Zwangshypothek für Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn der Titel zug. der WE-Gemeinschaft ergangen ist, formuliere ich in Anlehnung an BGH, Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05 = Rpfleger 2005, 521 (s. dazu auch den Eintragungsvorschlag in der Anm. von Dümig):
"…für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (oder: Wohnungseigentümergemeinschaft) am Grundstück Fl.st.Nr……, ….Straße Nr…. in …..“
obgleich nach Ansicht des LG Bremen, Rpfleger 2007, 315, die Bezeichnung der Lage der Wohnanlage unter Angabe der Straße genügen soll.

s. a. die Ausführungen von Hügel/Wilsch in Beck-OK, GBO, Stand 1.3.2012, Zwangssicherungshypothek, RN113 ff:

…“Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ führen, gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks, § 10 Abs 6 S 4 WEG. Letztere kann durch die postalische Anschrift oder die Grundbuchbezeichnung geschehen (Hügel/Elzer § 3 Rn 56). Einige Beispiele zur Eintragung iSv § 10 Abs 6 S 4 WEG: „Wohnungseigentümergemeinschaft Wilhelmstraße 9, München“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft Gemarkung Schwabing, Flurstück 123“ bzw „Wohnungseigentümergemeinschaft Schwabing Blätter 100-190“ (vgl Hügel/Elzer § 3 Rn 56). Nicht ausreichend sein dürfte die Kurzbezeichnung „WEG“ (vgl Böhringer/Hintzen, WEG-Novelle 2007, Rpfleger 2007, 354)..“

Beantragt ist die Eintragung einer Zwangshypothek.
Im Titel ist die Gläubigerin bezeichnet als "WEG xy in xy Straße, Ort ohne d.Bekl"

Gemäß dieser Formulierung im Rubrum soll nun die Zwangshypothek eingetragen werden. Ich habe schon sehr viel nachgelesen, finde aber zu diesem Zusatz "ohne d. Bekl" wenig.
Gemäß Rn.129 in BeckOK GBO, Hügel im Sonderbereich Zwangssicherungshypothek ist eine Eintragung für die WEG in diesem Fall nicht möglich.

Den Artikel zu einer anderen Ansicht "Böhringer Rpfleger 2006, 53" kann ich nicht abrufen.

Kann mir jemand weiterhelfen?

Bei mir lautet der Titel auf der Gläubigerseite:

Übrige Eigentümer der WEG XY-Straße, XY-Ort

Dies dürfte dann auch nicht möglich sein, oder?

Dein Fall ist eindeutig. Der Fall von Neuling12 scheint mir hingegen auslegungsfähig zu sein.

Der Fundstelle bei Wilsch im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.05.2018, Sonderbereich Zwangssicherungshypothek RN 129 kann ich nicht entnehmen, dass dort die Ansicht vertreten wird, dass bei einem Titel zugunsten der WEG-Gemeinschaft mit Ausnahme des Beklagten keine Eintragung erfolgen könne. Dort ist von Titeln nur für einzelne Wohnungseigentümer oder für die „übrigen Eigentümer der WEG“ die Rede, die keine Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Inhalt haben.

In den vom OLG München mit Beschluss vom 25.04.2013, 34 Wx 146/13, und vom 28.06.2018, 34 Wx 138/18, entschiedenen Fällen war die Titulierung nicht zugunsten der „WE-Gemeinschaft am Grundstück Fl.st. Nr…“, sondern lediglich zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer erfolgt.

Im Beschluss vom 25.04.2013 führt das OLG dazu aus: „Ob die Titel analog § 133 BGB dahin auslegungsfähig sind, dass es sich bei diesen um "alle übrigen Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Beteiligten" (also ausgenommen die betroffene Wohnungseigentümerin selbst) handelt, bedarf keiner Klärung. Jedenfalls weisen die Titel nicht das von "übrigen Wohnungseigentümern" verschiedene Rechtssubjekt "Wohnungseigentümergemeinschaft" (WEG) aus, das die Eintragung beantragt hat und auch eingetragen worden ist….Bei der als Berechtigten eingetragenen "WEG" handelt es sich um ein anderes Rechtssubjekt als das (die) in den Titeln ausgewiesene(n) ("übrige Eigentümer"). Denn mit dem rechtsfähigen Verband und der nicht rechtsfähigen Miteigentümergemeinschaft existieren zwei unterschiedliche Zuordnungsobjekte für Rechte und Verbindlichkeiten ….

