Auflassung durch Notarangestellte

    Sorry wenn das Thema schon mal behandelt wurde, aber ich find nix passendes dazu.

    Ich habe einen Überlassungsvertrag bezüglich eines Hausgrundstücks mit Auflassung vorliegen.
    Mit Berichtigungsvermerk gemäß § 44a BeUrkG (wird leider von manchen als Allheilmittel betrachtet) stellte die Notarin fest, dass ausserdem noch ein Miteigentumsanteil an einer Verkehrsfläche Vertragsgegenstand sein soll. Dieser Anteil ist auf einem anderen Blatt gebucht und findet in der gesamten Urkunde keine Erwähnung. Laut Berichtigungsvermerk war der MEA im Urkundenentwurf drinnen und ist aufgrund eines EDV-Fehlers(!) wieder rausgekommen.

    Nachem ich der Notarin mitgeteilt habe, dass ich das nicht akzeptiere und eine Auflassung bezüglich des Miteigentumsanteils will, wird eine Auflassung eingereicht, in der eine Notarangestellte aufgrund Vollmacht in der Urkunde handelt. Diese Vollmacht beinhalt neben der üblichen Vollzugsvollmacht die Befugnis den Vertrag zu ändern und zu ergänzen.

    Die Vollmacht reicht zwar m.E. durchaus auch für materielle Erklärungen aus. Nur stellt sich die Frage, was da alles umfasst ist. Wenn jetzt der MEA-Anteil in der Urkunde erwähnt worden wäre, könnt ich mich ja noch damit anfreunden. Aber m.E. ist diese Vollmacht etwas zu schwammig formuliert, um einfach den Vertragsgegenstand zu erweitern. Ich tendiere dazu, eine Nachgenehmigung der Beteiligten zu verlangen. Ich bin es auch etwas leid, Fehler des Notariats und wohl auch der Beteiligten durch großzügige Auslegung von Vollmachten auszubügeln.

    Wie seht ihr das?

    Kommt immer wieder vor und es werden auch hier im Forum beide Meinungen vertreten:
    Ich habe stets die Beteiligten den Nachtrag erklären lassen und es auch als Grundbuchamt verlangt (und immer bekommen!)
    Es wird aber auch die Meinung vertreten, dass ein wertloser Anteil von der Vollzugsvollmacht umfasst sei.

    Das stimmt. Aber warum sollte die Vollmacht nicht ausreichen, wenn sogar eine Änderung ausdrücklich mit umfaßt ist, eventuell noch im Außenverhältnis unbeschränkt? Was soll denn noch alles in der Vollmacht aufgenommen werden?
    Wenn man sich hier schon so pingelig und genervt zeigt, bei Versehen, die sich im konkreten Fall kaum verhindern lassen, warum legt man die Vollmacht so einschränkend aus? Dass der Anteil an einer Gemeinschaftsfläche vom Kauf und der Auflassung mitumfaßt sein soll ist, ist doch ganz offensichtlich. Für eine einschränkende Auslegung besteht hier kein Bedürfnis und keine Notwendigkeit. In meinen Augen ist das -Entschuldigung- Wichtigtuerei.

    Gar nichts ist offensichtlich.

    Im gesamten Vertrag ist der besagte weitere Grundbesitz mit keinem Wort erwähnt. Die Behauptung, dass die Vollmacht ausreichend ist, unterstellt somit bereits, was es erst zu prüfen gilt, weil ja gerade die Frage ist, ob der Vertrag auf den besagten weiteren Grundbesitz erfasst.

    Dass dieser weitere Grundbesitz nicht erwähnt wurde, beruht auch nicht auf einem "unvermeidlichen Versehen", weil man bei ordnungsgemäßer Arbeitsweise erwarten kann, dass dem Notar zum Beurkundungstermin nur ein ausgedrucktes Exemplar vorgelegt wird, dass vorher daraufhin überprüft wurde, ob es mit ihm auch seine inhaltliche Richtigkeit hat. Im Notariat wurde also schlampig gearbeitet und das Grundbuchamt soll über alles großzügig hinwegsehen.

    So läuft das nicht, auch wenn man im vorliegenden speziellen Fall vielleicht unterschiedlicher Meinung sein kann.

