Bedingte Auflassung?

Ein Fall eines Kollegen:

Im Grundbuch ist FlNr. 1 mit einer Größe von 730 m² eingetragen.
In Ziffer I des Kaufvertrages heisst es, dass der Eigentümer noch eine Grundstücksteilfläche von ca. 30 m² an die Gemeinde für den Ausbau des Erschließungsweges unentgeltlich abtreten wird. Der Käufer hat hiervon Kenntnis. Die Vertragsteile sind sich darüber einig, dass Vertragsobjekt endgültig die verbleibende Restfläche von ca. 700 m² ist.
Gemäß Ziffer II. des Kaufvertrages verkauft der Eigentümer an den Käufer das FlNr. 1 im Ausmaß von ca. 700 m². Diesbezüglich ist auch eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden.
Ziffer V. des KV lautet wie folgt:
"Die Vertragsteile sind über den Eigentumsübergang des ganzen Grundstücks FlNr. 1 auf den Käufer gemäß der Vereinbarung in Ziffer II. einig. Diese unbedingte Auflassung enthält ausdrücklich weder Eintragungsbewilligung noch -antrag.
Die Vertragsteile erteilen für sich und ihre Erben dem beurkundenden Notar die Eintragung des Eigentumswechsels zu bewilligen und zu beantragen.
Der Notar wird ferner beauftragt, das Vertragsobjekt nach Wegmessung der Wegefläche grundbuchmäßig näher zu beschreiben. Sollte die Wegmessung der Abtretungsfläche bei Auflassungsreife noch nicht erfolgen können, gilt folgendes:
Die Auflassung soll dann bezüglich des ganzen Grundstücks durchgeführt werden. Der Käufer ist dann verpflichtet, sobald dies möglich ist, die Abtretungsfläche an die Gemeinde zu übereignen.
Die Vertragsteile weisen den Notar gemeinsam an, die Eigentumsumschreibung erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn der Verkäufer die Kaufpreiszahlung bestätigt oder der Käufer dies nachgewiesen hat."

Vorgelegt wurde der Antrag auf Vollzug der Auflassung und Löschung der Vormerkung. Daraufhin erging Zwischenverfügung mit folgendem Inhalt:
Zum Vollzug der Eigentumsumschreibung ist die notarielle Identitätsfeststellung des Vertragsobjekts nach erfolgter Vermessung vorzulegen.

Die Antwort des Notars: Der Vollzug der Eigentumsumschreibung auf den Käufer soll bezüglich des ganzen Grundstücks FlNr. 1 durchgeführt werden. Eine Vermessung wurde bisher noch nicht beantragt. Der Käufer wird entsprechend den Vereinbarungen in der Urkunde die Abtretungsfläche an die Gemeinde übereignen.

Kann die Eigentumsumschreibung bezüglich des ganzen Grundstücks erfolgen? Falls man den Passus so auslegt, dass er tatsächlich eine Auflassung enthält, würden dann nicht die Worte "sollte die Wegmessung der Abtretungsfläche bei Auflassungsreife noch nicht erfolgen können..." für eine Auflassung unter einer Bedingung sprechen, was ja nicht zulässig ist?

Schon, aber in Ziff. II steht ja eben nur der Netto-Kaufgegenstand, also das endgültige Grundstück abzüglich des an die Gemeinde übergebenen Teils. Die ausdrückliche Auflassung ist zunächst nur hierüber erklärt.

Soeben habe ich noch einen Schreibfehler ausgebessert: Grundstück sind derzeit 730 m², lt. Ziff. II sind dann letztlich 700 m² verkauft.

Sodann folgt der Passus:
"Sollte die Wegmessung der Abtretungsfläche bei Auflassungsreife noch nicht erfolgen können, gilt folgendes:
Die Auflassung soll dann bezüglich des ganzen Grundstücks durchgeführt werden. Der Käufer ist dann verpflichtet, sobald dies möglich ist, die Abtretungsfläche an die Gemeinde zu übereignen."

Hätten sie einfach die Auflassung bezüglich des ganzen Grundstücks erklärt, wäre das alles kein Problem. Haben sie aber nicht. Und da stellt sich uns schon die Frage, ob die Auflassung bezüglich des ganzen Grundstücks überhaupt erklärt ist und - falls ja - ob da nicht eine unzulässige und vom Grundbuchamt überhaupt nicht nachprüfbare Bedingung enthalten ist.

Will ich überhaupt nicht.

Das Grundstück hat 730 m².

Gemäß Ziffer II. des Kaufvertrages verkauft der Eigentümer an den Käufer das FlNr. 1 im Ausmaß von ca. 700 m².

Ziffer V. des KV lautet wie folgt:
"Die Vertragsteile sind über den Eigentumsübergang des ganzen Grundstücks FlNr. 1 auf den Käufer gemäß der Vereinbarung in Ziffer II. einig. Diese unbedingte Auflassung enthält ausdrücklich weder Eintragungsbewilligung noch -antrag.

Sollte die Wegmessung der Abtretungsfläche bei Auflassungsreife noch nicht erfolgen können, gilt folgendes:
Die Auflassung soll dann bezüglich des ganzen Grundstücks durchgeführt werden.

==> Die ausdrücklich erklärte Auflassung bezieht sich auf die nicht vermessene Restfläche. Die andere ist - wenn überhaupt - nicht einfach so erklärt, sondern soll nur gelten, wenn (*) ... - was ich ja nicht prüfen kann. Ich weiß nur, dass die Vermessung noch nicht einmal beantragt wurde.

Wie gesagt: Hätten die Beteiligten einfach das Grundstück zu 730 m² aufgelassen, wäre uns das alles egal. Sie hätten einfach den von mir unterstrichenen Teil weglassen können. Haben sie aber eben nicht. Ergo: Aufgelassen ist Grundstück gem. II = 700 bislang unvermessene Quadratmeter.

(*) Gegenüber dem hier vorliegenden Passus "Sollte die Wegmessung der Abtretungsfläche bei Auflassungsreife noch nicht erfolgen können, gilt folgendes:" kommt mir eine Auflassung in einem widerruflichen Vergleich irgendwie weniger bedingt vor.

...dann komme ich an dem schwarzen und unterstrichenen Teil immer noch nicht vorbei, der halt leider da steht. Welchen Sinn soll denn der unterstrichene Zusatz haben, wenn mit der Auflassung nach ganze Grundstück zu 730 m² gemeint sein sollte?

Das ist es ja eben! Wir schwanken zwischen einer rein schuldrechtlichen Abrede, da ja dort eine Auflassung nicht explizit erklärt ist, und einer Bedingung bei der Auflassung, zu wir kämen, wenn man dort eine Auflassung hineinlesen wollte. Aber u. E. macht eben auch dieser Absatz, der jetzt vollzogen werden soll, die obige Einschränkung "gemäß der Vereinbarung in Ziffer II." nicht ungeschrieben.

Gerade der Passus zeigt doch, dass oben bei der Auflassung nur die 700 m² gemeint sein können.