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Thema: Verwalternachweis mit nur einer Unterschrift

  1. #1
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    Verwalternachweis mit nur einer Unterschrift

    Hallo zusammen,
    ich habe ein Protokoll für die Bestellung des Verwalters vorliegen, bei dem der Verwalter in Verwaltereigenschaft und in Vollmacht für die Eigentümer 510/1000 (somit als Mehrheitseigentümer) in Personenunion unterzeichnet. Auf meine Zwischenverfügung wg § 24 Abs. 6 WEG, wird mir das BGH Urteil vom 25.09.2015 V ZR 203/14 als Begründung übermittelt. Kann mir jemand einen Tipp geben?

  2. #2
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    Wenn kein anderer Wohnungseigentümer bei der Versammlung anwesend war ist die beglaubigte Unterschrift des Verwalters ausreichend, vgl. BGH Urteil vom 25.09.2015 V ZR 203/14 (Rn 23)

  3. #3
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    Jupp, nur die Anwesenden können unterschreiben. Wenn du mal ein Protokoll hast, aus dem sich ergibt, dass Herr Y (einziges) Verwaltungsbeiratsmitglied ist und dieser nicht bei der Versammlung dabei gewesen ist, dann keine Unterschrift von ihm.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  4. #4
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    Dann wird folgendes Protokoll wohl auch reichen?

    Protokoll zur ordentlichen....vom 30.12.2016

    1. X mit 40/100 anwesend. Beschlussfähigkeit für 1. Versammlung nicht gegeben. Beschlussfähigkeit für 2. Versammlung (13:00 Uhr) gegeben § 25 Abs. 4 WEG - X mit 40/100 anwesend............
    .............................................

    5. Verwalterbestellung (X) / Beirat (Y) wie bisher für weitere 3 Jahre bis 31.12.2019......


    Unterschrift X (Verwalter und Miteigentümer) Unterschrift Y (Beirat und Miteigentümer)

    (Y war in der Versammlung also gar nicht anwesend und X hat sich quasi selbst zum Verwalter bestellt)

  5. #5
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    Das hast du nicht wirklich vorliegen oder?

    PS: X muss als "Versammlungsleiter... " und nicht als Verwalter unterschreiben.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  6. #6
    Stammgast Avatar von jfp
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    Hab ich das richtig verstanden, dass die 1. und 2. Versammlung am selben Tag waren?

    wenn ja dürfte der Beschluss nichtig sein.
    Perfektion ist eine Illusion.

  7. #7
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    In Niederbayern fasst man sich halt kurz. Die 2. Versammlung war am selben Tag. Wieso sollte das nichtig sein? Man kann doch mit der Ladung gleich auch zur zweiten Versammlung am selben Tag einladen (falls die Gemeinschaftsordnung das zulässt).

    In der Gemeinschaftsordnung ist bei mir geregelt: Ist eine ordnungsgemäß einberufene Vers. nicht beschlussfähig, kann der Verwalter innerhalb von 3 Monaten eine neue einberufen.
    Weiter vorne steht allgemein zur Versammlung: ...hat schriftlich mit Ladungsfrist von 2 Wochen zu erfolgen....in dringenden Fällen kann die Frist vom Verwalter verkürzt werden. Mindestens muss sie aber 4 Tage betragen...

    Ob das auch für die zweite gilt? Wahrscheinlich schon.

  8. #8
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    Das kommt auf die Einladung zur Versammlung an, Eventualeinberufung § 23 WEG.

    Wenn das nicht ordnungsgemäß war, dann sind die Beschlüsse anfechtbar.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  9. #9
    Stammgast Avatar von jfp
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    Zitat Zitat von Martin Beitrag anzeigen
    In Niederbayern fasst man sich halt kurz. Die 2. Versammlung war am selben Tag. Wieso sollte das nichtig sein? Man kann doch mit der Ladung gleich auch zur zweiten Versammlung am selben Tag einladen (falls die Gemeinschaftsordnung das zulässt).

    In der Gemeinschaftsordnung ist bei mir geregelt: Ist eine ordnungsgemäß einberufene Vers. nicht beschlussfähig, kann der Verwalter innerhalb von 3 Monaten eine neue einberufen.
    Weiter vorne steht allgemein zur Versammlung: ...hat schriftlich mit Ladungsfrist von 2 Wochen zu erfolgen....in dringenden Fällen kann die Frist vom Verwalter verkürzt werden. Mindestens muss sie aber 4 Tage betragen...