    Das mag ja alles sein. Obwohl-wenn sich kein Hinweis im Grundbuch von einem Anteil an einer Gemeinschaftfläche ergibt und die Beteiligten nicht darauf hinweisen-wie soll der Notar darauf kommen? Für Tips bin ich dankbar.
    Auf dieses Problem kommt es aber nicht an. Warum soll die Vollmacht nicht reichen, wenn Änderungen und Verzragsergänzungen ausdrücklich erfasst sind. Der Wortlaut der Vollmacht gibt eine Urkundsergänzung durch den Bevollmächtigten her. Darauf kommt es an.

    Die Vollmacht, Änderungen oder Ergänzungen vorzunehmen, muss sich an den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsanforderungen orientieren (s. dazu das Gutachten des DNotI vom 24. August 2012, Abruf-Nr. vom 114351). Dazu gehört, dass ersichtlich ist, dass auch der Vertragsgegenstand geändert werden darf. Ohne eine solche Befugnis kann sich die Änderungs- oder Ergänzungsbefugnis nur auf den Inhalt dessen beziehen, was Vertragsgegenstand geworden ist. Wie das OLG Zweibrücken im Beschluss vom 09.11.2015, 3 W 54/15, ausführt (nachfolgende Hervorhebungen durch mich), umfasst die einschränkungslose Bevollmächtigung (dort des Notars), den Kaufvertrag zu ändern oder zu ergänzen mit Bezug auf das angestrebte Ziel der Vertragsdurchführung alle hierzu notwendigen Erklärungen, die von den Beteiligten oder von dem Notar übersehen wurden. Es geht also um Ergänzungen und Änderungen, die die Durchführung des bereits abgeschlossenen Vertrags zum Ziel haben. Das OLG Naumburg führt im Beschluss vom 22.07.2003, 11 Wx 13/02 = BeckRS 2003 30323938 aus: „Die dem Notariatsangestellten in § 6 des Vertrages vom 13. Dezember 1991 erteilte Vollmacht ist nach ihrem Wortlaut umfassend und berechtigt zu Vertragsänderungen und hierauf beruhenden Grundbucherklärungen. Einschränkungen erfährt sie allerdings durch ihren, § 6 überschreibenden Zweck, nämlich die Abwicklung des Vertrages. Die Abwicklung des Geschäfts ist auf die Übertragung des Kaufgegenstandes und den beabsichtigten Leistungsaustausch und nicht auf gänzliche, einer Neuvornahme gleich kommende Modifizierungen gerichtet.“

    Es wird daher vorliegend darauf ankommen, ob die Vollmacht, Ergänzungen oder Änderungen vorzunehmen, auch nur zur Abwicklung des Vertrags erteilt wurde.

    Ansonsten siehe zu diesem Thema auch hier:
    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post952015

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Prinz
    Selbst, wenn die zitierte eingeschränkte Auslegung der Vollmacht, die sich über den eindeutigen Wortlaut hinwegsetzt, hier zu Grunde gelegt wird, muss die Vollmacht bei einem vergessenen Anteil an einer Gemeinschaftsfläche ausreichen. Es ist natürlich offensichtlich, entgegen@Cromwell, und allen Beteiligten klar, dass der Anteil ebenfalls mit übertragen werden soll.
    Man kann nicht einerseits bei der Vollmacht den eindeutigen Wortlaut mit ergänzender Auslegung aufweichen, andererseits beim Vertragszweck allein auf die formelle, wortgetreue Beschreibung des Vertragsgegenstandes abstellen.

    Die ständigen und hämischen Hinweise hier im Forum darauf, derartige Probleme würden bei sorgfältiger Arbeitsweise der Notare nicht entstehen, sind wohlfeil, disqualifizieren aber als ernstzunehmenden Gesprächspartner einer eigentlich interessanten juristischen Diskussion.

    Hat jemand denn eine gute praktische Idee, wie das Problem des im anderen Grundbuch eingetragenen Anteiles vor der Beurkundung am besten gelöst werden kann? Vor jeder Beurkundung alle Grundbucheintragungen der Eigentümer kontrollieren? Oder den Vertragsgegenstand in der Urkunde einfach möglichst weit zu fassen?

    Siehe zu diesem Thema auch:
    Erweiterung Kaufgegenstand durch Notarmitarbeiter möglich?

    Zitat von K.N.


    Hat jemand denn eine gute praktische Idee, wie das Problem des im anderen Grundbuch eingetragenen Anteiles vor der Beurkundung am besten gelöst werden kann? Vor jeder Beurkundung alle Grundbucheintragungen der Eigentümer kontrollieren? Oder den Vertragsgegenstand in der Urkunde einfach möglichst weit zu fassen?

