Ich habe drei Wohnungseigentumseinheiten. Es wird eine Grunddienstbarkeit auf WE Nr. 3 bewilligt und beantragt, zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 2, folgenden Inhalts: "... das Recht einzutragen, das Wohnungseigentum Nr. 3 jederzeit zu betreten bzw. durch Handwerker betreten zu lassen, um an die dort installierten Versorgungsleitungen (Gas, Strom und Wasser), die auch von den jeweiligen Eigentümern Nr. 1 und 2 genutzt werden, zu kommen." Grundsätzlich ist ja eine Grunddienstbarkeit für andere Wohnungseigentümer an einem Wohnungseigentum möglich, aber müsste bei gemeinschaftlichen Leitungen nicht vielmehr gemeinschaftliches Eigentum gebildet werden, bzw. die Teilungserklärung geändert werden? Irgendwie gefällt mir das nicht. Was meint ihr?
Grunddienstbarkeit an Wohnungseigentum
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Kommt darauf an. Grundsätzlich geht ein Betretungsrecht als Grunddienstbarkeit aber schon, um z.B. einen Heizungskeller nicht nur über die in den Garten führende Tür (= direkter Zugang zum Gemeinschaftseigentum), sondern auch bequem vom Treppenhaus aus durch einen Kellerraum, der SE ist, erreichen zu können.
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Gemeinschaftliche Leitungen sind zwingend Gemeinschaftseigentum und das Betretungsrecht von Sondereigentum ist bereits in § 14 Nr. 4 WEG geregelt. Ich verstehe daher überhaupt nicht, warum dafür eine extra Dienstbarkeit notwendig ist. Aber wir tom, sehe ich auch, dass die Dienstbarkeit eintragbar ist. Was soll denn in einer Änderung der Teilungserklärung bestimmt werden? Heizkostenverteiler und Wasserzähler sind auch Gemeinschaftseigentum. Man beschreibt doch in der Teilungserklärung Räume und nicht bauliche Details bzw. Zubehör.
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Unter Hinweis auf § 14 Abs. 4 WEG ist die Bestellung einer gesonderten Dienstbarkeit überflüssig, da lediglich die gesetzliche Norm verdinglicht werden soll. Überflüssiges wird jedoch nicht ins Grundbuch eingetragen. Diese Dienstbarkeit geht schlicht nicht.
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Unter Hinweis auf § 14 Abs. 4 WEG ist die Bestellung einer gesonderten Dienstbarkeit überflüssig, da lediglich die gesetzliche Norm verdinglicht werden soll. Überflüssiges wird jedoch nicht ins Grundbuch eingetragen. Diese Dienstbarkeit geht schlicht nicht.
Ich sehe das genauso. -
Da ist nichts überflüssig. Die Gestattungspflicht nach § 14 Nr. 4 WEG besteht nur, soweit das Betreten und die Benutzung zur Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist (s. z. B. OLG Celle, Beschluss vom 04.12.2001, 4 W 313/01; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 24. 11. 2000 - 3 W 184/00; OLG München, Beschluss vom 22. 2. 2006, 34 Wx 133/05). Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, ob hinreichende tatsächliche Anhaltspunkte für die Notwendigkeit einer entsprechenden Maßnahme vorliegen (s. Gottschalg „Das Verhältnis von Gemeinschafts- und Sondereigentum: Aufopferung und Schadensersatz nach § 14 Nr. 4 WEG - Ein schwieriger Balanceakt für Wohnungseigentumsverwalter“, NZM 2010, 424 ff).
Zudem kann der Duldungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband) als Rechtssubjekt geltend gemacht werden, denn Anspruchsberechtigter ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband. Lafontaine führt dazu im jurisPK-BGB Band 3, 7. Auflage 2014, § 14 WEG RN 80 aus:
„Anspruchsberechtigt ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband,218 da es sich um einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch handelt. Zur Geltendmachung des Anspruchs durch die Gemeinschaft bedarf es grundsätzlich einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.219 Allerdings genügt auch eine abstrakte, nicht einzelfallbezogene Ermächtigung durch Vereinbarung, wenn sie hinreichend bestimmt ist.“
Verweigert der Wohnungseigentümer den Zutritt, muss die Gemeinschaft gegen ihn in einem Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG einen Duldungstitel erwirken (s. Gottschalg, NZM 2010, 427).
Demgegenüber gibt die Grunddienstbarkeit den anderen Wohnungseigentümern einen Unterlassungsanspruch, dessen Durchsetzung nicht von der vorherigen Beschlussfassung abhängig ist.
Auch dürfte die aus § 14 Absatz 4 WEG resultierende Konsequenz, dass dann, wenn der betroffene Wohnungseigentümer durch das Betreten und die Benutzung der SE-Räume einen Schaden erleidet, z.B. einen Mietausfall (OLG Köln, NJWE-MietR 96, 274) oder Kosten für eine Ersatzunterkunft (BGH, NJW 2003, 826), dieser verschuldensunabhängig zu ersetzen ist (s. Heyn, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2014, § 14 RN 2 unter Zitat OLG Düsseldorf, NZM 1999, 507), durch die Duldungspflicht aus der Grunddienstbarkeit nicht mehr gegeben sein.
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