

Mal bitte mehr als ein Wort der Erläuterung: Was soll daran die "Übernahme einer fremdlichen Verbindlichkeit" sein ?
Haben alle die Ansicht, das sei ein Fall von 1822 Nr. 10 ?

Anmerken möchte ich, dass ich den Banken /Bausparkassen schon öfters dieses Schreiben zur Antwort gegeben habe und darauf keinerlei Einwand kam, die Grundbuchämter haben die Eintragungen auch ohne jegliche Probleme und weitere gerichtliche Genehmigungen getätigt.

Zitat von Andy.K

Haben alle die Ansicht, das sei ein Fall von 1822 Nr. 10 ?

Überwiegend wohl ja, wobei aber zuzustehen ist, dass es nicht absolut eindeutig ist.
Siehe dazu die zahlreichen Threads, die über die Suche zu finden sind - wie z.B. dieser!

Ist ja häufig aber so der Fall:
Kind bekommt belastetes Grundstück geschenkt (eine Genehmigung für eine Grundschuld zur Sicherung eines Kredits eines anderen würde ich ja kaum genehmigen, es sei denn, das Geld wird in das Grundstück gesteckt).

Man findet eine andere Bank mit besseren Kreditkonditionen und schuldet um, die Grundschuld wird abgetreten. Nun dient die Grundschuld lediglich der Sicherung der Kreditsumme gegenüber der Bank B, vorher gegenüber der Bank A. Die Kreditsumme hat sich nicht erhöht.
Das ist doch keine Neu-Verpfändung zur Sicherung eines (neuen) fremden Kredits ?
Ich bin da wirklich noch nicht so überzeugt von euren Darstellungen, werde mir die entsprechenden Threads nochmal durchackern.

Nach meiner Ansicht ist dies ein eindeutiger Fall von § 1822 Nr.10 BGB. Es geht dabei nicht um die Änderung der Grundschuld, sondern um die Ersetzung der bisherigen Sicherungsabrede durch eine neue für eine andere Forderung als die bisherige.

Ich hatte einen ähnlichen Fall ebenfalls vor kurzem und habe das Genehmigungsbedürfnis ebenfalls bejaht.

Natürlich habe ich auch kein Problem damit, derartige neue Sicherungsabreden zu genehmigen, schließlich wird der neue Kredit meist zu besseren Konditionen aufgenommen als es der alte war. Insoweit könnte ich eurer Meinung durchaus beitreten. Funktioniert hat hier allerdings bislang auch immer alles ohne eine solche Genehmigung. Die Notare oder Banken hätten ja auf meine Mitteilung auch irgendwie reagieren können.

Das ist ganz praktisch, wenn es zur Vollstreckung kommt.

Habe über den Münchner Kommentar nochmal folgendes gefunden:


Beschluss des BayObLG vom 31.1.1986, GZ: BReg 1 Z 55/85

1. Hat das Vormundschaftsgericht die Bestellung einer Grundschuld genehmigt, so ist eine weitere Genehmigung nicht erforderlich für ein Rechtsgeschäft, in dem die Darlehensschuld eines Dritten der Grundschuld mit einer Sicherungsabrede (sogenannte Zweckerklärung) zugrunde gelegt wird. Dasselbe gilt, wenn sich das Mündel verpflichtet, die der Grundschuld haftenden Sachen unter Versicherungsschutz zu bringen, und künftige Versicherungsforderungen für Zubehör verpfändet werden.

Zudem habe ich mir dan Langtext der Begründung durchgelesen, kann ihn hier natürlich nicht wiedergeben.
Danach habe ich durchaus wieder die wohl berechtigte Ansicht, dass meine Ursprungsansicht (keine Genehmigung erforderlich) gar nicht so daneben lag, und zwar weder nach § 1821 noch nach § 1822 Nr. 10 BGB.

M.a.W.:
Hier ging es zwar um die Genehmigung einer Sicherungsabrede zu einer Grundschuld, die zuvor das Vormundschaftsgericht genehmigt hatte (also Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld). Nicht viel anders kann es aber sein, wenn das Kind ohne die Erforderlichkeit einer Genehmigung ein bereits mit einer solchen Grundschuld belastetes Grundstück schenkungsweise oder per Erbschaft übertragen bekommt.

