Feststellung der Geschäftsunfähigkeit im Grundbuch

Ich möchte folgenden Fall zur Diskussion aus Sicht des GBA stellen:

Eigentümerin eines unbebauten Grundstückes erscheint - laut notarieller Urkunde - in Begleitung ihres Berufsbetreuers beim Notar und schließt dort mit einem Erwerber (nicht verwandt) einen Kaufvertrag über dieses Grundstück. Sie bewilligt die Eintragung einer Vormerkung für den Erwerber, zudem erfolgt die Beurkundung der Auflassung.

Nunmehr soll die Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Ausführungen zum Vorliegen der Geschäftsfähigkeit der Eigentümerin enthält die notarielle Urkunde trotz der bestehenden Betreuung nicht.

Geht man in diesen Fällen (Hinweis auf Bestehen einer Betreuung) dennoch ohne weiteres davon aus, dass der Veräußerer geschäftsfähig ist?

Da Geschäftsfähigkeit der Grundsatz und Abweichendes zu behaupten und beweisen wäre: Ja.

Sehe ich auch so. Nur die Begleitung durch den Betreuer begründen m. E. keine Zweifel, wobei es natürlich schön gewesen wäre, wenn der Notar etwas zur seiner Beurteilung zur Geschäftsfähigkeit gesagt hätte.

Danke für eure Beiträge.

Diese verstehe ich so, dass eine Beiziehung der Betreuungsakte durch das GBA dann auch nur erfolgen würde, wenn sich Zweifel an der Geschäftsfähigkeit aus der Vertrags-Urkunde ergeben?

Na ja, die Betreuungsakte kannst Du schon beiziehen. Vielleicht sieht es ja dann mit deinen Zweifeln anders aus.

Schreibt denn nichts der Notar dazu, warum der Betreuer anwesend ist?

Gem. § 11 Abs. 1 BeurkG soll der Notar Zweifel seinerseits an der Geschäftsfähigkeit eines Beteiligten in der Urkunde feststellen. Mangels eines solchen Vermerks ist hier von der GF auszugehen. Die Begleitung durch einen Betreuer ändert daran nichts, schließlich ist auch ein Betreuter grundsätzlich voll geschäftsfähig! Für weitere Ermittlungen des GBA besteht hier daher nicht der geringste Anlass, die AV ist (ohne vorherige Beiziehung der Betreuungsakten) einzutragen!

Eben, das GBA ermittelt nicht hinsichtlich der Geschäftsfähigkeit von Beteiligten. Oder soll man jetzt zu jedem Vertrag vorsorglich anfragen, ob Betreuungsakten existieren? Verkürzt gesagt: mangelnde Geschäftsfähigkeit ist immer einzuwenden, wenn sie sich nicht von selbst aufdrängt.

Zitat von Eddie Macken

Schreibt denn nichts der Notar dazu, warum der Betreuer anwesend ist?

Nein.

Vielen Dank auch für die weiteren Beiträge.

Zitat von FED

Eben, das GBA ermittelt nicht hinsichtlich der Geschäftsfähigkeit von Beteiligten. Oder soll man jetzt zu jedem Vertrag vorsorglich anfragen, ob Betreuungsakten existieren? Verkürzt gesagt: mangelnde Geschäftsfähigkeit ist immer einzuwenden, wenn sie sich nicht von selbst aufdrängt.

Wenn Anhaltspunkte für die Geschäftsunfähigkeit vorliegen, dann darf das GB durchaus ermitteln.

Ich habe einen Antrag wegen mangelnden Nachweises der Geschäftsfähigkeit schon einmal zurückgewiesen und wurde von meinem OLG gehalten.

Die bloße Betreuung reicht für solche Zweifel aber nicht aus. In meinem Fall hatte ich einen eigenen persönlichen Eindruck aus einer Nachlasssache.

Die Anordnung der Betreuung hat auf die Geschäftsfähigkeit des Betreuten erstmals keinen Einfluss.

Die Betreuung ist keine Entmündigung. Der Betreuer vertritt die zu betreuende Person nur innerhalb des ihm zugewiesenen Aufgabenkreises. Sofern sich die Betreuung nicht auf Vermögensangelegenheiten bezieht (sondern beispielsweise nur auf das Aufenthaltsbestimmungsrecht) hat eine Betreuung keinen Einfluss auf den Grundstückskaufvertrag.

