Hallo,
ich komme mit meinen Überlegungen gerade nicht weiter.
Beantragt ist eine ZSH für die WEG xy. Als Titel wird ein Kfb vorgelegt, worin als Beklagte die Eigentümer der WEG xy gemäß beigefügter Eigentümerliste mit Ausnahme der Klägerin aufgeführt ist. Der Kläger hat die Kosten an die Beklagte zu erstatten. Kann jetzt eine ZSH für de WEG xy eingetragen werden oder nur für alle Eigentümer der WEG in Wohnungseigentümergemeinschaft? Der Titel ist von 2019.
BeckOK GBO Sonderbereich Zwasi Rn. 128 ff
Danke. Da habe ich schon gelesen, aber irgendwie komme ich trotzdem nicht klar...
Wenn im Titel die einzelnen Wohnungseigentümer als Gläubiger aufgeführt sind, kann die Sicherungshypothek nicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden.
Irgendwie bin ich heute nicht ganz auf der Höhe...Nach deiner Fundstelle, dürfte eine Eintragung zugunsten der WEG xy dann wohl nicht möglich sein, sondern nur für die einzelnen Eigentümer als Berechtigte in Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ich muss noch mal fragen: Ist es denn überhaupt noch zulässig eine ZSH für die einzelnen Eigentümer der WEG einzutragen??? Oder müsste der Titel umgeschrieben werden?
Könnt ihr mir noch mal weiter helfen? Muss in meinem Fall nicht im Titel das Gemeinschaftsverhältnis angegeben werden oder kann ich es einfach auslegen "als Berechtigte in Wohnungseigentümergemeinschaft"? Oder geht letzteres gar nicht mehr? Ich komme irgendwie nicht weiter in meinen Gedanken
Hat niemand eine Idee/Meinung?
Die Eigentümer -ohne die Schuldner- bilden keine (eigenständig rechtsfähige) Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Eintragung für die WEG darf daher nicht erfolgen (siehe Schöner/Stöber, Rn 2838a unter Verweis auf OLG München, 28.6.2018, 34 Wx 138/18). Daher scheidet auch eine Eintragung "für die Eigentümer A, B, C... -in Wohnungseigentümergemeinschaft-" aus.
Danke, so sehe ich das auch, aber wie ist dann die Lösung? Titel bezüglich des Gemeinschaftsverhältnisses ergänzen lassen?
Wenn der Titel auf die „der WEG xy gemäß beigefügter Eigentümerliste mit Ausnahme der Klägerin“ lautet, dann ist die Forderung nur für die „übrigen Eigentümer der WEG“ tituliert, sodass nach der bei Wilsch im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.10.2020, Sonderbereich Zwangssicherungshypothek,RN 128 zitierten Rechtsprechung des OLG München, Beschluss vom 25.04.2013, 34 Wx 146/13 und vom 28.06.2018, 34 Wx 138/18, auch nur die übrigen Mitglieder der WEG als Titelgläubiger eingetragen werden können.
Vermutlich handelt es sich um einen von dem Kläger verlorenen Anfechtungsprozess, bei dem nach derzeitiger Lage (§ 46 WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung) die übrigen Wohnungseigentümer die Beklagten sind.
Dazu führt der BGH im Beschluss vom 02.06.2005, V ZB 32/05, aus (Hervorhebung durch mich):
„Dagegen betrifft die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und nicht den Rechtsverkehr des Verbands. Sie bleibt eine Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit der Folge, dass der Anfechtungsantrag sich im vorliegenden Verfahren zu Recht - wie bisher - gegen die übrigen Wohnungseigentümer richtet (vgl. ….)“
Frage ist, ob diese übrigen Wohnungseigentümer durch die Eigentümerliste ausreichend bezeichnet sind.
Wie hier ausgeführt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…799#post1151799
geht zwar Flatow in einer Anmerkung zum Beschluss des OLG München 34. Zivilsenat, vom 28.06.2018, 34 Wx 138/18 in der jurisPR-MietR 18/2018 Anm. 5 vom 06.09.2018 davon aus, dass für die Bezeichnung der obsiegenden Gläubiger nach § 750 ZPO die mit dem Titel verbundene Eigentümerliste ausreicht.