Der Grundgedanke daran ist, dass bei einer Haftung für die Schuld eines dritten die Grundschuld selbst dann nicht zu einer Eigentümergrundschuld wird, wenn der Dritte seinen Kredit abgezahlt hat. Der Zustand ändert sich für das Kind überhaupt nicht: Es ist Eigentümer eines Grundstückes, welches mit einer Grundschuld belastet ist bis zu einer bestimmten Höhe. Die Grundschuld wird selbst bei Tilgung der persönlichen Forderung des Dritten durch den Dritten nicht zu einer Eigentümergrundschuld, das Kind hat keinerlei Ansprüche. Selbst wenn die Grundschuld durch eine neue Sicherungsabrede dann einer anderen Forderung als Sicherheit dient, ändert sich für das Kind rein gar nichts: Es ist nachwievor Eigentümer eines Grundstückes, welches bis zu einer bestimmten Summe für eine Verbindlichkeit über die Grundschuld haftet. Der Zustand ist vorher und hinterher derselbe, was das Vermögen des Kindes angeht.

Nehmen wir doch mlal folgenden Fall, den ich hin und wieder schon hatte: Kind wird Erbe eines Grundstückes. Gebäude marode, Kredit muss aufgenommen werden. Grundstück wird belastet für diesen Kredit, Kreditnehmer und persönlicher Schuldner ist aber die Mutter des Kindes, die den Kredit von ihrem Einkommen auch regelmäßig abzahlt. Die Mutter zahlt also aus ihrem Vermögen mit der Folge, dass sich der Wert des Vermögens des Kindes vergrößert. Das Kind hätte in diesem Fall überhaupt keinen Anspruch gegen seine Mutter, dass diese die Kreditraten weiter zahlen muss - sie zahlt sie halt rein freiwillig. Und wenn das Kind schon einen solchen Anspruch nicht hat, warum sollte dann, wenn die Mutter eine günstigere Bank findet mit weniger Zinsen, für diese "Umschuldung" (ich bleibe hier mal nicht beim rechtlichen, sondern dem Sprachgebrauch der Mutter) noch die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einholen müssen ? So was wäre doch nicht im geringsten nachvollziehbar - und so sieht es auch das BayObLG mit anderen Worten. Das Kind steht sich rechtlich gesehen vor und nach diesem Prozedere "Umschuldung" genauso. Wenn das Kind schon nichts dagegen machen kann, dass seine Mutter den Kredit nicht abzahlt, warum sollte es dann über das Vormundschaftsgericht etwas dagegen machen sollen/ können, wenn die Mutter den Kredit durch einen zu besseren Konditionen austauscht und hierzu eine neue Sicherungsabrede benötigt.

Wie gesagt, über die Problematik kann man sich anhand von Beispielfällen wirklich streiten. Und die Entscheidung des BayObLG ist nunmal durchaus beachtenswert und vom Sinn auf vergleichbare Fälle anzuwenden.

Man kann eben darüber streiten.

Einen "Umkehrschluss" kann ich nicht sehen, vielmehr eine Analogie. Auch wenn ein Kind ein mit einer Grundschuld belastetes Grundstück erbt oder geschenkt bekommt und diese Grundschuld für die Schuld eines anderen haftet bzw. als Sicherheit dient, ist der Fall nicht anders. Wenn das Kind von dem Dritten schon nicht verlangen kann, dass dieser die Schuld abträgt, damit die Grundschuld als Sicherheit nicht mehr benötigt wird (wird halt sowieso keine Eigentümergrundschuld, nur Aufhebung/Löschung könnte verlangt werden), so kann es auch nichts entgegen bringen, denn aus der Schuld nur eine Schuld zu besseren Konditionen gemacht wird (die Schuld mithin doch - wenn auch nur geringfügig - sich verringert).

