Dienstbarkeit nicht ausreichend bezeichnet?

So dürfte der Eigentümer den Zaun auch dann nicht errichten, wenn dieser das Geh- und Fahrtrecht in keiner Weise beeinträchtigt. Die Entscheidungen, auf die der Notar anspielte, waren dann womöglich gar nicht einschlägig. Und das mit dem Zaunerrichtungsrecht hat das OLG Nürnberg beim Geh- und Fahrtrecht gerade anders gesehen als der BGH beim Gartennutzungsrecht. Ich würde wohl auch zurückweisen.

Ich befürchte, hier liegt ein Mißverständnis vor. "Rspr." bedeutet in dem Vermerk nicht Rechtsprechung sondern schlicht Rücksprache.

Gab es denn im damaligen Antrag überhaupt eine Rangbestimmung? Im Zweifel entsteht das Recht auch bei Eintragung an nächstoffener Rangstelle (Schöner/Stöber Rn 324).

Na dann. Man könnte versuchen einen Rangrücktritt bzw. eine Zustimmung zur Ergänzung der bereits eingetragenen Dienstbarkeit zu bekommen. Aber wer zahlt das?

Zitat von Martin

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat schriftlich mitgeteilt, dass er mit "einer Änderung der Dienstbarkeiten" nicht einverstanden sei.

Was gefällt dir persönlich besser? Pauschal zurückweisen und das OLG entscheiden lassen ....

Zu viele Unwägbarkeiten.

P:S. Der Text nach "... ist nicht drin" erschien bei mir erst jetzt.

Hallo zusammen,

1985 wurde in einem Grundstücks-Grundbuch eingetragen: „Sondernutzungsrechtfür Max Mustermann geb. am 01.01.1970. Gemäß Bewilligung vom ... eingetragen am....“

Nun schreibt mir ein Notar, der einen Kaufvertragvorbereitet, dass das Recht nach seiner Auffassung so nicht existent seinkann, da ein Sondernutzungsrecht an einem Grundstück, an dem keinWohnungseigentum gebildet worden ist, nicht bestehen kann und regt Löschung vonAmts wegen nach § 22 GBO an.

Die Einsicht in die zu Grunde liegende Bewilligung hatergeben, dass in der UR seinerzeit eine beschränkte persönliche Dienstbarkeitbestellt worden ist. Der Berechtigte „hat ein ausschließlichesSondernutzungsrecht an dem im beigefügten Lageplan gelb umrandeten Teil desGrundstücks.“.

Bin ich völlig auf dem Holzwege, wenn ich dem Notarschreibe, dass auch Grundbucheintragungen der Auslegung fähig sind und hier beiHinzuziehen und Lesen der Bewilligung eindeutig zu erkennen ist, was gewolltist? Und daher Löschung nicht in Betracht kommt?
Natürlich hat sich der Kollege bei der Formulierung etwasunglücklich angestellt... die wilden 80er…

Vielen Dank und schönen Feierabend schon mal!

Nachtrag:
Der Notar trägt noch vor, dass sich die Bewilligung seiner Meinung nach auch nicht in eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit anderen Inhalts umdeuten lässt. Die bpD sei nur eintragungsfähig, wenn sie sich auf konkrete Nutzungs- oder Duldungsarten hinsichtlich eines Grundstücks bezieht. Das vorliegende bewilligende Recht wäre "eigentumsgleich" ausgestaltet und daher als Dienstbarkeit nicht eintragungsfähig.

Was so ja nicht stimmt, das (Sonder-)Nutzungsrecht bezieht sich nur auf eine Teilfläche und im übrigen möchte ich den Notar jetzt auf Schöner/Stöber (14. Auflage) RN 1204 verweisen, wonach Grundstücksnutzung in einzelner Beziehung jedoch auf die Festlegung einer bestimmten Nutzungsart abstellt und nicht darauf, ob dem Eigentümer noch ein wirtschaftlich sinnvolle oder wertvolle Nutzungsmöglichkeit bleibt. Korrekt?

Ich meine, dass der Notar Recht hat. Ein Sondernutzungsrecht kennt das Sachenrecht des BGB nicht und eine Verdinglichung einer schuldrechtlichen Sondernutzungsregelung nach WEG kommt mangels Begründung von Wohnungseigentum nicht in Betracht. Bliebe die Auslegung.

Im Hinblick auf einen Nießbrauch an einer Teilfläche kommt eine solche Auslegung wohl schon deshalb nicht in Betracht, weil es an der Vorlage einer amtlichen Karte fehlt (s. dazu Wegmann im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth, Stand: 01.05.2013, § 1030 RN 8: „Grundbuchrechtlich lässt dies § 7 Abs 2GBO zu, wenn Verwirrung nicht zu besorgen ist, wozu ein amtlicher Lageplan vorgelegt werden muss (Schöner/Stöber Grundbuchrecht Rn 1365..“).

