Auf diese Literatur habe ich leider keinen Zugriff.
Mir liegt die Zustimmung aller Wohnungeigentümer per Umlaufbeschluss vor (hätte ich vllt ausdrücklich erwähnen sollen); ich bin am rätseln, ob die weitere Voraussetzung für das Wirksamwerden des Beschlusses (Festellung/Verkündung) auch noch zu prüfen ist.
Verwalterbestellung per Umlaufbeschluss
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Auf diese Literatur habe ich leider keinen Zugriff....
Kann man sich vom OLG schicken lassen. Ansonsten zur Frage siehe oben #16: „Ein im Umlaufverfahren gefasster Beschluss liegt (erst) vor, wenn alle Zustimmungserklärungen dem Initiator des Umlaufbeschlusses zugegangen sind, der Beschluss festgestellt sowie den Wohnungseigentümern mitgeteilt worden ist. Auch beim Umlaufbeschluss ist nämlich die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlusses zu beachten (s. Hügel im BeckOK BGB, Stand: 01.05.2021, § 23 WEG RN 17 unter Zitat BGH ZMR 2019, 55 Rn. 15; NJW 2001, 3339; LG Karlsruhe ZWE 2017, 362; F. Schmidt ZWE 2015, 107)".
Davon geht auch Schneider in der o. a. Abhandlung aus, indem er unter III 2.2 ausführt: "So kommt nach heutigem Erkenntnisstand ein Umlaufbeschluss nicht lediglich durch die Erklärungen der einzelnen Wohnungseigentümer, sondern erst durch seine Beschlussfeststellung mit anschließender Verkündung durch den Initiator zustande.34) Daher bedarf es auch im Umlaufverfahren einer „Niederschrift“ zur Feststellung des Beschlussergebnisses,35) ….Zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchgericht genügt daher richtigerweise eine Niederschrift über den zustande gekommenen allstimmigen Umlaufbeschluss, bei dem anstelle der Unterschrift des Versammlungsleiters die des Initiators sowie eines Wohnungseigentümers und ggf. des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats öffentlich zu beglaubigen sind.36) …..
34) BGH v. 23. 8. 2001 - V ZB 10/01, BGHZ 148, 335 = ZfIR 2001, 835 = NJW 2001, 3339 = ZWE 2001, 530, sub III.3.a.dd(5).
35) F. Schmidt, ZWE 2015, 105, 108.
36) Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., 2018, § 26 Rz. 307; Lehmann-Richter/Wobst (Fußn. 2), Rz. 653; Riecke/Schmid/Drabek/Riecke (Fußn. 21), § 23 Rz. 58; F. Schmidt, ZWE 2015, 105, 108 f. -
Mir liegt eine entsprechende Feststellung über die Umlaufabstimmung zur Verwalterbestellung vor. Allerdings ist sie nicht allstimmig.
Weiter wurde sie zwar von einem Eigentümer und dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden unterschrieben, die Unterschrift des so bezeichneten Initators fehlt jedoch. Es unterschrieb lediglich eine Protokollführerin.
Ich müsste doch jetzt eigentlich auf die Unterschrift nebst Beglaubigung des Initiators pochen, oder?
Die nichtvorhandene Allstimmigkeit führt ja anscheinend nur zur Anfechtbarkeit. Finde ich durchaus unbefriedigend für den Verwalternachweis zu einer beantragten Eigentumsumschreibung. Aber solange ich nichts von einem rechtskräftigen Urteil zur Aufhebung des Beschlusses Kenntnis hab muß mir das wohl egal sein, oder?!
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Ich lasse die blosse Feststellung irgeneiner Person über das Zustandekommen des Umlaufbeschlusses nach wie vor nicht gelten. Die Nachweiserleichterung gilt ausdrücklich nur für Beschlüsse in Versammlungen. Schneider vertritt hier wohl die absolute Mindermeinung.
Entweder eine nachträgliche (richtige) Versammlung, in der die Wohnungseigentümer die Bestellung im Wege des Umlaufbeschlusses besstätigen. Oder die öffentliche beglaubigten Erklärungen im Umlaufverfahren. Bei Mehrheitsbeschluss auch der Nachweis, dass der Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren zugelassen wurde.
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Ich lasse die blosse Feststellung irgeneiner Person über das Zustandekommen des Umlaufbeschlusses nach wie vor nicht gelten. Die Nachweiserleichterung gilt ausdrücklich nur für Beschlüsse in Versammlungen. Schneider vertritt hier wohl die absolute Mindermeinung.