Mein Beispielfall versuchte das ja bereits gerade zu verdeutlichen. Mal anders ausdrückt:

Grundschuld 100000, Sicherheit für einen Kredit des Vaters über 90000
Kind bekommt ein solches Grundstück geschenkt bzw. erbt es
Vater trägt noch etwas Schulden ab, sodass es noch 70000 sind.
Vater findet jetzt einen günstigeren Kredit mit niedrigeren Zinnsatz, sodass insgesamt nur noch 68000 zu zahlen sind
(Grundschuld wird abgetreten, neue Sicherungsabrede erforderlich).

Warum sollte da etwas zu genehmigen sein, wenn sich das Kind hinterher besser steht als vorher (die Grundschuld also für weniger oder bestens gleich viel haftet). Hier eine Genehmigungspflicht zu erkennen, widerspräche auch den Grundsätzen des BGH, wonach nur rechtlich vorteilhafte Erklärungen (z.B. Schenkung eines Grundstückes, aber gleichzeitig Belastung mit einem Recht) nicht genehmigungspflichtig sind.

Bei genauem Lesen kann ich zu dem Beschluss des BayObLG auch keinen Umkehrschluss erkennen, sondern vielmehr eine Analogie.
Schließlich macht es keinen Unterschied, ob ich das Grundstück erst dem Kind schenke und hinterher mit Genehmigung des Familiengerichts mit einer Grundschuld belaste oder ob das Grundstück schon durch den bisherigen Eigentümer belastet wird und in diesem Zustand auf das Kind übertragen wird, wozu insgesamt, da nur vorteilhaft, keine Genehmigung benötigt wird. Es ist das gleiche Ergebnis, der völlig gleiche Zustand. Ausgehend von diesem gleichen "Zustand" kann man nicht in dem einen Fall bei einer genau derselben Umschuldung (rechtlich: Abtretung ... mit neuer Sicherungsabrede) einen Genehmigungspflicht verneinen (siehe BayObLG) und in dem anderen Fall bejahen.
Dies ist also vielmehr ein Fall einer "Analogie" statt eines "Umkehrschlusses".

Auch wenn es eine Mindermeinung der Forenschreiber hier ist, bleibe ich erst mal bei meiner Ursprungsmeinung. Mit Rechtsprechung oder Literatur konnte die Gegenmeinung wohl bislang auch in keiner Form untermauert werden.

Was Du als lediglich rechtlichen Vorteil ansiehst, ist ein lediglich wirtschaftlicher Vorteil. In rechtlicher Hinsicht ist alleine entscheidend, ob das Kind i.S. des § 1822 Nr.10 BGB für eine fremde Schuld haften soll. Dass es früher schon aufgrund einer anderen Zweckerklärung dafür haftete, ist unerheblich. Es geht um eine neue Sicherungsabrede für eine neue Forderung. Dies begründet die Genehmigungspflicht nach § 1822 Nr.10 BGB.

Dann lassen wir das halt mal mit dem "rechtlichen Vorteil". Es bleibt aber die Entscheidung des BayObLG, wonach bei einer Grundschuld, die durch das Gericht genehmigt wurde, gemäß § 1822 Nr. 10 BGB für eine Sicherungsabrede keine Genehmigung des VG erforderlich ist. Es ist eben kein Unterschied, ob eine wirksame Grundschuld vorliegt, weil die Grundschuld vom Kind als Eigentümer mit Genehmigung des VG bestellt wurde, oder aber, weil das Kind das Grundstück bereits mit dieser Grundschuld zum Eigentümer wurde. Es ist der selbe Zustand: Eigentümer eines Grundstücks mit einer Grundschuld zugunsten von XY bis zu einem Betrag Z. Und wenn dann (in beiden Fällen) nachträglich eine Sicherungsabrede getroffen wird, kann es keinen Unterschied hinsichtlich der Notwendigkeit einer Genehmigung machen, ob der eine oder andere Fall vorliegt. Dies ist einfach nicht erklärbar und bislang auch hier von noch niemanden erklärt worden.

Wir können die Sache hier auch lassen und jeder bleibt halt bei seiner Meinung.