Die Eigentümerliste hat aber lediglich deklaratorischen Charakter (Karkmann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.03.2020, § 44 WEG RN 17 unter Zitat BGH NJW2012, 997; ZMR 2011, 976) Im Urteil vom 08.07.2011, V ZR 34/11, führt der BGH aus: „Insoweit kommt der Eigentümerliste lediglich deklaratorische Bedeutung zu. Ein in der Liste versehentlich nicht aufgeführter Wohnungseigentümer bleibt gleichwohl Partei (Suilmann, in: Jennißen, § 44 Rdnr. 16; Klein, in: Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 44 Rdnr. 17; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 44 Rdnr. 11; vgl. auch LG München I, NZM 2011, 631 = NJW 2011, 1974 [1975]; LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2011, 242 [243]).“.
Ohnehin dürfte die Eigentümerliste nur für das Erkenntnisverfahren ausreichen. Jedenfalls führt der BGH im Beschluss zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WE-Gemeinschaft vom 02.06.2005, V ZB 32/05, aus (Hervorhebung durch mich):
„Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind zudem Erleichterungen bei der Durchsetzung von Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer verbunden. Insbesondere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Bisher genügte der Verweis auf eine dem Titel beigefügte Eigentümerliste im Gegensatz zum Erkenntnisverfahren nicht. Vielmehr bedurfte es nach § 15 I GBV der Eintragung aller Gläubiger unter Angabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf (OLG Köln, WE 1995, 22; BayObLG, NZM 2001, 775 = ZWE 2001, 375). Das hat bei großen Gemeinschaften zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten geführt und das Grundbuch überfrachtet. Die Wohnungseigentümer mussten sich daher häufig mit einer fiduziarischen Abtretung der Forderung oder mit der Ermächtigung des Verwalters behelfen, die Forderung als Prozessstandschafter einzuklagen (vgl. Senat, BGHZ 148 [392] = NJW 2001, 3627 = NZM 2001, 1078)…“
Der in Bezug genommene Beschluss des OLG Köln vom 16.05.1994, 2 Wx 15/94, führt dazu aus:
„Aus dem Umstand, dass die Bezeichnung der Gläubiger im Erkenntnisverfahren nach dem Inhalt der beigefügten Gläubigerliste für ausreichend bestimmt angesehen worden ist, folgt nicht, dass sie damit auch für den Grundbuchverkehr als ausreichend bestimmt angesehen werden muss § 15 GBVfg. stellt schärfere Anforderungen an Bestimmtheit und Genauigkeit der Gläubigerbezeichnungen mit Rücksicht auf die besonderen Interessen des Grundbuchverkehrs. Diese Vorschriften sind auch zwingend, wie schon das LG zutreffend ausgeführt hat. Die Grundbuchverfügung hat trotz ihres missverständlichen Namens den Charakter einer Rechtsverordnung, so dass die in ihr enthaltenen Vorschriften zur Bezeichnung der Berechtigten im Grundbuch bindenden Charakter haben (Kuntze/Ertl/Hermann/Eickmann, Grundbuchrecht, 4. Aufl. (1991), vor § 1 GBVfg. Rdnr. 2, 3; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Aufl. (1993) Rdnr. 2182) und vom Grundbuchamt stets zu beachten sind…“
Das OLG Frankfurt/Main hat es daher vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WE-Gemeinschaft im Beschluss vom 07.01.2004, 20 W 438/2003, für erforderlich gehalten, dass aus dem Titel selbst die Angaben nach § 15 GBV hervorgehen. Im Übrigen hat es dahingestellt sein lassen, ob auch die fehlende Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses nach § 47 GBO in dem Eintragungsantrag die Zurückweisung gerechtfertigt hätte. Im dortigen Fall ging es allerdings um eine Wohngeldforderung, die nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit dem Verband der Wohnungseigentümer zusteht und nicht -wie vorliegend- um einen Anspruch, der einzelnen Wohnungseigentümern zusteht.
