... teleologische Reduktion ...
.. In Bayern gibt es, wie Harald bereits geschrieben hat, doch eine Ausnahmevorschrift: Hier (§ 3 Nr. 4).
Danke für den Hinweis. Diese Ausnahme war mir bislang nicht bekannt. In Baden-Württemberg gibt es nichts dergleichen.
Hallo Leute!
Ich krame diese Sache nochmals raus! Ich greife die Frage von Maya in Beitrag Nr. 7 auf: Im Kaufvertrag wurde dem Käufer durch die Gemeinde (welche bei Vertragsschluss durch den ersten Bürgermeister vertreten wurde) eine Vorabbeleihungsvollmacht erteilt. Der Gemeinderat hat den Kaufvertrag anschließend genehmigt; im Beschluss ist die Urkunde mit Beurkundungsdatum und Urkundenrollennummer benannt.
Bedarf es dann euerer Anschauung nach eines gesonderten Gemeinderatsbeschlusses, wenn der Käufer in Ausübung der Vorabbeleihungsvollmacht eine Grundschuld bestellt? Es handelt sich um eine bayerische Gemeinde 
Einer Genehmigung durch die Kommunalaufsicht bedarf es nach § 3 Nr. 4 der Verordnung überdie Ge­neh­mi­gungs­frei­heit von Rechtsgeschäften des kommunalen Kre­dit­we­sensnicht; dies ist im Kaufvertrag bereits als Feststellung enthalten.
Wie ist euere Einschätzung? Im Voraus besten Dank hierfür!
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Persönlich habe ich immer noch Prolbeme damit, wenn die Vollmacht und nicht das vollmachtlose Handeln genehmigt wird. Vielleicht liegt die Lösung in den von Prinz bei "Bewilligung und Tod" mitgeteilten Nachweisen.
Ich hänge mich hier mal mit einem sehr eiligen Fall einer Kollegin an:
Unaufschiebbares Grundbuchgeschäfte des Bürgermeisters nach Art. 37 Abs. 3 BayGO???
Eine bayerische Gemeinde veräußert ein Baugrundstück an den Käufer. Eingetragen werden soll derzeit nur die Finanzierungsgrundschuld. Die Finanzierungsvollmacht befindet sich in derKaufvertragsurkunde.
Es handelt der 1. Bürgermeister.
Ein Gemeinderatsbeschluss liegt zwar vor. Dieser ist jedoch bedingt und daher m.E. nicht ausreichend, um den Bürgermeister zu berechtigen, die Finanzierungsvollmacht wirksam zu erteilen.
Der Bürgermeister hat nun über den Notar eine Anordnung vorlegen lassen, in welcher der Bürgermeister feststellt, dass vorliegend eine dringliche Angelegenheit im Sinne von Art. 37Abs. 3 BayGO vorliegt. Begründend wird angeführt, dass die Käufer dringend die Eintragung der Grundschuld benötigen, um die erste Rate für die Hausbaufirma bezahlen zu können. Die Bank zahle erst nach Eintragung der Grundschuld aus.
Die nächste Gemeinderatssitzung wäre erst am 23.01.2015 und damit zu spät zur Zahlung der ersten Rate.
Ich bin der Meinung, dass vorliegend kein unaufschiebbares Geschäft vorliegt, welchen den Bürgermeister zu alleinigem Handeln berechtigt, vgl. auch DNotI, Dokumentennummer 11304, (enthält jedoch auch keine Rechtsprechung zu dem Thema). Es handelt sich m.E. um eine Angelegenheit der Gemeinde, bei der diese einen großen Entscheidungsspielraum hat und daher eine Eilentscheidung nicht in Betracht kommt.
Wie wird diese Problematik bei anderen Grundbuchämtern gehandhabt? Wann und bei Vorliegen welcher Voraussetzungen wird aufgrund einer Anordnung nach Art. 37 Abs. 3 BayGO eingetragen?
Was die bayerische Gemeindeordnung meint, weiß ich nicht, aber hier soll eine "fremde" Verbindlichkeit (Käufer gegenüber seiner Hausbaufirma) auf dem Gemeindegrundstück abgesichert werden und das halte ich für ausgeschlossen. Aus Sicht der Gemeinde kann es kein dringend erforderliches Geschäft sein.
Was die bayerische Gemeindeordnung meint, weiß ich nicht ...
Art. 37 (3) BayGO: 1Der erste Bürgermeister ist befugt, an Stelle des Gemeinderats oder eines Ausschusses dringliche Anordnungen zu treffen und unaufschiebbare Geschäfte zu besorgen. 2Hiervon hat er dem Gemeinderat oder dem Ausschuß in der nächsten Sitzung Kenntnis zu geben.