Bliebe die Auslegung als beschränkte persönliche Dienstbarkeit.

Wie das OLG Köln im Beschluss vom 12.3.2012 - 2 Wx 184/11 = FGPrax 2012, 150, ausführt, ist zu deren Eintragung zwar nicht erforderlich (Zitat), „dass das Recht im Grundbuch ausdrücklich als beschränkte persönliche Dienstbarkeit gekennzeichnet ist, wie das Grundbuchamt mit zutreffender Begründung ausgeführt hat. Ein „Parkrecht und Bauverbot” zugunsten einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft lässt sich zweifelsfrei als eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Sinn des § 1090 BGB einordnen, so dass eine ausdrückliche Kennzeichnung als solche nicht erforderlich ist (BayObLG Rpfleger 1981, 295 (296); Schöner/Stöber, GrundbuchR, 14. Aufl., Rn. 1145)“.

Es fehlt jedoch an der Angabe des Nutzungszwecks. Diese Angabe ist erforderlich, weil § 1090 i. V. mit § 1018 BGB lediglich die Nutzung in einzelnen Beziehungen gestattet. Und einen Nutzungszweck kann ich der Formulierung: „Der Berechtigte hat ein ausschließliches Sondernutzungsrecht an dem im beigefügten Lageplan gelb umrandeten Teil des Grundstücks“ nicht entnehmen. Vielmehr ergibt sich daraus, dass an einer Teilfläche des Grundstücks unter Ausschluss der Mitbenutzung durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks ein umfassendes Nutzungsrecht bestehen soll.

Ein solches umfassendes Nutzungsrecht an einer Teilfläche wurde jedoch bereits zum Eintragungszeitpunkt (1985) von der obergerichtlichen Rechtsprechung für unzulässig erachtet (s. OLG Zweibrücken, Urteil vom 5.1.1982 - 3 W 89/81 = DNotZ 1982, 444). Daran ist auch in der Folgezeit festgehalten worden. Das OLG München führt im Beschluss vom 22. 2. 2010 - 34 Wx 003/10 = DNotZ 11/2010, 845 (mit Anm. Kanzleiter = MittBayNot 5/2010, 390 mit Anm. Demharter) aus:
„..a) Eine Grunddienstbarkeit, die das Recht einräumt, ein Grundstück oder auch nur einen Teil desselben, „beliebig zu benutzen”, wäre deshalb nicht zulässig (KG, DNotZ 1992, 673; BayObLGZ 1986, 54²; BayObLG, NotBZ 2003, 198; OLG Celle, NJW-RR 2005, 102). Eine Nutzung in einzelnen Beziehungen liegt hingegen auch dann vor und die Bestellung einer Grunddienstbarkeit ist demgemäß zulässig, wenn eine Anlage „als solche” oder ein Gebäude „als solches” Gegenstand der Nutzung ist (KG, NJW 1972, 1128³: Bau einer Netzstation; LG Passau, Rpfleger 1972, 135: Straßennutzung; LG Bremen, JurBüro 1970, 92: Nutzung von Erdgeschossräumen als Ladenlokal; LG Regensburg,Rpfleger 1987, 295 mit Anm. Dietzel: Bau und Benutzung einer Scheune; BayObLG, MittBayNot 1985, 127⁴: Benutzung einer Terrasse; BayObLG, NJW-RR 2005, 604: Kellernutzungsrecht)..“

Nach der vorzitierten Entscheidung des OLG Celle, Beschluss vom 15. 10. 2004 - 4 W 190/04, muss „es sich aber um eine Benutzung in einer bestimmten Beziehung, also zu einem bestimmten Zweck handeln, während ein umfassendes Nutzungsrecht ohne Beschränkung auf bestimmte Nutzungsarten ein Nießbrauchsrecht wäre. Eine Dienstbarkeit, die wie hier das Recht einräumt, ein Grundstück „nach Belieben” zu nutzen, ist daher inhaltlich nicht zulässig (BayObLG, NJOZ 2003, 824 = MDR 2003, 684 = ZflR 2003, 597). Das hat das BayObLG in der zitierten Entscheidung, die exakt den auch hier gegebenen Fall einer auf eine Teilfläche beschränkten Dienstbarkeit zur Nutzung nach Belieben betrifft, ausdrücklich auch im Hinblick auf das Urteil des BGH vom 25. 10. 1991 (veröffentlicht u.a. in NJW 1992, 1101) ausgesprochen. ….“

Zu der vorzitierten Entscheidung des BGH führt Demharter in seiner Anmerkung in der MittBayNot aus: „..Da in dem vom BGH entschiedenen Fall die Nutzung einer Teilfläche des belasteten Grundstücks nur in einzelnen Beziehungen gestattet war, kann nicht davon ausgegangen werden, dass der BGH allein in einer Beschränkung der Ausübung auf einen Teil des belasteten Grundstücks eine Beschränkung auf eine Nutzung in einzelnen Beziehungen sieht. Jedoch wird die missverständliche Begründung der Entscheidung von Schoch17 zu Recht kritisiert. Das BayObLG18 und ihm folgend das OLG Celle19 haben daran festgehalten, dass auch bei einer Ausübungsbeschränkung nur eine Nutzung in einzelnen Beziehungen zulässiger Inhalt einer Benutzungsdienstbarkeit sein kann; die Entscheidung des BGH betreffe nur einen solchen Fall. In diesem Sinn wird die Entscheidung auch sonst verstanden..“
17 Rpfleger 1992, 339.
18 ZfIR 2003, 597.
19 NJW-RR 2005, 102.