In Fall von Neuling 12 lautet der Titel jedoch auf die WEG-Gemeinschaft. Damit dürfte der Zusatz „ohne den Beklagten“ lediglich zum Ausdruck bringen, dass es sich bei den Klägern um diejenigen Wohnungseigentümer handelt, die für den Fehlbetrag des Hausgeldes des Schuldners aufgekommen sind. An der Titulierung zugunsten des Verbandes der Wohnungseigentümer ändert sich dadurch mE nichts. Es käme dann die vom OLG angesprochene Auslegung in Betracht, s. dazu hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post969736

In der jurisPR-MietR 18/2018 Anm. 5 vom 06.09.2018 findet sich eine Anmerkung von Dr. Beate Flatow zum Beschluss des OLG München 34. Zivilsenat, vom 28.06.2018, 34 Wx 138/18. Demnach ging es dort um einen Anfechtungsprozess, bei dem die einzelnen Wohnungseigentümer Kläger und Beklagte sind. In großen Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es dann viele Gläubiger und einen oder wenige Schuldner. Für die obsiegenden Gläubiger verlangt § 750 ZPO ausdrücklich die „namentliche“ Bezeichnung (durch eine mit dem Titel verbundene Eigentümerliste). Im Falle von Neuling12 vermute ich allerdings, dass es um Wohngeldansprüche geht.

Zitat von Prinz

In der jurisPR-MietR 18/2018 Anm. 5 vom 06.09.2018 findet sich eine Anmerkung von Dr. Beate Flatow zum Beschluss des OLG München 34. Zivilsenat, vom 28.06.2018, 34 Wx 138/18. Demnach ging es dort um einen Anfechtungsprozess, bei dem die einzelnen Wohnungseigentümer Kläger und Beklagte sind. In großen Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es dann viele Gläubiger und einen oder wenige Schuldner. Für die obsiegenden Gläubiger verlangt § 750 ZPO ausdrücklich die „namentliche“ Bezeichnung (durch eine mit dem Titel verbundene Eigentümerliste). Im Falle von Neuling12 vermute ich allerdings, dass es um Wohngeldansprüche geht.

Aus dem Anerkenntnisurteil und dem KFB ergibt sich keine Begründung. Laut Auskunft des Gläubigervertreters handelt es sich aber tatsächlich um Wohngeldansprüche.

Ich sehe das so: Ein Titel der auf eine WEG lautet ist problemlos Grundlage einer Zwasi. In meinem Fall, lautet der Titel aber eben nicht auf die rechtsfähige WEG, sondern nur auf einen Teil ihrer Mitglieder.
Damit ist nicht mehr die rechtsfähige WEG Gläubigerin, sondern alle bis auf einen Miteigentümer und das ist dann keine rechtsfähige Gemeinschaft mehr, sondern eine Vielzahl von Gläubigern.

Die zitierte Entscheidung des OLG München hilft mir da irgendwie nicht recht weiter.

Okay. Wenn Du nichts hast, wonach Du im Wege der Auslegung zu einem eindeutigen Ergebnis gelangen könntest, musst Du die Eintragung ablehnen.

Zitat von Neuling12

Beantragt ist die Eintragung einer Zwangshypothek.
Im Titel ist die Gläubigerin bezeichnet als "WEG xy in xy Straße, Ort ohne d.Bekl"

Es gibt keine namentliche Bezeichnung der einzelnen Eigentümer. Das ist mE ein Titel zugunsten des Verbandes der Wohnungseigentümer, zumal es sich um Wohngeldrückstände des Beklagten handelt. Das "ohne" würde mich nicht stören.