OLG München 34 Wx 133/10 (vgl. Rechtsprechungsübersicht)

Grundsätzlich hast Du recht. Eigentlich ist es eine Standartforumulierung und funktioniert in der Regel einwandfrei.
Hier ist jedoch ein anderes Problem.

Hier ist lediglich eine Vollmacht erteilt die der Finanzierung des Kaufs zweckdinglich sein soll.
Das Grundstück ist 200 000,- € Wert, die Grundschuld jedoch 300.000,- €, mit der Konsequenz, dass OLG sagt, die Vollmacht reicht gar nicht so weit, weil ja zur Finanzierung nur 200000,- erforderlich sind.


ME ist die Entscheidung zumindest rein dogmatisch richtig, führt in der Praxis aber zu Schwierigkeiten.
Das Problem ist, dass man solche Vollmachten in die Urkunde deswegen reinnimmt, weil die Käufer noch selbst nicht wissen, wieviel Geld sie brauchen, und lieber zu viel als zu wenig nehmen, weil das Haus eventuell noch renovierungsbedürftig ist, oder eben Möbel und Einrichtung finanziert werden soll.

Konflikt beim dem Gestalter des KV besteht dann in soweit, dass man versucht die Parteien einerseits abzusichern, aber andererseits den Handlungsspielraum möglichst wenig zu beeinträchtigen.

Denkbar wäre, dass die Zustimmung des weiteren Käufers wegen des Rangrücktritts der Auflassungsvormerkung erforderlich war.

Zitat von thorsten

Die Ansicht des OLG München, dass eine Vollmacht zur Kaufpreisfinanzierung nicht zur Bestellung von Grundpfandrechten über den Kaufpreis hinaus berechtigt, finde ich absolut richtig und nachvollziehbar:daumenrau.

Das stimmt so nicht. Natürlich kann eine solche Vollmacht erteilt werden. Die Schranken wären dann natürlich §§ 134, 138 BGB

Das Promlem hier ist der Umfang und zwar diese Passage:

sind.

KP = 200000, GS = 300000. So dass OLG der Ansicht ist, dass K2 den K1 Vollmacht erteilt hat, eine GS bis zu 200 000 zu bestellen.

Bestellt wurde jedoch eine Grundschuld in H.v. 300000,.. €

Da K1 die Vollmacht überschritten hat, ist eine Genehmigung des K2 erforderlich.

Zitat von thorsten

Hier verstehe ich jedoch weiterhin nicht, warum auf die Vollmacht des zweiten Käufers abgestellt wird. Das OLG stellt in Abschnitt II Nr. 1. a) ausdrücklich fest, die erste Vollmacht (also die Belastungsvollmacht des Verkäufers zugunsten der Käufer) spiele hier "keine Rolle". Warum nicht? Ich kann mir das nur damit erklären, dass Eintragung im entschiedenen Fall erst nach Umschreibung erfolgen sollte, was aber aus der Entscheidung nicht hervorgeht.

Weil die K1 und K2 das Grundstück je zur Hälfte kaufen, und K2 auch ein Wörtchen mitzureden hat, was da alles auf seiner Hälfte bestellt werden soll.

Normal müssten K1 und K2 gemeinsam handeln. Hier handelt jedoch nur K1 alleine. Einmal für sich selber, und einmal für K2 aufgrund der Vollmacht, die jedoch vom Umfang her nicht ausreicht.

Ich habe die die Entscheidung des OLG München vom 21.10.2010, 34 Wx 133/10, zwar eingestellt, verstehe ich sie aber auch nicht. Zum Sachverhalt heißt es:

„Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer - und zwar jeden einzeln - das Kaufobjekt vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten und mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen für Kreditinstitute mit Gerichtsstand in der Europäischen Union oder der Schweiz zu belasten und die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in dinglicher Weise für ihn zu erklären.
- 3 -
Die Zweckbestimmungserklärung der in Ausübung dieser Vollmacht bestellten Grundpfandrechte muss entsprechend den vorstehenden Bestimmungen eingeschränkt werden.
…
Mehrere Käufer bevollmächtigen sich gegenseitig, ein abstraktes Schuldanerkenntnis in Grundschuldhöhe abzugeben sowie die Zwangsvollstreckung in persönlicher Hinsicht zu erklären und weiter alle Erklärungen abzugeben….

