Zugangsproblematik / Sondereigentum

Dass eine Zufahrt für mehrspurige Fahrzeuge zu einer Garage möglich sein muss, oder dass man sie zum Abstellen von mehrspurigen Kraftfahrzeugen nutzen muss, wird m.E. jedenfalls dann irrelevant, wenn der betroffene Sondereigentümer zustimmt (§ 29 GBO). "Gefangenes Sondereigentum" ist sie jedenfalls nach SV nicht, auch wenn man nicht mit dem Auto über das WEG-Grundstück zu ihr hinfahren kann.

Ich sehe das wie tom.

Eine Garage wird üblicherweise für Kraftfahrzeuge genutzt, aber dies ist ja nicht zwingend. Abgesehen davon ist die Frage, ob ein (bloßer) Zugang reicht oder ob dieser aus Grundbuchsicht unbedingt bestimmungsgemäß sein muss.

Der Zugang muss nicht zwingend über Gemeinschaftseigentum, sondern kann auch über das Nachbargrundstück erfolgen. Wichtig ist, dass nicht fremdes Sondereigentum betroffen ist. Hierzu Falkner, Das Zugangserfordernis zum Sondereigentum, DNotZ 2023, 5.

Im Rahmen einer Teilung nach § 8 WEG soll auch selbstständiges Sondereigentum an Stellplätzen im Freien begründet werden.

Mit der Teilungserklärung wurde auch die Baubeschreibung eingereicht. Zu den Stellplätzen findet sich in dieser folgender Passus:
"Zufahrt zu den Stellplätzen erfolgt vom öffentlichen Verkehrsraum über eine Anliegerstraße, welche den Anliegern als Eigentümergemeinschaft in entsprechenden Anteilen gehört (Anteil z/n Flurstück Nr. …). Die Grundstückszufahrt selbst wird im Bestand genutzt."

Die Anliegerstraße befindet sich auf dem Nachbargrundstück. Der teilende Eigentümer besitzt an dieser einen Miteigentumsanteil.

Besteht hier ein Verstoß gegen das Zugangserfordernis hinsichtlich der Stellplätze, weil offenbar das Nachbargrundstück genutzt werden muss, um diese zu erreichen? Oder verstehe ich den Passus falsch bzw. habe diesen gar nicht zu bewerten?

Der Zugang ist doch durch das Miteigentum an der Straße gesichert.

Und wenn die Straße öffentlich-rechtlich als Straße gewidmet ist, spielt es eh keine Rolle

Zitat von tom

Und wenn die Straße öffentlich-rechtlich als Straße gewidmet ist, spielt es eh keine Rolle

Es handelt sich um eine Privatstraße.

Zitat von FED

Der Zugang ist doch durch das Miteigentum an der Straße gesichert.

Dazu steht in der Teilungserklärung allerdings nichts Konkretes, nur dass die Anliegerstraße den Anliegern gehört.
Es könnte ja auch passieren, dass die anderen Miteigentümer der Privatstraße den (künftigen) Eigentümern der Wohnungen die Nutzung der Privatstraße und damit die Zufahrt verwehren? (Die künftigen Wohnungseigentümer erhalten kein Miteigentum an der Privatstraße.)

Die Kommentierung Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 5 Rn. 38 habe ich so verstanden, dass der nur über ein Nachbargrundstück mögliche Zugang zu Sondereigentumsflächen durch Grunddienstbarkeit gesichert werden müsste. Verstehe ich die Ausführungen falsch?

Wenn das Eigentum auseinanderfällt, sehe ich das auch als Problem.

Was sagt denn die Flächenbescheinigung dazu, denn nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 letzter Hs. AVA hätte das ja ebenfalls von der ausstellenden Behörde geprüft werden müssen. Schneider meint zwar, dass die dazu erforderliche Prüfung aus verschiedenen Gründen von den Bauämtern zu diesem Zeitpunkt im Rahmen der Erteilung der Abgeschlossenheits- und Flächenbescheinigung kaum zu leisten sei, so dass dem Zugangserfordernis es genügen soll, wenn diese Prüfung spätestens durch das GBA im Rahmen der Begründung des Wohnungseigentums erfolgt (Bauer/Schaub, E. Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht Rn. 215c, beck-online).

M.E. ist das bei der hier amtsbekannten Tatsache schon ein nicht hinnehmbares Problem, zumal auch die Frage ist, wo an der Stelle noch Gemeinschaftseigentum existieren soll und damit nicht ein Verstoß gegen die Aufteilung darstellt.

Zitat von Sersch

Was sagt denn die Flächenbescheinigung dazu, denn nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 letzter Hs. AVA hätte das ja ebenfalls von der ausstellenden Behörde geprüft werden müssen.

Es wurde die Abgeschlossenheit der Wohnungen und Stellplätze bescheinigt.

Anscheinend gehört die Prüfung des Zugangs nicht zu den Voraussetzungen der Erteilung der Bescheinigung? So verstehe ich zumindest Dr. Wobst in DNotZ 2021, 582, beck-online:

"Die Behörde hat bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Ermessen. Sie hat sie zu erteilen, wenn

–die Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden soll, ..., durch Maßangaben bestimmt sind (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 AVA; § 3 Abs. 3 Alt. 2 WEG)."

Andererseits schreibt er später im genannten Aufsatz:

"Die AVA stellt dafür allein auf die Zugänglichkeit über das gemeinschaftliche Eigentum ab (§ 7 Abs. 1 Satz 2 AVA). Ein Zugang unmittelbar über den öffentlichen Verkehrsraum oder ein dinglich gesicherter Zugang über ein Nachbargrundstück sollten aber gleichermaßen genügen (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 AVA analog)."

Die Zugänglichkeit muss die Baubehörde aber gar nicht prüfen?

Ja, ich habe mich schon "geärgert", dass ich überhaupt Wobst zitiert habe....Schneider dagegen stellt verklausoliert die Frage nach dem Adressaten bei der Erteilung der Bescheinigung gemäß der AVA, so dass er die reine Prüfungskompetenz hinsichtlich des Zugangs nur beim GBA sieht und nicht bei der Baubehörde ("Wie soll sie das denn überhaupt prüfen?"). Wie gesagt in Deinem Fall wäre es mir zu offensichtlich, so dass min. die Grunddienstbarkeit als Grundlage der Teilung zugunsten der TE-Gemeinschaft kommen muss.

Daneben stelle ich aber nochmal die Frage, ob noch überhaupt irgendwo an dem zu teilenden Grundstück Gemeinschaftseigentums existiert?

Zitat von Sersch

Daneben stelle ich aber nochmal die Frage, ob noch überhaupt irgendwo an dem zu teilenden Grundstück Gemeinschaftseigentums existiert?

Ja, außer den Stellplätzen ist alles Gemeinschaftseigentum außerhalb des Gebäudes.