Ich habe einen Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung für 2 Käufer vorliegen.
Das Besondere (für mich):
Ich kann aus dem KV noch nicht das spätere Beteiligungsverhältnis der beiden Erwerber erkennen. Im schuldrechtlichen Teil ist dazu nichts gesagt und die Passage mit der Auflassung ist nicht mit ausgefertigt worden.
Die AV soll für die Erwerber "als Mitgläubiger nach § 432 BGB" eingetragen werden.
Muss es mich jetzt bei der AV schon interessieren, wie die Käufer das Grundstück erwerben? Muss ich mir nachweisen lassen, dass überhaupt ein Gemeinschaftsverhältnis vereinbart wurde? Vielleicht wurde es ja auch einfach vergessen.
Gemeinschaftsverhältnis der Erwerber (noch) nicht erkennbar
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Danke für Eure Bestätigung! Trage dann mal ein...
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Zur AV für Mitberechtigte gemäß § 432 BGB vgl. zuletzt OLG München in FGPrax 2007, 160 (abrufbar bei BeckOnline). Danach ist eine solche Angabe zulässig, sofern die vertraglichen Bestimmungen wie ein Vorkaufsrecht ausgestaltet sind. Sofern dies zutrifft, handelt es sich, so das OLG München, um die "bestmögliche Bezeichnung des Gemeinschaftsverhältnisses".
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Dürfte möglich sein - siehe Demharter § 47 Rn.23 -. Ist sogar in § 1109 Abs.1 S.2 BGB so vorgesehen.
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Hab auch grad noch was im Hügel gefunden. Da steht, dass jeder der Berechtigten die Leistung verlangen kann, aber nicht an einen allein, sondern nur an alle. Das macht doch bei Wart und Pflege auch nicht wirklich Sinn, oder? Und er schreibt, dass dieses Anteilsverhältnis z. B. beim Nießbrauch nicht möglich ist. Was aber ist mit der Reallast (hab leider den Meikel/Böhringer nicht).
Demharter sagt ja eigentlich auch nur, dass es grundsätzlich möglich ist. Nicht aber, dass es ausdrücklich bei der Reallast geht. Ich finde, es passt irgendwie nicht. -
Ich sehe bei der Eintragung nach § 432 BGB keine Probleme.
Habe dazu einen sehr interessanten Aufsatz von Amann (Notar a.D):
"Auf der Suche nach einem interessengerechten und grundbuchtauglichen Gemeinschaftsverhältnis"
abgedruckt in DNotZ 2008, Heft 5, 324ff (auch über Beck-online abrufbar). -
Nach § 47 Rn.129 bei Meikel-Böhringer ist § 432 BGB auch bei der Reallast zulässig.
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Hab mittlerweile sowohl den Meikel als auch den Aufsatz aus der DNotZ gefunden.
Danke für die Tipps! -
Ich muss mich hier mal ranhängen...
Kaufvertrag, verk. Ausf. ohne Auflassung: zwei Erwerber, beantragt ist die Eintragung einer AV. Weder in der Verkaufsabrede noch unter dem Abschn. "Grundbuchanträge" ist das Beteiligungsverhältnis der Erwerber angegeben, daher ZV an den Notar.
Dieser meint nun unter Hinweis auf Schöner/Stöber RdNr. 1498, dass er am Ende der Urkunde unter "Notarhinweise" das Rechtsverhältnis angegeben hätte. Darin heißt es: " Für den Fall, dass Verkäufer/Käufer mehrere Personen sind, haften sie für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner gem. § 421 BGB, während ihnen Rechts als Gesamtgläubiger gem. § 428 BGB zustehen."Nee, oder?
Alle dort genannten Hinweise sind für die Parteien bestimmt (Steuern, Beurkundungspflicht pp). Ich kann doch verlangen, dass mir in den Grundbucherklärungen das Beteiligungsverhältnis klar angegeben wird. Oder nicht?
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Bei der Vormerkung hätte ich noch kein Problem, da es genügt, wenn das gewollte Gemeinschaftsverhältnis durch Auslegung ermittelt werden kann (Staudinger/Pfeifer, BGB - Neubearbeitung 2011, § 925 BGB Rn 36 ff und 54). Und wenn das Gemeinschaftsverhältnis für erworbene „Rechte“ mit „als Gesamtgläubiger nach § 428 BGB“ angegeben ist, dann würde ich diese Angabe auch auf die den Eigentumsverschaffungsanspruch sichernde Vormerkung anwenden wollen.