Zitat von StefanK

Die Anordnung der Betreuung hat auf die Geschäftsfähigkeit des Betreuten erstmals keinen Einfluss.

Ich weiß.

Die Betreuung ist keine Entmündigung. Der Betreuer vertritt die zu betreuende Person nur innerhalb des ihm zugewiesenen Aufgabenkreises. Sofern sich die Betreuung nicht auf Vermögensangelegenheiten bezieht (sondern beispielsweise nur auf das Aufenthaltsbestimmungsrecht) hat eine Betreuung keinen Einfluss auf den Grundstückskaufvertrag.

Welche Aufgabenbereiche der Betreuer im konkreten Fall, weiß ich nicht.

Eine Abschrift des Beschlusses oder des Betreuerausweises hat der Notar nicht eingereicht.

Spielt aber wohl doch keine Rolle, wenn ich von Geschäftsfähigkeit ausgehen muss/darf.

Zitat von StefanK

Die Anordnung der Betreuung hat auf die Geschäftsfähigkeit des Betreuten erstmals keinen Einfluss.

Die Betreuung ist keine Entmündigung. Der Betreuer vertritt die zu betreuende Person nur innerhalb des ihm zugewiesenen Aufgabenkreises. Sofern sich die Betreuung nicht auf Vermögensangelegenheiten bezieht (sondern beispielsweise nur auf das Aufenthaltsbestimmungsrecht) hat eine Betreuung keinen Einfluss auf den Grundstückskaufvertrag.

Auch eine Betreuung mit dem Aufgabenkreis "Vermögensangelegenheiten" hat zunächst einmal keinen Einfluss auf einen (durch den Betreuten selbst geschlossenen) Grundstückskaufvertrag! Wenn im Vertrag kein Vermerk gem. § 11 Abs. 1 BeurkG gemacht wurde, ist alleine die Tatsache der Betreuung kein Anlass für das GBA, Ermittlungen zur Frage der GF durchzuführen!

Hat man natürlich als GB-Rechtspfleger konkrete eigene, weitergehende Erkenntnisse (wie Eduardt oben), kann das anders aussehen!

Wieso taucht der Betreuer überhaupt in der Urkunde auf? Urkundsbeteiligter scheint er ja nicht zu sein, da er ja anscheinend keine Erklärungen abgegeben hat

Zitat von StefanK

Die Anordnung der Betreuung hat auf die Geschäftsfähigkeit des Betreuten erstmals keinen Einfluss.

Die Betreuung ist keine Entmündigung. Der Betreuer vertritt die zu betreuende Person nur innerhalb des ihm zugewiesenen Aufgabenkreises. Sofern sich die Betreuung nicht auf Vermögensangelegenheiten bezieht (sondern beispielsweise nur auf das Aufenthaltsbestimmungsrecht) hat eine Betreuung keinen Einfluss auf den Grundstückskaufvertrag.

Die Betreuung selbst hat keinen Einfluß ist aber ein Indiz und darf als solches vom Grundbuchamt berücksichtigt werden.

Zitat von august august

Wieso taucht der Betreuer überhaupt in der Urkunde auf?

Berechtigte Frage. Vermutlich, weil er bei der Beurkundung neben der Betreuten saß.

Den Hinweis auf den Betreuer würde ich auch als Anlass nehmen um zumindest die betreungsakte einzusehen, auch wenn ich dies vielleicht nicht muss.

Häufig kommt der Betreuer mit, weil er ggf. sicher gehen will, dass die Beurkundung selbst dann klappt, wenn der Notar doch Bedenken wegen der GF hat.

Klar, aber bei Beurkundungen sitzen ständig Leute, die nicht in der Urkunde auftauchen. Die Anwälte der Beteiligten, Ehepartner, Kinder.

Zitat von august august

Klar, aber bei Beurkundungen sitzen ständig Leute, die nicht in der Urkunde auftauchen. Die Anwälte der Beteiligten, Ehepartner, Kinder.

Der Anwalt kommt bei mir aber auch immer mit ins Rubrum ("im Beistand von Rechtsanwalt Winkel"), und wenn der Ehegatte dabeisitzt, dann der auch ("handelnd mit Zustimmung des miterschienenen Ehegatten ...", auch wenn eine Zustimmung nicht erforderlich wäre).