BGH, Beschl. v. 19.7.2021; tendenziell (Rn 16)
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Zur Neufassung des WEG durch das WEMoG ist mir bislang keine Entscheidung zum Nachweis der Verwalterbestellung im Umlaufverfahren bekannt geworden. Wenn die Eigentümerversammlung nach § 23 Absatz 3 Satz 2 beschlossen hat, dass für die Verwalterbestellung im Wege des Umlaufbeschlusses die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, dann ist es sinnwidrig (s. nachfolgend BeckOGK/Greiner), zum Nachweis für diesen Beschluss die Unterschrift von jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu verlangen. Schließlich könnte der einzelne Wohnungseigentümer weder die Frage, mit welchen Mehrheiten dieser Beschluss zustande gekommen ist, noch die konstitutive Beschlussfeststellung (durch wen?) bestätigen.
In solchen Fällen reicht vielmehr die Feststellung durch den Initiator aus, wobei die Kontrolle durch einen Wohnungseigentümer und den Beiratsvorsitzenden oder seinen Vertreter erfolgt. Das dürfte inzwischen auch keine Mindermeinung mehr sein (siehe die Nachweise bei Becker im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, RN. 358 Fußnote 838; Greiner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.03.2023, § 26 WEG RN 384 Fußnote 907; Wobst, MittBayNot 4/2022, 322/327 Fußnote 36
https://www.notare.bayern.de/fileadmin/files/mittbaynot/archiv/MittBayNot_Heft_4_2022.pdf
In der Entscheidung des BGH, Notarsenat, Beschluss vom 19.07.2021, NotSt(Brfg) 1/21, zum früheren WEG ging es um die von einer Mindermeinung vertretene Ansicht, dass zum grundbuchlichen Nachweis der Verwalterbestellung durch schriftlichen Beschluss die öffentliche Beglaubigung der Unterschrift desjenigen, der das Zustandekommen des Beschlusses schriftlich feststellt, genügt (Zitat: Drabek/Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl., § 23 Rn. 58; Jacoby in Staudinger, BGB, § 26 WEG Rn. 233; Schmidt ZWE 2015, 105 (108 f.)). Darum geht es hier nicht.
Allerdings ist noch die Unterschrift des Initiators nachholen zu lassen, vorausgesetzt, er hat das Beschlussergebnis überhaupt festgestellt. Ohne diese Feststellung ist der Beschluss nicht verwendungsfähig (Bärmann/ Dötsch, § 23 WEG RN 243 mwN in Fußnote 631).
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Ich häng mich mal hier dran:
5 Wohnungseigentümer (WE) und 6 Wohneinheiten, Wohnung 5 und 6 sind jeweils im Eigentum von WE 1 und WE 2
4 WE stimmen im Umlaufverfahren für ihre 5 Wohneinheiten über den neuen Verwalter einstimmig ab. Über die Wohnung 6 fehlt die Angabe und WE 2 ist Protokoll zur Beschlussfassung des Initiators nicht erwähnt.
Unterschriftsbeglaubigungen des Initiators und eines WE liegen vor.
Der Verwalter führt nun unter Vorlage einer E-Mail, die die Zustimmung des WE 2 aus, dass WE 2 auch gehandelt hätte und nur im Protokoll nicht erwähnt sei und man von der zusammenhängenden Zustimmung für Wohnung 5 und 6 ausgehen könne.
Würde euch ein solcher Umlaufbeschluss zum Nachweis der Bestellung des Verwalters reichen?
Ich meine entweder reichen alle weiteren WE ihre Unterschrift in der Form des § 29 GBO nach oder der Umlaufbeschluss ist erneut mit allen WE im Protokoll zu fassen.
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Dann haben aber personenmäßig alle Eigentümer mitgewirkt, wenn ich den Sachverhalt richtig verstanden habe. Ich würde (ohne es geprüft zu haben) annehmen, dass man als Eigentümer mehrerer Wohnungen für die Wohnungen nicht unterschiedlich abstimmen kann.
Ist das wirklich so? Und was ist mit dem nicht erwähnten WE 2 als Miteigentümer der Wohnung 5 und 6, der muss nicht mitwirken, weil WE 1 schon zugestimmt hat?
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siehe § 25 II 2 WEG: (2) 2Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
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Mit welcher Folge, dass ich davon ausgehe, sie haben Ihr Stimmrecht für alle Wohnungen wirksam ausgeübt, weil sie intern sich einigen müssten, was sie wollen und der anschließend gefasste Beschluss ohnehin nur anfechtbar ist? Und anschließend, weil...