    Ob das auch für die zweite gilt? Wahrscheinlich schon.
    Ich würde das grundsätzlich wie folgt sehen.
    Die 2. Versammlung (ohne Quorum) kann erst einberufen erden, wenn eine Versammlung nicht beschlussfähig war. Von da an wären die vorgesehenen Ladungsfristen einzuhalten (und es müsste überhaupt geladen werden). Der Wortlaut der Gemeinschaftsordnung würde m.E. ebenso dafür sprechen. Anderes müsste die entsprechende Ordnung ausdrücklich vorsehen.
    Wenn man dieses Verfahren zulässt, kann man das Quorum auch gleich weglassen, da es ausgehöhlt ist.
    Ich würde somit davon ausgehen, dass keine (nach §25 IV WEG wirksame) Ladung vorgenommen wurde.

    Eine vorsorgliche Einladung für eine taggleiche zweite Versammlung ohne Quorum ohne entsprechende Grundlage in der Gemeinschaftsordnung würde ich daher für unzulässig erachten.
    Perfektion ist eine Illusion.

  10. #10
    Stammgast Avatar von jfp
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    Und wenn ich mich richtig erinnere ist der Beschluss nichtig (und nicht nur anfechtbar) wenn keine ordnungsgemäße Ladung vorliegt.
    Perfektion ist eine Illusion.

  11. #11
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    Sofern es die Gemeinschaftsordnung zulässt und die Einladung richtig als Eventualeinladung verschickt wurde, genügt in der Regel eine Wartezeit von 30 Min.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  12. #12
    Stammgast Avatar von jfp
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    Zitat Zitat von Atlantik Beitrag anzeigen
    Sofern es die Gemeinschaftsordnung zulässt und die Einladung richtig als Eventualeinladung verschickt wurde, genügt in der Regel eine Wartezeit von 30 Min.
    da würde ich zustimmen.

    Ich frage mich - wie erwähnt - bei diesen Konstellationen immer warum man diese sinnfreie Kombination nutzt und nicht gleich die Beschlussfähigkeit ohne Quorum vorsieht. Faktisch dürfte es aufs selbe hinauslaufen.
    Perfektion ist eine Illusion.

  13. #13
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    Sehe ich auch so.

    Eine Eventualeinladung dürfte nur genügen, wenn die Teilungserklärung ausdrücklich eine Abweichung von § 25 Abs. 4 WEG enthält. Eine normale Eventualeinladung ("für den Fall, dass die erste Versammlung nicht beschlussfähig ist") ist nach wohl h.M. unter Geltung des § 25 Abs. 4 WEG nicht zulässig. Da § 25 Abs. 4 WEG aber abdingbar ist, kann dies in der Teilungserklärung geschehen. Und wenn er abbedungen wurde und dann eine Eventualeinladung erfolgt ist, dann kann dort auch ein wirksamer Beschluss gefasst werden (vgl. Bärmann/Pick, Rn. 30 zu § 25 WEG, mit weiteren Nachweisen; so auch MüKo/Engelhardt, Rn. 37 und Rn. 40 zu § 25 WEG).

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  14. #14
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    Auch dann, wenn es eine diesbezügliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht gibt, sind die auf einer Zweitversammlung, die zugleich für den Fall der Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung einberufen wurde, gefassten Beschlüsse nach Ansicht des OLG München, 34. Zivilsenat, Beschluss vom 26.01.2018, 34 Wx 304/17, nicht nichtig, sondern nur anfechtbar; s. hier:
    https://rechtspflegerforum.de/showth...=1#post1134051

    Allerdings ist auch in diesem Fall aus Gründen der Rechtssicherheit nach Ansicht des OLG München, Beschluss vom 11.12.2007, 34 Wx 14/07, (Zitat): „unverzichtbar, dass die Kundgabe der Stimmabgabe nach außen in Erscheinung treten, also tatsächlich als Formalakt stattfinden muss (BayObLG, NJW-RR 1996, 524; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 27; Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, Rdnr. 248). Ebenso unverzichtbar ist die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter, wodurch erst der Eigentümerbeschluss rechtswirksam zustande kommt (BGHZ 148, 335 = DNotZ 2002, 131); s. hier:

    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1055857
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  15. #15
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    Die erstgenannte aktuelle Entscheidung hatte ich auch gefunden, aber das mit der Einmannversammlung nicht.
    Aber selbst "die Feststellung der Beschlussfassung und die Kundgabe des Beschlussergebnisses" könnte man ja in der von mir genannten Protokollierung
    (....5. Verwalterbestellung (X) / Beirat (Y) wie bisher für weitere 3 Jahre bis 31.12.2019......) sehen, wenn man großzügig auslegt. Ansonsten müsste ich wohl eine Protokollergänzung verlangen.

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