Ist (und war zum Eintragungszeitpunkt) mithin die Eintragung inhaltlich unzulässig, ist sie von Amts wegen zu löschen. Der frühere Eintragungsantrag ist neu zu bescheiden.

Ich schätze mal, dass Dein/e Ausbilder/in von Dir einen eigenständig erarbeiteten Lösungsvorschlag erwartet.

Ich würde mein Augenmerk aber einmal auf folgende Fragestellung richten:

Wenn „die Immissionen aus dem ordnungsgemäßen Betrieb der umliegenden Gewerbebetriebe auf Dauer zu dulden“ sind, bedeutet das ja, dass der Eigentümer mit allen Einwendungen immissionsrechtlicher Art ausgeschlossen sein soll. Ein solcher Totalausschluss soll zwar nach Ansicht des BayObLG, Beschluss vom 15. April 2004, 2Z BR 221/03, unter Zitat (Soergel/Stürner § 1018 Rn. 37 den Bestimmtheitsgrundsatz wahren.

Frage ist aber, ob nicht auch bei einem Totalausschluss ersichtlich sein muss, um welche Immissionen es überhaupt gehen kann.

Dass würde dann voraussetzen, dass die „umliegenden“ Gewerbebetriebe nach ihrer Art benannt werden.

Im Falle des BayObLG war dies ein Chemiewerk, bei dem entschädigungslos alle Einwirkungen aus dem Betrieb der immissionsrechtlich genehmigungspflichtigen Anlagen, insbesondere durch Lärm, Staub und Erschütterungen zu dulden waren.

Vorliegend ist jedoch nicht ersichtlich, ob es sich z.B um Gaststätten oder Sportstätten handelt, bei denen Geräuschimmissionen zu dulden sind, oder um industrielle Betriebe, deren Immissionen zu Luftverunreinigungen, Geräuschen, Erschütterungen und ähnlichen Vorgängen führen könnten.

Auch ist nicht ersichtlich, was unter „umliegend“ verstanden werden soll, da eine Begrenzung in räumlicher Hinsicht fehlt. Bei mir in der Gegend befindet sich im Radius von ca. 20 km ein Kernkraftwerk. Ist das dann noch „umliegend“ ?

Je gravierender die mit der Dienstbarkeit verbundene Einschränkung des betroffenen Eigentümers ist, desto größere Anforderungen müssen an die Wahrung des Bestimmtheitsgrundsatzes gestellt werden; dies gilt insbesondere für den Fall des Ausschlusses von Eigentümerrechten nach § 1018, 3. Alt (s. Weber im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1018 RN 126).

Die Grenze ist z. B. überschritten, soweit es um schwere Gesundheitsgefahren geht oder die körperliche Unversehrtheit nachhaltig beeinträchtigt wird. Das DNotI führt dazu im Gutachten vom 14. Juni 2004, Fax-Abfrage 1162#
https://www.dnoti.de/gutachten/deta…5b2c35da31abd5f
aus: „Demgegenüber wird man beim Immissionsschutzrecht zu beachten haben, dass hier die grundgesetzliche Verankerung nicht nur in Art. 14 I GG, sondern auch in Art. 2 Abs. 2 GG (Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit) zu sehen ist. Man wird daher angesichts des hohen Schutzguts des Art. 2 Abs. 2 GG davon auszugehen haben, dass ein Verzicht auf Nachbaransprüche des Immissionschutzrechts wohl nicht unbegrenzt zulässig ist. So nimmt der BGH (NJW 1981, 811) an, dass es eine Grenze gebe, von der ab die Preisgabe des individuellen Interesses an körperlicher Unversehrtheit im Austausch gegen eine Gegenleistung von der Rechtsordnung zu missbilligen sei…“

Auch das OLG Hamm hält es im Beschluss vom 27. Juni 1986, 15 W 10/86, für fraglich, ob der Ausschluss aller Abwehrrechte gegen näher kaum bestimmbare Einwirkungen aus einer Vielzahl kaum überschaubarer Quellen mit § 1018 BGB 3. Alt. noch vereinbar ist.

Vielleicht hilft Dir das erst einmal weiter.

Viel Glück und Erfolg für deine Ausbildung :).