Ich denke, dass diese Grundsätze für die Bezeichnung einzelner Wohnungseigentümer weiter gelten dürften. Ansonsten wären die Gläubiger wohl namentlich anhand der Eigentümerliste und mit ihren aus den WEG-Grundbüchern ersichtlichen Geburtsdaten und mit dem Zusatz: -als Mitglieder der WEG……………straße…zu bezeichnen.
Ergänzung: siehe auch Lehmann-Richter im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, Updatestand 25.07.2018, § 44 WEG, RN 8, wonach die Eigentümerliste für die Zwangsvollstreckung ohne Bedeutung ist, da nach § 750 Abs 1 S 1 ZPO die Parteien, zwischen denen die Zwangsvollstreckung zu erfolgen hat, im Titel namentlich bezeichnet sein müssen. Diese Voraussetzung könne aber auch durch § 44 Abs 1 S 2 WEG nicht herbeigeführt werden
Danke für die ausführliche Antwort!!! Allerdings weiß ich jetzt trotzdem noch nicht, wie ich in meinem Fall verfahren soll. Kann ich denn jetzt einfach die einzelnen Eigentümer der Eigentümerliste mit Ausnahme des Klägers als Gläubiger im Grundbuch „als Berechtigte in Wohnungseigentümergemeinschaft“ eintragen? Irgendwie verstehe ich es noch nicht ganz....Die Liste ist mit dem Titel verbunden und es sind auch alle Eigentümer aufgeführt
Sind denn in der Eigentümerliste die Geburtsdaten der Eigentümer angegeben ?
Nein, aber der Wohnort. Allerdings kann ich ja die Grundbücher einsehen, sodass mir die Geburtsdaten bekannt sind § 15 I a GBV.
Nach den genannten Entscheidungen/Kommentarstelle reicht die Eigentümerliste nicht, um eine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eintragen zu können. Zum einen soll das GBA als Vollstreckungsgericht die Geburtsdaten nicht erst ermitteln müssen, zum anderen beansprucht die Eigentümerliste keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Lehmann-Richter führt im Staudinger, aaO, aus: „Zuletzt überzeugt es auch nicht, der Eigentümerliste vollstreckungsrechtlich eine Vermutungs- oder Indizwirkung beizulegen, dass die in ihr genannten Personen Parteien des Rechtsstreits waren. Denn für eine derartige Wirkung gibt das Gesetz keinen Anhaltspunkt“. Ohnehin ergibt sich das nach § 47 GBO maßgebende Gemeinschaftsverhältnis nicht aus dieser Liste. Wie Kai ausführt, kann die Eintragung nicht "für die Eigentümer A, B, C... -in Wohnungseigentümergemeinschaft-" lauten. Und wenn es keine eindeutige Auslegungsmöglichkeit gibt, muss der Titel das maßgebende Gemeinschaftsverhältnis ausweisen (s. etwa Kammergericht (1. ZS), Beschluss vom 25. 1. 1985 - 1 W 5041/83; Reetz im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.10.2020, § 47 RN 1 mwN)
In meinem Fall nimmt der Titel aber ausdrücklich auf die Eigentümerliste Bezug und ist mit Siegel verbunden. Er lautet „gegen die Eigentümer der WEG xy, gemäß beigefügter Eigentümerliste mit Ausnahme der Klägerin“. Von daher denke ich schon, dass die Eintragung einer ZSH zugunsten der einzelnen Eigentümer möglich ist. Die Frage ist nur in welchem Gemeinschaftsverhältnis. Oder habe ich einen Denkfehler?
Bliebe als einzige mir logisch erscheinende Auslegungsmöglichkeit beim nicht angegebenen Gemeinschaftsverhältnis Bruchteile im Verhältnis der Miteigentumsanteile, was eine irre Rechnerei bedeutet. Ansonsten ist der Titel nicht zur Vollstreckung geeignet.
Nach der oben genannten Entscheidung des BGH verdrängt die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft die Mitberechtigung. Da, wo mehrere Wohnungseigentümer eine Forderung "als Einzelpersonen" geltend machen, würde umgekehrt also der 432 BGB gelten. So könnte man den Titel ergänzen lassen.
Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!