    Bei einer Buchung als Zuflurstück, § 3 IV GBO, wird der Anteil kaum vergessen. Hier ist nur darauf zu achten, dass Grundschulden auch das Zuflurstück belasten, sonst müssen die Anteile bei einer Versteigerung ggf. wieder mühsam auf ein gemeinsames Grundbuchblatt übertragen werden.

    Sofern ich das Gefühl habe, dass ein solcher Anteil vergessen wird, weise ich den Notar meist darauf hin. Ein Hinweis auf einen Anteil kann sich z.B. aus einem Gesamthaftvermerk bei Grundpfandrechten ergeben. Im Übrigen kennt man als Grundbuchamt im Laufe der Zeit die Grundbücher/Straßen, die mit solchen Anteilen zu tun haben.

    Das ist jetzt aber auch kein Abqualifizieren, sondern eben der alte Streit, ob die Unrichtigkeit auch für einen Außenstehenden erkennbar sein muß oder bereits nur für den Notar (vgl. das von Prinz schon zitierte OLG München MittBayNot 6/2012, 502 m. Anm. Regler; was dort zum § 44a BeurkG gesagt wurde, muß sich bei der Vollmacht auch auf das "zum Vollzug der Urkunde" übertragen lassen).

    Die Eintragung einer Gesamtgrundschuld, ist oft der einzige Hinweis in dieser Konstellation. Wenn der Notar das nicht sieht, kann man ihm nach@cromwell schlampiges Arbeiten vorwerfen, sonst nicht.

    Wenn aber wie von mir geschildert, die Anteile im Entwurf drin waren (laut Notarin) und dann keiner bei Beurkundung merkt, dass sie fehlen, dann stimmt m.E. schon was nicht. Wenn die Urkunde dann auch noch vorgelesen und genehmigt wird, muss so was eigentlich auffallen.

    Eigentlich schon. Kann aber passieren.Bei einer OP müsste auch auffallen, wenn eine Schere im Bauch vergessen oder das falsche Bein amputiert wird.
    Glücklicherweise könnten diese notariellen Fehler mit einer Vollmacht oder nach 44a ruck zuck beseitigt werden.

    Ich verstehe nicht, warum die Notariate in solchen Fällen so verbissen um die Vollmacht streiten.

    Niemand wird dem Notar einen Vorwurf machen, dass er einen Wegeanteil vergisst, weil alle Parteien davon nichts erwähnten und es keinen Hinweis im GB z.B. über eine Gesamtgrundschuld gab.

    Aber wenn die Parteien (meist der Verkäufer) solch eine wichtige Info versäumen, dann müssen sie damit leben, dass sie sich nochmals zum Notar begeben müssen. Solch eine Anreise zu einer Beurkundung ist ja nichts, was einen umbringt. Und wenn der Weg sehr weit ist kann immer noch die Lösung über eine Nachgenehmigung gewählt werden.

    Ich bin Weinkenner. Wenn ich Wein trinke, merke ich sofort: aah, Wein. (Han Twerker)

    .......oder die Rechtspfleger so verbissen eine Vollmacht entgegen dem eindeutigen Wortlaut und dem eindeutigen Willen der Parteien ablehnen, obwohl sie in anderen Bereichen z.B. bei einer Identitätserklärung eines Teilflächenkaufs problemlos anerkannt wird. Es ist die Willkür, die mich stört und die hier geäußerte Absicht, angeblich schlampiges Arbeiten zu maßregeln. Der Grad zur bloßen Förmelei ist schmal. Allerdings täuschen auch die Beiträge hier etwas: Ich habe noch nie erlebt, daß ein Rechtspfleger die Vollmacht abgelehnt hat. Bislang konnte ich diese Beanstandungen nach kurzer Rücksprache immer mit einer Vollmacht regeln. Trotzdem ist es gut, hier juristisch zu streiten, um das Problem ins Bewußtsein zu bringen und unterschiedliche Ansichten auszutauschen.

    Also den Vorwurf mit der Willkür will ich mal nicht weiter kommentieren!:mad:

    Zur Sache ist anzumerken, dass halt in Zweifelsfällen der geringere Umfang der Vollmacht gilt. Warum soll ich mich als Rpfl. auf eine gewagte Auslegung von Erklärungen einlassen, nur um den Beteiligten Kosten oder Zeit zu ersparen. Da geht es auf der einen Seite oft um Summen im 6 oder 7-stelligen Bereich. Und auf der anderen Seite will man nicht mal einen zusätzlichen Weg zum Notar in Kauf nehmen oder streitet um jeden 10-er bei der Kostenrechnung rum.