Allerdings: Wie Du ausführst, ist Dir ja eine auszugsweise Ausfertigung der Urkunde vorgelegt worden. Also dürfte sie auch bereits die Auflassung enthalten. Ein Eigentumserwerb mehrerer als “Gesamtgläubiger gemäß § 428 BGB“ ist jedoch nicht zulässig (BayObLGZ 1963, 123; Woelki Rpfleger 1968, 208), obwohl für sie im Gemeinschaftsverhältnis des § 428 BGB der Auflassungsanspruch begründet und eine Eigentumsvormerkung bestellt und eingetragen werden kann (OLG Köln Rpfleger 1975, 19); alle zitiert nach Staudinger/Pfeifer, BGB - Neubearbeitung 2011, § 925 BGB RN 54). Daher kommt auch eine Gesamtberechtigung nach § 428 BGB am Eigentumsrecht nicht in Betracht (s. Reetz in: Beck'scher Online-Kommentar GBO, § 47 RN 49 mwN). Es wird also spätestens beim Vollzug der Auflassung ohnehin eine Nachtragsurkunde vorzulegen sein. -
Ich danke dir!
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Also (fast) wie immer:
Das Notariat arbeitet nicht vernünftig und das Grundbuchamt soll es durch Auslegung richten.
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Es wird also spätestens beim Vollzug der Auflassung ohnehin eine Nachtragsurkunde vorzulegen sein.
Wieso das? §§ 741, 742, 1008 BGB: im Zweifel ("nichts bestimmt") Eintragung zu unter sich gleichen Bruchteilen.Also (fast) wie immer:
Das Notariat arbeitet nicht vernünftig und das Grundbuchamt soll es durch Auslegung richten.
Diese pauschalen Rundumschläge in der letzten Zeit nerven wirklich sehr. -
Ich sehe keine fehlende, sondern eine für das Vollrecht Eigentum unzulässige Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses, auf die sich der Notar sogar beruft. Das „Generve“ scheint mir daher eher durch die Verlängerungen bei den Fußballspielen bedingt zu sein….;)
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Wir beschäftigen uns im Forum nun eben einmal nicht mit den Dingen, die "glatt durchgehen", sondern nur mit denjenigen, bei welchen es Probleme gibt. Und dazu zählen in der Mehrzahl eben Vorlagen, bei welchen der "Hund" im beanstandungswürdigen und/oder auslegungsbedürftigen Inhalt der notariellen Urkunde begraben liegt (und zwar auch bei notariellen letztwilligen Verfügungen, wenn es um den Erbnachweis nach § 35 GBO geht).
Wir sind uns sicher einig, dass dies nicht so sein müsste, weil es sich in vielen Fällen doch um eindeutige Versehen oder Fehler handelt, die man bei Anwendung der angebrachten Sorgfalt auch vermeiden könnte. Und insoweit "nervt" es eben, wenn immer die Grundbuchämter die Suppe auslöffeln sollen, die andere eingebrockt haben.
Eine Kaufvertrags- und Auflassungsurkunde hat das Anteilsverhältnis der Erwerber zu enthalten. Da gibt es doch gar nichts zu diskutieren und ich kann nicht verstehen, dass das Fehlen des Anteilsverhältnisses nicht spätestens beim Vorlesen der Urkunde auffällt.
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Der Hinweis des Notars auf § 428 BGB ist natürlich Mumpitz.
Richtig ist "in Bruchteilen zu je 1/2", denn das ist das Verhältnis, welches vermutet wird, wenn eine Sache mehreren "gemeinschaftlich" gehört.
Genau dafür haben wir übrigens ein Bürgerliches Gesetzbuch. Es muss nicht alles und wirklich alles in den Vertrag geschrieben werden, wie bei den Engländern oder Amis. Wenn nichts geschrieben wird, dann gelten halt die gesetzlichen Regelungen. "Vor Notar Tom mit dem Amtssitz in Tomhausen erscheinen, von Person bekannt, A, B und C. A verkauft das im Grundbuch von X Blatt Y eingetragene Grundstück BV Nr. Z, Flur 1 Nr. 1 - [Beschrieb] an B und C gemeinschaftlich. Der Kaufpreis beträgt 100 Euro. Die Erschienenen sind sich über den Eigentumsübergang einig und bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch. [Belehrungen des Notars] Vorgelesen, genehmigt und unterschrieben. [Unterschriften]" - das ist ein wirksamer und vollzugsfähiger Kaufvertrag, und sowohl die Frage des Beteiligungsverhältnisses, die Frage der Fälligkeit des Kaufpreises und die Haftung für Sach- und Rechtsmängel sind geregelt, obwohl kein Wort davon in der Urkunde steht. (Ist eine solche Urkundsgestaltung sinnvoll? Nein, natürlich nicht.)
Aber nein, lieber wird unterstellt, die Beurkundung sei nicht ordnungsgemäß erfolgt (das süffisante "ich kann nicht verstehen, dass das Fehlen des Anteilsverhältnisses nicht spätestens beim Vorlesen der Urkunde auffällt" kann nur so verstanden werden, dass die Urkunde sei nicht verlesen worden sei).
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