...,reicht mir also der vorliegende Umlaufbeschluss mittels Protokollierung und beglaubigter Unterschriften des Initiators und des Eigentümers zur wirksamen Bestellung des Verwalters tatsächlich aus?
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Mit welcher Folge, dass ich davon ausgehe, sie haben Ihr Stimmrecht für alle Wohnungen wirksam ausgeübt, weil sie intern sich einigen müssten, was sie wollen und der anschließend gefasste Beschluss ohnehin nur anfechtbar ist? Und anschließend, weil...
Gibt es denn überhaupt die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Initiator ? (s. die Nachweise in #16 sowie etwa Dötsch im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 23 RN 244).
Was das Stimmrecht angeht, so geht die in #16 genannte BT-Drs. 19/18791 auf S. 72 davon aus, dass die Textform nach 23 III 1 WEG nF die Möglichkeit eröffnet, Umlaufbeschlüsse auch im Wege der elektronischer Kommunikation zu fassen, zum Beispiel per E-Mail, über Internetplattformen oder Apps. Dötsch verweist dazu in RN 210 auf die Kommunikation unter anderem per Fax, E-Mail, SMS, Messenger-Diensten, oder in Verwaltungs-Apps auf dem Smartphone.
Und per E-Mail hat WE 2 ja offenbar seine Zustimmung zum Beschluss über die Verwalterbestellung erklärt (Zitat: „Der Verwalter führt nun unter Vorlage einer E-Mail, die die Zustimmung des WE 2 (fehlt: enthält) aus, dass WE 2 auch gehandelt hätte und nur im Protokoll nicht erwähnt sei und man von der zusammenhängenden Zustimmung für Wohnung 5 und 6 ausgehen könne“.)
Wenn im Beschlussverfahren in Textform die Zustimmung auch nur eines Wohnungseigentümers fehlt, ist der Beschluss nicht „nur anfechtbar“, sondern er ist nicht zustande gekommen. Bartholome führt dazu im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand: 02.10.2023, § 23 RN 99 unter Zitat von Rechtsprechung aus: Es liegt ein Nichtbeschluss vor. Die Zustimmung sämtlicher Eigentümer ist Entstehungsvoraussetzung für den Beschluss. Selbst wenn trotz fehlender Zustimmungen einzelner Eigentümer der Umlaufbeschluss verkündet wird, kann der Mangel der fehlenden Allstimmigkeit hierdurch nicht geheilt werden, es liegt dennoch ein Nichtbeschluss vor,
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Gibt es denn überhaupt die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Initiator ? (s. die Nachweise in #16 sowie etwa Dötsch im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 23 RN 244).
Das ist ja die Krux: In der Feststellung ist nur das Ergebnis der Abstimmung ohne WE 2 festgehalten und die Verwalterbestellung entsprechend verkündet.
Wenn im Beschlussverfahren in Textform die Zustimmung auch nur eines Wohnungseigentümers fehlt, ist der Beschluss nicht „nur anfechtbar“, sondern er ist nicht zustande gekommen. Bartholome führt dazu im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand: 02.10.2023, § 23 RN 99 unter Zitat von Rechtsprechung aus: Es liegt ein Nichtbeschluss vor. Die Zustimmung sämtlicher Eigentümer ist Entstehungsvoraussetzung für den Beschluss. Selbst wenn trotz fehlender Zustimmungen einzelner Eigentümer der Umlaufbeschluss verkündet wird, kann der Mangel der fehlenden Allstimmigkeit hierdurch nicht geheilt werden, es liegt dennoch ein Nichtbeschluss vor,
Fraglich ist also, was entscheidend ist, die Feststellung und Verkündung oder die einfache Kenntnis über die Zustimmung aller WE. Wenn es die Feststellung und Verkündung ist, - wozu ich immer mehr tendiere, als ich die Wirksamkeit über den Zugang einer Zustimmung eines WE in einer E-Mail wohl eher nicht prüfen kann, - dürfte also dieser zu berichtigen sein mit der Folge der üblichen Unterschriften nach §§ 24 Abs. 6, 26 Abs. 4 WEG, richtig?
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Wenn die E-Mail des WE 2 nicht vor der Beschlussverkündung dem Initiator der schriftlichen Beschlussfassung vorgelegen hat, dann nützen auch die Unterschriften aller Wohnungseigentümer nichts, weil es sich dann um einen verkündeten Nichtbeschluss handeln würde. Aus dieser E-Mail muss sich aber das Datum und die Uhrzeit ergeben. Ich hätte daher kein Problem damit, den Beschlussverkünder um die Übermittlung dieser E-Mail zu bitten.
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