Danke für die Hilfe - die Kollegin hat sich inzwischen zur Vorlage ans OLG entschieden :-).
Das hätte ich auch gemacht. Ich habe in diesen Fällen die Durchführung immer verweigert, zumal es stets darum ging, dass der Käufer den Kaufpreis dann nicht rechtzeitig an die Gemeinde zahlen kann. Und? Was kann er dafür, wenn die Gemeinde mit der Genehmigung nicht zu Potte kommt? Da möchte ich sehen, mit welcher Rechtsgrundlage die Gemeinde Verzugszinsen verlangt, weil die Gemeinderatssitzung leider zu spät stattgefunden hat ...
Auch ich muss die Sache nochmal rauskramen....
für KV an welchen eine in meiner Gemarkung liegende bayerische Gemeinde beteiligt ist werden in der Regel die notwendigen Gemeinderatsbeschlüsse vor der Beurkundung des KV in der Gemeinderatssitzung gefasst.
Was haltet ihr von dieser Formulierung des Gemeinderatsbeschlusses:
"Die Gemeinde ist mit einem Verkauf des Flst. ...... zu einem Preis von ..... Euro einverstanden. Der Bürgermeister wird ermächtigt, den KV abzuschließen und den näheren Vertragsinhalt im Einzelnen festzulegen. Der Bürgermeister kann dabei auch den Erwerber zur Bestellung von Grundpfandrechten zur Kaufpreisfinanzierung bevollmächtigen."
Reicht dies aus, damit der Bürgermeister den KV (insbesondere Bauplatzgrundstücke), der eine Finanzierungsvollmacht enthält, abschließen kann bzw. damit ich aufgrund des KV für die Käufer, aufgrund erteilter Vollmacht, eine Grundschuld eintragen kann.
Ich bin eigentlich der Meinung, dass die Formulierung so ausreicht? Was meint ihr?
Genügt aber nicht für die Bestellung von Grundpfandrechten mit der Unterwerfung nach § 800 ZPO.
Genügt aber nicht für die Bestellung von Grundpfandrechten mit der Unterwerfung nach § 800 ZPO.
Dann würde es so passen:
"Die Gemeinde ist mit einem Verkauf des Flst. ...... zu einem Preis von ..... Euro einverstanden. Der Bürgermeister wird ermächtigt, den KV abzuschließen und den näheren Vertragsinhalt im Einzelnen festzulegen. Der Bürgermeister kann dabei auch den Erwerber zur Bestellung von Grundpfandrechten, einschließlich der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gem. § 800 ZPO, zur Kaufpreisfinanzierung bevollmächtigen."
Zur Eintragung einer Grundschuld auf einem mit Kaufvertrag veräußerten Gemeindegrundstück (Bayern):
Das Grundbuchamt hat selbständig und in eigener Verantwortung zu entscheiden, ob es sich bei einem Grundbuchgeschäft einer Gemeinde um einen genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgang handelt. Allerdings hat des Grundbuchamts allein die abstrakten Voraussetzungen der Genehmigungspflicht zu prüfen, nicht jedoch auch, ob das Geschäft nach seiner Ausgestaltung genehmigungsfähig wäre.
OLG München, Beschluss v. 16.09.2019, 34 Wx 445/18
https://www.gesetze-bayern.de/Conten...-21777?hl=true
Wie handhabt ihr die Angelegenheit inzwischen? Was verlangt ihr allgemein und was, wenn das Finanzierungsgrundpfandrecht deutlich höher als der Kaufpreis ist?
Bisher haben wir hier auf "im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung bestellte Grundpfandrechte" (§ 3 Nr. 4 KommKredV) abgestellt ... .
Auf Anfrage des hiesigen Notariats, wie nach der zitierten OLG-Entscheidung zu verfahren ist, haben wir bei uns so geantwortet:
Damit wird in Zukunft die Grundschuld zu gleicher Urkunde wie Kaufvertrag/Auflassung zu beurkunden sein. Andernfalls ist eine Genehmigung durch den Landkreis als Aufsichtsbehörde oder eine Bestätigung der Gemeinde nach § 4 der Verordnung (soweit darin nicht unzutreffend die Genehmigungsfreiheit nach § 3 Nr. 4 bestätigt wird) erforderlich.
Evtl. kommt in eiligen Fällen zunächst eineVerpfändung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag und entsprechende Eintragung bei der Auflassungsvormerkung (wie bei Finanzierung bei Teilflächenkäufen praktiziert) in Betracht.
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