In den Gründen wird ausgeführt:

„a) Die Vertragsklausel enthält zwei Vollmachten, einmal die dem Käufer erteilte Vollmacht des Verkäufers, zum anderen die Vollmacht, die sich die Käufer gegenseitig erteilen. Die erste Vollmacht spielt im vorliegenden Zusammenhang keine Rolle. Sie mag nach außen in der Höhe unbeschränkt sein (vgl. z. B. BayObLG NJW-RR 1995,1167; LG Koblenz NJW-RR 2003, 957). Falls angesichts des eindeutigen Wortlautes überhaupt eine Auslegung notwendig sein sollte, wird zu berücksichtigen sein, dass nach den dort in Absatz 2 enthaltenen Einschränkungen für die Zweckbestimmung von Finanzierungsgrundpfandrechten eine solche unbeschränkte Vollmacht den Interessen des Verkäufers nicht widerspricht.
b) Die Vollmacht jedoch, die sich die Käufer gegenseitig erteilen, ist bereits….“

Wenn die Vollmacht des Verkäufers keine Rolle spielt, worin besteht dann das Eintragungshindernis ?

Eingetragen wird die GS auf Bewilligung und Antrag des Verkäufers, der jedem einzelnen Käufer hierzu Vollmacht erteilt hat. Anhand dieser Vollmacht hat einer der je einzeln bevollmächtigten Käufer gehandelt. Wie sich die Käufer gegenseitig bevollmächtigt haben, ist für die Eintragung der GS doch gar nicht relevant.

..

Die Vollmacht des Verkäufers für die Käufer zur Bestellung von Grundpfandrechten ist nicht auf einen bestimmten Betrag beschränkt.

Die Vollmacht der Käufer untereinander beschränkt sich wegen der unglücklichen Formulierung auf den Kaufpreis. Der Knackpunkt ist das Wörtchen "Kaufpreisfinanzierung".

Wenn der Kaufpreis laut Vertrag z.B. 200.000 € beträgt, kann nicht ein Käufer für den anderen Käufer aufgrund der Vollmacht eine Grundschuld in Höhe von 300.000,00 € bestellen, weil der überschießende Betrag in Höhe von 100.000,00 € nicht der Kaufpreisfinanzierung dient.

Zitat von Prinz

Wie sich die Käufer gegenseitig bevollmächtigt haben, ist für die Eintragung der GS doch gar nicht relevant.

Ausser bei Unterwerfung als künftiger Eigentümer......das ist aber eine Vermutung , da der Sachverhalt das nicht hergibt.

Da ich nicht davon ausgehe, dass sich das Grundbuchamt und das OLG an Dingen stoßen, die nicht entscheidungserheblich sind, kann es sich wohl nur so verhalten, dass die Grundschuldbestellung dem Eigentumsübergang zeitlich nachgelagert war, und zwar auch in der Weise, dass die notarielle Urkunde durchaus vor der Eigentumsumschreibung errichtet, die Grundschuld aber erst nach Eigentumsumschreibung zur Eintragung beantragt wurde. Dies würde auch erklären, weshalb das OLG ausführt, dass es auf die Veräußerervollmacht nicht ankomme.

Zitat von thorsten

Dann einigen wir uns also darauf, dass die Grundschuld vorliegend nach Eigentumsumschreibung eingetragen werden sollte. Vorher können die Käufer nämlich weder im eigenen Namen noch als Bevollmächtigte des anderen Käufers eine Grundschuld (in welcher Höhe auch immer) auf dem Grundstück des Verkäufers bestellen, so dass die Entscheidung des OLG Unsinn wäre.

Doch, können sie...auf Grund der Fin.Vollmacht des Verkäufers .

Die Erklärung von Cromwell ist einleuchtend und einfach. Aber wozu dann die ganzen Ausführungen des OLG zum KV und Fin. Vollmacht....

Ausserdem wäre die ganze Abwicklung ungewöhnlich ( erst Umschreibung und dann Gs-Bestellung) , so dass OLG dies wohl erwähnt hätte...
..naja...egal

Zitat von Cromwell

Dies würde auch erklären, weshalb das OLG ausführt, dass es auf die Veräußerervollmacht nicht ankomme.

Dann hätten sich aber auch die Ausführungen zur Tragweite der Vollmacht, die der Verkäufer erteilt hat („Falls angesichts des eindeutigen Wortlautes überhaupt eine Auslegung notwendig sein sollte, wird zu berücksichtigen sein, dass nach den dort in Absatz 2 enthaltenen Einschränkungen für die Zweckbestimmung von Finanzierungsgrundpfandrechten eine solche unbeschränkte Vollmacht den Interessen des Verkäufers nicht widerspricht“), erübrigt. Denn die Interessen des Verkäufers können nicht mehr berührt sein, wenn die Pfandbestellung nicht in seinem Namen, sondern ausschliesslich im Namen der Erwerber erfolgt.