    Und ich bleibe dabei. Vor allem bei Vollmachten und letztwilligen Verfügungen könnte man sich oft durch ein paar Sätze mehr Streitereien ersparen. Und dann wundert man sich, wenn der Rechtspfleger etwas nicht so wie gewünscht auslegt.

    Zitat von marcus77

    Also den Vorwurf mit der Willkür will ich mal nicht weiter kommentieren!:mad:

    Dann muß man aber auch mit dem Vorwurf der Falschbeurkundung im Amt, der hier mal ganz zwanglos in die Runde geworfen wird, etwas vorsichtiger umgehen:

    Zitat von marcus77

    Wenn aber wie von mir geschildert, die Anteile im Entwurf drin waren (laut Notarin) und dann keiner bei Beurkundung merkt, dass sie fehlen, dann stimmt m.E. schon was nicht. Wenn die Urkunde dann auch noch vorgelesen und genehmigt wird, muss so was eigentlich auffallen.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Zitat von K.N.

    Prinz
    Selbst, wenn die zitierte eingeschränkte Auslegung der Vollmacht, die sich über den eindeutigen Wortlaut hinwegsetzt, hier zu Grunde gelegt wird, muss die Vollmacht bei einem vergessenen Anteil an einer Gemeinschaftsfläche ausreichen. Es ist natürlich offensichtlich, entgegen@Cromwell, und allen Beteiligten klar, dass der Anteil ebenfalls mit übertragen werden soll.
    Man kann nicht einerseits bei der Vollmacht den eindeutigen Wortlaut mit ergänzender Auslegung aufweichen, andererseits beim Vertragszweck allein auf die formelle, wortgetreue Beschreibung des Vertragsgegenstandes abstellen.

    Die ständigen und hämischen Hinweise hier im Forum darauf, derartige Probleme würden bei sorgfältiger Arbeitsweise der Notare nicht entstehen, sind wohlfeil, disqualifizieren aber als ernstzunehmenden Gesprächspartner einer eigentlich interessanten juristischen Diskussion.

    Hat jemand denn eine gute praktische Idee, wie das Problem des im anderen Grundbuch eingetragenen Anteiles vor der Beurkundung am besten gelöst werden kann? Vor jeder Beurkundung alle Grundbucheintragungen der Eigentümer kontrollieren? Oder den Vertragsgegenstand in der Urkunde einfach möglichst weit zu fassen?

    Na ja, wenn schon die Beteiligten nicht wissen, was ihnen so alles gehört und was sie davon übereignen wollen, dann ist ihnen halt schlecht zu helfen.

    Im Übrigen kritisiere ich meine Kollegen, wenn sie Fehler machen - und sie machen welche - in gleicher Schärfe wie die Notare. Mit Häme hat das also nichts zu tun.

    Also nur ruhig Blut.

    Fehler ist Fehler, gleich wer ihn begeht (sogar ich mache manchmal welche, was mich dann noch viel mehr ärgert als die Fehler anderer). Mich ärgert aber auch, wenn Fehler mehr oder weniger offensichtlich sind, sich die "Fehlerproduzenten" aber gleichwohl stur auf den Standpunkt stellen, dass kein Fehler vorliege. Mit solchen Leuten kann man kaum gut Kirschen essen.

    Es ist ein Unterschied ob ein Fehler gemacht wird oder ob schlampig gearbeitet wird. Es ist keine Schlamperei des Notars, wenn kein Beteiligter auf einen zugehörigen Miteigentumsanteil in einem anderen Grundbuch hinweist und das auch nicht z.B. durch einen Mithaftvermerk erkennbar ist und diese Anteil nicht berücksichtigt wird. Man kann auch den Beteiligten in dieser Konstellation keine grobe Fahrlässigkeit vorwerfen. Ansonsten scheint jeglicher Bezug zum "rechtssuchenden Publikum" verloren gegangen sein. Es geht darum, den Fehler möglist unkompliziert zu beseitigen.
    Warum dann hier so ein Theater um die Vollmacht gemacht wird, verstehe ich nicht. Da muß man sich keinen Zacken aus der Krone brechen. Es entsteht - bei einigen Beiträgen hier im Forum, nicht in der täglichen Praxis - der Eindruck einer wirklichkeitfernen Abgehobenheit, fast schon an Arroganz grenzend. Da muß man gegenhalten - mit ruhigem Blut.

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